每逢供暖季节，水暖管道漏水、楼体防水层质量不达标漏水、下水管道堵塞反水等房屋漏水问题引发的案件就会增多，针对涉楼房漏水案件责任主体复杂、财产损失难确定、鉴定评估频率高、当事人诉求不明裁判难的四大特点，
第二十六例：
深圳市金地物业管理有限公司（以下简称“金地物业”）新增1则裁判文书，案由系财产损害赔偿纠纷。因管道反水房屋遭浸泡，李某将金地物业诉至法庭，最终法院判决被告金地物业于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李某房屋装修修复费用98572元。
据裁判文书网显示，2015年5月9日，李某与金地物业签订《华融琴海湾花园前期物业服务协议》，约定由金地物业为华融琴海湾花园提供物业管理服务，而李某于2016年5月收楼后一直未入住。2017年7月，李某接到被告通知称房屋公共下水道堵塞导致屋内装修及家电被泡毁，金地物业与开发商为李某恢复原状并更换家具。2019年6月3日，李某房屋再次被管道积水倒溢浸泡，其要求金地物业恢复原状并予以赔偿。
李某与金地物业协商赔偿事宜未果，遂诉至法院，李某请求法院依法判令：金地物业赔偿房屋装修费用98572元；支付原告因无法使用房屋的租金损失9000元（从2019年6月起按每月3000元计算至房屋实际修复之日，暂按三个月计算）。
最终法院判决，金地物业于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李某房屋装修修复费用98572元；驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费3480元，由被告金地物业负担2264元，由原告李某负担1216元。
第二十七例：
陈某为江苏省苏州市某小区1楼业主，2017年10月，陈某从外地出差回家时发现室内积满了污水，并且污水已经外溢至入户门口处。陈某仔细查看，此时污水管道已停止外溢，但家中客厅的墙壁存在洇湿问题，遂立即联系物业。
综合上述各方在该事件中的过错及原因力大小，法院酌情认定被告开发商承担80%的赔偿责任，被告物业公司承担10%的赔偿责任，原告陈某自负10%的责任。
本案中，被告开发商作为涉案房屋的开发建设单位，在涉案房屋的厨房污水管道设计及施工上存在重大缺陷，该缺陷也是导致本次污水管道返水重要成因。且原告家中墙体洇湿也是由于房屋本身存在质量问题，因此开发建设单位承担了本案80%赔偿责任。物业公司虽在事后采取了对涉案污水管道进行疏通并派人清洁等补救措施，但并不能免除其作为小区物业管理者的责任，其应当向原告陈某说明涉案房屋污水管道返水的成因，并提供自己已尽到管理义务的证据，被告物业公司虽在管理涉案房屋的污水管道中存在过错，但仅需承担10%赔偿责任。由此可见，苏州范围内的法院对于物业公司维护管道的义务持宽容态度，并非出现了堵塞返水现象就一概而论让物业公司承担责任，而是根据堵塞原因、堵塞位置等综合判断。从司法实践上来看，大部分的案例并非由物业公司承担责任。
第二十八例：
【基本案情】
2005年春,一直在山区生活的赵某欲进城安度晚年,便委托女婿杨某为其在某县城购买一套楼房.同年7月,杨某以自己的名义与某房地产公司签定了商品房买卖合同,为赵某购买了某房地产公司开发建设的商住楼(三楼以上为住宅,二楼以下为商铺)中一套三室两厅住宅(房号为307).双方在该商品房买卖合同第十七条第一款第5项约定:“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方(某房地产公司)”.该房交付后,赵某又委托杨某对房屋进行了装修.装修中,杨某对房内的自来水管线进行了改装,并附加了球阀.2006年11月6日,杨某在某房产局为赵某办理了私房产权证,产权确定日期为2005年6月30日.因赵某的丈夫被摩托车撞伤,一直在原籍休养,该房无人入住.
