导语：如何才能写好一篇楼盘销售方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
大家好！
一、一年来完成的工作
大的一年，我们部门在公司的运营管理模式、运作体系、各项制度和工作流程的指导下，完成了销售目标元。
现在手上两个项目，明年9月后就开工了，现在做的是前期工作。我作为销售部的客户专员，目前主要做销售前的准备工作，为使资料更全面、更有说服性，我已经尽可能地使资料全面，应有尽有，从楼盘的位置、楼盘的情况入手，仔细收集资料。仔细阅读销售合同，详尽理解其中的第一条条款。
从7月份到现在，除了做楼盘开工前的销售准备工作以外，我还负责处理了销售部有关营销策划方面的事务等。在近半年的工作中，通过实践，提高了我部门员工的工作能力，同时通过不断的学习，也使自己的业务水平得到逐步提高。
这一桩桩一件件工作过程中，不仅使我掌握了工作常识，最重要的是每完成一件工作，就使我的人生又积累了财富，工作中的仔细、认真、细节处着眼，统观全局，一个好的工作态度很重要，凡事只要认真，就一定会把工作完成好。
二、存在的问题
2014年下半年，我非常负责任地工作，带领部门同事认真努力地工作，虽然工作计划都按时完成，也有了一定的成绩，但现在回过头来看，还有一些不足，存在着一些问题。
工作计划的连续性执行得不够。主要是由工作计划不健全所致，使一些工作计划的连续性执行不够。
房地产营销专业水平还有待提高。营销工作，就是针对每个客户的特点开展工作，工作方式因人而异，可是目前我部门的房地产营销专业水平还有待于提高。
三、下步打算
2012年已经开始了，俗话说，一年之计在于春。针对公司房地产销售的内容，我会和部门同事一起制定完善的工作计划，在2015年再创新绩。
（一）案情
原告胡建勇认为，一路发公司对“金领之都”楼盘名称享有著作权，一路发公司是作品的实际创作人，享有署名权，金陵公司的行为侵犯了一路发公司及胡建勇的著作权。故请求法院判令：被告金陵公司停止使用“金领之都”楼盘名称；登报道歉；赔偿原告一路发公司经济损失50万元；赔偿原告胡建勇精神损失10万元；并承担诉讼合理支出10万元。
法庭上，被告金陵公司认为，其与一路发公司及胡建勇之间没有委托创作的关系和其他合同关系，原告提供的“金领之都”与金陵公司没有联系，且金陵公司从未收到原告的提案书。原告对被告没有委托创作的关系和其他合同关系的观点反驳称，原告胡建勇制作《营销提案》是事出有因的，是针对金陵公司销售楼盘的需要，且结合金陵公司向其所提供的《金陵现代产业服务园区详细规划》、《金陵现代产业园区景观设计》等资料而制作的，并非擅自制作。对此，原告胡建勇向法庭提供了三份证人证言，证明其为金陵公司制作了楼盘《营销提案》，并已交付金陵公司的事实。原告还向一审法院递交了《金陵现代产业服务园区详细规划》、《金陵现代产业园区景观设计》电子文档及打印件，该文件涉及被告园区内部规划及设计，原告无法从公开渠道获得，以证明邬树伟将上述材料交给原告制作《营销提案》的事实，故原、被告之间形成了制作《营销提案》的委托关系。
被告金陵公司还认为，“金领”是独立词汇，“金领之都”不具有独创性，在上海浦东新区就有楼盘名称为“金领国际之都”。原告对此辩称，“金领之都”有其独特且丰富的内涵，有着“精英荟萃之地”的深刻寓意。“金领之都”系原告接受被告的委托后即组建专业团队，结合楼盘的原有名称、楼盘消费群体的特点以及如何迅速打出品牌等因素，几经磋商、绞尽脑汁而产生的独特创意名称。原告为创立该名称耗费了大量心血，该名称属智力成果，理应受到保护。被告没有将楼盘命名为“金陵之都”、“金领花园”或“金陵工业园”等名称，而是使用了原告的“金领之都”名称，这也从侧面说明该名称是有特殊创意和特有价值的作品。“金领之都”四字有其独特且丰富的内涵，字数虽少，却是一个完整的句子，能表达完整的思想，寓意“精英荟萃之地”，具有独创性。
(二)判决
（一）构成要件
即使“金领之都”楼盘名称由原告提出，但根据我国著作权法实施条例第二条规定，著作权法所称作品，是指文学、艺术和科学领域内具有独创性并能以某种有形形式复制的智力成果。作品是作者通过语言、艺术等形式对于其思想观念的一种外在表达，该表达应当体现作者特定的思想内容。因此，构成著作权法意义上的作品必须具有独创性，只有符合独创性要求的智力成果才能受我国著作权法的保护。“金领之都”的楼盘名称只有简短的四个字，“之”的表达方式已经被广泛使用。“之都”一词也早已被大量使用在对具有某种特色的城市的称呼、楼盘名称等中。“金领”是社会上对于具有良好的教育背景，较高的收入，在某一行业中有所建树的一类人的称呼。“金领之都”的名称只是两个固有的常用词汇的简单组合，缺乏必要的长度和创造性，不能充分体现该名称的独创性特征，不符合作品的独创性要求，因而不能成为我国著作权法意义上的作品而受到著作权法的保护。因此，浦东新区法院一审判决驳回了原告的诉讼请求。
（三）评析
浦东新区法院一审判决书对“金领之都”楼盘名称是否由原告提出做了一个假设，即即使“金领之都”楼盘名称由原告提出，但根据我国著作权法实施条例第二条规定，“金领之都”的名称只是两个固有的常用词汇的简单组合，缺乏必要的长度和创造性，不能充分体现该名称的独创性特征，不符合作品的独创性要求，因而不能成为我国著作权法意义上的作品而受到著作权法的保护。笔者认为，虽然原告对“金领之都”楼盘名称不享有著作权，但是，浦东新区法院应考虑到本案中是被告主动邀请原告为其开发的楼盘提供销售策划和设计方案，原告已为被告楼盘销售的策划和设计付出了实际劳动，且被告最终被采用了原告“金陵现代产业服务园区营销提案”的房地产销售提案书和该楼盘对外使用的“金领之都”楼盘名称，从民法公平、公正、诚实信用的基本原则出发，作为受益人的被告理应就原告的实际付出向其补偿一定的酬劳。
Abstract：Inrecentyears，China'srealestateindustryhasdevelopedrapidly，andthecompetitionbetweenenterprisesarefierce.Thisarticleanalyzedtheconnotationofvaluechainpotential，andputsforwardtheeffectivewaystoexcavatevaluechainpotentialofrealestatedevelopmententerprise.
