相信很多人都知道：继承和赠与,其实还有一种方式：买卖,这三种不同的方式到底哪一种更加划算呢？
为方便计算,假设现有一套面积90平方,市值300万的普通住房,我们分别计算一下三种方式的过户费用是多少
评估费用：
1000000*0.5%+2000000*0.25%=10000元
公证费用：3000000*2%=60000元
契税：3000000*3%=90000元
印花税：3000000*0.05%=1500元
登记费用：100元
总费用：10000+60000+90000+1500+100=161600元
父母将房子赠送给孩子还需要花16万多元的手续费。即使减免了个人所得税和营业税，这个费用还是偏高。最重要的是将来孩子在卖房子的时候要收取20%的个人所得税。
由继承方式获得的房产，若子女日后卖房也须缴纳20%的个人所得税。
继承公证费用：3000000*2%=60000元
登记费：100元
总费用：60000+10000+1500+100=71600元
通过继承取得的房产，也可以免收个人所得税和营业税。子女都是父母资产的法定继承人，还可以免缴1.5%的契税。最后子女继承需缴纳7万多元费用，这个方式倒是比赠与便宜！
父母把房子卖给孩子，这恐怕是大家最不可能想到的方式了。我们来看看买卖产生的过户费用是多少呢？
契税：3000000*1%=30000元（以买方为首套房为例）
测绘费：300元
登记费：80元
权证印花税：5元/本
交易费：90*2.5=225元
总费用：10000+30000+300+80+5+225=40610元
3种不同的方式所产生的费用：
房产赠与：161600元
房产继承：71600元
房产买卖：40610元
显然把房子卖给子女是最省钱的。
若父母将房产“卖给子女”
房产买卖相应的房屋成交价需遵循房产所在地的政府指导价，亲属之间为节省税费则按地区最低指导价交易过户。
房产买卖的税费情况较为复杂。其中，70年产权与40、50年产权的房产买卖税费标准不同，以北京地区为例：
若父母将房产赠与子女
房产赠与，指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。
房产赠与的税费情况
办理房产赠与，房管局将对所赠房产重新评估。房产赠与需要缴纳契税、营业税、个人所得税、印花税，以及公证费、评估费、登记费。
契税：房管局评估价的3%（夫妻间免征契税）；
营业税：不满2年，则为总房款的5.6%，满2年的非普通住宅，则为差额的5.6%，满2年的普通住宅则免征营业税；
个人所得税：房屋价值与合理费用之间差额的20%；
印花税：房管局评估价的0.5%；
房地产权转移登记费：80元/宗，其中，每多一位受赠人，则加10元。
土地出让金：按所受赠物业的房产性质而定，如部分没有缴纳出让金的房改房，需要赠与人补缴该费用。
特别提示
1.根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十条规定：“合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。”
2.特定亲属（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）之间的赠与，免征营业税和个人所得税；与此同时，无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人的，也暂免征收营业税、个人所得税；此外，夫妻之间免征契税。
若子女正常继承父母房产
按照《继承法》的规定，房产继承是依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。
房产继承一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后到房管局办理房产过户手续。
房产继承的税费情况
房产继承没有营业税、个税和契税，只需要办理公证。
公证费：据京发改[2013]2067号文件，公证处办理财产继承、赠与、遗赠的公证费用标准为，收益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；超过1000万元的部分按不超过0.1%收取；
交易手续费：1元/平方米；登记费：住宅80元/套；房屋所有权证书工本费：第一本免费，每增加一本则收费10元；印花税：5元/本。
特别提示证明单方赠与或受赠的，减半收取，最低收取200元。
问题解答
这套现值500万元，原值100万元，90平方米以上的普通住宅，70年产权，自用5年以上的家庭唯一住房，进行房产买卖、房产继承和房产赠与所需缴纳的主要税费分别为：
0万元继承=夫妻间赠与
7.5万元普通商品住宅二手房的买卖税费