2006年10月29日早晨,在赵某楼下经营内衣的刘某与丈夫一如往常到店里开门营业,当她走到门口时,发现店里向外流水,便急忙打开店门冲到店后的库房,顺着水声望去,只见屋顶的自来水管处涌出一条水柱,就赶紧搭梯子去堵水,直到上午12点左右,杨某找来城建局的工作人员关掉总供水阀,才止住了水.经刘某与杨某妻子王某和刘某店内的店员对被水浸泡的货物进行了清点,被损坏的货物价值达37740元.为保全证据,刘某请来了当地公证处的工作人员对现场事实及受损清单进行了公证.当日,杨某给刘某出具了受损货物数额价值确认书,并向当地公证处提出申请,要求对“307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状”予以证据保全.2006年10月30日,某公证处为杨某出具了(2006)额公经证字第187号公证书,对307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状进行了现场拍照.当日,该公证处也为刘某出具了(2006)额公经证字第188号公证书,对其店内被水浸泡的现状进行了现场拍照,清点被水浸泡的物品,确认了因浸泡损失的物品价值,并收取公正费300元.漏水事故发生后,刘某多次找杨某协商赔偿事宜,均遭拒绝.
经查,某房地产公司开发建设的商住楼经工程建设监理公司审核,于2005年7月以合格竣工验收.该商住楼交付使用后,多次发生供水阀门破裂、脱落事故.2006年11月1日,因该商住楼再次发生漏水事故,某城建局向某房地产公司发出通知,责令某房地产公司对其开发建设的商住楼的室内供水管线进行排查、维护,将供水阀门全部进行更换,赔偿供水部门及用户的经济损失.另查,依据某房地产公司给杨某和各住户提供的商品房质量保证书、保修协议,某房地产公司开发建设银联商住楼,自交付使用之日起,电气管线、给排水管道,设备安装和装修工程保修期为2年,发生本次漏水事故时,给排水管道尚在保修期内.
2006年10月31日,刘某向法院提起诉讼,要求杨某赔偿自己的各项损失4万余元.答辩中,杨某以自己不是307房的房主,不具备被告主体资格为由,要求驳回刘某对自己的起诉.同时,以发生漏水事故是由于某房地产公司开发建设的商住楼的主供水管道阀门破裂、脱落造成的,刘某的损失应由某房地产公司承担为由,申请追加某房地产公司为被告.得知发生漏水事故的307房的产权归赵某所有后,刘某也向法院提出了追加房主赵某为共同被告的申请.法院依法准许杨某、赵某申请追加被告的请求.诉讼中,某房地产公司主动放弃307房室内供水主管道阀门破裂、脱落是否是杨某改装室内供水管线所致的司法鉴定.
【观点碰撞】
针对此案的裁判形成两种意见.
第一种意见认为,本案是一起因供水主管道阀门破裂、脱落引起漏水事故,造成原告店内货物毁损及店面装修损坏的财产损害赔偿案件.要准确判断谁是责任主体,就必须查清谁是造成307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的责任人,谁是造成此次漏水事故的人,谁就应当承担赔偿责任.某房地产公司在没有证据证明是由于受害人本人、不可抗力、第三人的过错造成307房漏水的情况下,应对刘某的损失予以赔偿.
第二种意见认为:该案是一起财产损害赔偿纠纷,造成财产损害的原因是赵某房屋内供水阀门破裂跑水将刘某经营的内衣店部分内衣损坏.某房地产公司并没有给刘某造成财产损害,至于赵某购买某房地产公司的房屋安装的供水管道阀门是否存在质量问题系另一法律关系,不能在本案中一并审理.本案应由赵某承担赔偿责任,若某房地产公司出售的房屋的供水管道阀门确实存在质量问题,是引发本此漏水事故的直接原因,赵某可以通过向某房地产公司追偿挽回自己的损失.
法理评析
笔者赞同第一种意见,理由如下:
第四,造成此次商住楼供水主管道阀门破裂、脱落,可能存在多种原因,如供水压力过大,超过了供水阀门额定的承受压力、用户改变供水管线结构或者多种因素共同作用的结果,但这些原因是否存在,有待有关部门的鉴定,在某房地产公司放弃司法鉴定的情况下,只能按现有证据裁判,判决某房地产公司赔偿刘某的损失.
