中国的物业管理诞生于上世纪八十年代，发端于沿海发达城市，并逐步向内陆地区延伸。1981年国内第一家物业管理公司——深圳物业成立，标志着中国物业管理行业正式诞生。此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步探索阶段（1981-2003年）、规范管理阶段（2003年-2014年）和市场化运作阶段（2014年至今）。
在起步探索阶段，仅有基础物业服务，行业极度分散。随着2003年6月中国第一部物业管理行政法规——《物业管理条例》的诞生，物管行业逐步进入规范管理阶段。2014年起，物管行业进入市场化运作阶段。政策逐步向鼓励性转型，伴随着政策的放开和支持，物管行业上市、并购频现，集中度加速提升。
中国物业管理行业发展历程分析
对于物业管理的定位不能停留在以往，物业管理的内容已经不再局限于简单的对住宅及配套的维护管理，其内涵不断在扩大。在现代服务业的引领下，物业管理行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外，开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展。物业企业可以纵向介入房地产产业链，也可以横向整合社区生活资源，从单一物业服务向多元化业务发展，为企业带来新的增长点。
物业的延伸范围
二、中国房屋销售面积、房地产新开工面积与竣工面积
2019年中国商品房销售面积为17.16亿平方米，截至到2020年1-5月，中国商品房销售面积为4.87亿平方米，同比下降12.25%。
2016-2019年，全国商品房销售面积屡创新高，带来了新开工面积的快速放量。2019年新开工面积达到22.72亿平米。但是，由于三四线城市销售比例提高以及房企融资困难拖延决算等原因，竣工面积同比增速持续下滑，导致开工面积与竣工面积之差同比增速于2016-2018年快速提升。2019年房屋新开工与竣工面积之差同比增速已经由2018年的50%滑落至13%。这一趋势短期内仍将延续，未来两三年具备大型开发商背景的物管公司在管面积将会随着竣工面积的释放而迎来一轮快速增长。
三、中国物业管理行业市场现状分析
管理总面积方面，据统计，2019年中国物业管理服务公司管理总面积为34518亿平方米，同比增长0.3%。
市场总收益方面，据统计，2019年中国商务物业管理服务市场总收益为559亿元，同比增长13.6%。
据统计，百强企业平均物业服务费水平已经多年未涨，远远落后于同期的房价涨幅，也大幅落后于同期的CPI涨幅。这一方面是由于前期的市场化程度不够，物业费指导价定价偏低；另一面也是由于目前成立业主委员会的小区较少，在没有业主委员会的情况下，物业费提价较为困难。
四、中国物业管理行业竞争格局分析
物管行业在过去三年的发展速度远胜之前十年，随着资本市场对行业认识的加深和龙头物管公司依托内生增长、外部收购等方式，龙头公司获得了规模、品牌的明显成长。截止至2019年底，共计有四家上市物管公司实现在管面积突破2亿平米，包括保利物业、碧桂园服务、雅生活服务及绿城服务，在管面积分别为2.86、2.76、2.34、2.12亿平米，2016-2019年在管面积CAGR分别为52%、45%、67%、26%；
更大在管规模的物管公司其优势在收入端有明显体现，可以明显的看到，营收规模突破50亿元的公司其在管面积均突破一亿方；从过去三年营业收入的年均复合增速来看，部分大公司的增速并不弱于二线物管龙头公司，如碧桂园服务和雅生活服务，其2016-2019年营收CAGR分别为59.9%、60.3%，呈现出大体量、高增速的特点。
由于各家公司业务分类的口径不同与模式差异，导致相同业务下毛利率也有较大差异，因此选取重点公司的毛利构成来进一步观察盈利质量。仅基础服务毛利占比最高的依旧是碧桂园服务，这与其收入中基础物业服务的高占比和高毛利均有关系；若将基础服务与社区增值服务结合来看，保利物业的占比达到了83.8%，居行业第一；此外，永升生活服务的社区增值服务在毛利中占比达到44.6%，展现出良好的社区增值服务渗透率和服务品质。
五、新冠疫情下物业管理行业发展趋势分析
1、新冠疫情下的中流砥柱，政策补贴助力共克难关
这次新冠疫情相较于之前的非典和甲型流感而言，对于物业行业最大冲击在于全国各地大部分城市都响应国家号召，居家隔离，不少疫情严重的城市甚至采用封城政策；同时此疫情潜伏于回乡之际，发生于新年之家，因此大部分区域小区居民人数上较平时上升许多，物业企业的管理难度显著加大，人手配置也因为春节用工难而捉襟见肘。短期之内对物业管理企业产生较大压力。
2、传统物管服务物业费与交缴率均有望上升，增值业务偶获发展契机
长期以来，物业费的收缴和物业费提价成为物业企业经营中较大的痛点。一方面，由于物业提供服务的同质化较高，且业主有权在物业委托管理合同到期时，主动要求更换物业企业，因此物管方与业主较难有议价能力，另一方面，物业管理费的上涨严格意义上需要物业管理公司向业主委员会提出申请召开全体业主大会，并且在会上往往需要至少2/3以上户业主或者2/3以上居住面积的业主同意，物业费才可以通过涨价申请。但由于目前大部分小区尚未成立成熟的业主委员会，因此面对日益上涨的人力和运营成本，大部分物业管理企业均采用灵活用工，同时积极拓展新开楼盘的物业管理项目，往往新开楼盘的物业管理费价格远高于老楼盘，以此维持其利润率水平。
增值业务整体利润率远高于物业管理服务。此次新冠疫情使得许多业主由于居家隔离接受了物业管理企业提供的增值服务，尽管随着目前疫情逐步得到控制后，诸如口罩预订、无接触送快递或外卖等服务有所下降，但诸如宠物健康管理、送菜上门等其他新型智慧居住服务体系仍将继续为业主服务。例如，山东省郯城县某小区，保利物业全面开展无人机消毒作业，后续无人机在平常也将有望在更多场景中得到使用。未来增值业务发展空间大，该业务目前占总收入比重较低，未来随着业务创新不断推进，业务种类也更多元化，发展空间较大。