15万元配偶以外特定亲属间的赠与税费
115万元非特定亲属见的赠与税费
由于三种房产过户方式的税费缴纳情况差异较大，因此，需要根据不同需求对税费进行计算，得出最优选择。需要注意的是，在选择过户方式时，要将后续房屋处置打算及相应成本考虑进去。如，通过房产赠与获得房产的受赠方再次转让房产时，则需缴纳20%个人所得税。
现在一二线城市的房价高企不下，对于刚出来工作几年的年轻人们来说，凭一己之力买房简直难过登天。因此，父母出钱资助子女买房的方式已是主流。
那么，随之而来的也有一连串问题：父母参与出钱买的房，算子女的个人房产吗？倘若子女以后离婚，房子又属于谁？怎样才能更好的保护自身利益？
我们首先从婚前婚后两种情况来分析房屋归属问题：
婚前
1、一方父母出全款
这种情况下，无论是登记在自己子女名下，还是双方名下，出资方子女都拥有绝对的婚前个人产权。
2、一方父母出首付
若登记在自己子女名下，则属于子女的婚前个人财产，但如果婚后一起还贷，还贷部分属于夫妻共同财产。
3、双方父母出全款或首付
无论是登记在哪一方，都按照各自父母出资的份额按份拥有。
婚后
若登记在子女名下，属于子女个人财产；若登记在双方名下，一般视为双方共同财产。
登记在子女名下，婚后由夫妻两人还贷，属于夫妻共同财产。
无论是登记在哪一方，均属夫妻共同财产。
这里还有一份清晰明了的房产归属表，可以对照自身情况看看：
了解完以上的房屋归属问题，还有两个问题需要提醒大家注意：
1、父母出钱买房，登记在自己与子女名下。
这样一来，父母与子女对房屋按份共有，避免了子女擅自在房产证上加名而导致纠纷，保护了彼此的合法利益。
2、买房赠与子女需要签订协议。
一般来说，婚后父母给子女买房，都会被自动认定为对夫妻的赠与，除非特殊说明只赠与一方。
父母拿出大半辈子的积蓄，只是想把最好的东西送给子女，即使没有能力付全款，也会倾尽所有。面对这样一份沉甸甸的心意，我们更要尽最大可能保护好父母的利益。
弄清楚以上几个财产分割需注意的点，将纠纷扼杀在摇篮里。
一般情况下，房产证办理更名的情况主要分为直接添加、赠与和买卖。
一、房产证如何更名（直接添加）
在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。
因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。
非婚姻存续期间：非婚期间房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。
二、房产证如何更名（赠与）
赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。
有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。该办理方式不仅适用于夫妻之间，
非直系亲属间赠与还需提交个人所得税申报表。
房产证更名费用：直系亲属间赠与房产所需税费
1、交易手续费：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米
2、交易印花税：住宅0非住宅0.05%
3、土地收益金：划拨土地缴纳
4、契税：4%
5、房屋登记费：住宅80元/套非住宅550元/套
6、证照印花税：5元/本
7、工本费：10元/本
8、个人所得税：①查账征收计算方法为：(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%②核定征收计算方法为:评估价格×1%
9、营业税：直系亲属间赠与房产，免征营业税。
房产证更名费用：非直系亲属赠与税费
除上述外，非直系亲属还需缴纳营业税：
不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外赠与的，营业税=评估值-购买房屋价款;超过五年(含5年)普通住房：免征营业税。
三、房产证如何更名（买卖）
除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。
1、二手房过户营业税及附加，分为以下几种情况：
①对外销售个人购买不足5年的非普通住房的，全额征收营业税;
②对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差额征收营业税;
③对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2、看房屋类型是否为住宅，住宅和非住宅税费分别如下：
①交易手续费:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员。
