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北京山合水易机构董事长兼总裁
北京山合水易规划设计院院长
高端休闲度假产业规划专家
《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家
民宿与生态乡村旅游行程操作实务（1）
民宿与生态乡村旅游行程操作实务（2）
民宿与生态乡村旅游行程操作实务（3）
民宿与生态乡村旅游行程操作实务（4）
项目位置：河南巩义·米河镇明月村
项目规模：约6000亩
一、项目剖析
(一)区位与交通
项目地位于巩义市与荥阳市交界的米河镇南部，距离联通郑州的中原西路20公里
道路通达：
1小时到达中原经济区核心城市郑州
2小时经济圈辐射洛阳、巩义、登封、新密、新郑、焦作、开封等市
区位与交通分析图
(二)现状分析
地形：山地为主，4个山谷，海拔最高683米，最低260米;
自然条件：气候四季分明，空气负氧离子高，植被覆盖率高，自然条件良好;
地块现状图
(三)资源梳理
自然资源：生态良好，山林、泉、寺、古村、农田等资源组合度较好;
资源现状分布图
文化资源：
a)禅宗文化：浮戏山下明月寺，始建于明代，是中原历史悠久的名寺古刹。
b)农耕文化：卧龙台有嫘祖庙，传说是嫘祖养蚕治丝之地，深厚的农耕文化底蕴。
c)古商驿道：老橿树下面的古商驿道是商道文化的见证。
d)杜甫故里：项巩义是诗圣杜甫的出生地。
(四)地形分析
高程分析图
坡度分析图
坡向分析图
适建性分析图
本项目适建性较好的区域较少，未来考虑改变局部地形以满足建设需求。
(五)建设背景分析
a)政策背景：
1.《国务院办公厅关于关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号文)
总体目标：2020年，农村产业融合发展总体水平明显提升，产业链完整、功能多样、业态丰富，农民收入持续增加。
优化结构：以农牧结合、农林结合、循环发展为导向，调整优化农业种植养殖结构，加快发展绿色农业。
产业融合：加强统筹规划，推进农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合。
2.《国家发展改革委关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》发改规划[2016]2125号
总体要求：
u完善功能，强化基础设施新支撑
u提升质量，增加公共服务新供给
u突出特色，打造产业发展新平台
u搭建农村一二三产业融合发展平台
u绿色引领，建设美丽宜居新城镇
土地利用现状图
郑州城市功能向西延伸将为西部区域带来大量的居住与休闲度假需求，而郑州都市区总体规划亦明确将巩义定位为文化创意旅游区。
c)市场需求
城市居民居住消费升级换代
居住消费升级：部分城市人群希望在近郊寻找环境较好的第二居所。
地产项目数量爆发式增长：近5年旅游地产数目增长约7倍。
消费特点：总价约100万产品最受欢迎。
近期走势：郑州最近地王频出，地价明显上升，地产估值上移，相比于同类地产项目均价(1.5—2万)，本项目销售单价应该在不低于1.5万元每平方米。
旅游地产现状：在建及规划建设的旅游地产数量多，投资大，大大提升了中原地区度假产品质量。
存在问题：重建筑轻环境
重居住轻生活
重地产轻旅游
打造新的丰碑唯有求变，以变来破局!
二、开发思路
三、总体定位
生态优渥，文化浓郁，养生环境优美;
回归本真，寻找儿时记忆，极致禅养体验;
儿童能自由开心在田间玩耍，青年能品味创意文化，长者能享受禅修度假;充分融合一二三产发展带动区域经济升级的
文化养生小镇
(一)项目案名
明月文化养生小镇
明月既为地名，又指令人向往的意境。有“明月松间照，清泉石上流”的清幽，也有“鸟宿池边树，僧敲月下门”的静谧，更有“从今若许闲乘月，拄杖无时夜叩门”的闲情逸致。
本项目将依托明月之山水、明月之气候、明月之禅意，打造一个以禅文化休闲为核心，以高端精品禅意度假与田园亲子为重点，以户外拓展、山地运动、生态度假为补充，融合特色餐饮、主题住宿、禅文化尊享、健康田园生活体验于一体的综合型禅意养生度假小镇。
(二)形象口号
禅意生活，静在明月
明月山水，梵音乐境
(三)市场定位
四、规划设计
(一)规划总平面
基于对地块的综合分析，对地块的土地利用进行合理规划，平衡用地指标。
