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风险为本方法是国际组织力推的反洗钱工作重心，洗钱风险分类与管理也成为当前国际上房地产中介机构反洗钱工作的重要内容。为了实施一个合理的风险评估方法，房地产中介应当确定评估潜在洗钱风险的标准。洗钱风险可根据客户、客户类别和业务进行识别，使房地产中介决定和实施恰当的措施和控制以消除风险。
一、房地产中介机构洗钱风险分类
为了实施合理的洗钱风险管理，房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别，房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。
1.国家/地域风险
2.客户风险
3.交易风险
4.可能影响风险的变量
房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括：牵涉的其他参与方，如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管；客户是如何被引荐给房地产中介的；客户与房地产中介的沟通方式，如电子邮件或亲自接触；是否存在不同于直接客户的受益所有人；与房地产中介有业务关系的人，例如与自然人相比，法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险；使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。
5.高风险情形的控制
二、房地产中介机构洗钱风险管理
房地产中介机构为了有效管理洗钱风险，必须以风险为本加强内控体系，认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。
1.内部控制体系
特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比，很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言，一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性，在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。
为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法，风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面，高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。
2.客户尽职调查
房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求，包括：（1）通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。（2）在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准，例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企（受制裁国家除外）。（3）被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家，或被有关法律法规界定为高风险。
3.监测客户和特定业务，报告可疑交易
房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质，反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化，预防洗钱活动。
对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测，不可能仅依靠自动化系统，更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用，取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源；相反，小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时，监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。
风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动，例如，将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分，房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性，并根据外部变化作适当调整。
4.培训和教育
风险为本方法也适用于反洗钱培训。将风险为本方法用于培训活动，将会在培训频率、传授方法和培训重点方面赋予房地产中介机构额外的自由度。房地产中介机构应审视自己的雇员和可用的资源，量身定制培训课程，运行有关电子化培训程序，提供与洗钱风险水平相称的培训频率，测试评估雇员对培训信息的认知程度。
【摘要】房地产中介行业作为房地产市场的重要组成部分，面对激烈的市场竞争，必须根据市场发展现状不断调整，不断完善自身的发展模式，从品牌打造，提升人员素质和服务质量，利用网络技术等方面着力，方能在激烈的市场角逐中站稳脚跟，不断壮大。
【关键词】房地产，中介行业，市场竞争
随着我国房地产业的发展，房地产中介企业作为房地产业的重要组成部分也经历了从无到有的历史阶段，迎来了飞速发展的时期，并且成为房地产市场中不容忽视的新型行业，其在国民经济发展中的作用也越来越重要，我国各级政府都十分重视这一产业的发展。广大百姓拥有一套理想家居的梦想和渴望以及城市化进程的加快，给房地产市场创造了无限商机。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。中介公司的运作对盘活住宅二、三级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进增量房的销售作用明显作用。
而房地产中介行业作为一个逐步发展的新兴行业，由于其市场不够规范，不够成熟，人们对这一行业的了解显然还不够。虽然近几年“二手房买卖”、“房屋租赁”“商铺投资”等词汇已渐渐被人们熟知，但是显然人们对房屋中介企业的信誉度没有达到足够的认可。这就需要我们逐步完善房产中介市场运营机制，逐步提升客户满意度，打造房产中介企业品牌。下面就房产中介行业的发展前景提出几点浅见：
1、树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任。树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径。只有通过优质服务，塑造强有力的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国市场化进程不断的推进，消费者的品牌意识在逐步地加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。而专业水平差、人员素质低、操作不规范的中介企业将被市场无情淘汰。
3、通过不断创新与并购联合提供全面的高质量服务。客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面的服务，谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，降低消费者的交易成本，谁就能够赢得客户，提高知名度。而且房地产中介企业应该保证有足够的房源，因为任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享、资产重组、资源合理配置。
