“海峡梦之城”择址福建平潭，消息已逾半月，但余音未了，热度还在。
部分原因是，签约的双方，反差巨大。
平潭原是福州市下辖县，是位处东南角落的一座“孤岛”，经由两座大桥与福州连接。2021年，与福州下辖12个区县市相比，平潭GDP倒数第一。
过往十年，三五环球集团（以下简称三五集团）在中国内地如此备受期待，已经不是第一回。虽这对“反差萌”组合能走多远，充满不确定性。
但外界依旧期待，它们能将“美国梦”的传奇，复制到海峡梦之城。
01
中国寻地，十年蹉跎
在签约平谭项目之前，三五集团已经在内地多处考察，足迹遍布大半个中国。
这场10年寻地记，可用四个字来概括：坎坷波折。
一年后，宁波项目杳无音讯。三五集团总裁AnthonyFlanagan、副总裁MarkBethel却现身西安，并与西安雅荷地产签署《合作框架协议》。遗憾的是，这份协议亦化为泡影。
此后10年间，三五集团远离一线城市，辗转在10余个二三线城市。先后到合肥、重庆、西安、潍坊、三亚、滁州、廊坊、郑州、太原、青岛等多地考察、洽谈、签约。
足迹漂泊，三五集团要造的中国版“美国梦”项目名称及形态，也一再变动。中国摩（重庆）、中国摩智慧康城（合肥）、中国摩及三亚·哈佛国际医疗康养城、华东·中国摩……
在外界报道中，这些项目期待值拉满，但落空的占多。这其中，一次真正的落地尝试在重庆。
2014年，三五美国摩（重庆）发展有限公司成立。中恒国信集团、三五集团联合谋划推进“中国摩”的落地，2017年双方正式签约。
按照约定，三五集团将全程参与中国摩项目的招商运营管理，并整合全球品牌资源，为项目的发展提供国际支持。
一座巨型美式生活城邦，跃然纸上。项目涵盖全家庭四季主题乐园、青少年主题乐园、儿童主题乐园等多个主题设置,并计划推出4部大型过山车及27项游乐设施；宣称要引进350余家商业品牌；还规划了国际学校、国际医院和健康住宅三个高端配套。
然而，很快就生变了。中国摩项目最早的开发商——中农国信（中恒国信集团子公司），开发了两期之后，将该项目转让给浙江佳源集团。
2020年10月，中国摩项目经历半个月的大面积停工后，传出民工讨薪的消息。这相当于非官方宣布了中国版“美国梦”破碎。
十余年，十余城，一再蹉跎，一再错付。直至2022年6月末，经过半年考察，三五集团终于再次敲定新的选址——福建省平潭综合实验区，对外公布的项目名为“海峡梦之城”。
据“平潭发布”公众号消息，“海峡梦之城”规划建设包括大型购物中心、国际品牌室内亲子乐园、全球一流的室内主题水上乐园、室内滑雪场、国际五星级高端度假酒店、度假公寓群、国际风情美食商业街等。
报道称，该项目将打造成为立足平潭，辐射东南亚地区、吸引全世界客流的旅游度假目的地。
承载三五集团如此野心的平潭，究竟是个什么存在？
02
择地平潭，福兮祸兮
地图上看，平潭岛就像“天涯海角”，缩在福州东南角，籍籍无名。
原本，平潭是福州的一个下辖县。2009年7月，平潭正式建立“福州（平潭）综合实验区”，2012年更名为“福建省平潭综合实验区”，由福建省直辖管理。
不过，平潭综合试验区的GDP，还是经常被拿来与福州下辖12个区县市对比。2021年，top1是鼓楼区2362.19亿元，平潭县以339.2亿元倒数第一。
这个地理位置平凡、经济状况欠佳的小岛，在三五集团看来，却有着巨大的吸引力。
“平潭拥有漫长的海岸线、丰富的旅游资源、便捷完善的基础设施，以及自贸区的优惠政策，正在加快建设国际旅游岛。我们对福建、对平潭的发展充满信心。”三五集团董事长、创始人纳德·格美兹说。
纳德·格美兹此言，具体可以解读为平潭的两大优势：
区位优势，得天独厚
就地理位置而言，平潭仿佛是“为文旅商业而生”。
它素有“千礁百岛”之称，由126个岛屿组成，陆地面积371.91平方千米（大约是香港的1/3），海域面积6000多平方千米，海岸线长约400千米。
政策优势，千载难逢
2014年国务院正式批复设立中国（福建）自由贸易试验区，次年三区完成挂牌——福州片区、厦门片区、平潭片区。
