专业市场商圈系列研究:重庆朝天门(1)

重庆朝天门批发市场位于重庆渝中区东南端长江和嘉陵江交汇处,交通运输便利,历来是商贾云集和西南地区重要的商品集散地。从1988年开始,朝天门批发市场利用原有仓库改建为市场,开始逐步形成以仓储批发为主的交易市场,

朝天门市场发展大事记

年份市场交易额1988年市场成立初的销售额仅6千万元;1991年1991年8月28日朝天门市场正式开业,当年实现交易额2.8亿元1995年市场交易额达37.4亿元1998年市场交易额达54亿元1999年被国家经贸委列为全国首批重点联系批发市场,被国家统计局、中国商业联合会列为全国百强商

品交易市场和全国十大工业品市场,2001年交易额达80.06亿人民币元,销售额跃居西部地区同类市场榜首2003年市场交易额达92亿元2004年市场交易额顺利破100亿元大关,达到101.5亿元,比去年同期增长10.9%。跻身全国十大工业品批

发市场。2006年2006年达到118亿元,“一税两费”年上缴达1.5亿多元(不含市场经营户和餐饮服务业的利润)

,市场竞争力已跻身全国五强

从统计数据看,目前交易额排名前三位的是:服装鞋帽类、针织纺织品类、小商品类,这三大类商品交易额占了七成多份额。其中,服装更是从原来的一半,上升到如今60%。该市场辐射面也从原来的三峡库区及云贵川陕藏等地,向江浙、广东沿海等地延伸。从全国来看,朝天门市场能够取得全国综合竞争力排名第五、全国十大工业品批发市场之一的地位,除了产权多元化和超大规模的优势外,还与朝天门市场商品丰富、品种多元化、消费者选择余地大密不可分,这也是朝天门市场与浙江义乌、广州白马市场产品单一最大的区别。朝天门市场现已形成了上下五篥街、东西七条巷,路、桥、楼相连的独具特色的大市场格局,是长江上游最大的日用工业品批发交易市场。朝天门地区交通网络四通八达。

2.市场发展历程

(1)市场兴起阶段(1987-1995年)

商储商场,是重庆市商储物流有限公司在朝天门地区最早创办的综合交易市场。1987年,当时负责重庆商业企业的货物储备和运输的重庆商业储运公司,正面临着由计划经济转变为市场经济,领导们经过思考和讨论,决定利用公司在朝天门地区近万平方米的物资储存仓库,与渝中区工商分局联合开办朝天门综合交易市场,从事服装及面料批发,开创重庆市场建设的先河。虽然市场在建设之初被有关高层领导斥为“不务正业”,但经过3年的运作,交易市场的成功却在重庆商界引起了极大的震动,也引起了市区政府的高度重视。后来就有了全国各地的商业储运公司来“取经”的一幕幕情景。

1991年,市人大十一届三次会议103位代表提出了“加快朝天门仓库区的开发利用,建成商业城”的议案,将新华路、青年路、五四路三条路的马路市潮整体搬迁到朝天门。市、区两级政府和有关职能部门据此大胆决策,确定在全国率先将闲置的仓库区改建成朝天门综合交易批发市场。随后,渝中区政府财政贴息贷款150万元,作为仓库改建的启动资金和减税让利两条优惠政策扶持发展市场,做到了投资省、见效快、收益大,为市场发展奠定了坚实的基础。

商储公司抓住这一历史机遇,投入数千万元资金,将朝天门地区的仓库全部改造成为市场,形成了一、二、三、四4个交易区。为了实现朝天门市场的“828”顺利搬迁,市区两级政府专门成立了由职能部门以及工商、税务、公安、城管、消防等组成的五大搬迁班子,共同奋战,终于顺利地完成了巨大的搬迁工作。1991年,解放碑地区新华路、五四路等经营户大批迁入朝天门后,市场规模不断发展、壮大。随着商业储运公司在朝天门市场的迅速发展壮大,在市、区政府的指导和推动下,其示范带动效应逐步显现,大量社会资本和多种经济成份纷纷进入,同时也进一步促进了占了朝天门市场“半壁河山”的商储公司的变革与突破,市场从无到有,从小到大迅猛发展。

朝天门市场原来的名称叫做“朝天门工业品综合交易市场”。最初的朝天门的档口是没有卷帘门的,当时每个档口都还在采用原始的木板,一块一块地镶上去,跟旧社会的店铺没有两样。由于经营户以前大多是马路市场的小贩,没有任何品牌意识,没有门牌号,也没有招牌。