4、以全面网络化促进经营管理。房地产中介行业作为一种信息密集型的产业，信息的准确性、及时性、有效性及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。在目前情况下，计算机技术的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和网络使用成本的降低，以及信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业楼宇信息最便捷的途径。买方不仅可以通过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较。通过采用房地产中介专用软件，进行快速房源查询等能够提高管理效率，为客户提供快速多途径的服务，甚至是跨区域的服务，从而提高成功率。采用先进的计算机管理技术，就能够更快、更准确地掌握房屋信息和客户信息，并且通过有效利用高科技信息技术，从而建立自己的竞争优势。
5、规模化经营增强竞争实力。实践证明，扩大规模、连锁加盟经营有诸多优势：一是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一领导，统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，规模化发展，连锁化经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。
6、制定国际化发展目标。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出的客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入国外市场；同时，国外企业陆续进入国内市场。房地产中介行业也不例外。无论是美国著名房地产中介服务公司COLDWELLBANKER，或是台湾的信义房屋，都已经开始了在中国市场的跨国经营；另一方面，由于房地产中介行业的桥梁作用，中国的房地产企业为了开拓国际市场，迫切需要中国房底产中介企业能够先行一步、为打开国际市场创造条件。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合内外要求和条件的国际化目标。对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTO之后本行业的机遇与挑战。
房地产中介作为一个朝阳行业，在未来激烈的市场竞争中，将大有可为。
【摘要】在产品服务同质化日益凸显的时代，无形资产成为影响企业发展的重要因素，企业声誉作为企业软实力的重要性日益显露。无论是经营手段，抑或行业道德，社会公众普遍对房地产中介信任度不高，评价也是贬大于褒。本文对房地产中介企业声誉影响因素进行了分析，为房地产中介企业提高声誉提供方法和途径，以便促使房地产企业健康发展。
【关键词】房地产中介企业声誉企业软实力
1房地产中介企业声誉现状
中介是经济发展和社会分工专业化的产物，是指那些为市场主体提供信息咨询、经纪、法律、培训等各种服务以及为各类市场主体从事评价、评估、检验、协调、仲裁等活动的机构或组织。房地产中介包括房地产咨询、房地产价格评估及房地产经纪。
房地产中介具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全、维护委托人权益等重要职能，是买家和卖家之间沟通的桥梁。然而社会公众对房地产中介的印象却一直并不好，甚至用“黑中介”来称呼。在房产中介行业，吃定金、赚差价、泄隐私、克扣押金、高评高贷、虚假房源、霸王条款等被称为房地产中介的“罪状”，此外，还有房地产经纪机构卷款潜逃等恶性案件。杨环、杨苏（2010）指出作为房地产业的分支的房地产中介，是随着房地产业的兴起而发展开来的，但由于房地产中介违规行为层出不穷，大大影响其在公众中的形象，结果造成消费者一方面对房地产中介服务需求旺盛，另一方面却极不信任中介的现象[1]。
房地产中介的一些不规范经营行为，已经成为一个不可回避的现实问题，当房地产中介各种违规、违法的事件时有发生时，就不可避免地危及到整个房地产中介行业的声誉。提高房产中介组织的管理水平，挽救行业的声誉成为该行业健康发展的重要议题。
2影响房地产中介企业声誉的因素
第三，诚信经营。诚信经营，是指企业在市场经济活动中严格履行各种契约的承诺，以体现自身的信用并塑造良好的企业形象，从而实现持久发展的管理活动过程[5]。诚实守信能够为房地产中介带来崇高的声誉，它可能不像有形产品会直接给企业带来市场和利润，但它确实是企业经济发展的无形推动力，将会对企业声誉的提高及长远发展有着重大的促进作用。在企业与顾客的重复交易中，如果企业未能履行合约，企业就可能丧失一部分顾客，这样企业声誉的价值就等于未来交易的损失减去背信合约所得到的短期收益。
第五，创新能力。学者们认为创新能力由产品创新能力与工艺创新能力两者耦合并由此决定的系统性整体功能并支持企业创新战略的实现。竞争优势通常建立在创新能力之上，创新投入大的企业比投入小的企业能获得更高水平的回报，并不断扩大企业的知名度[6]。创新能力是企业的核心资源，能够在知识爆炸时代是培育企业竞争优势，提高企业声誉，它相比竞争者能够更好地掌握某些能力或资源，且能够更好地运用这些能力。
3提升房地产中介企业声誉的建议
关键词:房地产中介服务发展现状对策
0前言
1.当地房地产中介行业发展现状及问题
1.1当地房地产中介行业的总体发展现状
当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13.8%;年末从业人员达到11283人，占17.5%;营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。
1.2本地房地产中介行业发展中存在的问题1.2.1发展无序，企业生存率低
市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。
1.2.2经营失信，社会信誉度低
1.2.3企业规模较小，抗风险能力差
据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%;超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。
1.2.4市场准入低，从业人员素质参差不齐
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。
1.2.5法律法规尚须完善，行业监管和自律不力
当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低
目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。
1.3房产中介市场现实存在的欺诈行为
2.健全房地产中介行业的对策和建议
2.1房地产中介行业发展对策
2.1.1加强政府规划和调控，引导企业有序发展
由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。
2.1.2树立中介品牌，加强企业诚信建设
鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。
2.1.3规范市场准入制度，提高从业人员整体素质
应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书:严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。
2.1.4完善法律法规，改进政府监管和行业自律
