房东注意了!山东租房新标准:出租人不得"乱涨价"济南要闻济南

《示范文本》中指出,“签订本合同前,双方当事人任何一方要求对方提供本人(企业)信用记录信息的,对方应积极配合予以提供”。通过本人(企业)信用记录信息的披露,双方当事人在签订租赁合同时作参考,有利于维护合同的稳定性。

保护承租人和知情权

出租人写明房屋的详细位置、建筑面积等基本信息

合同中未约定租金调整次数和幅度的

出租人不得单方面上调房屋租金

《示范文本》指出,合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得在租赁期内单方面提高租金。强调了对出租房和承租方所负法律责任和义务的界定,使得房东和租客处于平等地位,享有同等权利。

承租人应当向出租人提供实际居住人信息

阳台储藏室等非居住空间不得出租用于居住

《示范文本》第二条约定,承租人应当向出租人提供实际居住人信息,并及时将变动情况告知出租人,单间居住人数和人均租住面积应当符合当地人民政府的规定。阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住。

住房租货合同可享受有关公共服务

《示范文本》规定,住房租赁合同订立后3日内,双方当事人应申请办理房屋租赁合同登记备案手续。除了可在房屋交易部门窗口备案外,还可以通过手机、电脑进行网上备案,快捷又方便。当事人持备案的住房租赁合同可以享受税收优惠以及居住落户、义务教育、提取公积金支付房租等基本公共服务。《示范文本》专门提出,出租人应积极配合符合当地政府规定条件的承租人,申请办理居住落户、义务教育、基本医疗、基本养老、就业服务、社会保障、住房保障等公共服务。

随着国家对住房租赁市场的进一步重视,租房必将成为未来住房市场的一个重要选择,因此不管是刚刚踏上工作岗位的大学毕业生,还是已经拥有住房的改善群体,都有必要掌握一些新的租房技巧。拥有房产的房东同样也需要在新的形势下,以变应变,作出相应调整。以下我们将主要根据房客、房东两个群体各自不同的特点,并结合租房过程中主要环节,来介绍一些实用的技巧,为房客、房东分别在租房和出租房屋过程中提供帮助。

1、查验房屋房东要在场

有的房东签完合同、交完钥匙后就不再现身了,直接让房客自行入住。这样做当然不妥。既然是验收,房客就要睁大眼睛检视房屋的状况,如果发现房屋有问题,房东不在场就说不清了。因此,在房客正式入住前,要请房东一起来查看房屋。

2、列一张“交房清单”

验收的项目林林总总,不如写一张清单来得简单明了。房屋中有哪些物品,功能状况如何,与房东一一确认后登记清楚,与房东原先的描述不相符的地方,要特别写明。例如,房东说家具电器均为完好全新,可其实有几件是旧货。

3、老化痕迹拍照存证

4、雨天、夜晚是验房的好时候

晴朗的白天会掩盖住一些问题。如果方便,雨天、夜晚验房可以发现一些入住前不容易发现的问题。比如,下雨时门窗是否有漏水的情况,夜间照明是否充分,晚上邻居都回来后,屋内是否依然安静,隔音是否需要加强。

5、搬走不需要的物品

检视家具和电器的时候,还要判断是否有必要保留。有的房东没有清理旧物的习惯,屋内满满当当都是用不上的东西。这些不需要的物品可以请房东搬走,一来可以减少保管的责任,二来也可以腾出空间。

6、确认更换新锁

换锁是很多人会忽视的细节。你无法确定旧锁被配过多少把钥匙,无法确定这些钥匙在谁手上,不换锁会有入室盗窃、人身伤害的危险,因此验收时完全有理由敦促房东更换锁芯。

7、提前一个月以上告知

8、轻口头重合同

有时候,房东与房客关系十分融洽,房东同意原价续租,其他租房条件也都保持不变,双方就不再费事去签新合同。实际上,这种做法为日后可能的纠纷埋下了隐患。为保险起见,即使内容不变,只要合同中没有自动续约条款,到期续租还是应该重新签一份新合同。

9、约定“自动续约”条款

如果遇到各方面都非常满意的房子,但不确定可以在这里住多久,可以考虑在租房合同中增加一个“自动续约”条款。比如,在合同中写明租房协议每年到期后自动更新续约一年,如有意停止续约或修改合同,需提前一个月通知对方等内容。

10、合租续约要提前凑齐室友

合租续约比较困难,因为室友们各有各的情况,很难做到一致行动。比如,大户型房可能是5人合租,如果有4人想要续租,剩下的1人突然搬走,临时找不到人顶替,其余4人又不愿分摊费用,本来安稳的合租就会因此打破。所以,合租要想续约更要提前做好准备,尽早和室友们确认,谁想留下,谁会搬走,再寻找新的室友填补空缺,凑齐新伙伴。

