*根据2021年3月28日刘德科盐城演讲整理
到一个城市，第一件事当然是去找吃的。刚才问我们的同事，想吃什么？她们说，想吃盐城本地菜。我说好的。然后，我带她们去吃了韩国烤肉。这就是「本地菜」啊。
《长三角一体化规划纲要》第八章在论述「推进更高水平协同开放」时，提到了「加快建设中韩（盐城）产业园」。问餐厅服务员，韩国人都是在哪里吃饭的？她说，就坐在你这个位子上吃啊，有很多韩国人来吃。
我们想测试一下，盐城的韩国烤肉是不是很好吃。果然很好吃。或许，我们在盐城聚龙湖边上随便找了一家餐厅吃的一顿饭，可以叫做「论产业对美食的影响」。这也是城市活力的一个组成部分。
我们会用一句话来形容我们去过的每一座城市：「可以下载梦想的深圳」「略大于整个宇宙的南京」「站在肩膀上的南通」……盐城的别称是不是叫「瓢城」？我看见的未来的盐城，是「一瓢就能掀起大海的盐城」。
三个词来概括长三角一体化
我们今天的演讲主题是「盐城的长三角站位与资产占位」。盐城是列入长三角一体化规划的城市，那么什么是「一体化」？我们用三个词来概括——
第一个词叫「破壁」，即破除行政区划的壁垒。就经济发展而言，行政区划是一道无形的围墙。长三角一体化就是要把城市与城市之间的围墙、省份与省份之间的围墙推倒。
举个例子，为什么以前沪苏通与苏嘉甬这两条铁路建不起来？因为有行政区划的壁垒。苏州虽然经济发达，但在行政意义上只是个普通的地级市，从江苏的苏州要修铁路到浙江的嘉兴或湖州，有很多行政观念上的障碍。现在，这两条高铁都已经动工了，这是「破壁时代」才会有的高铁。
通苏嘉甬高铁，接上盐通高铁，盐城通过高铁就可以直插浙江。
第二个词叫「接轨」，即接通高铁、城铁、地铁等各种轨道。现在的盐城，已经形成了K字型高铁网。过去三年，盐城每年都有一条高铁建成通车，实现了从「零里程」到「县县全覆盖」。再过几天（2021年4月10日），盐城将首次开行直达常州、无锡、苏州三地的列车。以前都说江苏是「散装的江苏」，现在盐城终于可以直达苏锡常了。
所谓「一体化」，首先要靠高铁大爆发。高铁是推动长三角一体化的核动力。
第三个词叫「共产」，就是「共产主义」的「共产」；「共产主义」是一定要实现的，但实现之前，我们得先形成产业共同体。「一体化」要把自己生长出来的产业，与外溢过来的产业形成更紧密的咬合关系，像齿轮那样咬合，转动出更强劲的动力。
盐城正在用这条吸管吸取上海
大家可能注意到了，我们的这张图是不是画错了？对，图中那条绿色虚线，画的是一条目前不存在的高铁线路，从盐城到扬州。
假如有这条盐扬高铁，那么盐城到南京就几乎是一条直线，会快很多，现在盐城是绕着弯到南京的。反倒是盐城到上海，一点也不绕弯，盐通高铁通过南通直达上海。
为什么盐城的高铁是先直通上海而不是南京？我们可以说苏北人和上海历史上就很亲近，从前是苏北人与宁波人协同施法营造了上海的梦境；但更主要的原因是：江苏沿江东进，上海沿海北上。
南京顺着长江而下，便有了宁镇扬与苏锡常，形成了一个强大的经济体；江苏给上海留出了一个沿海通道，使得上海有空间可以沿海北上，从南通到盐城。不是说上海要把城市扩张到盐城，而是说上海的强大产业，可以沿着这条海岸线一路往北。
现在，上海把第三机场设在了南通；对于盐城来说，南通就是盐城对接上海的一个跳板。盐城-南通-上海，这是产业意义上的沿海大通道。
江苏沿江东进，上海沿海北上，这两个产业大通道一交叉，长三角的能量还会更强劲地迸发出来。
这就是盐城在长三角的站位。
「大铜马」与「聚龙湖」
盐城这座城市在长三角一体化中占了一个不错的位置，那么我们呢？我们作为一个个体，该如何占位？我们的家庭资产该如何占位？
盐城的城区价值，可以用两个词来概括：「大铜马」与「聚龙湖」。
在盐城，你只要说「大铜马」，大家都知道那是传统的市中心，那里矗立着一座搬走了又弄回来的铜马雕塑。「聚龙湖」，是成熟的新城区，盐城市政府早已搬到了这里。
就城市的发展规律而言，「大铜马」代表的是「OLD」,「聚龙湖」代表的是「NEW」。哪个更有价值？我们有直截了当的答案：在当前阶段，成熟的新城区更有价值。
看看深圳、成都与杭州的城市新旧更替，就可以看得更清楚。深圳的新旧更替最明显：最早是罗湖最值钱，后来福田取代了罗湖，现在是南山最值钱——新取代旧，毫不留情。
现在，成都的「南门」超级有活力，高净值的年轻群体更喜欢住到「南门」去；所以，现在成都的老城区正在拼命做城市更新，希望重新迸发活力，让年轻人也愿意待在老市中心。