制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构，完善法律体系。
在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。
2.1.5推广实行计算机信息化和网络化管理
借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。
3.结束语
关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度
1.房地产中介的违法违规行为分析
1.1隐瞒与交易有关的信息
于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。
2.房地产中介法治化的若干对策
2.1立法上的完善
2.2健全政府监督管理机制
3.小结
文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。
摘要：该文对VPN（虚拟专用网）技术进行了简介，介绍了VPN技术的优势及关键技术，并将VPN技术应用于房地产中介行业实现了多个营业网点的网络互联。
关键词：VPN；虚拟专用网；房地产中介网络建设
随着房屋中介交易数量的不断增多及中介业务规模的逐渐增大，在各房屋中介系统的位置分布上形成了分散的地理格局，这些分布在各地的房屋中介系统会引发许多问题，比如说各地间如何安全地进行房屋交易信息的交换和信息的共享；身处外地的员工如何安全访问自身系统，使用自身资源，以及进行异地办公等。这些都将成为近期和未来急需解决的问题。
VPN（VirtualPrivateNetwork）技术的产生和出现，使得各地系统可以利用专线或网络拨号等公共网络实现连接。利用VPN能方便、快速、经济地将各地的系统连接在一起，作为对房屋交易系统的扩展和补充，可以协助远程使用者、建立安全并且可信的连接方式，且保证了数据的传输安全性。虚拟专用网络（VPN）恰能满足有这种需求，它也代表了英特网发展的一个重要方向[1-2]。
1VPN技术简介
VPN并不是真正的专用网络，但是却实现了专用网络的功能。它是通过对网络上的数据加密后封装，使得私有数据能够在公共网络上传输，并且保证了私有网络安全的技术。其工作原理是将需要进行数据加密后再传输的端点连接到公网信道上，需要加密传输时，通过VPN设备在公网上建立虚拟的专用的网络络信道，并把所有的数据加密后利用这个信道传输，从而保证数据传输的安全性。
2采用VPN技术具有的特殊优势
1）组网成本降低。VPN技术与别的网络技术是不同的，是独立于初始的协议的，并可有效兼容新技术，减少内部网络和外部网络所需要的网络配置和连接设备。在这个虚拟网络运行中，因它的稳定性能较好，不需要支付大量的成本就能进行维护和管理。这也是VPN技术被广为接受的最重要的特殊优势。
2）增强了安全性。VPN的基础是安全，因为用了英特网中的设备和信道作为连接链路基础，通过英特网实现数据传输就要考虑安全隐患问题。而VPN技术结合了几种安全技术，在信道上进行加密，接入了身份认证机制，使用自身的通信协议，这些都是VPN服务器在响应请求的时候需要识别和认证的。
3）具有网络的主控权力，能提升网络系统的功能。利用VPN并借助于网络服务提供者的服务和设施，来建立自己的专用网络，可以将自己内部的设备与外部网络实现安全的互相连接，这能有效地掌控专用网络的状况，且能依托于此来开展其它需要的各项活动，实现了网络扩充功能。
3VPN的关键技术分析
VPN主要依赖于两种技术，隧道技术和安全技术，安全技术主要有密钥管理技术、访问控制技术和身份认证技术三个方面。
2）安全技术：VPN的安全技术基本是由身份认证技术、数据加密技术和密钥交换及管理技术组成。由认证技术来防止数据被伪造和修改，由加密技术来防止信息被破解，由密钥交换及管理技术来保证数据的安全传输，整个VPN系统采用了较为复杂的算法进行加密，保证数据不会被盗取和窃听，保证分布在不同地方的专网在公网上安全。
4VPN在房地产中介行业的应用
现在房地产中介公司都有自己的管理系统，但随着公司业务的发展，房屋信息和营业网点不断的增加，各连锁店之间，各连锁店与区域店之间的系统相对独立，对于房源信息，客源信息缺少共享，各区域店与总部之间的缺少互相沟通。网络信息建设急待解决。
随着科学技术的不断进步，VPN技术引起了广泛注意。它是通过在公网上建立虚拟连接来传输私有的信息，建立起安全、可靠、经济、高效的传输链路。利用VPN技术实现了房地产中介公司总部和下属多个营业网点的网络互联，各营业网点的数据可以实时、快速、稳定的和总部信息中心进行同步。不但为企业提供了数据实时传输与共享，极大地提高了工作效率。同时，还大大的减轻了公司的维护成本。
5小结
目前，房地产中介公司系统主要包括内部的OA系统，房源管理系统，客源管理系统等。随着房地产中介业务规模的不断扩大，需要加快信息化处理与建设的步伐。VPN技术的应用，使得各分店之间，各分店与区域店之间，以及分店、区域店与总部之间建立起安全、快捷、高效的网络平台，为企业的快速发展提供了坚实网络基础。由此可见，VPN在房地产中介的网络发挥越来越重要的作用。
关键词：房地产中介；宏观环境；服务质量
房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。因此，研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。
一、我国房地产中介行业尚处于成长早期
中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统，其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此，可以认为房地产中介是联结房地产与消费者，房地产与社会各经济部门之间，专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常，行业处于幼稚期时，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。
我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题：
第一，产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同，产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期，企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看，广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系，是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么，可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延，第一个层次对应微观层次的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”，对应宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。
我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域，缺少一定的稳定性，其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同，通常分化为房地产销售公司，房地产评估公司，房地产经济公司等多种类型，有专业化的特点，随着公司的发展和消费需求的变化，不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整，从而演变为服务较为多样化的公司。