11、了解当地最新行情

续租的价格当然也要跟着市场走。部分城市的房价连年上涨,房东也就跟着每年都要调涨一下房租。其实房屋买卖和房屋租赁是两个不同的市场,有着不同的供需情况。有的位置较偏,配套还没跟上,住户不多,即使当地房价越炒越高,房租却还处于相对平稳的状态。所以,续租时可以向邻近的中介或其他房客打听一下最新行情价,做到议价时心里有底。

12、掌握防涨价话术

续租议价也是一种谈判。因为房东都不希望房屋空置,所以只要原来的房客没有太大的问题,价格不过于低,房东都希望稳定地续租。考虑到房东求稳的心态,续租时有一些谈判技巧可以参考。比如,虚张声势告诉房东,有朋友力邀你搬去同住,你正在犹豫要不要搬。再比如,可以说明自己在过去居住期间遇到的种种问题,偶尔的排水不畅、楼上的噪音、不友善的邻居等等,向房东暗示,你虽然愿意继续住下去,但是并不觉得十分满意,价格不合适就有可能搬走。

13、恢复原状

恢复原状不只是要做到搬家时清空自己的物品,回归原来的布置,还要在居住期间就留心,不能对房屋做破坏性的改造,任何布置和装饰都不能改变房屋的结构。拆卸、打孔安装等操作要先征得房东同意,否则退房时发生纠纷可能会被要求赔偿。

14、缴纳费用凭证保存好

退房时要结算水电费、物业费、电梯费等各种琐碎费用,平时保存好缴费凭证会方便很多。无论是纸质凭条还是电子缴费记录、截图,整理好可以避免不少麻烦。

15、配合新房客看房

16、因故提前退租要早通知

因为临时的特殊情况而不得不提前退房,这种情况是房客的单方面违约,很难处理,往往要损失一笔违约金。不过,有的房客为了避免支付违约金,会上网找人来接手,也就是将房子转租掉,自己做二房东。但是要注意的是,现在大部分的租房合同都约定了不得转租的条款,一旦被房东发现转租的事实,根据合同中的违约条款,还是有可能被要求支付违约金,严重的甚至会被起诉。所以,提前离开应该及时和房东沟通,与其自己偷偷摸摸地找人转租,不如协助房东去找新房客,这样不仅能争取到房东的谅解,减少违约金损失,也能免掉私自转租带来的心理负担。

17、损坏情况主动告知

房东收回房屋时都会对房屋内的物件作检查。如果已经出现了不可逆转的物品损坏,比起刻意隐瞒被发现,不如主动告知房东更容易获得谅解。

18、清理个人信息残留

离开时一定要仔细清空私人物品,防止隐私泄露。搬走之后记得变更收件地址,以免把自己的私人信件和包裹寄给他人。另外,如果曾经以自己的身份证实名办理了宽带等业务,退房时记得及时销户,否则日后继续产生费用会带来麻烦,还可能因为欠费而影响到信用。

19、房间面积格局是重点

同样的价格,在三线城市能租到很宽敞的房子,而在寸土寸金的一线城市里就难说了。有时为了获得更多租金,房东会把客厅单独租出去,甚至隔成多间分租,一个100多平方米的房子被隔成5、6间是很常见的,连厨房都不放过,公共空间只剩下一个细长的走廊,神似传统的大学宿舍。但这种合租方式是严格禁止的,所以租房时不要仅看房间标注“两室一厅”,要看是否是“一室户”隔断出来的。

20、隔音问题要留意

在经济条件允许的情况下,大多数房客都倾向于找房间带独立洗手间的户型,保证足够的私人空间。除了私人空间之外,更大的问题则是隔音。房屋所使用的建筑材料、装修材料、整体户型设计、地理位置等因素都可能影响房间的隔音效果。在看房的时候可以隔着门测试一下,如果户型是两个房间完全被客厅或洗手间隔开的,或是使用了较好的实木门、实木地板,那就基本不会存在问题。此外,临街或紧靠停车场一侧的房屋会比较吵,在看房时需多留意。

21、楼层朝向莫忽视

看房时可以根据当地气候和自己的喜好选择合适的楼层和朝向,想避免日晒,选择面朝北边的房间,希望多一点阳光和温暖,卧室朝南是最好的选择。卫生间和厨房虽然没有那么讲究朝向,但也需要注意某些方面,如卫生间空间较潮湿,所以要保证充分的采光和通风;为了防止油烟“倒灌”,厨房不宜在北向。此外,顶层楼、阁楼还会出现“冬冷夏热”的情况;如果住在南方,较低楼层在梅雨季时也会更加潮湿。