综上,笔者认为,如果本案未追加某房地产公司作为共同被告参加诉讼,赵某作为307房的所有人对该房屋负有管理之责,因其屋内漏水造成刘某损失,可以再所不问,由其先赔偿刘某的损失,再由赵某以房屋质量纠纷向某房地产公司追偿.但本案既然追加了某房地产公司为共同被告,就应该审查某房地产公司对供水管道是否未尽到了维护、管理之责,从源头上解决纠纷,减少当事人的诉累.综观本案案情,应先由某房地产公司承担赔偿责任,待其收集到漏水事故是因杨某改装供水管线所致的证据后,再通过诉讼向赵某追偿,挽回自己的损失.
第二十九例：
案例一:我在2001年买的新房,可拿到钥匙以后就发现房子漏雨透寒.找物业要求维修,可是物业却一直拖,直到现在也没给彻底维修好.我就说什么时候给我修房子我就什么时候交物业费,但物业却说我的房子已过5年的保修期,得自己掏钱修房子,请问有这种说法吗我的维修基金岂不是白交了,维修基金只管5年吗这种情况我不交物业费行吗
案例二:我是泡崖二区的业户,2003年居住以来,房屋就一直漏雨,新型物业倒是修了几次,可还是年年漏雨,这两年物业也不管啦,就是叫我等.我想咨询有什么办法解决,可不可以通过法律渠道解决呢我知道打官司也不是好打的,可我也没有别的办法.
编辑解答:
漏雨和透寒一般发生的部位,通常在外墙、屋顶,而这些部位属于房屋的共用部位,而共用部位的质量问题在国家规定的保修期限内应当由建设单位负责维修,保修期满后,应该由物业公司负责维修.但如果透寒部位属于业主自用部位,保修期满后,由业主自行负责维修.
住宅专项维修资金:是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金.业主自用部位的维修不能使用此资金.
漏雨透寒是在保修期内出现的房屋质量问题且您有证据证明曾向开发商要求过维修的,则应由开发商承担维修责任.如已超过保修期且属于公共部位的,则应要求物业公司予以维修.如果物业公司未履行物业服务合同约定的维修义务,业主可以请物业公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任.至于物业公司应承担的违约赔偿金,业主可以主张从其应交的物业费中扣减.
律师提示:
房屋的共用部分维修主体是开发商和物业.
目前,房屋质量问题中常见的就是房屋漏雨和透寒,但维修及处理方式则各不相同.业主购买的房屋在保修期内出现质量问题,应当及时通知开发商,由其负责维修.保修期满,出现质量问题的,如属于共用部位或者共用设施设备,可使用启动房屋维修基金,并由物业公司组织维修;如属于自用部位的,则应由业主自行负责维修.需要说明的是,房屋在保修期内出现质量问题开发商未进行维修或未能修好,在保修期满再次发生问题的,仍应由开发商负责维修,或者由开发商委托其他单位负责维修.
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
2003年6月1日施行
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持.买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外.
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭.
第三十例：
一、案情简介:
2006年3月,北京胡先生(化名)购买了北京某房地产公司开发的楼盘的最顶层,面积1000多平米,胡先生交付了房款,2007年5月收房.该楼盘名为住宅,实为写字楼.胡先生收房后,正遇夏季,顶层不时漏雨,为此,找物业公司进行了多次维修,但仍未全面解决顶层漏水问题,双方为此发生争议,胡先生遂将房地产公司告上了法庭.诉讼请求:1.要求房地产公司对房屋漏水情况进行修复.2.自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止,房地产公司应按每天每平米5元的租金标准赔偿原告胡先生.3.诉讼费用、鉴定费用由被告房地产公司承担.
二、法院裁判:
经过委托房屋质量鉴定部门鉴定,胡先生的房屋漏水属于严重质量问题,房地产公司应予维修,维修期间的损失应由房地产公司赔偿.经价格事务所鉴定,租金损失每平米每天5元.法院遂判决自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止,房地产公司按每平米每天5元的租金标准赔偿胡先生.诉讼费、鉴定费由房地产公司承担.
三、案例点评:
1.商品房买卖合同,是买卖合同的一种,是指出卖人将房屋交付给买受人,买受人支付相应价款的合同.按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定,商品房买卖合同是指房地产开发企业(以下称为出卖人)将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.
当事人因商品房买卖合同的效力、履行、违约责任产生争议而提起的诉讼,或者合同以外的利害关系人对买卖合同的当事人提起的确认买卖合同无效或者赔偿损失的诉讼,均为商品房买卖合同纠纷.
