众所周知，丽泽金融商务区是北京二环至三环内最后一块成规模、整体规划、整体开发的热土，是首都西南部发展的新地标，也是新版北京城市总规赋予的新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。
如今，丽泽金融商务区南区70%已经建设完毕，进入价值兑现期，已有央行数字研究院、银河证券、长城资管、华为总部、中国通信、中国物流、中国融资担保业协会、亚马逊（Amazon）中国区总部、中电网络等在内的800家强金融、高科技企业入驻其中，北区也与香港置地（香港中环的开发商）成功签约。
来咱们浅看一下2022年丰台“八大豪宅项目”
分布如下：
三宗地块在西南三环里，分别是：万泉寺地块，亚林西地块和纪家庙地块，这三个项目都属于“绝版项目了”，市场均价都在11万/平米左右。
一宗地块在三至四环：周庄子懋源地块靠近10号线西局站附近。
四宗地块在四-五环之间：全部待拍出，小瓦窑地块位于丰台吴家村板块，有规划中11号线吴家村站；大井新村地在地铁四号线新宫站西侧；槐房地块位于西四环岳各庄西侧，还有青塔地块。
【1】建工+首开的万泉寺项目—端礼著，指导价11.2万。
2021年10月，建工+首开联合体以41.8亿元+25700㎡“保障性租赁住房”拿下该宗地块，溢价率为7.17%，纯商品楼面价6.485万/㎡，政府指导价为11.2万/㎡。后期中海也入股项目，三家开发商联合开发。项目在西南二环外，丽泽商务区东侧，距丽泽商务区直线距离670米左右，这显然是一个“豪宅项目”。
【2】华润的纪家庙地块，均价10.2万，新型共有房，政府持有6%的份额。
项目在万泉寺地块的南侧，更靠近南三环。
2022年2月，华润以57.12亿元的地价+政府持有6%产权比例拿下该地块，购房者实际购买的价格应该是10.9万元*94%=10.2万元/平米。作为“新型共有房”，这个项目价格更低。
【3】丰台亚林西地块，土地刚刚入市，预计单价12万。
2022年4月7日，北京挂出了亚林西地块预申请，起始价高达74.7亿元。
参考目前周边新盘限价，预计批准预售价在12万元/平米左右，妥妥的王炸地块，这个项目总体上要比“端礼著”“华润纪家庙”项目强。
项目位于西南二环外，京开高速东侧，西侧是大热的丽泽商务区，周边是昆仑域、中国玺等豪宅。亚林西地块东侧就是北京师范大学第四附属中学，北侧紧挨北京丰台右安门医院，还有万达广场，周边配套成熟齐全。
如果亚林西地块未来定价12万，但周边的昆仑域、中国玺等豪宅已经在13-14万了，很显然又是一个“一二手房倒挂”项目。但是这个项目，估计至少2000万的总价门槛。
【4】青塔地块，预计单价8-9万/平
地块占地面积约1.75公顷，建筑规模约5.2万平方米，容积率3.0，用地性质为居住用地，这个项目目前还处于“待拍状态”。
预计年底入市。
地块位于莲石东路与青塔西路交叉口东南侧，距离南沙窝桥不远。地块紧邻莲石路、四环，莲石路那一头就是海淀区。
在道路交通方面还是比较便捷的，但附近没有地铁，对于轨道交通上班的来说是个缺憾。另外，地块距离主路很近，会有影响。
【5】小瓦窑地块，预估单价8-9万/平
地块占地面积约2.12公顷，建筑规模约5.94万平方米，容积率2.8，用地性质为居住用地。地块在首钢金璟阳光社区北侧，位于水魔方北侧，紧挨石景山，由于属于是丰台、石景山两区的交界，周边的呈现都不怎么样，有待提升。
来这边可能还有11号线地铁站的规划，到五棵松、金融街都很方便。
另外，周边1km内没有基础教育配套，最近的大成学校小学部步行也要1.8km。
【6】大井新村地块，预估单价：8-9万/平
地块占地面积约4.72公顷，建筑规模约11.96万平方米，容积率2.5，用地性质为居住用地、绿隔离业用地。
地块在天元公园东侧，距离岳各庄桥不远，上京港澳高速、四环比较方便。周边基础配套较差，且无地铁。
【7】槐房地块，预估单价：8-9万/平
