投资几十万买个小公寓，交给开发商引进的酒店管理公司来托管，承诺稳定的投资回报率，宣传以房租养房贷，甚至能直接抵房款。在楼盘销售人员口中，“酒店式托管”公寓俨然变成了稳赚不赔的摇钱树。记者调查发现，济南商办类楼盘中，有不少项目把托管经营作为卖点，业内人士指出，变相售后包租不但涉嫌违反法规，而且背后暗藏投资风险。
置业顾问宣称16年回本
近日，记者来到天桥区无影山路西侧、田庄东路北侧的瑞驰万隆广场项目，售楼处的销售人员正向购房者积极推荐“酒店式托管”的公寓产品。
据现场的置业顾问介绍，该项目一共三栋楼，“A栋全部是酒店托管，买了以后租给酒店。”购房者每月拿固定保底收益，40平方米的公寓预计1800元-1900元，50平方米的2000元-2200元，房租每三年上涨5%。签定托管协议后，酒店管理方每三个月给业主支付一次租金。
置业顾问现场给购房者算了一笔账，以一套大约50平方米的公寓为例，总价40多万元。首付20多万元，贷款20万元的话，月供2200多元。托管后，每月租金2200元，月供与租金基本持平，相当于“以租养贷”。
瑞驰万隆广场项目正在建设中记者李震摄
照此看来，这个投资堪称完美，门槛不高、稳赚不赔。置业顾问称，投资该公寓的年收益率在6%以上，十六七年就能收回全部投资成本。
8万元租金能直接抵房款
记者在售楼处看到，墙上挂的宣传板用醒目的大号字体写着：瑞驰万隆广场公寓产品集投资+自住+出租+办公+养老五大功能为一体，部分为精装酒店托管公寓，投资回报率高，坐收租金，房租还能抵月供……
目前这里主推建筑面积42-52平方米的公寓产品，毛坯交房，目前已经封顶，预计2021年交房。
销售人员还提出了一大利好：签约托管期限是12年，酒店管理方会提前支付3年租金，接近8万元，这笔租金可以在业主买房时直接抵房款。“你可以选择（从房款中）扣除，也可以选择不抵扣，交房后酒店按次打给你。”
在实地调查中记者发现，目前济南有不少公寓都在采用这种售后包租的模式销售，但预付租金直接抵房款的并不多见。
济南东部的尚东企业公馆售楼处也存在购买公寓可酒店托管的情况记者郑昊摄
购房者先交四五万装修费
记者发现，按照酒店托管协议，购房者要向酒店管理方额外支付一笔装修费用，标准为每平方米1000元，买50平方米的公寓，就得交5万元装修费。签订委托协议时，就要支付5000元的装修保证金。
置业顾问称，不仅他们的项目，所有酒店式托管公寓都需要购房者支付这笔费用。酒店有自己的装修标准，整套装修造价在12万元左右，业主只需拿一部分，剩下的由酒店方出资，托管期内所有的维修、置换都不需要业主再额外掏腰包。
另外，托管期为12年，但业主实际由托管公司使用12年6个月，前6个月装修不支付经营收益。即通常所说的免租期。
如果业主违约，也就是退租，需要向酒店管理方赔10万元违约金；如果酒店托管方违约，向业主支付1万元违约金，而如果在交房之前违约的话，给业主的违约金只有2000元，收取的5000元装修保证金予以退回。
销售人员表示，托管合作方为华住酒店集团旗下的桔子酒店，在售楼处大厅内记者也看到了这家酒店的宣传标牌。但在托管协议上签约公司是：济南门客酒店管理有限公司，这家企业去年9月21日成立，注册地就在天桥区田家庄东路6号。通过查询股权关系，这家公司的出资人与华住酒店集团无任何关联。
24日，记者向华住酒店管理有限公司济南分公司求证，该公司的工作人员在询问了详细地址之后明确表示：并不知道要在瑞驰万隆广场新开桔子酒店的事，也未听说过济南门客酒店管理有限公司，不过不排除“可能是加盟商”。
涉嫌变相售后包租