关键词：房地产开发；价值链潜力
Keywords：realestatedevelopment；potentialofvaluechain
作者简介：刘向东（1962-），男，安徽铜陵人，工商管理硕士，高级会计师，安徽铜陵有色铜冠房地产集团有限公司企管部主任，从事战略规划、过程管控及管理创新等工作。
0引言
房地产企业的发展受国家宏观调控的影响很大，在宏观调控政策的影响和市场竞争的挤压下，一些管理粗放、实力不强的企业经营难以为继，甚至退出市场。在变化多端的政策和市场环境下，如何增强企业的综合竞争能力，站稳脚跟并取得发展，成为每个房地产开发企业面临的重要课题。因此，有效挖掘房地产开发价值链潜力，就成为增强企业核心竞争能力，取得长远发展的重要手段。
1房地产行业竞争环境的变化，促使企业深入挖掘价值链潜力
1.1国家对房地产行业的宏观调控，促使企业管理由粗放式向精细化转变房地产行业在推动经济发展方面发挥了重要作用。次贷危机后，在房地产投资的带动下，国家经济从金融危机中迅速恢复。自2011年三季度后，房地产市场出现急剧转变，房价大幅下降。在这种形势下，对房地产企业的盈利模式形成了倒逼机制，房地产企业要实现持续快速发展，需要强练“内功”，实现企业转型升级，由粗放式的管理模式向精细化的管理模式转变。
1.2房地产黄金时代已经过去，行业竞争格局逐渐向企业综合实力竞争转变在此轮调控之前，房地产市场属于卖方市场，企业基本只要拿到土地开发就会盈利，所以很多企业基本不考虑成本控制。
1.3行业竞争策略由以区位、房价为主的竞争向包含品牌、景观、物业等综合方面的竞争转变房地产市场黄金时代的结束，市场将进入买方时代，消费者可买、可选的产品更多，只有综合竞争实力强的产品，才能赢得消费者的亲睐。近年来，随着“环保”观念的深入人心，消费者的观念逐渐转变，在选房、买房时，考虑区位、房价的同时，将更注重整个项目楼盘的品牌、景观品质、物业服务等多方面的因素。
2价值链潜力的基本内涵
①房地产开发企业的价值链：在房地产项目的生命周期中，根据从始至终所经历的业务阶段，可将房地产企业的核心价值链分为六大部分：土地获取、项目前期规划、设计、工程、销售及售后服务。②价值链潜力的基本内涵：从房地产开发全流程的角度，深度优化价值链各环节的管理，结合企业实际，在设计、施工、采购、营销和财务等各方面创新性地对整个价值创造过程进行管理。
3挖掘价值链潜力的有效途径
3.1强化设计环节管理①加强与优秀设计单位战略合作，提高产品设计品质。为改善设计质量，房地产开发企业应与优秀设计单位建立长期战略合作伙伴关系，这样既避免了设计人员挂靠现象，对后期项目开发、销售都会产生良好的促进作用。同时要建立健全设计单位管理办法，主要采取正面激励的方式，加强设计单位的考核评估。②建立设计限额控制的关键技术经济指标体系，监控和优化设计成本。限额控制指标体系的建立，要结合项目开发实际，构建项目设计监测模型。③引进专业咨询机构，优化设计方案，“小费用”降低“大成本”。设计院设计出的户型方案，虽然很专业，但从销售角度而言，仍然有很多不足之处。要本着促进产品快速销售的理念，不仅要组织内部人员进行审查，还需邀请外部专业咨询机构参与设计优化工作。
3.4优化营销环节管理①转变营销方式，提高营销效率。房地产公司应选择营销经验丰富、业内知名品牌的销售公司建立长期的战略合作伙伴关系，从而促进楼盘销售，加快资金回笼。②建立营销考核指标体系，合理使用营销费用。设置一定的考核指标，可以合理把握营销费用的效果。③创新营销方式，采取多样化的营销策略。一是加强品牌营销。将公司的经营理念融入到楼盘的市场定位中，推行公司的开发战略，利用各种媒体营造品牌形象，强化企业品牌建设，通过品牌营销有力促进企业楼盘销售；二是推行环境营销。树立“景观先行”营销理念，在项目开发前，营造良好的景观，给顾客以良好的视觉感受，从而吸引潜在客户；三是推行网上营销。充分利用网络营销渠道，在知名的房地产营销企业电子商务网站上，建立网上售楼部，录入公司楼盘的各项信息，并采取一系列促销措施，开展网上选房、买房活动，吸引顾客进行购买；四是推行会员制营销。建立推广顾客会员制，培育客户资源，把握客户价值，增强企业核心竞争力。
3.5动态成本控制项目成本控制，除做好全面预算外，在实际执行过程中，关键是做好动态成本控制，确保过程项目成本不超过正常偏差。只有从项目全过程加强房地产开发动态成本控制，其中施工阶段的动态成本控制，是开发企业降本增效的有效途径之一。
参考文献：
[1]黄大金.基于价值链理论的房地产开发企业成本管理探析[J].建设监理，2009（12）.
