权属不明晰、租售无规定、维护难决断……
西安市住建局：正在研究车位租售办法
人防车位核心5问
001.地下车位都是开发商的吗？
除产权车位有明确权属外
业主共有车位和人防车位权属并不清晰
002.开发商是否有权只售不租？
目前没有具体规定
但民法典中约定租期最长不超20年
小区车位必须优先给业主使用
003.转让使用权算不算变相售卖？
目前尚无清晰的法律解释
一般不轻易认定为变相出售或附赠
004.人防车位该由谁来维护？
应由工程隶属单位或使用单位负责
可委托物业等单位维护
开发商撤场，或最终由业主“买单”
005.以前不规范的合同会整顿吗？
法不溯及既往
2021年10月1日后签订的“使用权转让协议”视为有效
不少人认为，商品房小区是开发商花钱拿地建的，所以地下车位是开发商的。多位律师认为，在房子没有销售时这样说也许没错，但对外销售后随着物权的转移，情况就变化了。
北京市中闻律师事务所合伙人律师任晨光认为，小区内的车位大致可以分为三类：
第一，业主专有车位。即所谓的产权车位，这种车位在开发时就明确规划为停车位，和业主买的房屋一样分摊了一定的土地使用权份额，并办理了销售许可证，最初的所有权清楚明白属于开发商。业主出资购买时和开发商签订的合同，是与购买商品房一样的制式合同，和买房一样也可办理网签，并可以拿到不动产权证书。
第二，业主共有车位。包括了业主俗称的“公摊车位”，即其建筑面积已被业主分摊。这些车位不分摊土地使用权份额，因为其所占的土地使用权是全体业主共有的。它们可能是按规划建设的，也可能是后来加建的。所以开发商不应把它再销售给特定业主，而应交给全体业主使用。但关于这种车位，开发商不主动公布的话，业主容易混淆或难以知晓。
第三，人防车位。人防工程有两种形式，一种是单独建设的，属国防资产，产权属国有；另一种是结合地面建筑修建的防空地下室，小区内建设的人防工程就属此类。关于其所有权，国家层面的法律未明确规定，一般认为其属于国防资产，所有权归国家。但也有观点认为，小区内的人防工程就是房屋基础，其所有权应该属于全体业主。有一些地方认可其所有权属建设单位，甚至可以给开发商办产权证。在所有权归属不清晰的情况下，使用权就显得更为重要。《人民防空法》第五条中规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”但开发商和业主对“投资者”的理解也不相同，开发商认为投资者就是指建设单位，包括西安一些职能部门也这样理解；业主则认为，随着物权的转移，最终投资者应该是全体业主。目前常见情况是，开发商通过前期物业实际管理着人防工程，职能部门一般认定开发商是人防工程的使用人。因为人防车位不能办产权证，开发商便以转让使用权或租赁使用权的形式来获取收益。
最后，还有机械车位。机械车位本身和电梯一样属于特种设备，要根据其所占的土地使用权归属情况，来确定它属于上面哪一类。开发商和业主签订的合同，一般也都是使用权转让协议，而且关于这种车位使用权的约定，有的仅限于机械车位本身，不涉及场地。部分机械车位也是建设在人防工程区域内。
此外，还有一些车位因各种原因办不了产权证，也被开发商以转让使用权或出租的形式给业主使用以获取收益，具体情况比较复杂。有的可能是受整个建设项目的影响办不了证；有的可能是开发商在规划之外建设的；另外也不排除业主共有车位被开发商二次出售出租以获取收益。
既然具体情况这么多，开发商是否还有权只售不租、禁止临停？任晨光律师认为，只售不租，禁止业主临停的情况普遍出现，说明立法没跟上。有些省市就明确立法规定，不允许只售不租、禁止业主临停，人防车位只能短期出租。