杭州的老市中心叫做武林广场，新市中心叫做钱江新城；也是同样的道理，钱江新城的房价已经甩开武林广场。
现在的盐城是「龙马精神」，「大铜马」和「聚龙湖」都很值钱；下一阶段，「聚龙湖」的价值会甩开「大铜马」；再下一阶段，如果「大铜马」的城市更新能及时跟上，才会再度「龙马精神」。
市政厅定律
为什么「聚龙湖」可以在短短的十年间形成强烈的城市感？很重要的一个原因是市政府搬到了在这里，我们称之为「市政厅定律」。
西方那些城市，一个市政厅，一个教堂，就长出了市中心。现在，我们中国的很多新城区其实也是这个逻辑：在新建的政府大楼周围，通常会规划建造图书馆、美术馆、博物馆、科技馆或大剧院等等精神空间——这些精神空间，就是我们这个时代的圣殿。
盐城也不例外。市政府大楼携带着一堆精神空间来了，购物中心、总部大楼、地标建筑就都来了，新的市中心就形成了。
你看盐城市政府门口就是城南公园和聚龙湖公园，你在地图上把这两块绿色合在一起看，它的逻辑就是纽约中央公园的逻辑。这就是盐城的中央公园。
看到「聚龙湖」边上的这条河流了吗？它叫「串场河」。CBD如何催化成CAZ？河流可以是一个非常好的地理诱因，河流天然拥有柔和的步行尺度，可以激发出更多活力。过去十年，「聚龙湖」的成功是把过去一个小水塘挖得更大，形成了一个堆满城市资源的城中湖；未来十年，「聚龙湖」不会浪费边上的这条串场河。
占到对的位置会甜过初恋
什么叫「资产占位」？就是要在城市发展规律中，占一个生态位。整个城市就是一个生态系统，我们要占据的那个位置，是由城市新旧更替、市政厅定律、房产品迭代共同组成的。
我们每年研究几百个楼盘，能更强烈地感受到：房产品像手机一样每年都在迭代。所以，如果有可能，当然要买新一代的楼盘。什么是新一代的楼盘，这个命题好大，今天我们只讲一个小小的点：窗墙比。现在的新楼盘，窗户的面积会比过去大很多，为了让我们的房子更明亮，采光更好，更通透。
有一句心灵鸡汤说，遇到了对的人，余生都是爱情；我们想说的是：占到对的位置，资产会甜过初恋。如果你按照我们的逻辑去选择房子，五年后你再回头一想，或许会有一种初恋的感觉。
演讲实录节选
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我们怎么在盐城做产品
盐城万科高级合伙人徐纪谋
2021年3月28日，《对话东方作品》
莎士比亚说，城市即人。我们发放了近2000份问卷，倾听盐城人更想要什么。
盐城人对这片土地充满了文化自豪感，《水浒传》和《镜花缘》都是在盐城创作的。历史上曾有三位宰相，在盐城担任盐官。我们在打造万科·星汇东方和万科悦达·聚珑东方这两个「东方作品」时，希望能承继更多的盐渎文脉。我们做了「盐晶」主题的雕塑，做了「盐府」故事乐园。我们希望打造的不是一个楼盘，而是一份城市文化资产。
我们在调研中发现，很多人办了很多次健身卡，最后却败给了健身房到家的距离，所以我们将健身房搬到你家楼下。不仅如此，我们还在小区里打造了会所，自带游泳池、健身房和瑜伽室。同时，我们还在小区里设置了运动环带，架空层也做了很多健身运动主题空间。
「主动健康」是你的意志，「被动健康」才是你的权利。我们的净水系统、全屋新风、全屋地暖、中央空调、社区智能化模块等，让大家拥有「被动健康」的权利。
在访谈过程中，有客户开玩笑说，孩子喜欢花式篮球，为啥客厅不能玩花式篮球？我们做了约6.5米的宽客厅，不一定能玩花式篮球，但一定是孩子的游乐场。
我们希望通过内容与空间的运营，去拉近整个社区人与人的距离，比如会所与架空层的阅读书吧、四点半学堂、洽谈空间、兴趣主题空间等等，再比如家长和小孩可以交互的室外儿童乐园、家庭场景的露天影院、跳泉剧场……
我们还打造了一些开放式街区，通过主题式街角广场、下沉式广场、城市会客厅等等，消融小区与城市的边界，带来更多便利与愉悦感。
最后，千言万语汇聚成最后一句话：在盐城，一辈子总要住一次万科。
盐城也可以很高级
上海柏涛首席总建筑师邵鑫
2021年3月28日，《对话未来人居》
我们的建筑，用的是黑白灰这三种东方色彩。进入小区后，你会看到约7米高的瀑布，瀑布其实是非常东方的一个意象，你在各种山水画里都能看见。
在户型设计中，我们做了「LDKB一体化」，即厨房、餐厅、客厅、阳台一体化连贯动线设计。
在整个产品的人性化细节设计过程中，我们规划了八大模块：人车分流模块、社区大堂模块、共享租借模块、宠物模块、快递柜和垃圾站模块、适老宜幼模块、社区智能化模块。