那么，保险资金为何频频押注在以商业物业为代表的商业地产身上？这背后，其实是保险资金区别于其他类型资金不一样的投资逻辑。
险资配置的难点：负债久期长
根据银保监会数据显示：截至今年5月份，保险资金运用余额达到22.81万亿元，与公募基金管理规模相当。
如此大量且长期的资金，在市场上寻找可投资、期限可匹配、风险可控、收益稳定，能够穿越周期、抗通胀的标的物，其实并不容易。从中国平安的年报看，保险资金投资余额有3.6万亿元，其中70%的投资在固定收益类品种上。但利率不断下行的背景下，固收的收益水平不断下行，挤压了保险资金的收益空间。
商业物业，恰恰就是契合保险资金投资需求的标的物之一，类似长久期的标的物还包括基础设施、长租公寓、养老社区，物流仓库等能够提供长期，稳定收益流入的领域。正因如此，银保监会放宽了保险资金在不动产领域的投资，允许保险资金投资的额度最高可以达到可投资资产的30%。
除了国内的不动产投资，中国保险业也频频参与海外不动产的资产配置投资。
8年前，平安以2.6亿英镑买下了伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼、开创险资投资海外不动产第一单。此后，险资海外买楼就一发不可收拾。
不动产投资，也是国际保险资金的投资惯例。比如，2019年德国安联保险投资约1300亿日元，购买了位于东京和大阪共约80栋租赁用公寓。安联中国2017年联手新加坡吉宝集团约5.25亿美元收购了上海虹口SOHO，2018年4月又联合基汇资本以约30亿元收购了上海凌空SOHO两幢办公楼群。
稳健投资战略不动产投资仅占10%
与海外内保险公司一样，商业地产投资仅是平安保险资金投资版图中的一小部分。
中国平安首席投资官陈德贤曾向记者表示：平安保险资金坚持了一贯的地产投资策略：一是坚持长期投资；二是专注商办物业，不碰住宅，并积极寻求符合政策导向的养老产业、公租房、长租公寓、物流、基建等社会民生领域的长期投资机会；
攻守兼备的久期平衡术
平安寿险此次投资的凯德来福士项目可以说是凯德集团最为核心的成熟优质资产，核心商圈、租户品质优异，租约稳定。
据保险投资界人士估算，整个资产包有5%左右的租金回报，内部收益率将会更高，超过8%。而这个收益，与2013年平安寿险收购劳合社大楼的投资回报基本相当，且还不用考虑汇率的影响。
目前，整个保险行业平均投资收益率在5%左右，比较之下，商业物业的投资价值依旧凸显。
近年来，平安保险资金的资产负债的久期缺口在一步步缩窄，此前，中国平安首席投资官陈德贤曾透露，平安2020年的负债久期是14.2年，资产久期达到10年，资产负债久期缺口为4.2年。此前的2019年久期缺口为5年，2018年久期缺口为6.6年，2017年久期缺口为6.9年。可以看到，缺口不断收窄。
四个年份降低了2.7年，这是非常不容易的。这一方面得益于平安保险资金在固收投资方面的积极表现，尤其在长期国债方面的投资为业内所称道。同时也得益于其积极寻找类似来福士这样具有稳定现金流收益的标的，在商业不动产方向积极配置。这些投资构成了平安保险资金投资的定海神针，使得其过去十年的平均综合投资收益率稳定在5.5%以上的水平。