地块占地面积约9.86公顷，建筑规模约21.29万平方米，容积率2.2，用地性质为居住用地、商业金融。
丰台周庄子地块，整体位于西四环内，包含4块住宅用地，位置有些分散。2021年10月13日，现场0轮竞拍，懋源以网上最后一轮报价43.34亿，溢价率1%成功拿下。
2022年3月24日，懋源周庄子地块案名正式发布。
根据土地规划条件，周庄子住宅地块建面近10万方，从案名看，「璟廷」、「璟瑜」产品系应该相同，「煜泽台」为另一个产品系，三个地块产品面积段或有区分，无套内7090限制。面积200平起步，产品形态包含大平层、花园洋房和叠拼三种；从目前看，懋源周庄子项目将是去年二批次集中供地所有项目中，面积起步线最高的。
销售指导价10.6万/㎡
懋源这个项目最大的缺点，就是地块过于零碎，每个地块规模都很小，很难形成“真正的豪宅氛围”，不过分成了三个小项目，也是个小惊喜～
整个丽泽商务区预计2030年全部建设完成，凭借高起点、高站位、高标准的规划建设，未来将会成为新亚洲金融中心。
01PART
项目介绍
【项目信息】
项目名字：懋源煜泽台、璟廷、璟瑜
开发商：懋源地产
项目位置：北京市丰台区西南三环路
售楼处位置：懋源.钓云台营销中心
占地面积：懋源煜泽台2.05万㎡；璟廷0.85万㎡；璟瑜0.32万㎡
建筑面积：懋源煜泽台5.32万㎡；璟廷1.37万㎡；璟瑜0.51万㎡
容积率：懋源煜泽台2.6；璟廷1.6；璟瑜1.6
绿化率：懋源煜泽台35%；璟廷30%；璟瑜30%
总户数：324户（煜泽台）
在售楼栋：3#、5#、8#、9#（预计）（煜泽台）
总楼栋：懋源煜泽台8栋；璟廷4栋；璟瑜1栋
在售户型：165平米、180平米、200平米、225平米；
层高：3.1-3.15米
产品种类：高层、洋房、叠拼别墅
交房标准：精装修
车位配比：1：1.2
产权年限：70年
物业公司：懋源
物业费：待定（约13元/平米）
【楼栋图】
总层高：7-23层
主力户型：165-200-230平
【懋源璟廷】
总层高：5-6层
主力户型：197、207平
【懋源璟瑜】
总层高：6层
户型面积：230平
区域图02PART
项目四至：东至西南三环路；南至京广铁路、丰台镇；西至西四环南路、北大地；北至广安路、小井村；
位于地铁9号线和14号线交汇处，距离七里庄地铁站直线距离约600米左右。距离9号线丰台东大街站730米左右、10号线泥洼站1.3公里左右。
ZZZ-27地块懋源璟廷：
用地规模8585.691平方米，总建筑面积29807.70平方米，地上建筑规模13737平方米，限高18米，绿地率30%，建筑密度30%，容积率1.6。
地块位于丰台望园东里北区北侧，直线距离丰台北路300米。
ZZZ-L07地块懋源煜泽台：
煜泽台是三宗商品房宅地中建控规模最大的地块，用地规模20460.468平方米，总建筑面积93501.56平，地上建筑规模53197.22平方米，限高80米，绿地率35%，容积率2.6。
从流出的效果图上看，「煜泽台」为小高层、高层住宅组成的社区。根据土地规划，「煜泽台」社区内增配老年活动场、社区助残服务中心、社区卫生服务站、社区管理用房和500平的商业服务用房。
ZZZ-L08地块懋源璟瑜：
璟瑜是三块地中最小的宅地，用地规模3194.417平方米，地上建筑规模5111.07平方米，限高18米，绿地率30%，建筑密度30%，总建筑面积8764.03平方米，仅有两栋住宅，容积率1.6。
03PART样板间/户型图
【户型分布】
1#99平；（一梯两户）
2#东边户210平；中间户180平；（两梯两户）
3#边户230平；中间户180平；（两梯两户）
5#225平；（两梯两户）
6#220平；（两梯两户）
7#边户230平；中间户200平；（一梯两户）
8#165平；（两梯两户）看房联系户型图上售楼员
9#199平；（两梯两户）
【户型图】
1225平米5+1户型（所在楼栋5#）总高9层看房联系户型图上售楼员