第三，企业规模小，从业人员素质低，企业进入壁垒较低。这一点与行业发展状况受到需求多样化和行业发展阶段的影响有关。以北京为例，截止到2006年底，房地产经纪机构共有2675家，其中963家注册资金不足50万人民币，占总数的36%，余下的企业中，30家注册资金不足10万人民币，占总数的1.1%左右，493家注册资金在10万人民币至30万人民币之间，占总数的18%，剩下的450家注册资金在30万人民币至50万人民币之间，占总数的17%。而每年中介行业至少经手上千万元的资金，如果出现问题，就可能出现中介公司卷款出逃的不法现象。而且，无照经营、超越经营范围和非法异地经营的现象也极为普遍。2001年上海市工商管理部门对房地产经纪机构开展了专项检查，查出企业86户无照经营，109户异地经营、擅自设立分支机构，5户越级经营，45户有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书[3]。
二、宏观环境对房地产中介的发展有较大影响
产业的发展受到多方面因素的影响，不仅包含产业内部企业的规模结构，产业发展中潜在进入者的行为方式，替代产品的影响力，供应商和消费者不断提高的议价能力，也包括，产业发展过程中外部环境带来的重要影响力。这种外部环境既包括制度法规层面的因素，也包括经济、社会和技术层面的因素。我国房地产中介行业的发展相对来说存在制度建设落后、经济需求强劲、社会认知度低、技术手段落后等问题。
第一，制度建设的落后是导致房地产中介行业发展迟缓的重要因素。房地产中介发展不完善的原因在于无监管下的逆向选择和道德风险形成的中介行业不良行为[5]。我国房地产中介方面的法律法规正处于建立框架的过程中，较高级别的法律政策文件只有《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理法》，并且规定过于原则化，不易于执行。法律法规的不完善直接导致了房地产经济人的诚信状况令人担忧、难于依法管理、无监督机制、行业协会监管不力等问题。行业乱象是影响行业发展的重要原因[6]。我国房地产经纪人掌握着买卖双方的交易信息，处于双重的现象十分普遍，由此带来了导致交易的道德风险和法律风险（GeneA.Marsh等，1988）。因此，房地产中介自律制度的建设，如企业承诺，法人责任制和业务失误赔偿制，完善财务制度及建立业务记录几个方面都是亟待解决的[7]。
第三，社会满意度低是影响房地产中介行业发展的社会因素。在我国房地产业的发展中，中介服务尚没有成为重要的组成部分。房地产投资因金额大，回收期长，其发展过程中影响因素很复杂。而发育不充分的房地产市场夹杂着大量非市场因素，市场在资源配置方面的作用十分有限。不完善的市场配置制度使房地产市场主体不善于利用中介服务，这种情况在一定程度上制约了房地产中介行业的发展[9]。实际上，房地产产销分离可以提高销售效率，节省销售成本，满足消费者的个性化需求，这种优势互补、合理分工的业态发展模式会使市场进入一个有序的状态。因此，大力发展房地产中介机构的服务体系不仅有社会的需求，也有现实的意义。规模小、分散性大的房地产中介服务效率和效益都很低，这种弱势的发展不利于行业本身的成长性。
第四，信息化程度差是影响房地产中介行业发展的技术因素。我国房地产中介服务的信息化程度滞后，难以实现信息共享与资源整合[10]，信息化建设设施落后、技术水平低的问题在一些初级市场中亦普遍存在。
三、产业发展应注重以提高服务质量为目的的技术创新
房地产中介行业发展的应该依托于技术的先进性、人员素质的提升和以提高服务质量为目的的技术创新。
第一，网络技术是提高服务质量的技术依托。房地产中介行业的发展要跟上时代的步伐，通过网络和商业工具的引进和改造，进行以提高服务质量为目的的技术创新，使房地产中介行业在房地产市场更好的生存和发展。
第三，诚信建设是提高服务质量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平规范的市场环境是十分必要的，清晰界定房地产产权关系，建立市场交换的基础；建立结构合理覆盖面广的法律条款，保障房地产市场的有序发展；保持法律系统的统一性、协调性、针对性，易于执行。
[摘要]房地产中介机构是高度分散、竞争激烈的行业，是房地产交易的枢纽。它主要通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介企业的专业人员所拥有的专业知识和他们特有的组织机构、特殊的活动方式和方法，为房地产市场的主体提供专业服务。
[关键词]房地产中介房价租价
作为房地产市场的重要组成部分，房产中介起到了推动产业发展、服务群众需求的作用。我国房地产中介市场处于起步阶段，中小型房地产经纪机构较为普遍，虚假房源、谎报实际房价、中介“吃差价”、签订“阴阳合同”、办理假房产证等不法行为屡禁不止，从事房地产经纪活动的人员素质有待提高。本文将在分析房地产中介市场现状的基础上，总结其对房价和租价的影响，并提出合理建议。
1．房地产中介机构的主要工作
第三，带客户看房。中介人员会根据客户心理推荐房源，一般来说分为三步：第一，推荐质量较高房源，让客户相信中介房源优质性的同时使其预期价格有一定程度上的提高；第二，推荐劣质房源，看完高质量房源后，客户一般对价格不满，因此，中介按客户意愿降低价格标准寻找低价位房源，为第三部做准备；第三，推荐中等房源，看完劣质房源后，客户会对中等房源的装修比较满意，并参考和高质量房源的价位差后对中等房源价格基本接受。
第四，与交易双方相互协调。在看房的同时，中介就交易双方的心理价格或者某些特殊要求进行双方协调，此时，中介人员一般保持中立的态度，让双方都感觉其为自己争取利益。
第五，收费并签订合同。促成成交之后，与双方签订合同，并收取合理的中介费。
第六，售后服务。一般，中介公司会要求每位员工每日达到一定数量的房源回访量。随时和房东及客户保持联系，以便今后有更多优质房源的录入和庞大的客户群。
2．房地产中介机构的投机行为
第二，不合理竞争。随着房地产市场的快速发展，房地产中介公司数量大幅增加。如此众多的小型中介公司，在经营管理方面存在众多问题，比如缺乏诚信、从业人员素质低下等，甚至在工作期间有小型中介公司私下联系部分其它中介公司员工，非法窃取公司房源。
第四，在房源紧张的情况下，中介公司会诱使房主签订独家房源合同，即此住房完全由此家中介机构销售或出租。事实上，这种合同不仅不会加速房屋的交易完成，反而会减少了其他中介公司推荐客户的机会。
第五，合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房拟定的，在其取得双方信任后，交易双方基本不会仔细查看合同的每一条内容，这就对中介推卸责任创造了机会。
第六，有一部分中介人员会利用工作优势低价取得房源，然后自己出租或出售赚取差价。虽然这种做法不合公司规定，但是仍然屡禁不止。
3．房地产中介机构如何影响房价和租价
第二，在二手房市场活跃期，房源的稀缺是房屋交易的首要问题。因此，业主对自己的房屋有足够把握按预期价格出租或出售，即不愿中介介入其中赚取费用。对于这种房源，中介方会和业主沟通，最后达成协议：业主的预期收入完全归其所有，在中介帮助下提升的房价一部分作为中介费，并且，中介方将尽快将房屋出租或出售，以免房屋闲置带来资金损失。
第三，中介机构往往将中介费分摊于房主和房客双方，同时由于近几年来物价的不断上涨，二手房供不应求，房主往往更希望将这部分服务费转嫁于买方或租方。因此，中介费的收取本身就推高了成交价格。
第四，中介可以把握大多数房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中，房主和中介的目的是相同的，即提高房价或租价以增加收入，并且，在房屋供不应求的状况下，房客不得不接受中介和房东所提高的房价。
第六，国家对楼市调控直接作用于二手房市场，“限购令”等一系列政策的出台使房屋买卖市场明显“降温”。与调控前二手房市场形势相比，房屋买卖数量大量减少，中介收入也相对减少。因此，中介会权衡交易双方心理来提高房价，进而提高自己收入。