山东千舜律师事务所律师孙才望表示，根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。《山东省商品房销售条例》第二十条也明确规定：“房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。”
链接
济南两个楼盘
曾因售后包租被罚
2018年，济南有两个项目因为违规售后包租，被主管部门济南市城乡建设委处罚。其中济南泉城新天地置业有限公司开发的历下区泉城路泉城旺角项目，2012年4月份取得商品房预售许可证，同年9月份在与购房者签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《委托经营管理协议》。山东圣凯置业有限公司开发的泺源大街圣凯财富广场项目，2006年取得商品房预售许可证，同年10月与购房者签订《商品房买卖合同》，2007年9月份签订了《委托经营管理协议》。这两个项目均为售后包租的形式销售商品房，违反法规，严重扰乱了济南市房地产市场秩序，在社会上造成了极坏的影响。给予两家开发商全市通报批评，违规行为计入企业不良行为档案，并移交市城管执法部门，进行依法处罚。同时要求，全市各房地产开发企业要引以为戒，认真遵守商品房销售规定，守法经营，坚决杜绝此类事件再次发生；对于蓄意违规、影响较坏的开发企业，一经发现，将依法依规公开曝光、严肃处理。
但目前来看，这种售后包租和变相售后包租的现象仍然存在，屡禁不止。
提个醒：
售后包租多为加速卖房
托管公寓真的稳赚不赔？记者调查发现，卖得比较好的项目基本上不采用这种方式，往往是销售不太理想的喜欢贴上稳赚的标签来吸引买家。业内人士表示，托管收益本身就不该和销售挂钩，认真研究一下托管合同，其实不难发现猫腻，因此一定要小心谨慎，避免被商家忽悠，最后落个亏本的结局。
记者又实地调查了市区几个核心地段的优质公寓项目，发现多数不实行托管经营的销售模式。CBD区域一楼盘的营销负责人表示，托管模式看上去很完美，但实际上也有弊端。在实际操作中他们发现，好地段、好产品，在销售阶段压根不需要引进托管公司，交房之后不管是业主自营还是集中托管给一家公司，都运营得不错。而位置不好、客流量低的项目，就是引进托管方，将来也未必经营得下去，反而弄得一地鸡毛，业主、开发商、托管方互相扯皮。
“很现实的一个问题，业主希望租金越高越好，托管方则希望把房租成本压到最低，这个平衡点本身不好找，也很容易打破。如果酒店管理公司赚不到钱，难以支撑肯定要撂挑子走人。他们一撤，业主就会找开发商，带来一系列的纠纷。不愁租的产品，没有托管一样可以拿到稳定的高收益。一个租不出去的项目，找个酒店管理公司也不可能起死回生。”
托管协议中要求购房者按每平米1000元缴纳装修费记者李震摄
济南房地产界一位资深人士指出，商办市场上售后包租的项目多数是为了加速卖房，先给购房者一个美好的前景和预期，抓住“投资求回报”的心态，把房子卖出去，至于一两年后能否落地变为现实，都是未知数。托管失败的案例比比皆是。对于开发商来说，运营好坏并不重要，到时能拿出100个理由，比如酒店市场不好，运营公司能力不行等等。当然，也不排除有些开发商是真心想把商业项目整体运营好，从而委托专业的企业来操盘。
这就需要业主擦亮眼睛，认真甄别。但往往多数购房者没有专业知识，再加上信息不对称，难以识别。因此，国家明令禁止未竣工的商品房以售后包租或者变相售后包租的方式销售。
售楼处的展板上写着“坐收租金”“投资回报率”高等介绍记者李震摄
不可否认，由于目前执行严格的限购政策，很多普通投资者缺乏投资经验和渠道，再加上前两年房价涨得猛，他们迫切需要一个稳健的投资方式。托管经营在一定程度上抓住了投资客户追求稳定回报的心理，所以投资门槛低、不限购的公寓产品在市场上悄然走红。