2230平米5+1户型（所在楼栋3#）总高12层看房联系户型图上售楼员
【效果图】
【225平样板间展示】
客厅
厨房
主卧
次卧
保姆间
周边配套04PART
一、交通：
三轨:地铁9号线、10号线、14号线畅达城市繁华地标;
两大交通枢纽:丽泽航站楼(在建)、丰台站(TOD)(在建);
三纵、三横:西三环、万丰路、西四环，通达主城各区及各大商圈，项目西侧连接京港澳高速，北侧连接丰台北路，东侧连接丰管路。
二、教育:一公里生活半径——十余所名校环伺，书香呵护成长
幼儿园:丰台第一幼儿园、丰台第二幼儿园、政府机关幼儿园;
小学:丰台第一小学、丰台第五小学、丰台区师范附属小学;
中学:北京市第十二中学、丰台第二中学、首师大附属丽泽中学、正人学校(规划中，九年一贯制学校)。
三、医疗:直线距离约500米——三甲医疗，24小时健康护航
咫尺可达解放军总医院第五医学中心，确保家庭就医的时效性，24小时为您和家人的健康保驾护航，近享天坛医院、解放军总医院、北京口腔医院等优质医疗资源。
四、商业:项目地处醇熟城市界面，宜居宜业，1公里范围内银行、超市、菜市、便利店、洗衣店、宠物店等配套设施星罗棋布，全面满足生活需求。
三大购物中心凝萃繁华万象；
丽泽天地:直线距离约1500米近守丽泽天街——BHGMall继“新光天地”后又一力作，17万平米的高端商业区，世界顶级奢侈品店及230余家高端品牌入驻;
金唐购物中心:24万平米超大规模，集时尚、潮流运动、影院娱乐于一体的商业综合体;
丽泽天街:近200家优质品牌入驻，整体围绕“都市乐享舞台”的定位，主张为消费者带来高品质生活方式。
五、生态:约2800亩城市绿肺，约34公里生态跑道
自然绿色映衬生活底色;丽泽商务区规划约2800亩绿地(在建)，近70亩中央公园，约34公里生态慢行步道，五大城市公园群环绕簇拥。
丰台花园、庄怡公园、丰益公园，筑就以自然为屏障的品质生活。
05PART核心卖点
懋源做的产品不多，但是每一个产品，都有名气。
北京的项目有：懋源红玺台（朝阳区·太阳宫）｜懋源璟玺（朝阳区·孙河）｜懋源璟岳（丰台区·丽泽）｜懋源钓云台（丰台区·丽泽）
项目不多，但是经典
即将面世的懋源周庄子，再一次把大家的焦点引到了丽泽商务区。
一块又一块的土地拍卖，一个又一个新楼盘的涌现，丽泽区域逐渐成为被高净值客户认可的豪宅聚集商圈。这个区域的发展离不开三环核心的地理位置，也离不开区域内完善的交通网络，商业配套以及国家的大力支撑。纵观北京三环各个商圈的发展史来看，独特的属性对于区域的发展来说是至关重要的。
太阳宫商圈的发展，最重要的是依据它自身舒适的居住属性；
CBD商圈的发展，最重要的是因为它发挥国际商务的作用；
万柳商圈的发展，离不开海淀高校浓郁的学术氛围。
——通过以往不同商圈的发展史来看，丽泽未来的发展更像是第二个“CBD商圈”。
北京三环不同商圈发展史
1太阳宫商圈
太阳宫曾经是京郊著名的蔬菜之乡，到2008年的时候，太阳公元楼盘开盘时，周围还是菜地，当时单价1万多。接下来价格就开启了一路上涨的模式。
太阳宫商圈价格的上涨是公园、商场和交通综合的产物，使得它成为非常宜居的一个生活区。
四大公园环抱：太阳宫公园、玫瑰里公园、南湖公园、望和公园，全部步行可达。
商业：2012年建筑面积8.4万平的凯德MALL，和建筑面积3万平的凤凰汇同时开业，填补了太阳宫商圈餐饮设施的空白。2013年远洋未来广场开业，使这个区域的配套更加成熟。虽然缺少顶级奢侈品牌，但是满足日常生活是没有问题的，使得这个区域居住舒适度更高。
交通：出门上京承高速，机场高速，去机场22分钟，到郊区也很方便，附近还有地铁10号线换乘站，链接国贸，中关村等诸多商圈。
2CBD商圈
CBD商圈发展经历了三个时期，从最开始的为世界500强来华布局，到现在成为了经济、文化、商务、圈层等综合价值的世界性地标，CBD的繁华从夜晚的灯光可见一斑。
1990年誉为国贸元年，开启了国贸1.0时代。
