2、关秩序，向业主(物业使用人)收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放服务费、特约服务费等。第四条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚信以及质价相符的原则。鼓励物业服务企业开展正当的价格和服务竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。非住宅、别墅(包括独栋、双拼、联排等)等非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费;物业服务企业为满足部分业主(物业使用人)需要或接受业主(物业使用人)委托开展的特约服务收费;车辆停放服务费等均实行市场调节价。实
3、行市场调节价的物业服务收费标准，通过物业服务合同约定。第六条市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门负责制定本市市区范围内物业服务收费政府指导价标准、物业服务标准和服务内容。普通住宅前期物业公共服务收费实行分等级定价，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门，根据物业类型、服务等级、服务内容、服务成本等情况，制定相应等级政府指导价标准，并向社会公布。市价格行政主管部门应当会同市物业行政主管部门，定期对公布的物业服务标准和物业服务内容、政府指导价执行情况进行评估，并根据评估结果适时调整。第二章物业公共服务费第七条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、
4、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧、合理利润、法定税费以及经全体业主或者业主大会同意的其他费用组成。物业共用部位共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。第八条新建普通住宅小区物业服务企业在前期物业公共服务收费政府指导价范围内确定具体的收费标准。第九条普通住宅小区前期物业公共服务收费标准需要调整的，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，由物业服务企业与业主在政府指导价规定的范围内协商确定。第十条普通住宅前期物业公共服务费采取包干制形式。业主大会成立后
5、可以采取包干制或者酬金制形式，具体物业公共服务收费形式由物业服务合同约定。包干制是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。第十一条物业公共服务费按月计交。业主与物业服务企业有约定的，从其约定，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。第十二条物
6、业公共服务费按照房屋不动产权证书登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。第十三条物业公共服务费按照以下规定交纳：(一)前期物业服务合同签订之日至房屋交付之日当月的物业公共服务费，由建设单位交纳;(二)房屋交付之日的次月起的物业公共服务费由业主交纳，业主将其物业出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定;(三)承租公有住房的，自租赁合同签订次月起至合同期满当月的物业公共服务费，由公有住房承租人交纳。第十四条物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。合法改变居住用途的住房，物业公共服务费可按非住宅物业服
7、务费标准收取。第十五条物业服务企业不得向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫等公用事业单位收取物业管理区域内规划配套设施用房的物业公共服务费。第三章车辆停放服务费第十六条物业管理区域内的停车服务收费包括车位服务费和场地使用费。其中专有车位(库),应交纳车位服务费;车位租用使用人应当交纳车位服务费和场地使用费。第十七条新建普通住宅小区停车服务收费标准，在前期物业服务合同中约定;非新建且未成立业主大会的普通住宅小区停车服务收费标准继续执行前期物业服务合同约定，合同到期后，如需调整收费标准，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，由物业服务企业