②交易印花税:住宅无，非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征。
③房屋登记费:住宅80元/套，非住宅550元/件。
3、土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积
4、契税：2008年11月1日起，个人购买非普通住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。
5、个人所得税，分为两种方式：
①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%
②核定征收计算方法为:评估价格×1%
转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税
6、土地登记费：33元/套
7、交易评估费：评估价×0.3%
8、测绘费：建筑面积×1.36
9、如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%
遗嘱是对自己死后财产的妥善处理的方法之一，在生活中，也是很多老人为了避免自己去世后子女因自己的财产而闹得分崩离析所立下的财产分配证明。但是，虽然有遗嘱的存在，为什么还是有很多人因为财产的分割而闹上法院呢？其中，很大原因是因为老人生前的遗嘱缺乏法律效益，那么，遗嘱怎么写才具有法律效力呢？
一，遗嘱的五种类型。
根据继承法规定，遗嘱可分为公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音形式遗嘱和口头遗嘱。
1、公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。
2、自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
3、代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
4、以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。
5、口头遗嘱是遗嘱人在危急情况下的选择，应当有两个以上见证人在场见证，危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，之前所立的口头遗嘱无效。
二、有效遗嘱的条件。
1、遗嘱人在立遗嘱时必须具有完全行为能力。我国《继承法》第二十二条第一款规定：“无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效”。
2、遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思。《继承法》第二十二条第二至四款规定：“受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效”、“伪造的遗嘱无效”、“遗嘱被篡改的，篡改的内容无效”。
3、遗嘱的内容必须合法。
4、遗嘱的形式必须合法。
四、遗嘱范本。
中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。
房产证上写子女名字好处有哪些？
一、省过户税费
房产证上写子女的名字，等年老的时候不用再担心如何把房子过户给子女、过户的繁琐手续也可免了；更不用去操心赠与、继承和买卖三种方式哪一种更省钱；如果实施遗产税的话，这笔费用也可以省了。
二、增加儿女保障
如果是未婚女儿，有套房子会让其更加自信，万一以后婚姻不顺也可无所畏惧，如果是未婚儿子，那房产自然是更重要了。
但任何事情都有两面性，房产证上写子女的名字，有其好的一面，当然也会有其不好的一面。
房产证上写子女名字不好有哪些？
1、子女再次贷款利率都会上调，子女的负担也会相应增加。
2、房产税可能增加
房产税正在酝酿，极有可能会试试，因此子女婚后买家庭第二套房时可能婚前财产）也要进行分割与继承，其继承人不仅是父母、还有配偶，因为此时配偶也是第一顺序继承人。
5、转卖比较麻烦
房产证上加子女名字，房产转让抵押就会很麻烦。只有涉及到子女利益才可以处置此财产，比如治病、出国留学等，另外，出售房产的款项只能用来抚养未成年子女。若今后子女提出异议，法律会认为父母侵犯了子女的合法利益，父母还要承担法律责任和赔偿责任。房产转让和抵押程序也会变得很复杂，需要各种证明、手续。
房产证上写子女名字会有一些风险，那如果您一定要把房产证上写子女名字，为了降低风险，可以选择以下方法：
一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。
