教学重点：物业及物业管理的概念；物业管理的基本特征；物业管理的基本内容；物业管理的基本环节。
教学目的：使学生掌握什么是物业和物业管理，掌握物业和物业管理的基础知识，在头脑中对物业管理形成比较清晰的轮廓。
教学内容：
1.1物业管理的基本概念
一、物业
(一)物业的含义(问题：什么是物业？)
“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来的，其含义为“财产”“资产”“拥有物”“房地产”，是一个较为广义的范畴。而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义范畴。有的人认为，物业是指单元房地产。一个住宅单位，一座商业大厦、一座工业厂房、一个农庄可以是一物业。所以，物业可大可小，大物业可分为小物业，同一宗物业，往往分属一个或多个产权者所有。
(二)物业的分类
根据使用功能的不同，物业可分为以下4类:
(1)居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。
(2)商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心。酒店、商业场所等。
(3)工业物业。包括工业厂房、仓库等。
(4)其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。
另外再分出一部分为特殊物业，意即这些物业要经过政府特许经营。
管理有为有不为、服务到位不越位——苏州工业园区街道办、社工委物业管理专项培训讲义
江苏加得律师事务所
主讲：潘重岳
2014年3月
内容提纲
第一部分：物业管理中要点、难点、重点问题概述
业主的定义、资格及人数的认定
业主小组制度
业主代表大会的成立条件
业主代表大会与业主大会的权利、法律地位
业主的缴费义务、责任及处置措施
业主大会、业委会乱作为、不作为的救济措施与监督
业主委员会委员的担任条件及罢免条件
前期物业
承接物业
物业服务企业及其人员资格、资质、合同备案
物业服务企业项目负责人制度
物业服务企业的选聘、续聘、解聘
物业使用的禁止性行为
物业服务企业的责任承担及特殊服务的约定
物业管理区域的划分
物业服务用房
车位车库的归属与租售
专项维修资金的缴存、承担和使用
第二部分：街道办（社工委）及居委会权力清单
1、街道办（社工委）的权力与职责：
国家物业条例的规定
江苏省物业条例的规定
苏州市物业条例的规定
园区管委会对社工委的职能定位及要求
2、居委会的权利与职责
住建部指导规则的规定
3、政府行政主管部门的职责（不应由街道办社工委承担的职责）
园区管委会意见的要求
第三部分：案例分析
物业服务企业向业主收取押金的案例
物业管理区域划分的案例
业委会诉物业公司的民事诉讼案例
物业管理纠纷案例（备用）
第一部分：物业管理中要点、难点、重点内容概述
第一章物业管理方案的制定
第一节物业管理的早期介入
一、准备：随时应急；
二、实施：三阶段：设计、施工、接管验收；
三、房地产开发程序：投资、前期、建设、销售；
第二节物业管理方案的制定
一、程序：成立工作组——施行（书10页）
二、编写：整体设想与策划、服务模式、人力资源、管理项目
及标准，财务预算。
第三节物业再开发利用方案的制定
工作流程：成立工作组——实施（书15页）
一、
二、方案类型举例：
（一）绿地景观再开发
（二）停车场扩改建
（三）综合服务场所
三、原则和条件：
（一）业主同意；
（二）科学；
（三）经济适用；
（四）企业投资能力。
一、93年《城市居住区规划设计规范》，94年2月1日施行，八大原则（书5页）（符合规划、科学合理、考虑社会、经济环境、三个效益）。
二、98年《中华人民共和国建筑法》，98年3月1日施行，建筑工程监理及质量管理，独立监理权，推行质量体系认证。
三、2000年《建筑工程质量管理条例》，2000年1月30日施行，要求所有参与建筑活动的单位对工程质量负责。
四、前期物业管理基本知识
（一）工作内容：｛入伙前、入伙后、建立业主委员会（分期开发设临时业主委员会）｝；
五、制定物业管理方案的原则
（一）规范调研；
（二）实事求是；
（三）扎实细致；
（四）科学适用。
六、可行性研究
（一）政策上、技术上、经济上、风险上论证项目投资的可行性；
（二）主要内容包括（详论可行性报告的内容）；
（三）阶段划分：
物业工程管理概述讲义
亲爱的各位同事，大家下午好！
