官方鼓励的“抵押房产养老”因房价波动大难推进，专家建议动态评估房价
上周五保监会发布消息，老年人住房反向抵押养老保险试点将扩大至直辖市、省会城市、计划单列市，及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市。
现代快报记者调查了解到，现实中，随着房产税、遗产税的逼近，以及观念的转变，不少老年人不再“守着房子留给后辈”，而是在自己的生活品质、儿女的面子、财产的分配之间找到平衡点，以多种方式处置好房产，过上了自己想要的生活。在南京，民间版“以房养老”正风生水起。
现代快报/ZAKER南京记者项凤华徐岑马乐乐
民间版“以房养老”
故事一用房租付养老院的钱，还有富余
昨天中午，86岁的孙奶奶正坐在自己房间的桌子前，等着吃午饭，房间内开着空调，很舒适。老人的声音很洪亮，不过她却摸着自己的腰，说身体不行了，“脊椎有问题，走不了路。”现代快报记者了解到，孙奶奶2012年9月住进了银杏树老年人服务中心。“原先，老伴去世后我就在大儿子家，但是有了重孙，儿子要忙老的，又要带小的，忙不过来。我就想不如到养老院，还有人专门照顾我。”
当时，孙奶奶在附近找了很多养老院，都不满意。“现在退休工资每个月3000多块钱，当时还要少点。找个一般的，环境不好。找个好点的，退休工资付不起，我又不想给孩子添负担。”想到以后也不会回去住了，孙奶奶就把自己和老伴儿的房子租出去了。
“也舍不得租的，但是孩子们有自己的家，我不可能回去住了。不如租出去，我自己找个好一点的带康复护理的养老院。”孙奶奶说，儿子们也同意了。
现代快报记者了解到，目前孙奶奶住的这家养老院每月4000元，包括了吃住、护理等各种费用。“我不能自理，吃饭他们每顿都给我送上来、吃完再端走。洗澡、洗衣服、上厕所都代我搞。还有医生每天两次来查房，小毛小病都有人看。”孙奶奶说，多花点钱，自己住得很舒心。交完养老院的钱，房租还有剩，相当于赚钱了。“等到我什么时候走，房子还是给儿子，是租还是卖，我就不管了。”
故事二卖掉房子，准备一直住在养老院
与孙奶奶不同，住在秦淮区一家养老院的韩爷爷和王奶奶这对80多岁的老夫妻，把住了一辈子的房子卖掉了。“我们俩身体都不好，一年到头，不是他住院就是我住院。我们家侄子两头照顾不来。他自己要上班，还有家庭要顾。回家请个保姆也要花钱。想来想去，还是到养老院比较方便。”王奶奶表示，他们到养老院已经5年了。
“一开始也没想卖房子，也没租出去，就空在那里。后来我们在这边住得蛮好，以前一年起码跑两次医院，到这儿以后一趟医院都没跑过。我们就想以后在这儿定下来了。”而家里房子空着也是空着，老夫妻俩就起了卖房的心思。“我们年纪大了，也想趁着还清醒，把房产处理好。”奶奶表示，自己没有儿女，不如卖了房子，贴补住养老院的钱。
目前夫妻俩住一间房，每月花5000元。“我们俩退休工资加起来6000多元，也够付养老院的钱。但是他工资高，我两千出头。他不放心，怕我以后一个人吃亏，还是房子卖了，自己手上有钱放心些。”
于是，前两年夫妻俩把房子卖了，得的几十万交给了一个小辈管理。“孩子人很孝顺，每个星期都来看我们。而且和我们签了承诺书，养老院和我们邻居做的见证人，要对我们老两口负责任。”
官方版“以房养老”
“抵押房产养老”目前没有进展
政策：2012年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，这是南京官方首次明确表态鼓励“以房养老”。2014年，南京市出台《关于加快发展养老服务业的实施意见》，其中明确“探索开展老年人住房反向抵押养老业务试点”。
2014年底，江苏省金融办、省民政厅、省财政厅、人民银行南京分行、省银监局、省保监局六部门联合出台《关于财政金融支持养老服务业发展的意见》，江苏省金融办透露，“以房养老”政策正式列入计划，探索开展住房反向抵押养老保险(俗称以房养老)。
案例：老人申请，没人接招
2013年9月，90岁的张启韵是南京首位申请“以房养老”的老人，她自2010年起向社区和街道提出，以自己名下位于新街口如意里那套40平米左右的单室套产权房作倒按揭，所得用于改善自己独居的生活条件，然而没有机构和企业敢于接招。老人已于两年前去世，生前把房子卖出61万元。而目前新街口附近二手房的房价已近3万元一平米。要是搁在今天，张奶奶的房子总价可以说已经翻倍了。
原因：房价波动太大
住房反向抵押用于养老，看上去很好，但在现实的房价波动面前，“以房养老”却存在不小的问题。2012年时，南京河西的房价也就2万元出头，桥北的房价也就八九千左右，然而4年后这些地区的房价都已经翻倍或接近翻倍。
假设2012年南京一位老人，将名下一套评估价值为100万元的房屋抵押用于养老，保险公司按房屋价值的70%逐月给予老人养老金，那么老人能够拿到手的总现金就是70万元。然而到了今年，这套房子的价值已达到200万元，这70万元只相当于房屋价值的35%，这无疑对老人不公平。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，一二线城市的房价上涨过快，会让老人对抵押心存疑虑；而在三四线城市，房价长期不涨，甚至还下跌，这则会影响到保险公司参与的积极性。“‘以房养老’是建立在房价平稳基础上的，我国房价波动幅度过大，会影响参与的积极性。”
建议：动态评估房价
房价波动大，是不是就意味着没办法了呢？也不是。
就在这个月初，诺贝尔经济学奖获得者莫顿作客杭州演讲。他表示，不动产在解决养老问题方面很重要，在中国推进以房养老，应当对法律法规方面作一些改变和调整。
他认为，“以房养老”是个庞大的系统工程，之所以目前推进缓慢，根本原因还在于法律法规不完善，而且牵涉到金融、保险、社会保障、房地产等多个行业和部门，仍需在顶层设计上有更加明晰的规划。
方式多、灵活，更接地气
两年前，北京、上海、广州、武汉已经正式开展这项老年人住房反向抵押养老保险试点。试点两年，共有42户家庭57位老人参与试点。参保老人平均年龄为71.6岁，平均每户月领养老金约9071元，最高一户月领养老金2万余元。从试点参保老人情况看，这项业务尤其适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人。