二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，计税量将极其有限。
各种过户算成本
这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？且算成本：
继承法—主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，较低不低于200元。
这种方法的优点是税费较低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。
但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：名列前茅是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。第2，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
赠与法—主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是少有住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。
需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是少有住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。
买卖法—主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。
不过，从2021年1月1日起，新中国第一部以法典命名的法律——民典法，就要正式开始实施了。与以往的一些法律相比，民法典对于房子继承问题作了更加细致的修正和完善。伴随“新规”来袭，房子不用争了，以后再闹也没用了，无论是父母还是子女都有必要提前了解。
一、继承方式过户迎来“大变化”
第一、新增代位继承。在现有《继承法》中，遗产按照下列顺序继承：第一顺序继承人为配偶、子女、父母，第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但是，民法典在原有的基础之上新增了代位继承，依据最新的规定，侄、甥也可以继承房产。笔者认为，此举大大避免了因为没有法定继承人而导致遗产收归国有，加大了对私产的保护力度。
不妨通过一个例子，对比一下现有的《继承法》和民法典之间的区别。比如，老王父母早亡，一生未婚，哥哥前些年去世，如今身边只剩下了一个弟弟，还有哥哥留下的一个儿子。如果按照现有的《继承法》，老往去世时，由于没有第一顺序继承人，所以房产由弟弟继承即可。但是按照民法典，由于新增了代位继承，房产则由弟弟和哥哥的儿子共同继承。
第二、关于遗嘱效力。根据现有《继承法》来看，公证遗嘱效力最高。但是，依据明年开始实施的民法典，删除了“公证遗嘱效力优先”规定，如果有多份遗嘱，而且内容发生相抵触的情况时，以最后确立的那份遗嘱为准。除此之外，民法典还调整了遗嘱形式，将《继承法》中的录音遗嘱修正为录音录像遗嘱，同时还新增了打印遗嘱。在笔者看来，遗嘱形式的调整体现了与时俱进的特点，顺应了科技发展的趋势。
很显然，按照现有《继承法》来看，基于公证遗嘱效力最高的原则，李大爷的第二份遗嘱是无效的。但是，按照民典法来看，法院在判定各份遗嘱之间的效力时，公证遗嘱已经没有了优先性，而是以最后订立的遗嘱为准。说得通俗一点，伴随民法典的正式实施，小儿子再闹也根本没有用了。笔者认为，这一调整，体现了遗嘱人的意愿，也更加体现了法律的人性化和温情。
第三、继承权的丧失与宽恕制度。根据现行《继承法》，发生伤害、遗弃、虐待被继承人，以及伪造、篡改或者销毁遗嘱等行为，都将丧失继承权。但是，民法典又新增了两点：一是以胁迫被继承人修改遗嘱的也将丧失继承权。二是新增了继承人宽恕制度，这是很大的变化。什么意思呢？说得通俗一点，即使丧失了继承权，也要给继承人改过的机会。正所谓，知错就改，善莫大焉，浪子回头金也不换，所以只要能悔过自新，而且被继承人也同意了，那么就有恢复继承权的机会。
同样，我们以一个例子来做下说明。在老伴去世后，刘阿姨身边只剩下了一个儿子和一个女儿，但儿子并不孝顺，平时都是女儿照顾自己，所以在制订遗嘱的时候，刘阿姨打算把房产全部留给女儿。不过，过了几年，儿子逐渐意识到了自己的错误，并且确实也有了悔改的表现，刘阿姨也原谅了自己的儿子。基于这种情况，刘阿姨的儿子就可以逐步恢复对房产的继承权。