22、通风状况要了解

23、社区环境多比较

一个安静祥和的邻里环境能让你的生活轻松不少。可以在小区周围转一转,看看未来的邻居大概是什么状况,小区安保状况如何,可从停车场里的车、周围的商店或是小区的大门看出点蛛丝马迹。更重要的一点,要看居民区附近几公里内有无医院、大型商超,或是小区附近有无便利店、菜市场、水果摊等,尽量选择公共设施完备、生活便利的地方。上班族还需考察与公交车站、地铁站的距离,距离同一个地铁站500米、1500米,差不多的两套房屋,价格可以相差几百元。

24、了解房子的建筑年代和隐患

这个并不是选房子的决定性因素,很多老房子在房东或公寓管理人员的精心维护下依然非常宜居。但年久失修的房子可能会有以下隐患,看房的时候要注意了:房屋部件是否损坏,是否漏风漏雨;水管维护情况;是否存在白蚁及其他虫害;电线是否老化,电器是否好用,出现问题房东是否负责等。

25、房租是否包含额外费用

一般情况下,租房都是由房东负责物业费,网络、水电煤等费用自行负责。但有的房子会把水费、电费、煤气费、物业费、网络和有线电视费等这些费用包含在房租里,尤其是单身公寓和酒店式公寓,所以在对比房租时,要把额外费用考虑进来。以“魔方公寓”为例,水、电是为商业用,有自己独立的计费系统,每月还要交物业费、清洁费等,价格和自己租赁一室户相差也不太大。链家的“自如”也会提供保洁和管家服务,并收取一定的费用,这些全都是房租外的增值费用。

26、有无空调及采暖方式

空调在北方并不是标配,但是对于南方的房客来说,夏天没有空调,仿佛掉进了桑拿房中,十分难熬。如果看房过程中发现没有安装空调,可以向房东提一下建议,尽量不要自行配置。暖气则是北方房客需要考虑的问题,北方普遍采暖的方式为暖气片或暖气管道,按房屋面积收费,在租住之前要询问是否供暖、费用由谁负责等问题,千万不要为了省钱而关掉暖气。

27、家具是否配备齐全

经常用作出租的房屋,由于一批批房客遗留下的物品累积,配备已十分齐全,但对于第一次出租的房屋来说,床、床垫、衣橱可能只有主卧或次卧有,要在看房时和房东提出自己的需求,看能否配备齐全;如果需要自行购买,则要算一下是否划算。例如,三室一厅的房屋,缺1张床和1张床垫,如果自行购置房租7000元/月,如果房东购置房租7500/月,一般的板式床的价格在1000~2000元左右,床垫也要1000元,自行购买的话,还是能节省一部分费用的。

28、屋内物品是否可以正常使用

小到水龙头、壁橱、灯具,大到空调、电视、冰箱、洗衣机,这些屋内配置的基本生活设施和家具能否正常使用,是看房时需要仔细检查和询问的。尤其是热水器、煤气灶等具有安全隐患的物品,检查时要格外仔细。对于年代久远的空调和洗衣机,建议房东彻底清洗一下,并确保无漏水等问题。

29、能否养宠物

一般养鱼、乌龟、鸟、仓鼠等动物没有明确限定,但对于猫、狗、兔子等会对房屋造成破坏的动物,最好在看房时及时说明,房东也许会提高租金的价格,或是对宠物的数量、品种会有更具体的要求,比如说要求最多只能养两只猫,不能养大型犬等。有些房东会在签合同时有明确要求,禁止养宠物,一旦被发现,房东会要求你立刻把宠物送走,或者带着宠物一起走,所以还是要提前说明,不要冒这个风险。

30、选择靠谱的室友

如果是和熟悉的朋友一起合租,则无需考虑室友的问题,但对于群租房来说,最好选择靠谱一点、生活习惯相近的室友。房东或中介基本清楚群租房内其他室友的资料,可以适当打探一下,或是在看房时观察一下屋内的基本情况,如果一进门公共区域就“脏乱差”,或经常制造噪音,这样的室友还是尽量避免吧。

31、房源与租房信息是否一致

如今比较普遍存在的看房问题,就是房源与租房信息不一致,网络上的图片和价格与实际出入较大。许多网站如58同城、安居客等,上面的租房信息大部分都是中介提供的,许多房源是为了吸引房客前去看房,看房当天中介一般会带你去看刚好空置的房源,在网上看到的那条信息则可能早已租售完毕。像豆瓣论坛里的房源信息有些是房东自己挂的,在看房时可以根据图片多加对比。

32、避开二房东

找单租或合租时一定要甄别对方是否是二房东,对于房东来说,只需要到手的金额是房屋整租的金额即可,但如果对方是二房东,即使你认为自己的房租很便宜,也无法避免二房东任意分摊房租比例从而占便宜的事情发生。此外,二房东有一定的隐患,一旦二房东违约终止合同,房东很有可能直接把你赶走。所以在看房时要问清,如果是二房东,需要与房东本人确认是否靠谱,房间是否在允许的范围内转租,并签署相应协议才行。