很高兴能在这儿和大家一起交流有关于物业工程管理方面的事情；坦率的说：随着科技的进步、物业类型品质的提高，设备设施更新换代的速度非常之快，从几年前就逐渐感觉到以前所了解的、经历的一些工程操作知识现在也已经OUT了。这次是被领导“赶鸭子上架”布置的任务，面对在坐这么多的领导，心里很是紧张啊！
相信大家也都有感触：随着人民生活水平的不断提高，对居住品质的要求也越来越高，几乎所有的开发商正在将各种先进的智能化设备设施应用于各类新建物业，以增加销售的卖点。
物业管理尤其是对大量兴建的各类高层建筑，主要体现在对机电设备的管理。实践证明，物业设备的管理不仅需要有各专业优秀的技术人员，更需要物业的管理者了解知晓一些工程设备管理的基本知识（设备的构成、技术参数、基本运行常识），尤其是项目的负责人。
相信在座的很多同事、领导已经从实际的物业工作经历中逐渐认识到，做好工程设备的维修管理是物业经营能否取得成功的一个重要关键点。具备工程管理方面的一些基本知识、了解一些常用的技术参数、会分析一些工程技术方面的基本数据。怎么有效的提高设备能效，怎么合理运行使用设备、如何有效地降低物业管理中的能耗取得更多的管理利润。在物业费单价不变，工资、物料飞快上涨的背景下，设备维修材料的支出和能源费用的控制显然已经成为物业经营管理的重要问题，用好、
管好、修好物业内的设备设施，有效的降低工程管理成本不仅仅是工程部的职责也是每一个物业管理者的一项重要工作职能。
☆工程管理在物业管理的角色
○吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素
某物业管理安全管理概述培训讲义
(实用版)
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序言
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物业管理人员培训讲义[5篇]
第一篇：物业管理人员培训讲义
物业管理培训讲义
1#-__4#楼属于一期工程，于2004年12月30号经SQ市建筑工程质量监督站核定为合格工程。2005年1月1号起通知业主交付使用。从当日起，由开发企业委托我司负责小区专有物业（住宅）正常使用条件下工程质量保修事宜。
此计算日期，是用来规范建筑单位与开发企业之间约定房屋建筑工程质量保修期的。
（2）“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，”
——根据法规〈〈关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知〉〉（建设部令，1998年9月1号起实施。）
此计算日期，是用来规范开发企业与购房业主之间约定房屋建筑工程质量保修期的。
现实生活中，我们容易把两种保修期限混为一谈。不过，在此特别提醒一下，本小区一期从05年1月1号通知交房，在实际业务操作中，是可以将上述两个计算日期归结一体的。
（3）“因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。”——根据法规〈〈关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知〉〉（建设部令，1998年9月1号起实施。）
现实生活中，常发生由于业主自身原因造成的房屋损坏或利益纠
物业管理学讲义
第一章物业与物业管理w
第一节：物业
二、物业的性质（一）自然属性：1.二元性（土地、建筑物）
2.有限性（土地）
3.配套性（各类设施）
4.多样性和差异性（建筑形式）
5.固定性（土地、建筑物）
6.永久性和长期性（土地、建筑物）
（二）社会属性：1.经济属性商品属性
短缺性
保值、增值性
宏观可调控性
2.法律属性：产权属性
1.广义的房地产包含物业，有时二者可通用
三、物业与房地产、不动产的区分（一）联系2.物业中包含的土地与房产属不动产
物业属于单元性房地产概念
1.称谓领域不同不动产属民法概念
（二）区别房地产属经济法、行政法、商事实务中的概念
2.适用范围不同房地产适用宏观领域
物业适用微观领域
3.概念外延不同：房地产包含物业，二者是整体与部分的关系，又有宏观与微观之别
第二节：物业管理
一、物业管理的概念（一）概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的
各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值.