2.适用法律
本文所探讨的是房屋在交付后出现漏水等严重质量问题的处理事宜.
3.律师提示:
购房人收房后,如遇房屋漏水等情况,应及时进行证据保全并诉讼,在诉讼过程中进行质量鉴定和损失鉴定,最大程度的维护自身合法权益.
第三十一例：
事实回放:
李某从开发商处购买了一套一手房,入住三年后,发现自己的厨房天花板出现严重的渗水现象.李某找到物业联系到楼上业主王某.李某认为是王某早前进行装修改动了厕所和厨房的隔墙导致上下层防水层损坏而致漏水,而王某则认为自己的装修并没有破坏楼体结构,认为房屋漏水是开发商所建房屋的质量存在问题.双方僵持不下,最终闹上法庭.
法律依据:
《中华人民共和国民法通则》第八十三条:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系.给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失.
《中华人民共和国物权法》第八十四条:不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系.
《建筑工程质量管理条例》第四十条规定在正常使用条件下,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年.
律师说法:
房屋在保修期内的,无论是何种原因导致房屋漏水,开发商都应该负责维修.如果在保修期外,因管道损坏或房屋裂缝造成房屋漏水的,要联系物业进行维修,费用可以从房屋维修基金中支付.因防水层损坏而漏水的,若是自然损坏,漏水所涉及的业主进行维修并分摊费用;若是人为损坏,则由损坏防水层的责任人负责维修.
江苏朗宁律师事务所的邓永清律师认为房屋漏水,找出漏水原因是关键,若漏水原因是因为楼上业主的疏于管理或者未注意谨慎义务而导致的积水渗透,这种情况下楼上住户必须出对漏水造成楼下的损失承担赔偿责任.
第三十二例：
2014年4月,南头消委分会收到一宗投诉:消费者何先生于2013年6月1日与某装饰贸易部约定,由该店承接消费者房屋的铝合金窗安装工程,工程总造价40458元.因缺乏施工前期相互沟通,造成工程安装质量不过关,该房屋窗户每逢下雨天便严重漏水,严重影响正常生活.
消委会介入后,按照《新消法》要求商家承担装修质量问题的举证责任,商家最终承认,该店工人在该项工程确实存在失误,商家承诺免费为消费者维修全部窗户直至不漏水.
消委会点评:装修有问题需经营者举证无责
以前发生装修质量问题,装修公司通常会要求消费者承担举证责任,一定程度上造成消费者维权难的问题.新《消费者权益保护法》明确规定,经营者提供的装饰装修服务,消费者自接受商品或者服务之日起6个月内发现瑕疵、发生争议的,由经营者承担有关瑕疵的举证责任.
第三十三例：
2014年9月4日至12月31日,东升消委分会陆续接到何女士等12宗关于某楼盘的消费投诉.消费者称交付了2万元的定金,但迟迟签不了购房合同,申请办理退款手续后又迟迟不能退还定金,开发商涉嫌不诚信销售.
东升消委分会联合工商部门到现场了解情况,由销售部工作人员口中得知,该楼盘因经营的原因已作房屋抵押,不能按时给消费者签订购房合同及交付楼房.经调解,楼盘开发商为消费者各退回2万元定金.
消委会点评:购房时应查开发商“五证二书”
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实等情形,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任.
第三十四例：
2014年8月11日,南朗消委分会接到消费者唐先生投诉,称其在南朗镇某小区购买了一套商品房,在商品房交付使用并装修完毕后发现该商品房出现大量开裂、空鼓等问题,遂向开发商反映该情况,并要求开发商对商品房进行修复,但开发商接到消费者反映情况后,迟迟未能给予回复.
消委会工作人员了解得知,消费者的商品房是装修后发现开裂和空鼓问题,开裂面积较大且空鼓地方较多.因为消费者已经入住该商品房,故要求开发商重新装修该房或赔偿其经济损失.开发商则认为商品房的兴建是由施工方负责的,且该商品房在交付时已通过验收,商品房出现开裂和空鼓并不是自身责任.施工方则认为消费者商品房出现开裂和空鼓问题也可能是装修时导致的,不一定是施工方责任.
最终在工作人员调解下,开发商同意为消费者修复商品房开裂、空鼓等问题,且在修复期间开发商提供消费者临时住所.