4．政策建议
第一，加强房地产中介人员的专业素质。房地产中介机构数量上的增长并没有真正带动房地产中介行业整体水平的提高，房地产中介服务仍然是我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。行业基础差，技术标准不统一，人员素质不高，中介行为欠规范等等问题仍然存在，因此加强房地产中介人员的专业素质是必须要解决的问题。
第三，提供廉租房和经济适用房，缓解房源供不应求的局面。只要供给不足，就一定会有涨价行为，因此，应对房屋租赁价格过快上涨的措施应该围绕“增加供给”来展开。政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房，以增加供给满足需求进而降低价格，只有加大公租房的建设力度，才能把房地产市场从卖方市场转为买方市场，增加房市场市场竞争的公平性。
第五，规范中介市场，减少不正当竞争。由于今年来对住房的需求，房源的稀缺性越来越明显，一套出租或出售的房屋会引起多家中介机构争相获取其交易目的。由于竞争的激烈，很多家中小型中介公司出现了不正当竞争的现象，这种竞争方式带来的高额利润逐渐被认可，因此，不正当竞争的辐射范围逐渐扩大，进而导致了房地产竞争市场的畸形。
总之，我国房地产中介市场现在仍然处于不成熟的发展阶段，一系列影响房价和租价的问题仍然存在。因此，房地产中介市场的规范是个系统工程，政府要充分发挥其职能，规范和引导房地产中介市场健康发展，使其对整个房地产市场的发展起到积极作用。
【关键词】房地产；中介市场；中介
引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。
1我国房地产中介的发展现状
进入2009年以来,随着房地产市场的逐渐回暖,处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示,2009年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展,很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头,但从长远角度看,我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。
2我国房地产中介发展中所存在的问题
房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3.房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。
2.1盲目入市,竞争力不高
我国房地产中介数量众多,但以中小型中介企业居多,而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全,因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介,这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。
2.2专业化水平低
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。
2.3诚信不足
2.3.1法制不健全
2.3.2多头管理，缺少沟通
对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。
2.3.3入行门槛低
目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。
3我国房地产中介的发展对策
3.1提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品
由于我国房地产中介行业准入门槛过低,导致房地产中介良莠不齐,因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在;另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。
3.2加强专业人员的培训
鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。
3.3完善法律法规，加大监管力度
针对房地产中介行业存在的缺陷和问题,借鉴国外较为成熟的法律文件,进一步完善我国现有的法律法规,使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度,对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体;另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度,使其真正落实到位。此外,要充分发挥行业协会的作用。
3.4增加透明度
3.5建立诚信制度
如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。
1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。
2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业
内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。
摘要：本文基于中国房地产价格居高不下的现状，从交易成本和市场效率的角度，分析房地产中介对房地产价格推动的主要手段。表明房地产中介机构对目前的高房价有较大的推动作用，在此基础上提出对房地产中介机构的管控建议，以规范二手房交易市场。
关键词：中介房价推动管控
中国的房地产价格上涨迅速、居高不下，是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求，有房地产开发商追求自身利益的强大动力，也有炒房团、投资客炒房行为的推动，还有中国老百姓对房地产的强大基础需求；另外，房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。
拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析，提出相应的管控建议。
1.二手房交易的交易费用分析
交易费用无处不在，社会的经济活动无不与交易费用相联系，交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些估计，现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。
市场型交易费用主要包括：(1)搜寻和信息费用；(2)谈判和决策费用；(3)监督费用和合约义务履行费用。
二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用，其次是监督费用和合约义务履行费用，谈判和决策费用相对较小，此处予以忽略。
二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅，买方自身无法获取合适的房源信息，卖方自身无法获取合适的买主信息，形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义，以沟通买方和卖方，起桥梁作用。
同时，由于买卖双方各自对交易对方不了解，私人信息不对称，都担心对方不履行合约，这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人，能得到交易双方的信任，使交易顺利完成。
二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任，起到了两方面的作用。所以，中介机构要收取交易的中介费，该费用一般以名义成交价的一定比例计取，并应计入房屋交易的实际价格。