此外，随着计算机技术和网络技术的发展，虚拟现实技术正好填补了传统的二维平面动画和三维展示的先天不足，用户可以借助先进的数字化人机接口技术，使之产生身临其境感觉的交互式视景仿真和信息交流，人们可以通过使用各种特殊的装置，将自己投射到虚拟现实产生的一种特殊环境，通过在这个环境中漫游、操作和控制改变设计，真正实现主体与环境的切身体会。
一、小区规划设计虚拟现实的特点及技术支撑
（一）虚拟现实技术下的小区规划特点――全过程规划设计。将小区的信息资源以空间坐标为框架加以整合并充分利用，参照现实楼盘方位为标准，严格按比例标准进行场景虚拟。在小区土地的硬性指标的基础上，逐步嵌入各种小区规划所需求的各种要素，如建筑风格、建筑形态、楼体样式、景观环境、建筑密度以及小区楼体布置等。快速、充分和完整地记录每个设计步骤，并根据需要进行修改和调整补充。在小区的设计规划过程中，利用虚拟现实技术可以将整个过程虚拟现实出来，在进行工程修改时只需要改变具体模块的参数即可，这样无疑节省了大量的人力、物力和财力。
此外，在规避设计风险的环节中，由于虚拟环境的设计要求按照标准建立逼真的三维场景，对项目规划实行真实再现。当用户利用人机接口在三维场景中进行漫游的时候，很多不易察觉的设计缺陷能够轻易地被发现，这样减少了因事先规划不周全而造成的损失。例如，在虚拟现实场景中可以轻松修改建筑物的外立面设计，包括材质、颜色甚至高度等。小区的绿化设计也可轻松改变，使得容积率达到最优。
利用信息技术手段我们可以把小区规划划分成小区前期规划、施工建设的规划改进以及后期销售的规划展示，利用数字信息处理技术进行三维动态显示，从而实现全过程的虚拟现实小区规划设计，当一套完整的小区规划设计完成以后，在楼盘销售展示中也打破了传统沙盘和图纸的局限性，更直观地对楼盘进行展示，在销售中更有利于向客户展现该楼盘的闪光点，这些都是传统营销手段所无可比拟的。
（二）虚拟场景设计及三维建模的实现
第一，小区环境建模是对小区数据的分类提取，原始模型的数据创建是技术难度相对高的工作。而VRML语言只能建立粗糙的模型，为了使得虚拟3D建筑模型与真实相差无几，可先从AutoCAD中提取具体原始数据的方式。小区中建筑物的模型建立主要是以AutoCAD、3DMAX建立一些局部模型特质，在SketchUP（绘图大师）中相互补充、配合完成了虚拟小区的3D模型建立。
第二，为了得到逼真的显示效果，场景中往往有上万个多边形，有时多达几百万个多边形。此外，系统往往还要对场景进行光照处理、反混淆处理及纹理处理等等，这就对实时显示提出了很高的要求。依靠实时绘制技术的可见消隐技术和细节层次模型来减少最终绘制的场景复杂度，达到实时生成具有真实感的图形的目的。
第三，在已有小区局部模型的基础上，运用VRMLPAD为开发工具，利用VRML良好的实时动态交互程序环境，编制复杂的行为。对于需要参观内部的重点建筑，还要具备室内详情的细节模型，这些模型可作为独立的VRML输出。主要表现为将整个小区化整为零，分割为多个子场景，为了实现真实的漫游效果，各空间场景实现无缝连接，利用VRML的内联节点来实现各子场景文件的自动连接。
第四，在小区虚拟场景的渲染方面，将小区化成多个子场景，利用OpenGL进行图形的渲染，提高场景的真实度。在进行渲染时，直接利用计算机的物理内存就可完成，这样使得用户在进行漫游时，减少其延时，同时也使得漫游效果更具备真实性。如果不能有效地扩大计算机的虚拟内存，使用场景动态分块是最好的选择。
（三）实时多方案数据库的建立。在小区规划过程中，一般都会对建筑物提出多个设计方案。在虚拟的三维空间中，大胆地将想像的规划设计方案进行虚拟，针对不同方案的优缺点进行系统分析，观察者在虚拟环境中从同一观察点去感受不同的设计方案，这样，有助于对不同方案进行比较，以便进行最终决策。
在虚拟场景浏览中，利用VRML语言也可对场景进行局部修改，在修改过程中，可进行选择性存储到多方案数据库中，小区设计者在进行场景漫游过程中，更容易发现小区规划中的特色和不足，通过规划多方案的对比修改，进一步修改规划设计方案。
（四）人机交互接口设计。当小区场景设计出来后，设计师通过特有的视觉跟踪设备以及输入设备进行虚拟场景感知。而在虚拟现实系统中，采用特有的人机接口，人们可以利用自己的视觉、听觉和力觉来感知环境，用自然的方式实现与环境互动。这些虚拟现实所具备的特色内容，充分体现了计算机人机接口的新方向。
人从外界获取信息，有80%以上来自于视觉，一般来说，虚拟系统的输出设备应尽可能面向使用者的感觉器官以保证良好的浸没感，带立体眼睛的台式立体显示器、头盔式显示器（HMD）以及洞穴立体显示装置，它将设计使用者的听觉、视觉功能完全置于虚拟的环境之中并切断了外界信息。使用者在虚拟的环境漫游可以通过跟踪使用者的头及身体的运动来完成，与虚拟物体的接触通过戴在手上的传感装置检测来实现。
二、小区虚拟规划建模实现步骤
在虚拟现实建模语言的基础上实现小区的整体规划，最终完成小区规划的建模工作：
2、进行三维建模，利用多种3D建模软件虚拟小区环境。
3、建立实时多方案数据库，在虚拟场景中可调用多方案数据库，进行场景替换。每次修改场景后进行储存；建立相当空间的数据存储空间，设置后台管理。
4、体现虚拟现实系统的交互性，设置人机交互接口，利用特定输入/输出设备进行虚拟场景漫游。（图1）
第一阶段：项目开发前期准备阶段
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
3开展房地产市场调查
3.1市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。
3.2区位条件调查分析
3.3房地产市场态势调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行具体调查。
3.4分析项目所在位置的土地资源优劣情况、地块地形、地貌、工程进度、资金投入与进度、建筑建设规划与实施现状等。
3.5项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