消委会点评:保修期内开发商应负责
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.
消费者在商品房交付使用后出现的开裂、空鼓等问题,属于商品房的质量问题,只要在保修期内,开发商应当承担相对的质量保养责任,为消费者的商品房进行保修.且消费者与开发商是直接的买卖双方,施工方只是属于第三方,当买卖商品出现问题时,开发商应当对商品房的保修负有直接责任,不能以是施工方负责施工为由,拒绝承担质量保修责任.
第三十五例：
楼上漏水赔偿标准是多少
原告(上诉人)：刘女士被告(被上诉人)：陈女士
一、基本案情
原被告系上下楼邻居。2002年3月8日至12日间，由于被告卫生间水管破裂，大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下原告住房内，直到漫溢室外被邻居发现。漏水造成原告三房二厅二卫及厨房间装潢重度受损，所有房间地面积水，天花板受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落，地板起翘。家中大量物品受潮湿、水浸损坏，以致无法居住在内，只能将出租给他人的另一套自有住房收回自住。因被告拒不承担相邻方应尽的赔偿义务，故原告起诉要求被告赔偿直接与间接损失人民币8万元。诉讼中。
原告变更诉讼请求为要求：
1)判令被告对原告的因漏水损坏的sony29英寸彩电一台、落地音响一对、写字台一张、紫红色皮沙发一套、聂耳牌钢琴一架予以修复;
2)判令被告支付原告装潢损失修复费用人民币4万元;
3)判令被告赔偿自2002年3月10日起至今的房租损失人民币25000(按月租金人民币1600元计);
4)判令被告承担本案诉讼费及鉴定费。
被告辩称：2002年3月8日至12日间因其卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，确实发生了漏水。但漏水原因不在被告。被告所住该房从未进行装修，且房屋地坪倾斜，存在质量问题，更由于原告没有配合共同更换污水管道才造成水漏出后流向楼下。在此次漏水之前，原告的房屋已经历两次漏水。1998年因三楼住户阳台出水管堵塞造成的漏水损坏了原告一部分室内装潢，原告未就此重新装潢。2002年1月，因三楼住户热水器故障，漏水造成原告厨房受损，原告曾向热水器生产厂家索赔，但后来又放弃了。现原告将两次漏水的损失转嫁到被告处，明显不合理。至于原告的租金损失，与本案无关。原告要求其承担全部责任是不公平的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
二、一审法院的认定与判决
上海市xx人民法院经公开审理查明：本案原告刘女士系上海市xxxx室及上海市xx房屋的所有人。本案被告陈女士系原告住所楼上ss室所有人。2002年3月8日至12日间，因被告卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下底层原告住房内，直至漫溢室外被邻居发现。其时原、被告均不在沪。漏水造成原告卧室、厅墙面和顶面不同程度出现涂料、墙纸起壳、剥落、霉变，客厅、卧室地板、木质踢脚线浸水、受潮，不同程度隆起、褶皱和断裂，卧室房门变形，发霉。装潢修复费用经上海市价格认证中心闵行分部鉴定为人民币13559元。漏水造成原告家中一对音响外壳变形，写字台发霉、开裂。漏水发生后，原告及家人居住上海市xxxxx室至今。
另查明，1999年因cc16号三楼阳台下水口堵塞，发生漏水，殃及本案原、被告的住房。2002年1月，因cc16号三楼住户的热水器故障，漏水影响到原告的厨房间。原告为此曾与热水器生产厂家交涉，要求赔偿。
又查明，上海市xxaa338号ccb座102室即现cc16号101室，建筑面积为150平方米左右。
本案有如下证据：
上海市xx人民法院根据上述事实和证据认为：