2.房地产中介市场推高房价的主要手段
2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易，中介机构有实实在在的营业场所；无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达，应该说信息的搜寻成本在迅速降低，通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。
在二手房交易方面，全国性的、地方性的二手房交易网站很多，买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费自己的需求信息。在正常情况下，买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是，打开绝大部分二手房交易网站，能看到的主要是房地产中介机构的信息，私人的信息查找起来很不方便，有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断，就只好都通过中介机构进行交易，故每年二手房无形市场的成交量很小。
2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因，目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发，房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面，以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。
2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定，不允许中介机构吃差价，否则将被罚。但是，在实际调研中，我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价，而向买方高报卖价；在买方交了保证金并签署委托购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区，无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。
2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖收费，按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中，一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称，向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重，房地产中介机构更是肆无忌惮，经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。
2.5诱使卖方签订独家协议，阻止房源流通。在调研中发现，很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理，以签订独家协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度，以帮助客户尽快销售出去为诱饵，诱使客户签订独家协议。但实际上，这只是房地产中介机构的一个手段，其真正目的是诱使客户签订独家协议，使客户不再找其他的中介机构。一方面，中介机构可以独控房源；另一方面，中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售，赚取差价。卖方签订独家协议的初始目的是将房屋尽快销售出去，而由于中介机构为赚取差价进行加价销售，经常出现签订独家协议的房屋比未签订独家协议的房屋后销售出去。
3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议
二手房交易在我国极为普遍，在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上涨，对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。
3.1利用互联网技术，建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展，为社会的经济交易提供很好的技术，可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前，国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错；只是由于某些方面的原因，在这些二手房交易网站上，个人交易信息查找不方便或者被删除，相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍，互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站，专门为二手房个人交易提供信息沟通平台，促成二手房交易在买卖双方之间直接进行，降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治，使二手房个人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易网站上供需信息、直接寻找交易方。
3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大，应严厉查处。只要制止了加价销售行为，房地产中介机构通过签订独家合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道，并及时向老百姓反馈处理结果。同时，建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度，加大其违规成本，使之不敢违规。
3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中，中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费，卖方也要把此部分费用加入房价内，最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取，禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费，最好规定只能向买方收取中介费，以便于买方计算房屋的实际价格。
4.结束语
房地产价格上涨幅度过快，已引起国家的高度重视，国家也已出台多项措施对房价进行调控，但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的，房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前，我国二手房交易的中介市场极不规范，二手房交易中，房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分，已经对我国房地产市场规范形成了负面影响，阻碍了二手房交易市场的健康发展，应进行管控和治理。
摘要：在信息网络飞速发展的今天，电子商务对传统房地产中介行业将产生重大的影响。论文论述了房地产中介行业实施电子商务的必要性，分析了我国房地产中介电子商务的发展现状，提出房地产中介企业电子商务的模式。
关键词：电子商务房地产中介网络营销
1房地产中介行业实施电子商务的必要性
1.1行业发展的必然趋势