3.6提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：专家论证，完善策划
针对项目整体发展战略、开发内容及模式、项目主题、项目规划、园林规划、装修设备、服务功能、物业管理等专家给出意见，并结合对市场调查所得的原始资料、信息、数据进行整理，撰写报告，开论证会，完善策划，促使项目成功。
第三阶段：项目开发实施阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；
3.7开展房地产市场动态调查。
深进了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
3.8开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析。包括竞争楼盘扫描、替在竞争对手进行可能扫描、供给量分析、竞争对手的产品分析（包括房型、规划、土地、综合配套）、竞争对手的市场定位及趋向、竞争对手的价格基准分析、竞争对手的背景和实力。
3.9进行消费者调查，明确项目的目标客户群。
3.9.1消费者的二手资料分析
4明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路。
4.1类比竞争楼盘调研。包括类比竞争楼盘基本资料、项目户型结构详析、项目规划设计及销售资料、综合评判。
4.2项目市场定位。包括区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位。
根据市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路，首先进行产品分析，其次对本项目的SWOT分析(优劣势分析)，包括项目地块的优势、项目地块的劣势、项目地块的机会点、项目地块的威胁及困难点。基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略。
5战略分析与规划，包括项目卖点回纳、营销总策略、销售价格总策略、总推案分阶段策略、公关与宣传总策略、营销推广项目的策划（各阶段推广主题策划、各阶段营销分析与总汇、各阶段市场动态分析与对策、各阶段客户总体分析与推盘策略）、渗透式策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析。
6最终确定销售渠道选择，包括①自售②：
第四阶段：资源整合完善销售所需手续蓄势待发预备销售
6.1完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；
6.2制定销售模式、设计销售组织的架构；
6.3其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；
第五阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率。
6.4制定详尽可行的营销策略并组织实施
6.5制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整。
初到公司时，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导和同事的帮助下，了解公司的发展和学习地产知识。作为营销部的一员，自己的一言一行也同时代表着企业的形象。所以要提高自身的素质，高标准的要求自己。加强自己的知识积累和专业技能。
下面我对20xx年的工作进行总结：
一、客户接待
20xx年6月-12月共接待146组客户，
本地93组客户，占总客户的63.6%。
本地以北地区28组，占总客户的19.19%。
本地以南地区13组，占总客户的8.9%。
其他地区8组，占客户的5.4%。
外地客户5组，占总客户的3.4%。
二、面积选择：50㎡-60㎡，占总客户的20%。
70㎡-80㎡，占总客户的50%
90㎡-100㎡总客户的20%，
100㎡以上占总客户的10%。
三、购买方式
贷款购房占客户的70%，一次性购房占总客户的30%。
四、购买人群
来访客户年龄：25-50岁，
主力购买人群：30-40岁。
青年人占来访人群的70%。
五、购房需求：
(1)婚房比例为20%、自住为50%、陪读为30%。
(2)客户理想的户型：90㎡-100㎡三室一厅、明厅的户型，
(3)项目优势：位置的优越性，配套齐全、优质建材、房屋质量。
六、销售情况
成交2组：一次性付款1组，按揭贷款1组。
总房款：316365元
七、未成交原因：
1、价格因素：
(1)价格偏高：部分客户对于销售价格和心里价位有出入，首付比例高也是客户在购房时考虑的主要因素。
(2)客户认知度：
部分客户对项目不够了解，对开发实力有所顾虑虽已进行宣传客户对项目认知度比较模糊。
(3)客户方面：
①购买习惯：当地人的购房习惯，以楼房开工到完工期间为销售期，在客户印象中，楼房完工即清盘售完。
②主观意识强对待新鲜事物反应慢，客户优先考虑销售价格，不注重房屋质量。对房屋产权的法律意识薄弱。
客户接待经验总结：
一、在接待过程中，始终要保持热情。抓住切入点，更好的与客户沟通，了解客户性格和购买意向对症下药。
三、提高业务水平，学习地产知识了解市场动态。知己知彼百战不殆，树立专业性，已专业的角度为客户提供选择。从而促进销售。
四、市场调研了解其它项目的销售情况、楼盘价格、开发进度、贷款要求(包括首付比例、手续办理、贷款条件)、交房日期、房屋质量、建材品牌。总结楼盘优势和劣势，相同品质楼盘销售情况，调研完成后总结数据以书面形式上报。以备公司制定销售政策和宣传方案时作为参考依据。
总结半年来的工作，工作中仍存在问题和不足，在工作方法和销售接待仍需学习，总结经验在20xx年基础上取长补短，在新的一中年更好的完成工作。
五、工作中的不足：
1、工作经验不足，在工作中细节考虑不周全。
2、业务知识和销售技巧，仍需学习掌握。
3、应变能力有待提高.
