美国大选之后，全球又进入了乱纪元。
但总结起来，核心观点是，1、宏观不重要；2、不要试图预测机会；3、要找盈利的确定性。
公司的内在价值。
用通俗的话来讲，就是这家公司是靠什么挣钱的？它的盈利模式是什么？有没有排他性，也就是护城河？
举个例子吧，这几年深圳楼市跌的很惨，线下会或者直播的时候，很多人会问一个问题，这种行情下，深圳还有没有价值。
我的回答是，深圳还有没有价值，不在于跌多少，20%、30%，这都不重要。
重要的是，深圳的基本面，有没有改变？比如说，人口有没有大范围流出、经济有没有大幅度下滑、龙头企业有没有大规模外迁？
如果有，那就是深圳的基本面，后者内在价值在大幅度折损，那么楼市价值必然折损。
但如果基本面没有任何问题，那么就只是在跟随大行情波动，这时深圳就没有任何问题。
反而是一个大浪淘沙，让你找到真金、找到板块和楼盘真实价值的宝贵机会。
那些比大盘平均跌幅还要多的，就是你一定要卖出、后者放弃的。
那些跌幅远低于大盘平均跌幅的，就是你必须坚定持有的，因为大盘只要回调，这些资产就会迅速反弹，并且有更多的涨幅。
从这个角度也可以看墨尔本的楼市。
2020年疫情爆发后，悉尼上涨了29%，布里斯班上涨了67%；但墨尔本只有10%。
但这是因为墨尔本的基本面变了吗？
我们来看一个代表性的数据，人口。
但2022-2023年墨尔本增长人口全澳最多，达到16.8万，高于悉尼。
到2046年，墨尔本将增加886,800到977,800个家庭。
基本面并没有变差，反而墨尔本在澳洲的集约度一直在增强。
但现在，因为墨尔本在过去几年涨幅不足，导致墨尔本和悉尼的价差拉了很大。现在墨尔本的别墅比悉尼便宜了41%；但过去10年的平均差价在29%。
同样的地段价值，悉尼的公寓，1房户型最少得130万，两房要奔到至少200万。但在墨尔本，以我们看中的公寓为例，一房只需要不到70万，两房只需要不到150万，单价只需要1万。
那么，为何会如此？
核心原因在于，墨尔本在5年前因为行情太好，所以加大了供应。
换句话说，就是过去10年供应太大了；这和国内一样，国内现在的库存，都是2020、2021年这两年堆积的，一切都是因为2021年国内卖了18万亿。
所以疫情后这几年，墨尔本一边在消化库存，一边在减少新增。
安全边际。
通俗点理解安全边际，就是内在价值很高，但价格很便宜。
比如说用郑州的价格，去买了深圳；这就是最典型的价格和价值不相匹配。
那么，为什么会有这种情况发生？
因为市场是无效的，大多数时候，价格和价值是不平相等的。
这种不相等背后，是人的情绪在主导。
巴菲特大多数时候，就是在找这种价格和价值的不相等，两者的差距越大，安全边际也就越强。
也就是说，在基本面丝毫没变的情况下，价格越便宜，购买价值也就越大，收益也就越高。
这两年，墨尔本人口之所以流入这么多，就是因为同为一线城市，但悉尼和墨尔本的价差，让新移民看到了其中的价值。
半个月前，米公子在墨尔本的一个项目中买了两套，一个总价72万，一个总价72.5万，上下楼。
购买逻辑是什么呢？
首先是位置足够好。
这个公寓的位置在SouthYarra，是墨尔本传统的富人区。墨尔本著名的两条名品街：时尚ChapelStreet和ToorakStreet都在这个区内。
图中画圈的就是这栋公寓，一共20层。这是整个片区内最后一栋新公寓。距离亚拉河150米，下面是雅拉河河景。
而像这样的自然资源，项目周边还有很多。这些资源深受以居住舒适度为主的富人的喜爱，很久以来，这里都是墨尔本全域内宜居排名第一的区域。
除了居住舒适度外，更重要的是城市资源。
公寓所处的位置，距离墨尔本CBD只有4公里，这个距离亦静亦动，前进一步就是现代世界的繁华，后退一步就是山河静好。
所以，了解澳洲的都知道，有钱人都不会住在CBD，而是在CBD周边，这其实和国内很多城市也差不多。
于是从这个公寓看出去的视野，是下面这样的。
而公寓内部的视角下面是这样的。
通体的大阳台＋落地窗，这是墨尔本的新产品主义。
而在全球所有的核心资产中，新的产品总是会有更好的居住舒适度，也最受年轻人和新移民喜欢，在将来也会有更好的溢价。这在国内也是如此，非常好理解。
但对于这个公寓来说，这还不算最主要的购买因素。
核心因素是，这个项目给出了极强的性价比，一房均价只要1万。
这个位置、这个地段、这个产品，这个价格是想都不敢想的。但现在，因为开发商的原因、因为市场调节的原因，它却真的出现了。
所以，这就让这个安全边际非常高。第一，它和周边有30%起的价差，这是基础条件；第二，地段和产品足够抗打，未来预期很足。
这也是米公子当场定下了两套的原因。
所有的资产，最终都必须回归市场，用市场价格来验证。
这就是为什么我们在做选择的时候，必须以资产的内在价值，和安全边际为审核标准的原因。
只要资产价值够厚，安全边际足够高，在这个标准下，就算是在全球任何一个点筛选，都必定是优质资产。
说白了，在投资时，只要你厌恶风险，那就必须将确定性足够高作为核心条件。
在这个基础上，外部因素就是助推剂。
比如说墨尔本政策最近开始救市，10月21日起免除了5.5%的印花税，这让海外购房者在墨尔本的购房税降到了8%，比布里斯班都低，期限一年。
所以，几个确定性的条件是：
1、墨尔本一年人口净流入16.8万人，但一年的供应最多只有5万套，墨尔本的供需经过8年的消化，和极低的供应下，正在产生逆转。
2、墨尔本新的建筑审批，容积率统一减半，这意味着本来该10层楼的，只能盖5层，供应更低。这是供需和前景。
4、极大的价差，让未来涨幅有足够多的确定性。
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