南京行政法学会常务理事、物业法治研究中心常务副主任、炜衡（南京）律师事务所合伙人律师蔡全义认为：人防工程属于国防工程，收益主要应用于人防工程维修。使用权转让这种长期出租实际上是变相出售，违反法律规定，会带来两个问题，一是人防维修得不到保障，费用被开发商拿走；二是违规出售，随时可能被政策叫停，购买业主的权益得不到保障。随着人防工程使用年限的增加，越来越多的地方注意到了这个问题，估计很快也会有相应的措施。江苏已规定，人防出租不得超过三年。无锡规定，人防收益要设置专门账户，收益不得用于他用。
不光是人防车位，其他因各种原因办不了网签和产权证的车位，也在被开发商以转让使用权形式获取收益。有市民担心，既然不用办手续就可以变现，开发商会不会故意不管，该报的税不报，该交的费不交，该办的证也不办。
西安市多个小区的业委会成员表示，期盼自然资源和规划部门、税务部门、住建部门等职能部门，能站在维护广大人民群众切身利益的思想认识之上，主动采取有效措施防止业主利益被侵害。
北京市海淀和谐社区发展中心研究员邵里庭说，地下人防工程是房屋的地基，作为地下车库使用时是要对地基进行检查、维护、保养的。地基的保养有三大工程：一是地基检测，三到五年一次。二是立柱检测，每两年检测一次。但这两项，物业公司经常不做。三是消防维护和保养，这一项经常被算到了物业费里去。
总的来说，人防工程停车具有有偿使用的经营性质，其经营成本的结构分为固定成本和变动成本两大部分。
固定成本主要是停车空间，是由建筑物地基、楼板、支柱、底面及道路等组合的停车场地。这个空间和建筑物不可分割，使用权益归属建筑物所有人——业主共有。无论停车经营者是开发商、物管企业、业主群体或其他经营者，都必须向建筑物所有权业主群体交纳和支付地下空间的场地使用费。“但现在常见的情况是开发商把车位一卖，场地使用费不给业主交，平时的停车场经营收入，还要和物业进行分成。即便这些车位产权是你的，但房屋地基属于全体业主共有部位，你在这里进行经营，应该给全体业主交场地使用费。”变动成本则包含了人工费、停车设施使用和维护费、场地维护费、照明能源费、消防安全管理费及税费等。这些都必须独立核算，不能混入建筑物物业管理费用，“停车管理属于物业经营性质，而打扫卫生、电梯维保等则属于物业管理，两者的性质是不同的，一定不能和物业费混到一起。”
人防工程是房屋的基础，应该由谁来维护？邵里庭介绍，国务院制定的《物业管理条例》的第五十三条中规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。《住宅专项维修资金管理办法》第三条中规定，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，“从这些规定可以看出，人防工程作为房屋的基础，是需要使用业主缴纳的专项维修资金来维护的。正因为它是业主的，业主才要承担地基的维护。”
西安市住建局：
西安市人防办：
根据西安市人防办印发的《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》，人防工程平时开发利用实行备案登记制度。人防工程备案单位出租给其他单位实际使用的，人防工程备案单位应当与实际使用单位签订《人民防空工程租赁使用合同》，明确双方权利义务，督促其落实人防工程及设施平时使用的有关要求。人防工程实际使用单位在合同期内不得擅自转租人防工程或者转让人防工程使用权，因故确需转租或者转让的，必须报经原备案的人民防空主管部门重新备案。
该怎么理解商品房小区“人防工程的使用单位”？这位负责人介绍，商品房小区人防工程的使用单位有几种，“第一种是开发商，把楼建了，也负责管理，那就是使用人；第二种是开发商走了，使用人就是物业公司；第三种是开发商走了，也没有物业公司，实行业主自管的，全体业主或业委会就是使用人或使用单位。可以理解为实际管理人就是使用人，同时也是维护责任的主体。”这位负责人还表示，西安市人防办将探索对人防空间进行统一管理。