关于物品损失。原告主张因漏水损坏的物品有：sony29英寸彩电图像失真;音箱因浸水外壳变形;写字台发霉、开裂;皮沙发外观未坏但内里受水浸受损;钢琴弹不出声。原告要求被告对上述物品进行修复。被告提出异议，认为上述物品漏水前是否已损坏、漏水后损坏到何程度不明，原告要求被告进行修复的依据不足。经庭前证据交换，被告确认上述物品存在于原告漏水侵害的上海xx沪青路338号cc16号101室现场。原告提供向朱震宇所做的调查笔录，以证明漏水前的2002年春节钢琴弹奏情况良好。经庭审质证，被告认为证人是原告的熟人，与原告有利害关系，即使钢琴当时是好的，现在有损坏，也不能排除其他原因引起的损坏。原告提出的证据又是孤证，故缺乏证明力。原告要求被告修复的物品系在家庭内部使用的器物，按音箱因浸水外壳变形、写字台受潮发霉、开裂，不需再对受损原因举证，法院即可确认损害系漏水造成。原告虽有初步证据证明漏水前钢琴弹奏状况良好，但原告主张的彩电、钢琴、皮沙发的损坏情况是内在的，仅凭视觉观察无法确定，现被告不认可此三样物品损坏系由漏水引起，故应由原告对此进行举证。原告现未能就其主张提供证据，法院对彩电、钢琴、皮沙发因漏水而损坏的事实难以采信。
关于租金损失。2002年3月28日原告之夫回国处理漏水事件，因家中无法居住，遂取消另一套住宅的出租协议，住进荣德大厦2号203室。原告于2002年10月回国后也居住在该房内至今。原告要求租金损失按每月人民币1600元计算，因赔偿纠纷尚未解决，要求租金损失以人民币25000元总计。而被告认为漏水的房屋经收拾尚可住人，不愿赔偿租金损失。法院认为，原告有关租金的举证
上海市xx人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、第一百零六条之规定，作出如下判决：
被告陈女士应自本判决生效之日起30日内委托具有维修资质的企业，对漏水造成损坏的原告刘女士所有的、现在上海市xxxx室内的音箱一对、写字台一张予以修复。
被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士装潢修复费用人民币12203.10元。
被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士租金损失人民币3600元。
驳回原告刘女士其余之诉讼请求。
案件受理费人民币2910元、财产保全费人民币670元、鉴定费人民币680元，由原告刘女士负担1000元，被告陈女士负担3260元。
上诉人诉称：撤销原判第三项，改判陈女士应赔偿刘女士租金损失25600元(以每月人民币3200元计，计算8个月)。原审以人民币1200元计算租金损失不合理，参照周围邻居及自己原出租的同地段同类型房屋，每月以3200元计算租金实属合理;由于事件发生后为便于进行受损评估，故保留现场至今，原审确定租金损失仅为3个月，也属欠公平，现主张以8个月为限计付租金损失应属恰当。
被上诉人辩称：刘女士的上诉请求缺乏依据，要求维持原判。
三、二审法院的认定与判决
上海市第一中级人民法院审理查明：原审法院认定事实无误。原审中刘女士未主张对租金损失进行评估;二审中刘女士也不主张对受损房屋2002年3月间租金价格进行评估。
上海市第一中级人民法院认为：原审法院对本案的赔偿范围的认定、赔偿责任的确定、责任承担方式的判令均合法、有据，且双方当事人对此亦无异议，故二审法院对上述处理予以维持。现双方当事人争议的焦点是赔偿数额中租金损失的确认。根据法律规定，当事人对自己的主张负有举证的义务。刘女士就其主张的租金损失，在本案中未行举证，亦不要求有关专业权威机构就此进行评估，因此，其对租金的主张因缺乏证据而难获支持。原审考虑到事件发生后，刘女士确实一时难以在该房内居住，发生了另居他处的情况，客观上也可能发生因此事件而带来的利益损失，故依据双方陈述的同地段同类型房屋租赁价格酌情确定租金以每月人民币1200元讲，支持3个月的租金损失，已属公平合理。在刘女士无充分证据支持其主张的前提下，刘女士的上述请求，二审法院难予支持，原判可予维持。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
上诉案件受理费人民币2910元，由上诉人刘女士负担。
四、对本案的解析