众所周知，房地产中介机构属于服务性行业，承载了为政府、发展商以及消费者三方的房地产顾问咨询服务，更是一种知识密集型和高度信息化的行业。从服务的终端(消费者)层面，需要及时了解消费者的需求动态以及持续性的客户关系维护；而从服务的前端(政府以及开发商)层面，需要体现更多的行业专业知识的应用技能，也就是说需要有一种能够指导和引领客户的能力。这就要求房地产中介行业比房地产开发企业具有更强的知识、技术、信息的掌握能力。同时，房地产信息化程度的提高将促进企业的全国性发展战略布局和区域性发展。
1.2政策环境下，行业整合重组趋势对信息化要求的程度加剧
2我国房地产中介电子商务发展现状与前景
电子商务应用主要是方便顾客，提高效率，增强信息透明度，加大销售成功率，其未来发展趋势主要体现在以下几个方面。
2.1管理跨域化
我国地区的自然条件，人们的生活水平，城乡差别等的差异性以及房地产行业自身的区域性，使房地产电子商务表现出较强的区域特征，目前区域性房地产经济为特点的网站今后将成为房地产电子商务的基础平台，使整个企业管理的跨域化进程大大加快。
2.2信息透明化
3房地产中介企业实施电子商务的方式
作为楼市最敏感的感应器，房地产中介行业曾随楼市兴盛而蓬勃、又随楼市乍冷而调整。龙年春天已然到来，但楼市尚未复苏，房地产中介行业的寒冬也远未结束。
由于去年年初的“限购令”等楼市调控政策，二手房成交量不断下跌，房地产中介行业中的大企业还能够撑住，而一些小中介公司却饱受市场寒冬煎熬，纷纷出现亏损、关闭、裁员等现象。链家地产的研究报告显示，2011年北京中介门店关店约1400家，其中超过7成为中小房地产中介。
21世纪不动产经过几轮融资后，终于在2010年登陆资本市场。然而，在上市元年，21世纪不动产却交出大幅亏损的答卷，其年报中披露上年普通股股东净亏损1.466亿元，无疑给风雨飘摇的房地产中介行业又添了一层迷雾。
全行业亏损
相比于往年的火热，房地产中介行业进入了寒冬。房产企业的收入受房产交易量和交易金额影响最直接，大幅下跌。
楼市火热时，诸多规模较大的房地产中介公司纷纷登陆资本市场，给行业注入强心剂。2010年11月，北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市，成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划公司，而业内老牌企业世联早在2009年于深圳A股上市，最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO。
然而，“限购令”出台后，21世纪不动产在2011年即面临亏损。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前的形势下，不会有1家中介盈利，只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施，实际上是在止损。
雪球财经分析师吴桑茂在报告中指出，2011年前9个月，全国房产交易面积和金额在宏观调控的背景下依然保持增长；但多数商的佣金率却大幅下降至1%左右；而前两年房地产火爆时期，商的佣金率一度高达2-3%。
日前甚至有深圳中介业内人士预计，2012年将成深圳历年来最差的1年。在市场寒冬期，稍有实力的大企业开始寻找融资，以期度过难关。深圳中联房产企业发展有限公司总裁杜欣表示：“以前每个公司都说不缺钱，不用去募集基金，经历市场振荡、政策影响的时候，很多公司都出现了资金问题，其实房地产中介行业的运营成本还是挺高的，如果想做大做强，资金的保障就更加重要。有了资金的保障，公司的抗风险能力和占有市场的决心和信心也不同，我相信这是最关键的一点。”但此时私募基金投资中介行业，无异于“火中取栗”。私募基金会受到不断深入的楼市调控对中介公司上市的不利影响，被投资公司的上市市盈率也会受到市场环境的冲击。
扩张图变
尽管行业不景气，但却出现了一些规模较大的房地产中介企业逆势扩张的现象。
源于美国的21世纪不动产自2000年进入中国市场后，就开始了全国性扩展，通过直营和特许经营加盟的方式在全国范围内布网，并在2010年顺利登陆纽交所，融资1.6亿美元。然而，21世纪不动产的扩张并不是一帆风顺，自2006年起，21世纪不动产大幅扩张开店，几乎次次都与亏损结伴，其招股说明书显示，该公司在2006年、2007年、2008年连续亏损，亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元。直到2009年前9个月，该公司才首次扭亏，实现8833.3万元盈利，而其亏损的原因则是大幅扩张造成成本增长。
尽管如此，因为背靠美国高盛集团、美国艾威基金，21世纪不动产的扩张步伐没有丝毫犹疑。2009年年底21世纪不动产在全国共有650家直营店，2010年，直营店数量更上升到1500家，增长势头迅猛；深圳是21世纪不动产去年强势进入的地区，直营店也从20家上升到90家。
虽然21世纪不动产的扩展带来了亏损，但这种亏损或是一种战略性亏损。相对于顺式扩张的较高成本，逆势扩张在成本上占绝对优势，而且逆势开店速度更快。显然，21世纪不动产逆市扩张是在为未来发展铺路，在寒冬期迅速占据市场份额，使未来竞争具备一定规模优势。
21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示公司对于亏损早有预计，2011年采取了谨慎扩张的方式，并在新房、商业地产及金融服务上平衡利润收入。
转型之困
持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则，房地产中介行业也已经到了必须转型的时候。目前这种市场环境下，房地产中介公司过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险很高。房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。
“传统的经营范围是一片红海，现在急需探寻的则是一片蓝海”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。很多房地产中介企业如同我爱我家一样，不再单纯依靠二手房业务，而选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务。房地产中介行业谋求转型，业界人士的共识是转卖
商业地产。21世纪不动产收购了北京上古地产，北京上古地产是一家从事商业地产、写字楼营销策划公司，通过并购该公司，21世纪不动产将增加商业地产、写字楼销售业务，21世纪不动产此举意在填补公司商业地产销售业务的空白，这种互补性也成为住宅调控下公司新的利润增长点，也可以弥补门店扩张带来的亏损，支撑现有的门店规模。
在楼市调控影响之下，中介行业也在严峻的市场形势中寻求破局生存，打破常规，挖掘新的商业模式，谋求多元化业务经营，来度过这个凛冽的寒冬。
[摘要]房地产中介服务企业在经历了20年的发展后，企业的形象还是有待大力提高。本文分析了其面临的现状，从现实出发，提出了塑造良好企业形象的措施。
[关键词]房地产中介服务企业塑造企业形象
一、企业形象现状
二、企业形象塑造的意义
企业形象是社会公众和企业职工对企业性质特点的总体印象和评价，是企业自身的行为及形象在公众心灵上的投影。从企业所表现的内容看，企业形象由产品形象、服务形象、环境形象和人员形象组成。在信息量巨大的21世纪，良好的形象已经成为企业各种能力的综合体现。塑造好形象是企业在激烈市场竞争下吸引顾客、扩大市场的有效途径，同时也是获取社会公众支持的手段。
