从支付宝租房行业关门会看市场，五个启发非常受用住房长租公寓租赁市场

近日，支付宝携手寓小二与珊瑚数据成功举办了租赁企业开放日活动，获得深圳市房屋租赁行业协会，深圳市公寓租赁行业协会及深圳市光明区不动产业发展协会等多方的鼎力支持，同时也感谢星河郡寓、天安星寓、中海长租、招商伊敦、华润有巢、万科泊寓、魔方公寓、仁恒派、天健蜂巢、微棠、T公馆、向寓、朵拉国际、租无忧、百瑞纪、金地草莓等众多行业代表企业的积极参与。

以下是珊瑚数据CEO梁志勇对于此次会议部分内容的总结，仅代表个人观点，如有雷同，实属巧合。

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全国VS深圳

北上广深，中国一线城市的代名词，也是国内住房租赁市场的绝对核心。能否在这四城落子，是衡量是否能成为全国性企业的唯一指标。四城性格各具特色，主要反映在资源关系、政策影响、住房结构、居住需求四个方面。

其中作为改革开放的前沿阵地——深圳，其住房市场以高度市场化著称。这里的租金天花板最低，但对租赁企业的经营创新能力要求最高。可以说，全国看四城，四城看深圳，深圳无疑是观察租赁市场变化的最佳窗口。

交易VS租赁

当前住房市场，交易市场面临价格下滑、上涨动力不足的困境，而租赁市场则展现出强大的韧性和潜力。

租赁住房收益波动性低，需求刚性，覆盖面广，正在逐步成为房地产交易市场的“平替”。对标电商产业互联网，租房行业有望迎来万亿规模的产业化时代。

基于租房产业，未来市场或将延伸出丰富的社区、居住、政务、中介等服务场景，成为房地产行业的主要动力。

数据资产VS住房资产

数据与科技的结合正在深刻改变传统的租赁市场。

支付宝的免押租房、寓小二的房源管理SaaS以及珊瑚数据等，均为针对以提升资产管理效率为目标，以数据为核心基础的创新解决方案。

其中，免押租房基于数字技术建立的信用评估模型，通过对大量数据的分析与运用，服务于租房交易场景，通过免押举措提升资产流通效率，进而放大市场交易规模；而房源管理SaaS基于300万套租赁企业经营行为数据构建AI服务场景，助力提升企业经营管理水平；珊瑚数据则通过政策与市场价格、供应结构及客群需求等宏观数据，为城市进入、项目评价、客群研判提供精准决策支持。数字与资产的协同，将形成资管新起点。

长租公寓VS保障性租赁住房

目前，长租公寓已成为消费者认可的居住方式，其产品设计符合当代年轻人的需求，包括独居、装修、安全性等各方面。

然而在人数超3亿的庞大新市民群体中，他们学历及收入层次均不同，住房消费结构呈金字塔形，层次多样，需明确长租公寓与保障性租赁住房的本质区别。

现阶段，大量长租公寓纳入保租房体系，将对新市民入住构成门槛。在保租房定义和服务对象未完全界定的情况下，可先将保租房认同于“低价小确幸”。“低价”是要低于长租公寓平均租金水平，“小确幸”则应把产品重心放在安全而非品质房屋方面。

市场适应&顺应监管

资金监管，是政府部门管理租赁企业的重要手段，旨在防范风险，保障租户与业主权益。

未来可以预见的是，住房租赁企业面对的监管将越来越多。一方面，随着市场租赁下滑，过去无序规模扩张带来拿房成本的不合理，过度的市场看涨导致递增条款不合理等情况，行业将迎来一波退房潮，市场有待新政策出台指引；另一方面，据统计，2023年底就有100家企业进入住房租赁市场，市场竞争加剧下，要创新也要有所突破，房屋功能转变如非居改保、销售渠道创新如新媒体营销、服务场景创新如AI客服，消费习惯转变如免押租房，都会将给行业带来新的影响。