核心提示：4月15日下午，姑苏法院召开新闻发布会，通报了今年一季度二手房买卖合同纠纷的审理情况。据了解，一季度，该院共受理二手房买卖纠纷73件，较去年同期的9件，二手房买卖合同纠纷同比增长711%。
本报记者赵晨民漫画陶开俭
4月15日下午，姑苏法院召开新闻发布会，通报了今年一季度二手房买卖合同纠纷的审理情况。据了解，一季度，该院共受理二手房买卖纠纷73件，较去年同期的9件，二手房买卖合同纠纷同比增长711%。不仅如此，2015年全年该院受理的二手房买卖合同纠纷总计50件，古城区一季度二手房买卖合同纠纷已超过去年全年。
案例一：只有夫妻一方签字的房屋买卖合同，买受人仍可要求判令过户
案情：2009年1月12日，汪某与田某签订房屋转让协议一份，约定汪某将一套100平方米定销房房票转让给田某，价款10万元。协议签订后，双方口头协议将价格变更为12万元，并且田某支付了该款项。2009年7月24日，汪某与苏州某置业有限公司就上述定销房房票所对应的房屋签订了商品房买卖合同，田某以汪某的名义将该商品房买卖合同所约定的房款30多万元支付给了苏州某置业有限公司。房屋交付时，田某支付了相应的契税、维修基金等费用，田某自交付之日起居住至今。2010年1月27日，上述定销房所有权登记在汪某与朱某夫妻名下。庭审中汪某的妻子朱某陈述在2014年5月之前不知晓其丈夫汪某与田某转让房票的事实。另外，其表示当时拆迁总共拿了两套房屋，一套自住，一套是本案所涉房屋。因被告不同意过户，原告遂提起诉讼。
法官说法：法院认为，原、被告签订的转让协议依法成立有效。房屋作为家庭中的重大财产，夫妻双方应当知晓其具体情况。两被告家庭因拆迁安置两套房屋，一套自住，另一套即本案所涉房屋，朱某陈述时隔五年才知道其丈夫转让房屋的事实，显然违反生活常理，法院据此认定朱某知道并认可汪某代表夫妻双方转让房屋，朱某亦应受协议的约束，从而判令汪某、朱某夫妻协助田某办理上述房屋的权属转移登记手续。
案例二：为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同无效
案情：2012年12月20日，徐某与李某签订“房屋买卖中介服务协议”一份，约定李某同意将其坐落于苏州市南环西路房屋一套出售给徐某，房屋建筑面积78平方米，房屋成交价格为80万元。2012年12月24日，徐某以上述房屋作抵押向中国农业银行苏州分行营业部贷款42万元。2012年12月25日，上述房屋所有权变更至徐某名下。2013年1月1日，徐某与李某签订“协议”约定因李某急用钱，以徐某的名义到银行抵押贷款，将房产证过户给了徐某。另查明，上述房屋一直由李某的前妻张某及子女居住使用。后张某提起诉讼，要求确认徐某与李某所签订的房屋买卖合同无效。
法官说法：根据合同法规定，以合法形式掩盖非法目的而订立的合同无效。本案中，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并非真正的房屋买卖关系，套取银行贷款的目的违法，故应当确认合同无效。
案例三：出卖人出卖房屋不迁房屋内的户口，买受人可以根据合同约定主张违约金
案情：2014年4月23日，倪某与周某签订存量房买卖合同一份，约定周某将梅花三村的一套房屋出售给倪某，房屋价款为50多万元。合同还约定周某保证自房屋权属转移登记完成之日起7天内，将原先落户于该房屋且倪某不同意保留的所有户籍关系迁出，逾期不迁移户口的，自约定的迁移原户口期限之第二天起，至原户口实际迁移之日止，每逾期一天，周某按天向倪某支付房屋价款万分之九的违约金。合同签订后，双方完成了房款支付以及所有权的变更手续。但因周某未按约将户口迁出，倪某遂提起诉讼。
法官说法：倪某与周某之间关于户口迁出的约定，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立、有效，周某应当按约履行。周某的户口至今仍在上述房屋内，构成违约，应承担违约责任，据此，法院判令周某向倪某支付逾期迁出户口的违约金。
二手房纠纷频发原因何在
法官通过研究案件发现在二手房买卖中存在以下亟待解决的问题：
一是不靠谱的房东。在巨大利益面前，房屋出卖方往往置合同于不顾，恶意不履行二手房买卖合同。该院总结卖方意图违约的八大不靠谱表现：（一）拒签居间协议；（二）拒收定金；（三）拒签买卖合同；（四）签买卖合同时提出不合理要求；（五）签订合同之后拖延过户；（六）愿意双倍返还定金；（七）共有房屋某些所有权人签合同时不露面；（八）干脆要求赔违约金而解除合同。
四是不过户的房屋。在城市建设的过程中，拆迁安置房和定销房成为解决被拆迁人居住问题的主要方式。此类房屋需满一定年限后才能交易过户，很多买卖双方仅签订买卖合同但并未过户。现阶段房价的大幅上涨也涵盖了此类房屋，买房一方为防出现变故诉请要求出卖方协助过户，而出卖方在时隔几年甚至十几年后反悔。
如何保障自己的合法权益
2、出卖人反悔，不愿意出售房屋，买受人可主张出卖人继续履行合同。如果买卖双方已办理存量房网签手续、签订资金托管协议，继续履行一般不存在障碍，买受人只要按资金托管协议约定履行支付购房款义务即可；如买卖双方仅在中介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，出卖人不配合网签，，人民法院将对买受人主张继续履行的诉讼请求将行使释明权，告知买受人可主张违约责任或损失赔偿。
3、如出卖人违约，买受人也不坚持继续购买涉案房屋，这种情况下，买受人可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。如合同约定的违约金、定金罚则不足以弥补其实际损失的，买受人可按实际损失主张赔偿责任。买受人在明知出卖人不同意继续履行或履行确有障碍的情况下，则亦应当及时止损，可以考虑购买其他类似房屋。买受人所主张的房价上涨损失不可被任意、无限放大。
4、户口的问题应作出明确约定。建议买卖双方在合同中对于交易房屋中是否存在户口、何时迁移约定明确，对于逾期迁移户口的违约责任也明确约定。特别是购买房屋用于孩子读书的，建议对交易房屋有无用于过学区房、现在可否用于学区房进行明确约定，并约定一个合适的违约金。
5、已经出现纠纷，守约方应尽快固定证据，收集包括短信往来、语音通话录音、中介人员证明等可以证明出卖人原因违约的材料，及时向人民法院起诉；必要时可以通过诉讼财产保全的方式，查封涉案房屋，限制交易，以保障自己的合法权益得到最大的维护。