前两天，广州市发改委官网挂出4条公告：
凤浦路（黄埔涌大桥-新滘东路段）、会展东路琶洲南区段、会展大道（华南快速路-科韵路段）、规划横一路……
也就是说，发改委为琶洲南区三宅地助威。
我想，这一次琶洲南区三宅地，不会再延期了！
4路齐发，构筑琶洲南区路网骨架
这4条道路，对于琶洲南区的意义，非同寻常。
对于有意拿地的房企，则是一大利好。
那这些道路，都在哪里呢？
看图，小K一一标了出来：
两条东西向、一条南北向道路竣工，就意味着琶洲南区的骨干路网基本成型！
而同样东西向的凤浦路，则是打通断头的凤浦中路，疏通来往琶洲南区的路网。
琶洲南区的大开发，正式拉开帷幕！
房企也松一口气，拍地不再延期
琶洲南区的现状，参考小K前几天的航拍。
基本上可以说是没有路
琶洲南区三宅地之所以两次延期，很大程度是因为：地块周边真的荒。
一眼望去，地块周边尽是大片大片的绿色。
养眼倒是养眼，但地块旁边，几乎什么配套都没有，连路都没有
琶洲南三宅地航拍
初，官方负责建设的道路仅有会展东路，以及基于规划横一路线位上的临时道路
其他的道路，需要拿地房企无偿配建。
会展大道、规划横一路的建设，需要投入约5.8亿。
加在成本上，就是4.25-4.3万/㎡的起拍楼面价，增加了10%。
10%，可能就吃掉全部利润了，房企当然不干。
前些年行情还可以，成本高点能接受，因此房企承担了太多，现在地方政府承担多一些，让房企喘口气。
所以，海珠也是拼了，一口气修建4条道路，另外还将负责迁移高压线及高压塔。
另外，地块东侧还规划有中用地，该有的都规划了。地块也有了一些些底气。
这下，房企估计就没有太大顾虑了。
今天下午，小K从内部人士处得到消息：拍地不会再延期了！
搬好凳子，就等后天了。
琶洲的大基调，其实还是稀缺
后，再简单聊聊即将开拍的琶洲南区3地块。
琶洲、稀缺地块、大面积、低密
谈这3块宅地，不谈它的地段和稀缺是不对的。
它属于正耳8经的琶洲南区，距离琶洲中区才区区五六百米；到琶洲西区互联网总部集聚区，直线2公里出头。
很不错的区位。
琶洲南TOD上方望向地块
虽然琶洲南区还有宅地析出，但稀缺依旧是整个琶洲的主调。
再者，3宅地合计占地约5.5万㎡，总建面约13.8万㎡，不大不小，恰到好处的规模。
这3宅地，开发成一个项目更为合适。小K预测，联合体将3宅地收入囊中的可能性较大。
同时，相比较琶洲板块其他地块，它另一个核心价值是它的低容积率，仅2.5。
目前琶洲在售及将入市的新盘里，2.5及以下容积率的项目，仅有一个，而且那项目还接近清盘了
也就是，琶洲南区三宅地可能是的2.5及以下容积率项目。
仅这四个关键词，就注定了它必将成为全城瞩目的焦点。
因为，这4个词就值3万/㎡。
琶洲西区航拍
琶洲一手住宅10万+，二手普遍5万+
另外，琶洲在售一手住宅，琶洲南TOD价格区间在11-15万/㎡、琶洲樾华樾注定是13万+。
而琶洲二手，大部分都要6万+，只有极个别是低于5万/平的。
但低于5万/平的，都是楼龄20+的老旧小区了，户型往往奇葩，居住体验远不如当下的新式产品。
回迁房磨碟沙花苑，均价也5.7万/平。就连二手公寓，基本也都在3万+。
正宗琶洲南区，6.5-7万/㎡，会卖不动吗？
琶洲上班族，不会全都是能买得起10万+豪宅的，中间层才是多数。
现在的荒，其实也有好处
很多人对此意见很大，曾经也包括我。
但小K细品之后，这对于买家而言，未必全是坏事。
荒凉，拉低了客户的心理预期价格，继而影响开发商的价格制定策略
在此维度上，销售价格再低2000-3000元/㎡。
今天刚拍的琶洲南TOD一期
但这个价值在道路交付使用后是可以快速回归的。回升的价值，当然就归买家了。