甲公民2015年初花费60万从公民乙手中购得某营业房，公民乙从开发公司2006年初购买该营业房的价格为18万，花费契税5400元。甲公民来律所咨询，了解办理过户需要缴纳多少税费？
【税费计算及法律依据】
01
卖方需要缴纳的税费
一、增值税
个人名下的商业房转让，应以全部价款和价外费用减去不动产购置原价（不含增值税）后按5%的征收率计算缴纳增值税；
(60-18)/1.05*5%=2万元；
法律依据：
1、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017修订）
2、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2011修订）
3、国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年）：其他个人转让其取得的不动产，以转让不动取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为应纳税款计算依据，计算公式式为：
应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）*5%；
二、城市维护建设费、教育费附加、地方教育附加
2*12%=2400元；减半收取1200元；
《中华人民共和国城市维护建设税法》：所在地在市区的，税率为7%；
《征收教育费附加的暂行规定》（2011修订）：教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，税率为3%；
《山东省人民政府关于调整地方教育附加征收范围和标准有关问题的通知》地方教育附加中的征收标准，为增值税、消费税实际缴纳数额的2%。
《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（2022年第3号）--自2022年1月1日至2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
《财政部税务总局半于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）
三、土地增值税
实行超率比例税率，30%-60%；
(60/1.05-18*1.45-0.45)*40%-18*1.45*5%=10.93万元；
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》：转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。契税允许扣除，但不做为加计5%的基数。
四、个人所得税
应纳税额=转让收入-财产原值-合理费用
（60/1.05-18-0.45）=38.69*20%=7.738万元。
《中华人民共和国个人所得税法》：财产转让所得：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用税率20%；
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》：建筑物的财产原值，为建造费或者购进价格以及其他有关费用。财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税；
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
五、印花税
60/*0.05%=300元；减半收取150元；
《中华人民共和国印花税法》：产权转移书据合同下的土地使用权房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据，适用印花税率：价款的万分之五。
应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。如果价款中的增值税列未列明，则不应扣除。
六、房产税、城镇土地使用税
如果卖方在卖出之前还有房产税、城镇土地使用税的欠税，还需要依法缴纳。但按照规定享受50%的税收优惠。
房产税的计税依据：如果出租，以租金的12%计算缴纳；
如果自营，是房屋原值减除30%的余值，按1.2%计算缴纳；
出租房产的，如果有免租期，免租期内由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
城镇土地使用税；营业房每平方米年纳税额为6.4元；
《中华人民共和国房产税暂行条例》房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》房屋出租的，计征房产税的租金收入中不含增值税。
《山东省人民政府关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》鲁政字（2018）309号：高密市的一级土地为6.4元，二级土地为4.8元，建制镇和工矿区为4元；
02
买方需要缴纳的税费
房产税的计税依据：如果出租，以租金的12%计算缴纳；如果自营，是房屋原值减除30%的余值，按1.2%计算缴纳；
城镇土地使用税；山东省高密市城区营业房每平方米年纳税额为6.4元；
七、契税
60/1.05*3%=1.7143万元；
《中华人民共和国契税法》：契税税率为3%-5%；
土使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》，计证契税的成交价格不含增值税；
《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》，山东省的契税税率3%。
八、印花税
60*0.05%=300元；减半收取150元；
法律依据：同5
综上，卖方需要缴纳各种税费共计约20.80万元；买方需缴纳1.73万元。如果以上税费全部由买方承担，共计缴纳22.53万元。