内部收益率的计算过程是解一元n次方程的过程，要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。但是如果使用电子工具，就可实现快速求解。
假设黄先生投资100万元购买一套住宅，并投资20万元进行装修，然后用于出租，每年的租金收入约为5万元，黄先生在出租了5年后，以130万元将房产出售。求该项投资的内部收益率？以卡西欧计算器为例，选择CASH模式，采取以下步骤。（1）输入已知条件：由于题目中未计资金的机会成本率，因此输入年收益率I%=0。
I%＝0Csh=D.EditorxNPV:SOLVEIRR:SOLVEPMT＝0FV＝0P/Y＝1C/Y＝1
（2）选择现金流量编辑器Csh=D.Editorx，进入后直接编辑投资项目的现金流量进出情况，依次编入：CF0：-1000000－200000=-1200000CF1：50000CF2：50000CF3：50000CF4：50000CF5：1300000+50000=1350000
（3）选择ESC后保存退出，选择内部收益率IRR，按SOLVE键，直接获得答案，内部收益率为5.655%
IRR=5.655183482
IRR
1．含义：返回由数值代表的一组现金流的内部收益率。这些现金流不一定要均衡，但作为年金，它们必须按固定的间隔发生，如按月或按年。内部收益率为投资的回收利率，其中包含定期支付（负值）和收入（正值）。
2．语法：IRR(values,guess)。其中：
values为数组或单元格的引用，包含用来计算内部收益率的数字，values必须包含至少一个正值和一个负值，以计算内部收益率。
(1)函数IRR根据数值的顺序来解释现金流的顺序。故应确定按需要的顺序输人了支付和收人的数值。
(2）如果数组或引用包含文本、逻辑值或空中单元格，这些数值将被忽略。
guess为对函数IRR计算结果的估计值：
(1)MicrosoftExcel使用迭代法计算函数IRR。从guess开始，函数IRR不断修正收益率，直至结果的精度达到0.00001%。如果函数IRR经过20次迭代，仍未找到结果，则返回错误值＃NUM!.
(2)在大多数情况下，并不需要为函数IRR的计算提供guess值。如果省略guess，假设它为0.1（即10%）。
(3)如果函数IRR返回错误值＃NUM!，或结果没有靠近期望值，可以给guess换一个值再试一下。
3．说明：函数IRR与函数NPV（净现值函数）的关系十分密切。函数IRR计算出的收益率即为净现值为0时的利率。下面的公式显示了函数NPV和函数IRR的相互关系：
NPV(IRR(Bl:BO,Bl:136)＝3．60E一08
在函数IRR计算的精度要求之中，数值3.60E一08可以当做0的有效值。
4一示例：假设要开办一家饭店。估计需要70000元的投资，并预期今后5年的净收益为12000元、15000元、18000元、21000元和26000元。B1:B6分别包含下面的数值：一70000元、12000元、15000元、18000元、21000元和26000元。