33、小心黑中介

看房时,一不小心就可能遇到“黑中介”,他们会热情地带你看房,吹得天花乱坠,当你觉得这个房子还不错,中介就会让你交一个月房租或一部分费用作为定金,这种情况下,多数是黑中介,切勿随意把钱给他们。想要辨别中介是否靠谱,可以看一下公司的工商营业执照、税务登记和房屋经纪备案证书,看能否提供正规发票,或是多上网搜索媒体曝光的租房黑中介信息。此外,女生尽量避免一个人单独看房,或是晚上看房,注意人身安全,找朋友陪同或是白天看房最为稳妥。

34、良好的“第一印象”

在职场上,好的形象会为你的工作加分,租房时也不例外。在首次看房与房东见面时,保持良好的行为举止,并与房东多交流,了解房屋的详情,并阐述自己在看房时注意到的问题。如果是刚毕业的大学生,还可以把自己的工作情况透露给房东一些,给他们留下良好的印象,增加好感度。在之后的议价过程中,房东也会对多个房客进行对比,如果你的工作稳定、行为举止等印象较好,那么谈价自然不会太为难。

35、争取更多优惠

对于房东来说,房屋空窗期越久,他损失越多,相较与每月增加几百元房租,半个月空窗期损失的则更大。所以,在面对有些急于出租的房东时,要打好心理战,不要在看房时过多透露出自己特别中意这一套的想法,一旦房东主动联系你是否要租住,那么议价的主动权极有可能就掌握在你手中了,此时可以用“马上搬入”,或是“爽快签约”等条件来为自己争取更多的优惠。

36、了解“议价空间”

租过房子的人可能都深有体会,心理价位2000元的房间,中介建议挂2500元以上,说是留一定的还价空间。逆向思考一下,网上挂的房源信息,为了迎合议价需求,报价定然都是虚高,都有还价空间,基本上,报价会比房东的心理价格高20%左右,可以按照30%去谈,同时别太指望中介给你压价,最好直接开出你想要的价格,再让中介进行商谈。

37、别太相信稀缺原则

每个人的要求不尽相同,想要租到自己满意的房子往往靠运气,但也别太相信房东或中介口中的“稀缺原则”,国内租房市场一直处于平稳状态,并没有所谓的“一房难求”、“房源紧张”等状况,如果价格远超过预期,房东又紧咬着不松口,那么就直接放弃找下一家。一旦租金合适也无再压价的可能,就尽快做决定,别过多犹豫,赶紧签合同,否则很容易错失心仪的房子。

38、查验房源及证件信息

签约之前,需查验房东的身份证件、房产证原件,并检查看房前后房内物品和描述是否一致。在签约时要选择信誉好、规模大、有资质的中介公司,签订书面的房屋租赁合同,如果不经手中介,也尽量选择使用从市工商部门官方网站上下载的合同示范文本。如果使用中介提供的合同文本时,也要仔细阅读,如发现存在不公平格式条款,可拒绝签订。

39、明确中介费、服务费

不同地区的租房中介费是不同的,如上海的中介费为一个月房租的35%,最好就在看房时问清具体金额,收款后开具发票或收据为证。除了中介费外,水电煤、物业费也要与房东协商好,租住前的水费、电费也要按照费用账单清算好,如果是租住单身公寓,服务费的金额也要明确。

40、房租、押金的交付方式

如今租房有“押一付三”、“押一付一”等多种方式,有些城市甚至要求一次性付清半年或一年的房租,房租的支付方式要在签约合同中明确标注,如需汇入银行卡中,需在合同上备注卡号、收款人姓名等。押金需房东开具收据证明,如果逾期支付房租,违约金的计算方法也需在合同上写出。

41、中途搬离将如何处理

在外打拼,难免遇到工作调动的情况,如果中途搬离,那原本的房子要如何处理呢?根据《中华人民共和国合同法》,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效;第三人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失。一般情况下,经过房东同意后,转租是没有问题的,但后续转租给第三人也需签约书面合同,明确权责。

42、明确家具损耗情况

对于房间内原有的家具,需在签约时留一份房屋交接清单,目前的耗损状况也应用具体文件说明。有的“黑心房东”会把租住期间的物品损耗费用在押金中倒扣,并以某物品损坏为由拒绝返还押金。所以物品一定盘点清楚,如发现某处损耗及时告知并指出。此外,有些房客为了提高生活品质,想要花钱改造下出租屋,但小范围改装需要在签约合同中明确注明,经过房东同意后才可进行改造。

THE END
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