(2)市场第一次扩容阶段(1995—2000年)

1995年以后,朝天门迎来了真正的大发展时期,许多开发商正是紧紧抓住了朝天门市场组建批发市场的机遇,掘得了企业发展的第一桶金。1995年底,大正集团投入2.6亿元开始运作首个项目——大正商场。大正商场1996年元月开业,总面积2.5万平方米,由市工商局命名为“朝天门综合交易市场第十二交易区”,主营服装、杂件、日化、玩具、文体用品。并且开辟5楼、6楼两层楼,从浙江温州引进100多户服装企业进常温州商人来后,不仅从经营上,还从生活上以及为商的意识上,给朝天门的经营户“洗”了一次脑,温州的服装商教会了经营户们服装应该做品牌,同时在与温州商人的“贴身肉搏”中,重庆本土的服装经销商逐渐成长,造就了今天一批朝天门“大户”。

1995年重庆银星物业发展有限公司与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区――“银星商城”,总投资10582万元。该商城主楼高28层,总建筑面积46902.02平方米,商城1-9层为小商品交易区内设摊位1200余个,营业面积约1.5万平米,主营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品。

1996年,协信在朝天门投资1.5亿元,建成了建筑面积达5.8万平米,设施一流的协信商厦。掘得第一桶金后,开始大规模涉足房地产开发等多个领域,目前房地产累计开发量达110万平方米,先后获得“重庆市私营企业50强”、“中国地产知名品牌”等。

1996年由恒滨建设(集团)有限公司在投资开发的恒滨商厦开业,主营的牛仔服饰集中了来自全国各地的牛仔服饰品牌,成为全市最大的牛仔服饰品牌基地,仅牛仔服饰一项现在年销售额就达5亿元。

华华实业公司1993年开辟童装城,1996年兴建大生商场。之后,组建了大生经贸公司,实行国有控股、职工参股的股份制企业,迈出了国企改革关键的一步。2002年,以大生公司为依托顺利进行国企改制,摘掉了亏损数千万元的帽子。

1997年重庆长航公司建成金海洋商场,物业建筑面积近6万㎡,总27层,集小商品交易、写字楼、宾馆酒店、餐饮、娱乐为一体的综合性物业,营业面积1.8万平方米,主要经营的品种有:日用百货、文体办公用品、小家电小五金及高中档皮具箱包等数千个种类。后来发展成为西南地区最大的小商品城。

商储公司也利用这一时期继续扩大营业面积,新增加2个交易区,给企业带来的巨大商机,盘活了有存量资产,使储运企业资产快速增值,并发展成为一家具有较强竞争力的综合性商业企业。目前,商储公司旗下已形成了有6个交易区,48个交易厅,5800多个摊位,交易面积达9万多平方米的大型交易区域,共有5000多家来自全国各地的国有、集体和私营业主进场经营,并成为各类高、中、低档服装、纺织面料、服饰辅料、鞋帽、小商品、二次消费品等商品的重要集散地。

在这一时期,朝天门的总经营面积从几万平米,迅速扩大到20多万平米,由此迎来了朝天门市场的兴旺。2001年销售额跃居西部地区同类市场榜首,开始跻身全国十大工业品批发市场,整个市场商品辐射扩大到全国200多个省、县(市、区)。

(3)市场第二次扩容改造阶段(2005年以来)

■市场扩容

朝天门市场2006年迎来有史以来规模第二次扩容,商战气氛随之将更浓厚。浙江中豪集团、重庆市地产集团、长德置业纷纷投资朝天门市场,打造的三家商场陆续开始招商并营业,另外营业面积超过1.7万平米的朝天门新鞋城也将在2007年开业。两年新开四家商场,增加6万多平方米的营业面积,这在朝天门市场近5年内上是比较少见的。市场规模扩大,这是发展趋势,新商场开业有利于推动老商场硬件改造,软件提升。

两江服饰广场即新华路原三峡大厦,与重庆饭店隔街相望,2005年前烂尾达10年之久。2005年1月,温州商人以1.2612亿元价格将该大厦竞拍到手。温州背景的浙江中豪集团斥巨资来打造两江服饰广场,共9层楼,经营面积超过3万平方米。