在房地产市场繁荣昌盛时期，房地产中介服务企业也风声水起，坐享其成于源源不断的房源和需求客户。但是随着国家的宏观调控，如2007年国家提高第二套房贷的首付比例和贷款利率和全年六次加息及十次上调存款准备金率，对住房需求的增长起到了明显的抑制作用。同时严重打击了房地产中介服务企业，交易量的大幅度下滑造成一些中介无法继续经营，伴随着种种丑闻纷纷倒闭。例如2007年11月，曾经的“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业的老板携款潜逃，于是这家曾拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。这个事件成为近年来中国房地产领域发生的最恶劣事件之一，中介服务企业在公众心中的形象也随之急剧下滑。之后不到三个月，中国最大规模的地产综合服务及解决方案提供商之一创辉租售又传出大部分门店关闭，且拖欠员工工资的消息。一系列的负面消息使得中介服务企业在面对市场不景气的情况下，企业形象更是倍受损伤。目前，房地产中介服务急需采取措施，扭转形势，塑造出良好的企业形象。这样才能使企业在恶劣的市场环境下稳定持续地发展。
三、企业形象的塑造
1.诚信为本，塑造值得信赖的企业形象
信誉是人类社会人们之间建立稳定关系的基础。企业要塑造让公众信任的形象,最为关键的就是诚信。一个具有诚信理念的房地产中介服务企业才能吸引顾客,扩大销售占领市场;才能留住优秀人才,使之为企业的发展贡献力量;才能顺利开展公共关系,使人们熟悉和牢记企业形象。由于房地产的奢侈性,公众在买房选择中介时比较偏于朋友推荐的中介公司。所以房地产中介服务业必须要做到对每一个客户诚实守信。对于公司的发展来讲,他们并非简单地意味着一个客户,而是以他们为中心的一群人都可能是公司的潜在客户。如果做好了这一步,就会形成良性循环;反之亦然。
2.建立一支专业的高素质从业队伍
3.担负起相应的社会责任
追求盈利是企业的本质特征,但是不能只强调盈利而忽视企业应该承担的社会责任。房地产中介企业享受着社会带来的发展环境和机会，承担相应的社会责任是应尽的义务。企业应该大量参加公益活动。比如这次的大地震灾难，企业应调动员工积极参加抗震救灾活动。房产经纪从业人员非常熟悉房屋构造和地理位置，对于营救过程有很大的帮助；同时还应该为灾区人民提供力所能及的帮助。在日常的运营中，企业也应提供便民服务，利用公司的资源在公司网站上提供免费的房屋咨询和房屋估价服务。
[摘要]房产交易热潮一度炽热化,各种诚信缺失的行为已给我国房地产中介服务业的健康发展带来了严重的损失。加强对其从业者的绩效管理,规范其行业行为,才能够对社会带来贡献,对整个行业的发展带来更加长远和美好的前景。
[关键词]房地产中介行业房地产经纪人绩效管理
一、引言
随着人力资源管理在我国企业中的广泛应用,作为其重要部分之一的绩效管理越来越被管理者所重视。当下,房地产经济形势不断发生着变化,房价不断上涨,引发了相当狂热的购房风潮,虽然大量的增量房填充至市场但仍然满足不了市场需求,二手房的交易也出现了炽热化的形势。购房热潮推动了大量的房地产中介行业的发展。
二、房地产中介行业绩效管理偏差原因
房地产中介的经营状况非常依赖员工的工作绩效,但是介于种种原因,我国的房地产中介的客观环境和主观管理都存在着很多问题,分析如下:
1.房地产中介行业的社会规范性
1983年我国恢复了反地产交易,这个期间禁止经纪人参与房屋交易,而后1987年国家工商管理局了《关于加强房地产交易市场管理的通知》,要求“各城市要抓紧组织建立房地产交易所,配备必要的管理人员和专业人员,开展各项工作”。1998年住房体制改革以后,房地产中介行业才进入一个繁荣时期。
然而,这所有期间的法律法规都不是十分完善,对房地产经纪人的考核也不像司法考试等一样有严格的筛选程序,这对从业人员的筛选和考核带来很多的漏洞。对房地产经纪人的职业操守也没有明确的法规约束,以至于很多公司以营利为目的而权衡交易的利弊,从而危害了交易双方的直接利益。致使很多的房地产中介在其中成为利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。
从该行业的社会规范性看,就给房地产中介行业从业人员的带来了很多的不确定性,以至于没有明确稳定的客观管理环境,增加了有效的绩效考核的难度。
2.房地产中介行业的管理者特点
我国的房地产中介行业中的管理者大多数并非专业背景牢靠。很多的投资者都是以连锁加盟的形式加入到该行业。有的实体店是由投资者亲自经营管理,有的实体店则是聘请有经验的房地产经纪人来管理。这对实际的经营都是有风险的一种任用管理者的方式。
管理者本身的不专业,就给有效地管理带来了很大的难度。一方面其专业房地产经纪知识不足,不能够给新的房地产经纪人带来知识和业务上的准确指导;另一方面,其科学的管理方式的知识和学习能力不足。其管理的模式主要是依据其经验所建立的,带有很大的不规范性和主观性。
3.房地产中介行业的从业人员的特点
据调查统计,我国目前的房地产中介行业的从业人员以大专及以下的学历为主,年龄也大多在32周岁以下。虽然这些从业者有年轻充沛的工作精力,但其特点也对绩效水平带来了一些负面的影响。
一方面,其专业知识不足,也未参加专业的房地产知识的培训和考核,另一方面,其年轻社会经验不足,对职业操守的准则把握不够准确,价值观未定型可塑性强,反而会被管理者以营利为目的的绩效目标影响做出违背职业道德的职业行为。
绩效管理的对象的本身素质和成长环境直接对其管理的成效起到关键影响,现如今行业的诚信缺失严重,如何把绩效管理落到实处,对其带来实际的改善效用才是有效的绩效管理模式。
三、房地产中介行业的绩效管理的对策分析
建立针对中介行业公司和经纪人的职业操守建立有效的监督举报机构,设立规范的仲裁机构,对整个行业的公司以及从业者做有效地监督和考核。违法职业道德的行为一旦达到一定的界限即可取消其公司资格或者从业资格。
2.建立房地产中介管理者的交流学习平台
建立有规范指导的行业协会,为管理者提供学习交流的平台,共享部分信息,以免造成资源的浪费,建立良好的行业氛围,从软环境影响管理者的职业价值观,从而根治管理混乱、不良导向的问题。
3.提高房地产中介从业者的素质和职业道德教育
从根本上出发,我们的中介行业处于一个服务行业,行业的服务水准主要依据的是从业者的从业素质和职业道德水准。它不仅是我国房地产中介服务业健康发展的必然要求,也是这一行业更好地发挥作用的内在保障。中介行业的从业人员的素质水平和职业道德对这个行业的诚信体制的建设有重要的意义。如何建立合理的绩效考评体系,监督与指导我们的这些从业人员合理规范工作,是这个行业长久保持饱满的生机的重要条件。
4.以KPI为核心的房地产中介行业绩效管理设计
在众多的绩效考核方法中,适宜该行业的方法中笔者综合自己的从业经验,选择了关键指标绩效考核的办法来对中介行业的从业者的绩效管理做一个实例研究。因为对于工作流程繁琐,每个流程都对从业人员有标准要求的房地产中介行业这种考核方式较为适宜。并且有直观的指导意义。
针对房地产中介行业的绩效管理存在的问题,根据体系设计原则,形成如下设计思路:
(1)确定该中介公司的发展战略和市场定位;
(2)做好每个管理者和从业者的岗位分析工作:
(3)用KPI法构建企业目标层级体系,并设置权重:
(4)利用经纪人日常工作日志融合其工作能力、态度考核,完善考核内容:
(5)设置考核的要素、结构、角度权重;
(6)确定考核周期,介于工作的节奏性,建议采取一周一总结的模式;
(7)按系统流程开展其他绩效沟通、绩效考核、结果反馈等工作。
我们依据上一环节中的绩效管理的设计思路,再次列举房地产中介行业一般KPI要素的解析表(如下表),来对具体设计带来参考。
依据上表的KPI的构建,我们再来对具体公司开展过一些实际的工作日志法和访谈法对各个KPI的要素的确认和维度进行更深的衡量,来确定对我们房地产中介行业的具体可行的以KPI要素为核心的绩效考核体系。
四、总结
房地产中介行业在我国已经成为一个很大的居间行业,它占据的市场份额不容忽视,这个行业的发展健康对我们的民生建设也有很直接和关键的作用,做好从业者的绩效管理就是从实际出发引导这个行业做好社会贡献。建立合理的KPI绩效维度,对从业人员的工作流程和方向做出指导,才能够获得好的市场秩序,为经济繁荣做助推力。
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