10、，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，分摊情况应在物业管理区域内显著位置向业主公示，接受监督。第二十三条住宅小区物业服务企业对人员、车辆实行出入证件(含IC卡或蓝牙等)管理的，首次应当为业主免费配置不少于4张人行出入证和一辆汽车出入证。业主申请多配或因遗失、损坏需要补办的，可收取工本费。第二十四条物业服务企业可以按照与业主(物业使用人)的约定，提供特约服务并收取相应的费用。物业服务企业为业主(物业使用人)提供特约服务时，双方应本着平等自愿的原则，不得强行签订服务协议、强行收费。第五章监督管理第二十五条建设单位与所选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定物业服务内容、收费标准、收
11、费方式、服务期限等内容。建设单位在与业主签订物业买卖合同时应当将前期物业服务合同作为附件。第二十六条物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或物业使用人有权拒绝缴纳。第二十七条物业服务企业应加强对物业服务的成本控制，积极采用现代信息技术开展物业服务。加强宣传，引导业主或物业使用人参与服务过程，降低服务成本，提高服务质量。第二十八条业主(物业使用人)应当自觉遵守法律、法规、管理规约、服务合同的规定和业主大会、业主委员会的决定，按时足额交纳物业服务费用。业主(物业使用人)认为物业服务企业未按合同约定提供相
13、十一条各级价格行政主管部门和物业行政主管部门，应当加强物业收费及服务行为监督，探索建立包括第三方评估在内的多元化收费和服务评估机制。物业服务企业违反价格和物业管理法律、法规和规定的，由市场监管、城市管理等部门按照职责依法予以处罚。第六章附则第三十二条前期物业管理是指在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法选聘的物业服务企业对新建物业实施的物业管理。第三十三条保障性住房按照普通住宅物业服务收费政策执行，对于保障对象的具体补贴政策，依据有关规定执行。未选聘物业服务企业提供物业服务的普通住宅小区、单位宿舍和业主自治的住宅小区的物业收费管理，可参照本办法，并在物业所在街道办事处(乡、镇)的
14、指导下执行。第三十四条各县(市)价格行政主管部门和物业行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。第三十五条本办法自20XX年11月1日起施行，有效期5年。原市物价局、原市房地产管理局合肥市住宅小区物业服务收费管理办法(合价房202141号)、关于实施合肥市住宅小区物业服务收费管理办法的补充通知(合价房20XX24号)同时废止。篇2：商业物业服务收费透视合同的执行商业物业服务收费透视合同的执行从传统上沿习下来，服务合同是建立在详细规格说明的基础上的，即：需要什么样的服务(服务类型)怎样执行这样的服务(怎样做)服务的频率如何(做多少)例如：一项保洁的条款会详细地指明什么类型的物业表
16、而言，责任在订约人的一方，特别是在一种竞争性的投标环境中更是如此。要确保主要的服务过程的费用消耗和服务程式应用到服务领域中去，以实现满足顾客特定需要的服务目标，这样，资金投入带来服务价值产出的原则得以实现，才能确保获得一种优化的价格，满足顾客特定的标准的服务需求。设定执行的标准有不同的方法来设定执行的标准，这要依赖于资产的类型，服务的供应，顾客的需求，记录和监督设施设备的运行标准的完成，就如：1.建立一种作业的期间，在这段时期，设备必须实现满运转的指令要求。2.提供并保持一种最低限度的特定的服务标准。3.限定作业的期间，允许出现的故障类型、数量。4.制定维修回应的特定目标。一旦建立
17、和认可了执行的标准，完成的结果应当在常规的工作中进行测试和评议。提供服务的酬金将会与现有的执行结果与设定的目标性执行标准相比较。如果执行的结果低于双方认可的服务标准，将会发生服务费用降低的现象，相似的，如果执行的结果高于目标标准，可以获得增加的酬金。对服务实施过程的管理的重点应放在商业的、个人的和顾客的需求上。服务的类型和内容不同，执行合同的过程随之显著地变化，然而，在成功地执行了服务合同的情形，将会形成一种持续改进活动所引发的服务的内在驱动力。改进现有的设备例如：一套新的设备添加到现有的锅炉中，以更好地控制燃料的消耗，产生的结果是：节约了燃料消耗，减低了锅炉的维护费用。通过能源消耗
18、和维修费用的降低，承租人(物业使用人、占据人)将获益于设备的改进计划。业主期待改进设备的投资成本以服务收费的方式收回就是合理的选择。对于业主来说，制定一种能体现合理的回收期限的服务收费，就会使这类投资成为可能。然而.在租约的条款中，这将是严格意义上的一项改进项目，租约中也需要说明这类投资费用的回收措施。提倡改进计划可以构成一项设备维修的内容，是缺乏有力的依据的。如果业主不能够收回改进锅炉加热系统的投资费用，那么，他(她)宁愿选择不付诸此项投资决策的实施，因而承税人将会继续承担较高的燃料和锅炉系统的维修费用。这个例子可以说明，达到共识可以成为双方一致的希望，通过适当的交流、对话协商，业主和