根据20xx年的工作情况，制定20xx年的工作计划
(一)、挖掘潜在客户通过项目介绍，口碑宣传以及其他宣传方式扩大销售渠道。
(二)、增强自己服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。
(三)、学习业务知识、销售技巧在销售实战中总结经验，理论与实践相结合更好运用在工作中。
楼盘合同范文1甲方：_____
地址：_____
乙方：
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的_____事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条合作方式和范围
甲方指定乙方为在(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在_____兴建的_____项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计_____平方米。
第二条合作期限
1.本合同期限为_____个月，自___年___月___日至___年___月___日。在本合同到期前的_____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长_____个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合
同。
3.在本合同有效期内，甲方不得在_____地区指定其他商。
第三条费用负担
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条销售价格
销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为_____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条佣金及支付
1.乙方的佣金为所售的_____项目价目表成交额的_____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付佣金。
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合同违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
第六条甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设_____项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售_____项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;
(3)关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;
(5)甲方正式委托乙方为_____项目销售(的独家)的委托书;以上文件和资料，甲方应于本合同签订后二天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的_____的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误打。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(4)派送宣传资料、售楼书;
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况;
(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的_____项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条违约责任，双方违反合同约定的，支付_____的违约金。
第十条其他事项
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
楼盘合同范文2甲方(委托方)：
地址：
法定代表人：
乙方(受托方)：
一、合作方式和范围
甲方委托乙方作为产权属于甲方的项目的独家销售策划及销售机构，乙方提供项目营销策划，以甲方名义对外独家销售本项目。
委托项目位于武汉市，土地使用权证书号，总用地面积1670平方米，总建筑面积22464平方米，容积率：5.8;其中委托销售部分总建筑面积6600平方米;
二、合同期限
1、本合同期限：
2)期满后双方再行协商后续合作事宜。在本合同有效期内，除本合同另有约定或违约情形出现，甲乙双方任何一方均不得单方解除合同。
2、乙方的销售工作在甲方工程进度、营销条件具备以下条件下开展：
A.销售中心(售楼处)完成并具备现场销售条件;
B.实体样板房、看楼通道等现场包装完成并具备展示条件;
三、甲、乙双方权责
1、甲方权责：
1)甲方向乙方提供企业法人营业执照复印件，提供所委托项目之开发建设法定文件、所有权法律批文复印件，提供项目规划设计的图纸、资料，项目运作的整体计划、方案及甲方要求等;在本项目发售前向乙方提供本项目公开销售所需的预售许可证及各项文件资料，以确保本项目策划工作和销售工作的顺利展开。甲方承诺依本款提供给乙方的资料完全真实，并承担因上述资料的承诺所产生的对本项目客户的一切责任。
3)对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制的情况必须书面告知乙方;并保证提供的房源产权合法、有效。
8)甲方对于乙方提出的有关策略方案负责审定，以高效率的工作方式尽快研究回复。除双方有明确商定的情况以外，其回复时限不能超过3个工作日。
9)甲方在乙方销售人员进驻咨询处或售楼处前，须向乙方提供盖章确认的关于项目具体内容统一说辞的项目介绍资料;在项目公开发售前提供盖章确认的价格表及房号表;甲方每次价格调整或实施新的优惠措施等须向乙方提供盖章确认的执行文件，乙方按此文件执行。
10)本项目具体销售周期、销售均价、各阶段销售计划见本合同附件。
11)甲方按时与乙方结算费，如有拖欠须按所欠费总额每日千分之五计付滞纳金。如逾期15天仍不能支付的，乙方有权单方面解除合同。
12)非乙方之行为造成的索赔或其他法律责任，由甲方负责并承担相应责任。
2、乙方权责：
1)乙方承接甲方项目营销业务，按时、按质、按量地完成甲方委托的各项工作内容，并对甲方提供的所有资料保密。
2)在签署本合同书后10个工作日内，乙方提交《营销策划报告》，开展系统营销策划实施工作;并根据市场的变化调整并制定售楼方案和宣传推广计划，经甲方认可决策后组织实施。