第四、新增遗产管理人角色。《民法典》第1145条至第1149条，明确提出遗产管理人的角色，同时也指出了遗产管理人的职责。根据规定，基于公平公正透明的原则，民政部门、村民委员会、律师等等都可以担任遗产管理人，所以建议立遗嘱人在订立遗嘱的时候最好应该明确一下，这样就可以确保遗产得到妥善处理，从而有效维护继承人、债权人的利益。实际上，在笔者看来，遗产管理人就是一个“主事”的人，在继承开始之后，牵头协助完成所有继承工作，这样就避免了房产继承中出现的各种不必要的麻烦。这一点很好理解，就不再赘述。
房产继承过户，作为日常生活中最常见的过户方式之一，伴随民典法的实施，如今有了更详细、更全面的规定，相信此举可以有效解决很多家庭面临的房产继承问题。除此之外，在房产过户的过程当中，我们往往还会考虑到过户成本的大小。因此，说完了身后继承过户，接下来，我们简单说一说另外两种大家比较关心也比较常见的过户方式，即房产赠与过户和房产买卖过户，至于选择哪一种，大家可自行斟酌。
二、房产赠与过户和房产买卖过户
具体来看，办理房屋赠与产生的费用主要有公证费、登记费、契税、印花税等等，其中契税比例为房屋评估价值的3%，占据大头。我们以一套100万的房产为例，房屋赠与产生的税费加起来约3万元，比较固定。
对买卖过户，大家都比较了解，这是二手房市场最常见的一种过户方式。举个简单的例子，如果房产证已满五年并且是唯一住房，住房面积也小于90平方米，那么免征营业税和个税，刨掉一些杂七杂八的费用后，基本只需缴纳1.%的契税。显然，同样是一套100万的房子，只需缴纳1万多的税费，这要比赠与过户的方式更省钱。
不过，如果房产证未满五年并且非唯一住户，住房面积也大于90平方米了，缴纳的税费可能就比较多了，一般来说，主要包括3%的契税，房产买卖之间差额部分20%的个税，以及5%-6%左右的营业税。需要注意的是，卖出价与买入价的差额越大，出售时缴纳的税费也就越多。
受中国传统思想影响，我们很多家庭在老人去世之前一般是不会去考虑大宗资产的事。如果提及，还可能引起不必要的家庭矛盾。房子作为普通老百姓最大的财富，特别是现在的年轻人，买一套房子就会倾注所有积蓄，加上二三十年的月供。当然，还有一类人，那就是父母有房产，比如不少80后、90后、00后就生活在这样的家庭，那么，他们无疑是幸福的，因为他们不一定为了买房而去背负巨大的还贷压力，父母可以把房子过户给自己。房子虽然不用自己买，但不同的过户方式，花费却天壤之别。
人都有老去的一天，都会离开这个世界。相信父母都是为子女好，老人为下一辈好，我们国人应该有这种意识，而不是一味的逃避，提前知道和了解，不仅有利于家庭和谐，还能切实为子女减轻税费方面的经济负担。在很多人看来，老人去世，房子自然就传承给下一辈，认为不需要缴纳什么费用，或者认为是最划算的过户方式。事实上，并非如此。我们知道，房子过户给子女有“继承、赠与、买卖”三种方式，下面我们来看看哪种过户方式最合算？
在世买卖过户
在世赠与过户
我们常常以为，送给别人的东西就不需要任何费用。但房产赠与可大不一样。如果父母或者老人将房子无偿赠与给子女，则需要全额缴纳契税，这个比例为房产评估值的3%，比如200万总价的房子，仅这项费用就达6万。另外还需要按房产总价1%缴纳公证费和0.25%缴纳评估费。这种过户方式，看似省钱，实则不然，特别是随着房价越来越高，房产总价值高，所以，一般不建议采用赠与方式过户。
去世继承过户
当老人或者父母去世后，房产作为遗产过户给子女。相比前两种过户方式（买卖、赠与），由于没有个税、契税、评估费等大额税费，过户费用相对最低。只需要缴纳最低200元的公证费和280元的登记费，根据房产价值大小，公证费有所差异，总价高的房子可能有数千元公证费。办理流程也相对简单，只需要继承人拿着遗嘱去办理继承权公证书，然后凭继承权公证书到房管部门办理过户手续即可。这里面要注意一个问题就是，如果房产所有人生前没有留下遗嘱，继承人又很多，又想过户到一个人名下，那么必须要其他有继承权的人申明放弃遗产才可。
房产过户方式
通过以上三种房产过户方式比较，我们可以发现，通过遗嘱继承的方式最省事，也最省钱。值得注意的是，继承来的房产如果再转卖，那么需要缴纳合理费用余额20%的个人所得税。另外，我们也会遇到一个问题。在中国，除非房产所有人自身有这种房产过户意识，否则，作为房产继承人难以主动启齿让老人或者父母去立遗嘱，自己不忍心，也让长者们感到心凉。所以，从这个角度看，我们人人都应该学习了解这类知识。
伴随民法典的正式实施，继承过户有了更全面的补充和规定，明年开始，房子不用争了，再闹也没有用。当然了，对比三种过户方式，可以发现，继承过户是税费支出最低的，但在这个过程中，存在不少不确定性因素，所以需要提前做好规划，立好遗嘱。此外，赠与过户的税费是固定的，而买卖过户则需要根据房产证的年限以及是否为唯一住房来判定，所以到底选择哪一种，大家可以结合自身情况来选择。最后，祝福天下父母都身体健康！