长德家居饰品城紧邻两江服饰广场,由长德置业公司投资,总经营面积5000平方米。2006年9月正式营业。该楼盘曾被市建委纳入主城区33个久建不完工程之一。目前正在经营精品饰品等特色商品。

重庆地产集团旗下的康田置业公司投入1500万元,与朝天门市场经营管理公司联手打造的东正广场,一期工程面积达6000平方米,共有200多间铺面。东正广场将凭借紧邻湖广会馆的优势,外部明清建筑风格装饰,内部装修也融入了巴渝古典老街的韵味,将打造成朝天门市场唯一的景观式精品特色批发商场,经营外贸休闲服饰等。

自2006年以来,朝天门市场扩容势头一直比较猛。2007年9月9日,号称西部最大的鞋类交易市场将正式在朝天门市场开业。朝天门新鞋城位于海客瀛洲一、二楼,交易面积达17000平方米。但朝天门市场在经历了第一次扩容后,市场需求已经趋于饱和,在竞争日益激烈的情况下,新商场定位越来越艰难。两江汇服饰广场定位为重庆市女装和鞋类批发零售中心,但因为两江服饰广场经营定位与跟协信、大生、圣名等女装城有冲突,在2006年经历了短暂的火暴招商后,逐步走了下坡路,现在市场空荡荡的,少人问津。而长德大厦则三次修改经营定位。2005年,长德准备建一家9000多平方米的布艺城,属一站式布品大卖场。尽管有窗帘专卖的大型商家预订,但到最后还是难产了。因为布艺城品种单一,加上布料、窗帘商品价格起不来,消费周期长,经营户甚至有可能连租金都保证不了。长德新美小商品城,在定位为小商品经营后,与金海洋商场、银星小商品城经营同质化,1年后状况仍然不佳。目前又修改为家居饰品城,并突出婚庆特色,经重新招商,成功招进了数家经营大户入驻本商场,总体营业面积1000多平方米,对整个商场起了很好的带动和支撑作用,这样商场才走出困境。

■市场改造

朝天门市场近两年新鲜血液的不断加入,也不同程度加速了老商场观念的更新、硬件的投入、服务的改善。伴随新商场的加盟,老商场也得适应形势,不断求变。上世纪90年代,朝天门市场各办场单位,一次装修、一套设施管上十几年的时代一去不复返了。

改革开放近30年来,消费者对日常生活用品的需求档次日渐提高,对购物环境的要求也越来越高,经营商家对商场的硬件、管理和服务也在不断提出新的要求,这正是各商场投入巨资改造的原动力。

朝天门市场的调整、改造升级、换代,已成为各商场的普遍共识和主旋律。要提升朝天门市场的整体竞争优势,离不开各商场追加投入,不断改善硬件设施,软件服务水,积极引进现代的经营理念、经营方式、管理模式。2006年以来朝天门市场各大商场开展了软件配套服务升级运动,提升各商场的硬件水平,提高对商家的软件支持与服务。据朝天门市场商会不完全统计,2007年朝天门市场共31家商场,追加的设施改造费用就近4000万元。

朝天门市场各商场2006-2007年改造进程

商场改造项目具体改造进程圣名国际时装城商场扩容改造投资数千万元新扩容的B区,共1万多平方米近200个商铺,在设计过程中就被预约一空,开盘两天租赁告罄,甚至达到每平方米10多万元的天价,仍然不断有商户寻租寻售,市场前景一片美好。港渝男人广场硬件更新改造2006年以来,先后投资300多万元对商场的空调设备、店容店貌进行改造和更新。目前又投资150万元在商场中庭增加了两台14层观光电梯,进一步改善了经营和购物环境。推行假货商场先行赔付制度

为了提升品牌商场的良好信誉和维护消费者的合法权益,2005年4月,公司向广大消费者公示了《先行代赔制度》和《经营者售后服务承诺》。与此同时,还推出了《经营者销售管理公约》,以规范商场经营者的诚信经营行为。为了完善商场经营资质审查管理制度,提高区县零售商和广大消费者对商场销售商品的信任度,公司制定了《商场经营资质审查管理实施办法》。协信商厦硬件更新改造在朝天门市场率先打造集“服装销售、品牌展示、商务洽谈、POS结算、宽带信息网”等多种功能于一体的品牌女装商务港,为商户提供了事业发展的良好平台。2007年完成了门厅改造,凸显了品牌女装写字间的形象

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