4)乙方在项目重要销售阶段，如各种展示活动、新闻会、酒会、展销会、开盘等为甲方提供活动方案，协助并配合甲方筹备组织、实施上述活动。
5)乙方派驻销售团队进驻销售现场开展客户咨询、接待、跟踪、销售等工作，并按双方共同商定的售楼方案进行销售。负责项目销售现场的日常管理工作，楼盘现场接待、客户追踪、认购预订、成交等合同签订前的销售工作。
6)乙方负责管理销控表，组织好楼盘销售工作，根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作。
8)乙方对每个销售单元的责任在客户缴付首期购房款时即告结束，但须协助甲方与客户签订商品房买卖合同，督促业主提供按揭资料。若因甲方原因导致客户不能交首期房款的，则乙方之责任于客户签订认购书时结束。
9)乙方依照本合同的约定在结算日按时与甲方结算费。
10)乙方的销售策划权及权不得转让。
四、费及结算方式
1、费取费标准：
乙方提供独家策划服务，乙方对委托销售并已售出的单元,每月根据委托物业完成的销售任务(销售率)按2.0%—2.5%的费率标准不分段补差收取费，如下：
销售率(按面积计算)
50%以下(不含50%)
50%(含50%)—70%
(不含70%)
70%以上
(含70%)
费率
2.0%
2.1%
2.5%
2、乙方每月应收费计算公式为：每月应收费=累计售出单元总成交金额×费率-已收费
注：
C.不分段补差费收取是指，销售率每提升至较高的阶段，按高阶段费点数支付累计销售额的费差额。如：当销售率超过70%时，之前的费按照2.1%标准收取的售出单元，按已售出单元2.5%标准将差额补回支付乙方。
3、乙方应结销售费预留及返还：
A.如乙方当月销售率在50%以下(不含50%)，则甲方将乙方当月应结算销售费预留。如下壹个月乙方超额50%完成阶段销售任务，则上壹个月的乙方应结算销售费预留应由甲方在结算日100%返还乙方。超额完成的任务可以累计到下壹个月。如乙方在本合同期限内完成本合同95%的销售目标，则甲方需于乙方完成该销售目标后十个工作日内100%返还此部分乙方应结销售费所有累计预留部分。
B.甲方将乙方应结算销售费人民币贰拾万元整在每月甲乙双方应结算销售费中分期预留。每月预留部分不超过当月应结算费的30%。如乙方在本合同期限内完成本合同95%的销售目标，则甲方需于乙方完成该销售目标后十个工作日内100%返还上述乙方应结销售费预留部分。
5、如乙方连续两个月未完成阶段销售任务，则甲方有权解除本合同。
6、销售奖励：如乙方在合同期内提前完成本合同95%的销售目标，则甲方需于乙方完成该销售目标后十个工作日内另行支付乙方销售奖励人民币伍万元整，且每提前销售计划壹个月再额外奖励人民币贰万元整。
7、若客户交清首期房款前悔约，所没收的定金双方各取50%;若客户在交清首期房款后悔约，定金及罚金归甲方所有，乙方收取相应的费。
8、凡是在期内已交齐定金、签署认购书，并在乙方销售期结束后30日内支付首期房款签署房地产买卖合同的物业，甲方于期结束后35日内支付乙方应收费。
9、乙方收取甲方费用，按照国家税法规定缴纳相应税费，并向甲方提供相应正式税务发票。
五、合同生效及其他
1.合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均需严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此对对方造成的一切经济损失。
2.本合同执行过程中，如有因不可抗拒之因素影响有关条款之执行时，双方应及时通报并协商，而不视之为违约行为。
3.双方任何一方均不得单方解除合同。任何一方未按照本合同约定单方解除合同的，需赔偿对方相应经济损失。
4.经双方协商同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
6.乙方完成项目开盘前所有筹备工作，因甲方原因导致本项目未能正常开盘对外销售并导致双方解除合同关系的，甲方补偿乙方人力成本等损失人民币叁拾万圆。
8.甲方在两年内不得以高薪、提职或其他物质条件录用乙方的服务本项目的乙方工作人员。甲方如果违反本协议，应赔偿乙方已支付给该员工24个月的平均工资总和。不足以赔偿乙方损失的仍需承担赔偿责任。(乙方工作人员包括：乙方的在职人员、包括但不仅限于和乙方有劳动合同关系，或者正在为乙方完成某一项目的临时工作人员等。)
11.双方同意，当双方公司发生股权变更或者更名时，本合同效力自动顺延。
12.本合同未尽事宜，双方协商解决;履行合同过程中发生争议，双方应本着友好态度协商解决，若协商不成，任何一方均可向项目所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。
13.本合同一式四份，双方各执两份，具同等法律效力。
楼盘合同范文3甲方：
签约地点：
甲、乙双方本着自愿、诚实信用的原则,经充分协商达成如下协议：
第一条委托服务项目及销售渠道的提供
根据甲为的特约销售机构，乙方愿意通过个人关系协助甲方宣传销售项目，并提供有价值的客户信息或销售渠道。
第二条委托期限
委托销售服务期限：20年月日至20年月日止。
第三条客户确认及客户有效期
2、若该客户已经被确认为其他经纪人的客户，甲方应告知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户。在甲乙双方书面确认，甲方不得再行确认该客户为其他销售方的客户，否则，无论该客户是否通过乙方成交，均视为乙方销售服务成功。甲方仍应按本合同约定支付丙方销售服务佣金。
3、客户经甲方确认为乙方客户后，30日内未能就购买甲方项目或签订有关购房合同，则该客户无论以后是否购买甲方项目房屋，均不再被视为乙方客户。
第四条有关费用结算、佣金计算及支付方式
1、介绍客户购房成功后甲方于客户交清全部款项后，次月20号前(若遇法定节假日，则相应顺延至法定节假日终止后)一次性支付该套房款佣金给乙方。
2、销售服务佣金，由甲方通过银行转账或现金支付给乙方。
3、在合同有效期内，甲方以成交合同额的%作为销售佣金的计提标准，支付给乙方作为介绍佣金。﹝享受团购的客户另行计算佣金﹞
第五条甲方职责
1、甲方有责任根据乙方需要每十天进行一次项目知识培训;
2、甲方有义务为乙方带来的客户做项目介绍、接待并组织意向客户看房等工作;
3、甲方可根据情况协助乙方开展团购业务或者大客户工作;
4、甲方必须按照本合同约定支付乙方销售佣金;
5、乙方连续在两个月内没有提供有价值信息，甲方有权单方解除本合同;
第六条乙方职责
1、乙方必须认同甲方的推广的经纪人销售模式;
3、乙方必须根据甲方所提供及培训的资料真实宣传卓达·香水海项目，不可做虚假宣传和承诺。方
第七条其他事项
1、履行本协议过程中产生一切争议，甲、乙双方共同协商解决，协商不成的向当地人民法院提起诉讼。
2、本合同如有未尽事宜，经双方协商，可另行签订补充协议。
