在农村宅基地房屋拆迁前，拆迁部门通常会提供格式文本的《析产协议》交由与被拆迁房屋有关的家庭成员（父母子女）签字，再由《析产协议》中析产到的家庭成员（只有一人，通常为儿子）据此办理拆迁事宜。该份协议的效力如何？协议确定的权利人能否据此主张房屋的所有权并排除其他权利人的拆迁利益？近日，张家港法院审结一起分家析产纠纷，认为上述《析产协议》因欠缺真实合意对当事人内部不发生法律效力，原权利人依法享有拆迁利益，日前，苏州中院二审维持了该判决。
张某某、吴某某夫妇先后生育一女张花一子张亮。张花成年后与父母一起经营餐馆，几年后以她名义购买了三下二上共6间农村宅基地房，《宅基地使用证》登记的户主为张花，其时张亮尚在校读书。数年后，该房屋办理《村镇房屋所有权证》，登记的所有权人为张某某，其时张花已出嫁。2019年该房屋遇拆迁，在拆迁前，房屋拆迁公司工作人员提供了一份《析产协议》让张某某、吴某某、张花、张亮签字，该《析产协议》为打印填充式，除了房屋权利人、房屋坐落、面积、权证号需要协议人填写外，其余内容均为打印，内容为：现经全家协商一致，同意将上述房屋产权析产给张亮，其他家庭成员均同意放弃该房屋产权，张某某、吴某某有居住、使用权。
在签订该《析产协议》前，张某某、吴某某、张花、张亮多次协商，达成了给张花一套拆迁安置房的意见，四人签订了《析产协议》。后张亮凭该《析产协议》与拆迁公司签订《产权调换协议书》、《房屋拆迁补偿安置协议书》等，安置到三套房屋。交房后，张花要求张亮将三套安置房中的一套小户给她，张亮拒绝。吴某某赞同张花的意见，与张花一起作为原告提起诉讼。
审理中，张花认为《析产协议》仅是为配合拆迁工作出具的手续材料，并非她的真实意思表示，拆迁前全家已经协商一致要给她一套安置房，故要求确认其中一套小户归她所有。张亮认为该《析产协议》真实有效，三套房屋应归他所有。
张家港法院审理后认为，《析产协议》虽用了“析产”一词，但从该协议是应拆迁公司要求签订而非当事人自己要求签订、协议是由拆迁公司提供而非当事人拟就，结合协议签订前张某某、吴某某、张花、张亮就如何拆迁、拆迁安置到的房屋如何分配进行了商谈，达成了给张花一套房屋的意见后张花才在《析产协议》上签字等事实，可以看出《析产协议》的内容即将案涉房屋产权析产给张亮并非三人的真实意思，三人签订《析产协议》的真实意思是推举张亮办理房屋拆迁事宜，而非将所取得拆迁安置房全部归张亮所有。另，被拆迁房屋系张某某、吴某某、张花出资购买，购房时张亮尚在上学，没有出资，该房屋属张某某、吴某某、张花共同所有。该房屋拆迁后安置到的三套房屋的权利人也应为张某某、吴某某、张花。据此，张家港法院判决支持原告诉请。
【法官说法】真实意思作为一种内在意愿，需要以相应载体即口头、书面或者行为等形式对外展现或表达。本案当事人在签订《析产协议》前曾就拆迁安置房屋分配事宜进行过协商并形成给张花一套房的合意，这与《析产协议》载明的析产给张亮、其他人放弃产权的内容并不一致，故签订的《析产协议》因欠缺真实合意对当事人不具有约束力。