21、在物业区域内安装，而原有的CCTV系统此时还能够使用。引进新的CCTV系统的目的是预期将会降低安全保卫的人力资源的成本，将会提高为承租人提供的安全服务水准，因而，从总的服务收费的价值角度衡量，增加了资金投入带来服务价值的效用。如果一套新的装备安装后，以往又没有同等性能的装备存在，这毫无疑问构成了一种设备的提升。为了补偿新的装备的投资费用，租约需要详细说明所提供的新装备的费用包括在相应的条款内。许多租约将不必前置一项提供进一步服务的条款，而这种延伸的服务是事先没有预计到的，当租约签定以后，在租约条款的含义内，提供的新设备的费用也许就是一项可以获得补偿的价值。然而，事情往往是这样，如果所实
24、在日常的服务管理中成本费用的节约，结果就是：在一个短的和长的时期内，年度的服务收费会下降。在这种情形下，承租人仍然有义务来承担在一项大的整修合同中部分的维修或者更换的费用，这似乎可以看成是部分的维修工程从整个翻新工程中划分出来，独立发生一样，承租人应当承担这部分费用。在所有的物业设施改进的费用需要以服务收费的方式得到补偿的情形中，核心的问题是：在开支项目计划实施之前，应当与承租人进行充分的沟通，以适当的对话形式，达成共识的协议。在整修的情形中，在业主的倡议实施之前，应当清楚地指明：在一揽子的工程费用中，哪些部分的费用有理由认为由承租人负责，并且通过服务收费的方式得以回报。在英国的商业实践中
28、，作为一种选择，一笔数目的服务费资金应当贷记到服务收费的栏目中(服务费增加)，以反映出对享受的服务环境的贡献。零星杂项收入项目的例子：1.停车场收入2.优惠的停车收费3.车轮夹锁的服务收费4.梳洗自动售货机的收入5.废纸、废箱等仓装物可回收利用的收入6.会议室的出租收费7.复印机、影印机、传真机的使用费8.许可经营的收费(如：售货流动车、售货亭)9.展示，推广活动的收入10.儿童木马等游乐项目的收入11.照相亭、称量机纳收入12.销售明信片、纪念品邮票的收入13.从信息部门获得的佣金(例如：代售戏票)服务收费分割的一般方法租约随如何定义每一位承租人所承担该物业总的
30、用于写字楼和商店(2)按权重计算的楼层面积在许多较大的购物中心中，一种权重楼层面积的方程式常用来反映服务于不同大小的商业单位所发生的不同服务费用。因此，一个5000平方米的单位所承担的服务费不一定是一个1000平方米的单位的5倍，但是，一个500平方米的单位所承担的服务也许会是一个250平方米单位的2倍。权重楼层面积的分割方法是在承租人按已知的承租面积交付服务费的基准上乘上一个百分率的折扣，目的在于努力反映从提供的服务中所能得到的实际收益。楼层的面积分解为一组数据，每个面积数据后都注明一个需要逐步折减的百分率。这样酌计算概念是和商店的经营管理活动中分割销售的区域，按不同的楼层区间进行店面
31、的出租的理念是一致的。例如：第一个500平方米x100%下一个500平方米x80%下一个1000平方米x60%下一个1000平方米x50%下一个1000平方米x40%超过4000平方米x30%在以上的举例中，一个1000平方米的单位将得到一个权重面积为900平方米的分割，例如：(500x100%)+(500x80%)。同样，一个10000平方米单位将得到一个权重面积为4200平方米的分割。因此，尽管以面积上来说，10000平方米的物业单位是1000平方米单位的10倍，然而，10000平方米的物业单位大体上将要付4.2倍于小的1000平方米单位
32、的服务费用。相似的方法是，地下室和顶层的住房可能用于储藏或者职员的居住，能够换算成一个权重面积，比如说，顶层的面积除以一个参数2，以反映顶层获得的服务收益完全不同于底层的零售商业获得的服务利益。权重面积计算通常也会使用到忠实的租户身上，给他(她)提供一个折扣，以反映老的可靠的租户给购物中心带来的利益。在一些情形中，使用权重的方法必须十分谨慎地考虑，因为权重的计算方法的应用实际上是为忠实的租户提供了一项优惠待遇，这笔优惠的费用最终是要在其余的承租人之间进行分摊的。业主要给任何一位承租人特别的优惠，该业主就应该承担这笔费用。一个合理而公正的权重方程式，应用于服务收费的分割管理，通常不能够认定
34、金的目的是用于设施设备主要部件的替代和维修时，能够注入资金。备用金的设立是满足日常发生的服务项目开支的需要，以避免每年的服务收费在数量方面的波动现象。有一些租约特别注明一项条款，在服务收费的项目里设立一笔可以逐步积累的资金，以用于将来可能发生的主要构件的维修和替换的资金补偿。理论上说来，偿债基金是一种好的设想，明显的优点是承租人不必面对一种巨额的资金负担(这也减少了租户破产无力偿债的可能性)，当需要时，业主有一笔偿债资金来满足巨额开支的需要。然而，承租人也许并不能够看到有自己一份贡献的偿债资金给自己带来的利益，如果他(她)转让了租约或者在租约到期时，撤出了所租的物业，这时，主要开支的工程项目并没有发生。另外，偿债基金的管理也非易事，如果业主一旦无力偿债，偿债基金的保管缺乏信誉担保，那么，承租人就会面临成为一名没有经济安全的债权人的风险。有时，租约会设立一笔可以累积的折旧资金，这笔资金是建立在最初的设施设备安装的价值基础上，而不是以将来的替换或者维修所发生的费用为基数。折旧资金通常不被认为是在业主和承租人之间共同互信协商而设立的一笔资金。业主会认为这笔