3、本合同一式叁份，甲乙双方各执壹份，另一份报威海卓达房地产集团有限公司备案;
4、本合同自双方盖章签字后生效。
一、引言
赣州，作为一个典型的中部地区三四线中小城市也掀起了一股地产淘金热潮，“腾笼换鸟”与新城开发两大模式已被楼市淘金者广泛采用。伴随着旧城改造、居民拆迁，老城区核心位置一夜之间变成寸土寸金的商务中心；同时，随着新的政府办公大楼在章江新区落成，以及大量开发区“跑马圈地”，城市开发商东扩西进、南征北战的欲望被充分放大。2005年赣州城区开盘的项目只有蔚蓝半岛、滨江城市广场和越秀花苑等少数几个，被称为赣州城区楼市的“断档年”。2007年各楼盘销售形势火暴。新开或即将开盘的项目有蔚蓝半岛（三期）、蓝波湾（二期）、天际华庭、万盛MALL、金钻广场等20多个。
论文关键词：顾客满意；房地产市场；营销策略
一、我国房地产项目CS营销战略的发展历程与趋势
(一)我国房地产项目CS营销战略发展历程
市场经济条件下营销环境及竞争环境的变化是CS营销战略产生的外部动力。在不同的营销和竞争环境下，企业要采取不同的营销策略。市场经济初期，消费者要求商品“物美价廉”，考虑的是产品质量、功能及价格。这时候，企业营销是以产品的高质量来带动和拓宽自身的市场，提高商品的竞争力，相应的战略思想是以生产导向和产品导向为主体的。随着市场经济的发展，商品充裕，进入了买方市场，消费者评价商品的尺度变为商品的品牌及厂家声誉，消费者要求使用的商品能显示自己的社会地位，此时，企业应采取服务竞争和形象竞争的营销战略。当市场已经成为真正意义上的买方市场时，消费者评判商品的标准不再仅仅是功能和品牌，而变成了与产品有关的系统服务，企业竞争的重点也发展为立体化的服务，即CS营销战略。
(二)我国房地产CS营销战略发展趋势
作为生产消费类产品的企业，应该充分了解影响顾客购买和满意程度的各种因素，制定全面细致的营销方案，通过营销人员的积极实施，提供CS服务，满足他的购买期望值，最大限度地减少其后顾之忧，从而顺利达到盈利目的。导人CS服务的经营战略，将产品质量和服务联为一体，建立“以顾客利益为中心、顾客满意为宗旨”的服务理念，是新型的房地产项目营销管理灵魂，以满足顾客需要来追求经济效益的经营思想，也是21世纪房地产行业的发展方向。其发展趋势可概括为：
1．站在顾客的立场去研究市场和产品；
2．以顾客为圆心去构建自己的企业及形象；
3．最大限度地使顾客感到你的服务最使人安心舒适；
4．请顾客参与企业的经营决策和产品开发；
5．千方百计留住老顾客；
6．使顾客充分信任你的企业和产品，在彼此之间建立忠诚友好的氛围；
二、我国房地产项目CS营销战略的发展外部环境分析
(一)国际环境分析
大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。
对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。
(二)国内宏观环境的PEST分析
房地产是受国内宏观环境影响比较大的产业，因此，房地产的市场营销必须紧密结合国内宏观环境，根据宏观环境制定准确的市场营销战略。笔者主要从政治、经济、社会和技术(PEST)等四个方面来对房地产面临的国内宏观环境作一个简要的分析如表1。
从以上国内外环境分析来看，房地产面临着机遇与挑战在当前房地产项目市场营销战略手段高度雷同化的今天，随着房地产项目市场营销竞争环境的日益白热化，房地产项目市场营销要想实现自己的经营战略目标，就必须要在客户满意运作方面坚持运用CS战略理论指导房地产项目市场营销创新的开展。坚持自己的独特客户满意因素和落实客户最满意工程实施才能让自己获得成长的空间。
三、房地产项目CS营销战略的关键环节及实施方法
实施CS战略，要培养“一切为了顾客”的理念，房地产项目CS营销战略的关键环节及实施方法如下：
(一)顾客定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此知之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
(二)价格设定
房地产项目销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。
从定价来讲，主要有几个方法：(1)类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种；(2)成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定；(3)评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：人市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值，此法风险较大。
(三)概念的策划与引导
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和抉择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出—个品牌的形象，以吸引消费者，并深人人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
“春节前，公司就放出风来说：裁员30％、降薪50％，搞得人心惶惶。”刘平告诉《望东方周刊》，到现在他还没有领到一月份的工资。
刘平感到困惑的是，去年合生创展仅广州地区的利润就有10亿元左右，为何会有这样的动议
2月20日，刊自香港报章的一则消息，令刘平多少有些恐慌。消息说，合生创展集团主席朱孟依因涉某案，在春节期间被内地公安部门限制出境，正在广东东莞配合有关部门调查。
刘平告诉本刊记者，他在春节后召开的合生创展2008年年终总结会上就没见到朱总，“到现在，在公司总部也没见到过朱总。”
合生创展紧急公告
一位接近朱孟依的人士告诉《望东方周刊》，他对香港媒体报道的可信度表示怀疑，“朱孟依向来做事低调、谨慎，应该不会有太大问题。”
朱孟依作为一个行事低调的地产大佬，从公开的报道中很难窥探到他与某案的关系。2008年年中，朱孟依曾现身过某商社的股权争夺。公开资料显示，去年4月北京光华天成公司通过上海亚奥通讯设备有限公司以每股14.80元的高价，获得某商社的2276.56万股限售流通股，光华天成的董事长朱拉伊则是朱孟依的兄长。而后，这部分股权最终辗转回到港媒上述消息中提及的某案主角的手中。这件事曾一度让市场感到迷惑。
2月20日，也就是港媒上述消息的当日，合生创展在香港联交所紧急公告，指出“报道的内容并无事实根据”。有人注意到，公告虽做了澄清，但没有对朱孟依的目前状况、是否还在主持公司运营等情况，做出详细说明。
本刊记者多次拨打合生创展集团常务副总裁薛虎的手机，一直处于无人接听状态。
