【问题】预告登记在被执行人名下的房屋被法院预查封，开发商另诉解除买卖合同后，能否要求解除预查封并停止执行？
【案例】吉林省高级人民法院(2021)吉民再212号
【结论】开发商因合法建造原始取得案涉房屋所有权，在解除《商品房买卖合同》后，开发商对案涉房屋的所有权恢复完满状态，可以对抗法院的强制执行。
一、基本案情
2018年，因刘某某与王某某民间借贷纠纷一案，法院依据刘某某申请，保全查封（预查封）了预告登记在王某某名下的案涉房屋。
执行过程中，开发商提出异议，称其已经起诉解除房屋买卖合同，请求法院停止执行，法院裁定驳回异议请求。开发商提起本案执行异议之诉。
经查，2012年11月13日，王某某与开发商签订《商品房买卖合同》，约定开发商将案涉房屋出售给王某某，并办理了预告登记。2019年10月24日，该《商品房买卖合同》经法院生效判决文书判决解除。
二、争议焦点
开发商对案涉房屋是否享有所有权，是否足以排除强制执行？
三、裁判要点
本案中，王某某向开发商购买案涉房屋，并办理了房屋预告登记，法院预查封了案涉房屋，该查封的效力限制的是王某某处分该房屋，并不当然限制开发商、王某某关于案涉房屋买卖的合同权利。案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了开发商享有合同解除权的条件，非法定事由不能剥夺开发商的合同解除权。开发商起诉解除与王某某签订的房屋买卖合同，南关法院作出（2019）吉0102民初762号民事判决予以确认。在上述判决未被撤销的前提下，王某某对诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。
《民法典》
第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
五、应对策略
1、预告登记有别于预查封。
房屋预告登记的作用在于限制预告登记义务人处分房产。而预查封的效力为“冻结登记簿”，限制预告登记权利人处分房产。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件，当预告登记符合条件而进行了本登记时，预查封相应转为正式查封。
2、购房人所购买的期房，虽然未实际交付也未办理权属登记，但法院有权对该房产进行预查封，预查封的效力等同于查封。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，法院有权对被执行人购买并办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。该《通知》第十八条的规定，预查封和查封在限制标的物转让的效力上相同，均是禁止被执行人处分财产。
3、期房被预查封后，开发商作为出卖人依然可以解除房屋买卖合同。
预查封的效力仅限于限制标的物处分，但并未限制交易关系合同相对人与被执行人就被查封物行使权利。也就是说，预查封虽然对物权变动有绝对的限制效力，但不能影响当事人之间关于合同权利义务的分配和履行，即便房屋被预查封，出卖人也可以起诉要求解除房屋买卖合同。据此，开发商在签署商品房预售合同时可以预先约定购房人违约的情形，并约定己方的单方解除权，以排除房屋在未交付前被查封而给己方造成的处分权限制的可能性。
4、执行程序中，房屋被预查封后，出卖人解除合同后能否主张排除强制执行，要分情况讨论：
（1）如当事人自行协商或调解解除合同，因这种解除方式往往会兼顾考虑申请执行人的利益，可以直接支持出卖人的诉请。
（2）如经法院另案生效裁判文书或仲裁文书解除合同，则实践中存在争议。多数法院认为，出卖人在解除合同后，还需返还购房款，才能排除法院的强制执行（见类案裁判观点分析案例一、案例二）。但司法实践中有些法院则认为，只要出卖人不是为了阻碍执行而恶意解除买卖合同，买卖合同解除，出卖人即对案涉房屋享有完整的所有权，可以直接据此主张排除强制执行，而无需考虑出卖人是否返还购房款（见类案裁判观点分析案例三）。因此，在处理这类案件时需要考量解除后出卖人有无退还购房款等解除后的履行行为，以便在排除执行的诉讼中获得更有利的胜诉优势。
5、如果案涉房产已经被拍卖变价，开发商再提起执行异议就没有意义了。而开发商对被执行房屋享有物权，在效力上优先于申请执行人享有的债权，因此，若案涉房产被拍卖变价，开发商可基于物上请求权，主张对房屋的拍卖价款优先于申请执行人受偿，以最大程度上减免损失（见类案裁判观点分析案例四）。
六、类案裁判观点分析
案例一：房屋被预查封，出卖人解除买卖合同并返还购房款后，可以排除普通债权人的强制执行。——(2021)豫民申1021号
案例二：商品房买卖合同被另案判决解除后，在出卖人未返还房款的情况下，不能排除对房屋的执行。——(2021)辽01民终5251号
案例三：案涉《商品房买卖合同》经仲裁裁决书确认解除后，作为案涉房屋所有权人的出卖人请求解除人民法院对案涉房屋的查封，法院应予以支持。——(2020)陕民再184号
案例四：被执行人购买的尚未办理产权登记的房屋已经被拍卖，开发商可以请求对执行款优先受偿。——（2020）最高法民终690号
第一，根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，案涉房屋仍登记在开发商名下，该房屋从物权归属上仍然为开发商所有的财产。开发商通过与苏某某签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给苏某某，虽然案涉房屋已办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。开发商具有基于案涉房屋所有权而请求排除执行或就拍卖价款优先受偿的权利。
第二，银行基于法院生效文书取得对苏某某的债权，申请人民法院查封了苏某某购买的房屋，本案中，案涉房屋的所有权尚未登记转移至苏某某。但本案根据银行的申请，法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，客观上导致开发商提起执行异议之目的不能达成，即本案已无停止对案涉房屋执行的可能。但开发商基于物上请求权主张对房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但开发商对案涉房屋的权利基于物权，效力上优先于银行基于对苏某某享有的债权。
鉴于本案已执行，开发商的诉讼请求亦表达了优先受偿执行款的意愿，一审法院对开发商的诉请予以支持，并无不当。