上述三个片区功能定位各不相同，其中平潭片区定位为“建设两岸共同家园和国际旅游岛”。2016年8月，随着国务院批复实施《平潭国际旅游岛建设方案》，平潭成为继海南之后的第二个国际旅游岛。
福建投资促进网显示，“中央将开放、开发平潭岛的福建区域战略上升为国家战略，打造两岸关系和平发展的新载体、新平台。”
再加上此外，“福建省平潭综合实验区”的身份，平潭的发展少不了政策倾斜。作为首个计划落地平潭的国际文旅综合体，三五集团背书的“海峡梦之城”，将获得可观的政策支持。
看起来，三五集团绕开上广深等一线城市，择地平潭，避开了激烈竞争，押宝一个长期“潜力股”。然而，前路未必是坦途，层层挑战，扑面而来。
因为，看到平潭自然环境、强政策支持优势，不止三五集团一家，更多中国本土玩家已经入局。
据报道，在平潭岛上，南寨山文旅综合体、世茂海峡恋岛、南北街文化街区改造等标志性项目正加快推进，国际邮轮港、国际演艺中心、国际会展中心、国际南岛语族、国际高端酒店、国际旅游度假区等项目也在加快建设。
2020年6月，平潭集中动工和投入运营一大批文旅项目，合计12个，总投资31.11亿元。这其中，包括海洋科技文化中心、“6·8”小镇、南部生态廊道二期等。
竞争者众之外，三五集团还需跳出福州“要么迷航，要么平庸”的文商旅怪圈。
近年来，福州一直尝试打响“强省会效应”，主要途径之一是做强文商旅。为此，城市战略屡经升级，激励政策陆续出台，诸多文旅商业开发商蜂拥而至，“购物中心+主题乐园”成了规划标配。
2010年福州“东拓西进”城市框架拉开。东拓，2013年贵安新天地休闲旅游度假区开业，但之后声量无几。西进，2015年宋城集团收购三江口旅游城部分股份，以借势海上丝绸之路的“国家大政”，最终不了了之。
2016年，“清新福建”口号阵阵，福州文旅造富梦再次燃起。当年，天泽奥莱时代一期开业，几经兜转后于2021年卖身砂之船。天泽奥莱原本规划二期为大型主题乐园，早已烂尾无音。
行至2021年，国家发改委支持一批城市建设“国家中心城市”，福州在列。次年，福州都市圈发展规划获批，同步《福州市“十四五”文化和旅游发展专项规划》出台。《规划》明确了60项福州市“十四五”文化和旅游重点项目。
新到的政策红利，于福州文旅商业发展效果几何，尚难定论。而三五集团需面对福州文旅商业乏力的骨感现实。
究其原因，福州闽越水乡文化深厚，但旅游记忆点模糊，远不敌厦门；是身为省会，但经济底盘不够强硬，过去多年一直穷追泉州。直到2021年，在多轮政策加持下，福州GDP才以11342亿元险超泉州（11304亿元）。
03
在这背后，三五集团建立了一套系统性的文旅商业开发、运营打法，玩得炉火纯青。其实三五集团的模式，并不很玄妙：一个超级室内主题乐园+一个低税或免税奢侈品大mall。
虽然看起来有点“粗暴”，但要在中国复制，仍然很难。
娱乐为王，诱惑之城
文旅综合体，以旅游、娱乐作为流量入口，就必须保证，娱乐游玩项目吸引力极强，受众面广，男女老少通吃，且来者都消费得起。
其二，所有游乐项目和商业购物空间，全都在同一屋顶下，四季恒温。这在冬天漫长的北美地区，是个天堂一般的存在。
奢侈品扎堆，免税天堂
而从小红书打卡轨迹看，奢侈品是三五集团旗下商场的另一大引流利器。
这里还有爱马仕三州地区最大的旗舰店，店面约743平方米；此外，还有众多知名的品牌如LV、GUCCI、Moncler、AlexanderWang、Mulberry、YSL、Tiffany&Co等进驻奢侈潮流区。
相较奢侈品牌全，更重要的是，这里奢侈品消费税低，甚至免税。
选址、空间设计、运营难度高
空间必须足够宽敞高挑、采光灵活、创意扎实，这对建筑设计与建造带来的挑战，是巨大的。
2020年8月，佳源文旅集团中国摩总经理戚晓雯接受赢商网采访时坦言，中国摩体量如此庞大，在建设项目过程中，遇到了很多难题。比如，在项目设计阶段，为了提供更愉悦的游乐体验和更舒适的空间感，佳源文旅尝试设计了超大无柱的空间，但目前在国内尚无先例可参考，国内亦没有运营成熟的标杆文旅项目。
在运营方式上，需要两种能力交叉：把商场当做旅游景点运营，把景点当商场运营。这样的人才团队，在国内应该算是凤毛麟角。