与此同时，有报道说，朱孟依目前人在北京，公司内部人士称他仍在主持公司工作。有分析人士说，朱孟依北京之行的主要目的是解决传闻问题。也有香港报章援引与合生创展有合作的广州地产界人士透露的情况，说“朱孟依近日已出席公司会议，并亲自部署售楼事宜”。
楼盘引发的纠纷
去年岁末，合生创展旗下楼盘骏景花园变电站复工，引发群体性纠纷，震动了广州。
广州市官方1月4日通报说，110千伏骏景花园输变电工程在停工两年后，于2008年12月30日复工，再次引发了群体性纠纷，“事件导致多人受伤，两名滋事者被刑拘”。规划部门提供了进一步的解释：变电站规划在前，楼盘销售在后。
作为广州市区内最大的居民生活小区，骏景花园1998年开建，1999年开始销售，至2005年初，北苑组团和南苑组团8000套左右的房子基本销售完毕，居民近4万人。
在房子销售完毕的同时，2005年底传出在小区西门边上建设110千伏的骏景变电站、并于2006年3开始动工的消息。由于业主提出强烈意见，南方电网广州供电局当时暂停了施工。
广州市官方通报提到，去年12月初，骏景变电站准备复工的消息一传出，部分过激的居民通过召集、动员其他居民参加反对变电站复工的活动，多次采取形式不同的过激行为。
从去年12月31日起，在未经批准的情况下，部分业主决定每晚在小区西门堵塞本来就相当拥挤的出入口。有人还向现场维持秩序的公安民警和保安人员投砸石块、鸡蛋。
今年1月1日晚，有业主从高空投砸硬物，造成两名警察、9名保安受伤。聚集砸物事件发生后，仍有封堵马路等过激违法行为。天河区公安分局为避免事态恶化，维护现场人员生命安全，依法采取措施，将其中13名滋事人员带离现场。经审查，对2人刑事拘留、1人行政拘留、10人教育释放。
规划部门说，广州市规划局在文件(穗规复字[1998]第306号《关于送审总平面规划局部调整方案的复函》)中，已经明确规划骏景变电站。靠近变电站的楼宇均是在规划方案确定之后进行建设和销售的，其中北苑骏宇轩于1999年9月开始发售，2001年5月售罄；南苑骏仁轩于2001年11月开始发售，2004年12月基本售完。
“合生系”有无债局
2009年2月20日，合生创展在香港联交所发出关于朱孟依被调查及限制出境的报道“并无事实根据”的澄清公告之后，又发出另外一条公告：合生创展已经按照约定，支付2008年12月拍下的北京朝阳区大望路地块大部分地价。
公告所披露的地块是合生创展在2008年12月2日以8.59亿元的价格投标中得的一幅位于北京新天嘉园南区的商业用地，平均楼面地价约6167元/平方米。
这是合生创展2008年间的第四次出手买地。朱孟依在土地市场的逆势表现，没有引起资本市场的广泛好评，一些投行甚至认为“这是典型的高负债杠杆的投资行为”。对合生2008年4月、7月和12月的三次拿地，评级机构穆迪都给出了“复评并可能下调”或“展望修订为负面”的评级。
有分析人士认为，外部的担忧可能来自合生创展的财务数据。他们认为，合生创展2008年的中报已透出一些信号：报告期内，合生创展的资产负债总额与上年同期相比上升了17个百分点，达到326.27亿港元，其中银行借贷总额达到102.7亿港元，较上年同期上升25％。负债比率在半年之内由52％上升至59％，多了7个百分点。在报告期末，合生创展的现金及短期银行存款为18.71亿港元，其中约9100万港元存款已经作为银行批准其业主按揭贷款的抵押。
合生创展对此作出的解释是：公司2008上半年在北京、上海、广州等地新增了266万平方米的土地储备，负债比率的上升主要是由于建造及收购这些地块所支付的大量现金所致。
穆迪助理副总裁曾启贤表示，这几年合生创展的债务增加，是因为这几年合生创展拿地积极而销售业绩没有像过去那样理想，导致收入少、支出多。
今年春节后，当万科等房地产商在上海等地重燃价格战烽火的同时，北京传出了合生创展位于北京东三环和东四环间的“珠江帝景”项目七折变现的消息。
合生创展一位内部人士向《望东方周刊》透露，由于加大了促销力度，从春节到现在，合生楼盘的销售非常理想，全国的销售额接近20亿元，如果继续加大促销力度，资金回笼对合生而言应该不是问题。他说，从发展的眼光来看，合生的财务还是相对比较稳健的。
“珠投系”棋局
关于朱孟依，一个流传甚广的故事是他的发家史。朱孟依的家乡是广东丰顺县东口埔村，上世纪80年代中期这里曾是做生意的好地方，吸引了不少人开设摊档摆卖货品。
把策划投资、参与经营与地产开发捆绑在一起，这已超出了建筑工程承包商的工作范围。有人说，从一开始，朱孟依就自觉地成为了地产开发商，对于“开发”二字，这位富豪有一种与生俱来的理解力，这使他得以始终走在别人前面，地产之外亦是如此。
1992年，朱孟依在香港成立了合生创展。第二年，珠江投资在广州成立。这家通过层层股权关系由朱氏家族控制的公司，自成立之日起，就一直是合生创展在内地房地产市场拓展的开发实体，合生创展大约70％的房地产项目都是与珠投合作开发：珠江投资作为内地公司可以顺利拿地，合生创展在香港上市能够成功募资。有一种说法是，在2003年以前，“合生珠投”仅广州一地的项目利润就超过行业龙头万科全公司的利润。王石也曾说过：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”
2003年CEPA政策实施后，香港地产商赴内地投资开发的限制已经取消，合生与珠投“两条腿走路”的做法变得没有必要，一向联合合生创展进行投资的珠江地产开始独立运作多个项目。目前珠江地产在全国独立运作的商业项目、建设项目超过50个。
与此同时，朱氏家族朱庆依与朱拉伊开始围绕珠江地产整合旗下地产业务，一方面是朱庆依与朱拉伊旗下的新南方集团与珠光集团合并，将资产合二为一，而近年来珠光新南方更是将旗下资产不断注入珠江投资。
珠江投资的业务绝不仅仅限于地产领域，朱孟依对它显然有另外的要求。
1999年，珠江投资参股建设全长153公里、总投资人民币62亿元的广惠高速公路，占30％股权，成为国内第一家参与国家重点基础设施建设的民营企业。广惠高速已于2003年底正式建成通车。
2004年3月，珠江投资9亿入股上海电气，开辟钢铁新战线。
2005年7月，全长97公里、初步预计投资达150亿元的广深沿江高速路动工，珠江投资作为广州、东莞段的控股股东，股权比例达65％。
与此同时，珠江投资全面发力能源领域，谋划一盘更大的棋局：目前已开工和正准备开工的项目还有100亿元投资规模的阳江、惠东等4个电厂；山西大同、内蒙等4个煤矿；运煤专线的铁路项目朱氏家族围绕着珠江投资打造的“珠投系”开始形成，并逐步进入公众视野。
高利润也可能伴随高风险。有分析人士认为，“珠投系”在基础设施、能源类投资高回报的前提，是要以高投入作为支撑，否则这种棋局有可能异化成一盘赌局。
广东省交通厅一位官员向《望东方周刊》透露，目前珠江投资参股的广深沿江高速，由于征地拆迁、施工管理等问题的困扰，进展缓慢。去年，另一参股股东东莞路通公司一度提出退出，因苦于无下家接盘，无法脱身。