中国大饭店·中国国贸聚集了早期所有来华布局的全球500强企业，也为后面CBD的光速发展，奠定了一种基调，在国贸办公，成为跨国企业被中国人民认知的最佳途径。
2001年中国加入世界贸易组织（WTO）,CBD商圈的建设再次加快，进入2.0时代。2006年，大望路万达广场正式落成，06年住宅社区3-4万，酒店式公寓银泰柏悦府最高卖到单价10万。
2007年，“新光天地”（今SKP）亮相开业，打造成了知名的高端奢侈品购物中心。
2008年，华贸中心和银泰中心亮相，银泰中心249.5米的高度，挑战了长安街限高250米的极限，打造出了高端酒店，顶级购物，会议宴会设施，中西餐饮结合，现代健身SPA等复合型商业综合体。
2010年，国贸三期拔地而起，刷新了国贸地标的新高度。2015年住宅社区单价6-7万，酒店式公寓银泰柏悦府最高单价20万。
2019年中国尊的建成，国贸进入了3.0时代。
2019年528米高中国尊建成，是唯一以国家命名的建筑体，形成了包括正大中心，认购金融中心等近200万平米的顶级商务集群。
现在CBD商圈住宅社区单价11-13万，酒店式公寓均价13-15万，最高单价突破20万每平。
3万柳商圈万柳商圈90年代初就开始发展，是受中关村商圈的影响，万柳商圈作为承接中关村以及周边高校居住功能逐渐发展起来的。
万柳商圈的高房价，核心是区域环境、配套优势及教育资源决定的，不可复制，北京可能不会出现第二个像万柳这样的商圈。
万柳属于自然环境与人文底蕴结合的区域，三山五园环抱、西临御河昆玉河，绿化面积高，环境优美低密宜居。同时范围内涵盖了北京多所知名高校，距离人大、清华、北大、北航、北理工等知名院校距离非常近，拥有很强的学术气息。
4丽泽商圈
综合前面几个商圈来看，丽泽商圈更像是第二个“CBD商圈",拥有着大量的高端写字楼和商业，带动整个区域的发展。
丽泽商务核心区将建成60余栋写字楼，5家超5星际酒店（希尔顿酒店，喜来登酒店）。同时还有7栋超过200米的地标性建筑，1栋超过360米的国家信息金融大厦。
截至到2020年底已入住的企业多大618家，其中华为总部，中国农业再保险有限公司，中国广电网络，中国银河证券，中国通信总部，国家级金融行业协会等都已入住。这些企业的入住，为丽泽带来了超过6万人的高端产业从业人员，一定会拉动丽泽的消费水平，无论是在日常的衣食消费，还是在居住升级上面，都会带来巨大的改变。
CBD商圈依靠东三环、东四环以及建国路便利的交通网络，链接首都机场，实现了CBD和世界各地的经济文化交流。
丽泽商圈不仅通过丽泽航站楼，新机场快轨，链接大兴机场，联通了丰台和世界的桥梁，同时搭建起来区域内完善的轨道交通体系，北京西站，丰台火车站，地铁10号线，16号线，14号线东西贯穿等，让丽泽与北京每一个区域的链接都变得畅通无阻。
丽泽的未来
丽泽汇聚着大量高端的商业写字楼，同时吸引了数以万计的高端精英从业人员，有人口规模，有技术支撑，再加上便利的交通网络，可以实现跨区域，跨城市的顺畅交流，丽泽未来的发展指日可待。
与区域发展同频变化的就是房价，2016年单价7万开盘的西宸原著项目，现在二手房均价已经达到了12万。2017年开盘均价9万5的昆仑域，现在二手房均价已经达到了14万。丽泽的潜力在过去几年得到了很好的体现，未来几年丽泽置业的机会又在哪里呢？
1懋源煜泽台
160平4居室，225-230平5居室的大户型，满足了区域内升级置换的条件，均价12万每平的价格，包含精装修，与周边二手房相比，还是非常有优势的，家庭人口多的话可以考虑入手，未来的升值潜力不错。
2北京中国府
180平3居室-240平4居室，葛洲坝中国府更注重空间的宽敞和舒适，作为高端改善，均价11万左右，精装修科技住宅，家庭人口不多，需要公共空间比较多的客户，可以作为首选。同时项目还有部分叠拼别墅，330-550平的大面积，既满足居住功能，同时也提供大量的活动，娱乐空间，更高实力的客户也可以考虑入手。