（二）物业管理的内涵(特
征)1.管理对象是物业
2.服务对象是业主或使用人
3.管理活动具有经营性
4.有助于物业功能完善，增值、保值
5.提供的服务包含物质和精神两方面
6.实行全方位、多功能的管理
7.管理活动统
一、协调性
8.具有中介性、契约性
二、物业管理的起源与原因（一）起源原因1.社会经济发展到一定水平的必然产物
2.传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国
1.物业管理是社会化管理模式
（二）物业管理为何具有强大的生命力2.物业管理是专业化管理
3.物业管理是经营型管理
4.物业管理是建管结合的纽带
第三节：香港的物业管理
一、香港物业管理概述（一）香港重视物业管理、其专业化物业管理源自英国
（二）香港当局负责物业管理的机构是房屋署
（三）香港物来管理协会成立于1989年
二、香港物业管理机构（一）房屋委员会
（二）房屋署
（三）房屋协会
（四）公共屋村管理机构
（五）多层建筑物立案法团
三、香港物业管理主要特点（一）政府重视
（二）管理法制化
（三）业主自治
第四节：中国大陆的物业管理
一、物业管理在大陆的产生与发展：中国物业管理的探索是从住宅开始的
（一）从思想观念来看，人们开始接受物业管理模式二、中国物业管理特色（二）从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模式并存
（三）从管理内容和服务来看，正处于起步阶段，且发展不平衡
（四）物业管理形式多样化和管理标准多层化
（五）还没有形成完整系统的法制化管理体系
（六）物业管理市场已经形成、正成为新兴行业
三、大力发展我国物业管理的意义（一）有利于房地产业的发展
（二）有利于物业管增值、保值
（三）有利于增强社会信任感和投资者的信心
（四）有利于物业整体功能的发挥、环境和人际关系的改善
第二章物业管理科学体系
第一节：物业管理学的产生及特点
一、物业管理学的产生（一）概念：是指研究物业管理活动的性质、特点、以及所遵行的规律、方法、原理的科学体系
二、物业管理学的特点（一）服务性（由物业管理本身来决定）
（二）综合性（它是多学科的综合体）
（三）技术性（针对物业维护）
（四）法规性（针对管理制度而言）
（五）文化性（针对服务对象的文化心理、背景而言）三、为什么要学习研究物业管理（略）
第二节：物业管理学研究的对象与任务
一、研究对象：是指物业管理现象及主体之间所产生的社会关系及运行规律
二、研究任务：是以房地产商品售后（租后）服务为基点，研究物业进行的专业化、规范化、经营化、企业化的管理与服务的供求运动规律，研究房地产经营
及售后（租后）的管理模式.（物业管理学的研究任务在于研究房地产商品消费过程中管理与服务的规律）
第三节：物业管理与酒店管理的关系
一、酒店的概念及其主要职能（一）概念：指以建筑物为凭借通过客房、餐饮，向旅客提供服务的场所
（二）特点1.综合性
2.直接性
3.不储藏性
4.产品质量人为因素大、难以恒定一致
5.提供服务为特殊商品、容易产生担风险心理
（三）主要职能：把各种资源的转换职能
二、酒店管理与物业管理的异同（一）不同点1.功能不同（1）物管针对业主长期服务
（2）酒店管理针对旅客短暂服务
2.产权关系不同（1）物管产权多元化
（2）酒店管理业主的单一性
3.管理特点不同（1）物管提供服务是长期性的
（2）酒店管理短时可完成
4.权利义务关系形成不同（1）物管是签订管理服务合同
（2）酒店管理形成是“约定俗成”
5.聘请管理公司权利主体不同（1）物管由业主聘请管理公司
（2）酒店管理由酒店经营者聘请管理公司
（二）相同点1.二者同属于服务性行业
2.都是规范化管理要求高的行业
3.二者之间呈日趋融合局面
第四节：物业管理学的学科体系
一、物业管理理论学科：主要分析房屋消费理论.可细分：物业管理理论、物业管理实务、房地产经营管理、物业管理法、物业管理财务、物业管理学科史及
中外物业管理对比等学科（注意考点：多选题）
二、物业管理技术学科：主要研究物业养护.如：房屋维修养护、家装设计施工、家电维修技术、庭院绿化养护等三、物业管理服务学科：主要研究企业职业道德与修养.如服务行为及规范、文明服务语言、精神文明及职业道德等
第五节：物业管理的研究方法
一、唯物辩证主义：用联系的观点、发展的观点、全面的观点、矛盾的观点来分析问题.它是研究物业管理学的基本方法.
二、系统的方法：包括整体性、要素的优化性、结构性三个特征
三、实证方法：用实际情况予以证实的方法
第三章房地产经营与物业管理
第一节：房地产经营
一、房地产与房地产业（一）含义：房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面商品体现