本案中，关于双方争议的装潢损失费用，经审理查明确定包含前两次漏水引起的损失，但损失有多少，原、被告没有举证，鉴定结论也无法明确，法院根据前两次漏水主要侵害厨房间的天花板、吊橱，酌情确定在总的装潢损失中扣除10%，是比较合理的。关于租金损失，比较严谨的做法是委托专业机构对发生水患的房屋在该时段内的租金市场价进行评估。但这样做势必增加诉讼成本，拉长办案周期，最终加重当事人的负担。而且，租金市场价不是非鉴定评估不可，原、被告是上、下楼领居，对本地租金行情有达成共识的可能。法官遂征求双方意见，原告称每月租金1600元，被告称装潢新旧程度为1000元至1500元不等。从原告的诉讼心理来看其一般是就高要求的，考虑其装修已有6年，遂确定租金为每月1200元。根据生活经验，通常家庭装修住房3个月可完工。为促使原告早日回搬，防止损失进一步扩大，酌情支持3个月的租金以计算原告的损失，也比较公平合理。后原告对有关租金损失的一审判决部分不服，提出上诉，但在二审中未就此进一步举证，又不要求专业机构进行评估，上诉请求遂被二审法院驳回。
五、律师提醒
在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。如能进行现场公正最好，次之可拍摄照片等。其次，对于损失的范围，我们建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。上述手续完备后，再向法院起诉为妥。
当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于问题的解决，同时，也是不符合法律的。
房屋漏水调解案例
2013年7月12日，武德乡童家村2组村民邓某一脸无奈的来到乡调委会，他反应：邻居宋某房屋三楼水池漏水，造成其与宋彬武共列的墙体打湿浸水，造成屋内的粮食等财物打湿造成损失，他多次要求宋某赔偿损失并修补水池，但宋某不予理睬，双方矛盾一再升级。乡调委会本着群众利益无小事的原则，立即汇报给乡党委政府。
正所谓“远亲不如近邻，冤家宜解不宜结”。工作人员经过艰辛努力，最终达成了一致意见：一是宋彬武负责对自己水缸(池)进行防漏水处理，保证以后不再漏水。二是邓家勤对自己楼顶的水圈进行防漏水处理，保证以后不再漏水。三是在此之前因漏水造成的损失各自负责。防漏水处理的费用各自承担。至此，一场因漏水引起的邻里纠纷得到了圆满解决，原本矛盾即将升级的双方当事人，以调解方式握手言和，化干戈为玉帛。
案例点评：该纠纷能够调解成功，除了调解调查组工作员耐心细致的调查和劝说外，主要依赖于法律知识的应用。按照《民法通则》第83条的规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。此外，在调解此类涉及双方当事人都有过错的纠纷时，调解人员要本着公平公正的原则，根据纠纷事实综合全面考虑，从而维护纠纷各当事人的合法利益。
第三十六例：
康乐总汇和谭女士订立房屋租赁合同，由谭女士通过康乐总汇申请歌舞厅特种行业许可证进行经营，然而双方却为装潢费和租金打起了官司。法院最后确认，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，由于其经营的娱乐场所不得转包他人经营，故该合同为无效合同，双方对合同的无效均有过错，应各自承担相应的责任。
2002年8月10日，康乐总汇和谭女士订立房屋租赁合同，将600平方米房屋交由谭女士使用，期限5年，月租金4万元;合同约定谭女士如擅自转租、转让，构成违约的，康乐总汇有权单方终止合同;未按约支付租金等费用的，康乐总汇有权采取停止使用等手段，造成的损失由谭女士承担;谭女士在不影响结构和符合消防、治安、卫生等要求的情况下进行装修;康乐总汇提供谭女士办理营业执照所需的文件。
合同订立后，谭女士即进行装修并通过康乐总汇申请歌舞厅特种行业许可证进行经营。2004年10月1日和2005年5月28日，谭女士将歌舞厅分别转包给他人，并拖欠康乐总汇租金等费用。康乐总汇为此与谭女士交涉，双方没有达成协议，故向法院提起诉讼。要求解除双方的合同，谭女士支付拖欠租金并归还承租房屋。谭女士却要求康乐总汇赔偿其投资装潢及设备的损失。
考虑到本案争议合同名为租赁合同，实际由康乐总汇提供营业执照，所以应为企业承包合同，又因谭女士承包的是娱乐场所，根据规定，任何单位未经文化行政主管部门、公安机关、卫生行政部门依照本条例审核合格，并领取营业执照，不得从事娱乐场所经营活动。娱乐场所经营单不得涂改、转借、出租营业执照，不得将娱乐场所转包他人经营。因此，法院确认该合同无效