总平面规划图及技术指标
(二)功能分区
总体功能配套
五、重点项目设计一览
(一)一方园
定位：形象入口、第一印象区、综合服务区
主题：农业花卉景观
子项目：一方园、游客服务中心、交通换乘站、林下停车场
一方园入口综合服务区平面图
(二)明月湖
明月湖平面图
部分项目意向图
(三)无闲院
主题：禅文化主题度假酒店
形象：若无闲事挂心头，便是人间好时节
目标：河南首家禅文化精品酒店
客群：中高端度假人群
特色：建筑外形、内饰、房间特色、景观环境以及服务内容均以禅文化为主题。沿湖配套时光书屋、禅文化spa会馆、独栋式客房，为住客塑造不一样的禅文化度假生活方式。
无闲院总平面图
将以“观光、拜佛、吃斋、购物”为代表的传统佛教旅游，进行八大融合创新，进行转型休闲化升级，突破佛教文化“庄重、神圣”的传统观念。
提供：
极致的禅文化度假环境
静谧舒适的阅读空间
寻找儿时的记忆
精致的悦榕Spa理疗技术
偕行文化，离开时获赠三样佛礼
五大服务体验
(四)北坞居
北坞居总平面图
规划意向图
(五)五明街
康体运动区总平面图
主题：禅文化休闲商业街
功能：文化创意、餐饮休闲、特色购物
客群：中青年人群为主
目标：中原最有禅意的文化商业街
定位：文化休闲核心
子项目：素食居、禅乐坊、五明广场、明镜客栈、一休工坊、居士裳、佛医堂、禅经屋、清茶吧、时光书吧、咖啡吧
(六)明月寺
主题：佛教文化朝觐
功能：佛教观光、文化交流、禅修体验
客群：志信于佛教的人群
目标：中原地区最具禅意的文化休闲综合体
子项目：禅文化交流中心、明月寺、素心斋、悟禅居、清风苑、禅心林、大善集、放生池、居愿阁、揽月塔、沐心台
明月寺总平面图
(七)福田苑
主题：休闲农业(每人心中都有一方福田)
功能：田园游乐、农耕体验、农业种养殖
客群：家庭休闲群体
目标：中原地区农业休闲典范
子项目：欢乐田园、橿树茶社、家庭菜园、四季果园、鸟趣园、次服务中心、帐篷营地、百花谷(太阳花谷、樱花谷、桂花谷)、百草园(中药种植)、种养殖、听泉苑、云顶居
福田苑总平面图
(八)云游谷
主题：户外运动休闲
功能：户外运动、生态度假
客群：中青年人群
子项目：拓展营地、滑雪场、运动场、草地球场
云游谷平面图
六、其他专业规划
康体系统规划图
文化系统规划图
业态系统规划图
产业融合规划图
七、三日游线规划
D1：文化体验——体验禅修文化，感受明月文化韵味，夜宿无闲院
D2：生态体验——感受明月的生态，体验原真的田园生活
D3：运动游乐体验——纵情山野，探索卧龙台
消防环卫工程规划
八、营销与运营建议
(一)营销建议
结合本项目方案提出了：大文化养生主题营销、云生活平台营销、区域合作营销、圈层体验营销、节庆活动营销、旅行社渠道营销、众筹活动营销、大数据智慧营销、“微度假”新媒体营销九大营销思路。
(二)活动策划
针对春夏秋冬的全年运营策划了：新春赏花节、婚纱摄影节、盛夏帐篷露营节、金秋寻根节登高节、元旦禅修文化节五大节庆活动。
(三)运营建议
出售：产权出售，回笼资金
出租：商业出租，获得租金，长期获益
合作：专业性较强的项目合作运营，共同盈利
自持：酒店、民宿等企业擅长项目或难度较低项目企业自持
九、投资概算与效益估算
(一)经济效益
项目土地成本约1.2亿元，本项目开发周期为9年，开发全部完成后，本项目总收益约为4.8亿元，扣除土地成本后总收益约3.6亿元。
(二)社会效益
多产业融合类型项目每增加一个直接从业人员，能为社会间接创造4个就业机会。本区域未来保守估计需要600个直接从业人员，将为社会创造2400个就业机会，未来米河镇将增加约3000人在家门口就业。
十、分期规划
分期规划图
一期：2017年-2018年
首先完成整体道路、景观、水电管网等基础设施配套，重点开发旅游休闲产品，适当配套度假产品，提升人气。一期投资约3.3亿元。
二期：2019年-2020年
以五名街和明月寺为核心，重点打造禅文化休闲产品，开发部分禅修地产回笼资金。二期投资约4.4亿元。
三期：2021年-2022年
重点开发禅修地产及家庭度假地产，配套相应运动设施，三期投资约1.7亿元。
四期：2023年-2024年
重点开发家庭度假地产及养老地产，配套相应运动设施，小部分商业转化成社区商业。四期投资约1.1亿元。
五期：2025年
重点开发养老地产，完善养老服务体系，整体商业形态由服务于游客的旅游商业向服务于业主的社区商业转变。五期投资约0.6元。