本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
招商局积余产业运营服务股份有限公司拟股权转让所涉及的昆山市中航地产有限公司的
股东全部权益价值资产评估报告
信资评报字[2021]第020077号
上海立信资产评估有限公司2021年12月10日
目录
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况................................-5-
二、评估目的............................................................................................................-9-
三、评估对象和评估范围........................................................................................-9-
四、价值类型..........................................................................................................-16-
五、评估基准日......................................................................................................-16-
六、评估依据..........................................................................................................-17-
七、评估方法..........................................................................................................-20-
八、评估程序实施过程和情况..............................................................................-32-
九、评估假设..........................................................................................................-33-
十、评估结论..........................................................................................................-35-
十一、特别事项说明..............................................................................................-38-
十二、资产评估报告使用限制说明......................................................................-42-
十三、资产评估报告日..........................................................................................-42-附件...............................................................................................................................-44-
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
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（四）本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
（十）本资产评估机构及其资产评估专业人员执行本项资产评估业务的目的是对委估资产所具有的价值进行分析估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们敬请报告使用者注意，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条件下成立，并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保证。
（十一）本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
（十二）本资产评估报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
招商局积余产业运营服务股份有限公司拟股权转让所涉及的昆山市中航地产有限公司的股东全部权益价值
资产评估报告
摘要
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以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
本公司—上海立信资产评估有限公司接受招商局积余产业运营服务股份有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对招商局积余产业运营服务股份有限公司拟实施股权转让而涉及的昆山市中航地产有限公司（以下简称：“昆山中航”）的股东全部权益在2021年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
评估对象：昆山中航的股东全部权益价值。
评估范围：昆山中航的全部资产和负债。根据昆山中航在2021年8月31日的资产负债表，总资产账面值为42,528.04万元，负债账面值为9,055.43万元，净资产账面值为33,472.61万元。
评估基准日：2021年8月31日
评估目的：股权转让
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法和收益法，最终选取资产基础法的结果。
评估结论：经评估，昆山中航在评估基准日的股东全部权益价值为人民币33,550.36万元，大写人民币叁亿叁仟伍佰伍拾万叁仟陆佰元。
评估结果汇总表评估基准日：2021年8月31日金额单位：人民币万元
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项目
评估结论使用有效期：本评估结论的使用有效期为一年，即自2021年8月31日至2022年8月30日有效。对评估结论产生影响的重大假设前提和特别事项：
昆山中航城酒店目前停工，酒店于2013年9月启动建设，因酒店管理公司意见分歧项目建设延缓未按期竣工。2016年因国资委要求昆山中航退出房地产开发业务，同年5月昆山中航正式与昆山市开发区规划建设局形成报告，工程暂停，至停工时酒店主体建设基本完成，外立面幕墙工程基本完成，装修单位尚未明确和进场，工程尚未完成一次验收。本次评估仅考虑合理的前期费用、开发建设费用、资金成本，未考虑开发利润。
除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构和签字资产评估师书面许可，本报告摘要不得被摘抄、引用或披露于任何公开的媒体。
正文
招商局积余产业运营服务股份有限公司：
本公司—上海立信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施股权转让而涉及的昆山市中航地产有限公司（以下简称：“昆山中航”）的股东全部权益在2021年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人
企业名称：招商局积余产业运营服务股份有限公司企业类型：股份有限公司（上市）证券代码：001914.SZ注册地址：深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼法定代表人：聂黎明注册资本：人民币106034.606000万元统一社会信用代码：91440300192181247M营业期限：1985年05月29日至2035年05月29日经营范围：房地产开发、经营；从事各类投资，开办商场、宾馆服务配套设施（具体项目另发执照）；国内商业、物资供销业（不含专营、专
控、专卖商品）；自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议；劳务派遣；房产租赁服务；鉴证咨询服务；商务辅助服务。（以上法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）
（二）被评估单位
1.企业注册登记信息
2.企业性质及历史沿革
昆山中航于2006年11月14日由中航地产股份有限公司和深圳市中航城投资有限公司共同出资成立，成立时注册资本5000万元，股权结构如下：
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股东名称
2008年1月24日，中航地产股份有限公司第五届董事会第十次会议决议向昆山中航增资17000万元，增资后昆山中航注册资本为22000万元，股权结构如下：
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2018年5月29日，中航地产股份有限公司2018年第一次临时股东大会决议，公司更名为中航善达股份有限公司。2019年12月4日，中航善达股份有限公司更名为招商局积余产业运营服务股份有限公司。
截至评估基准日，昆山中航各股东的出资及所占比例如下表：
单位：人民币万元
3.资产、负债结构和经营状况
昆山中航近二年和评估基准日的资产、负债结构和净资产如下：
金额单位：人民币万元
昆山中航近二年和评估基准日的经营状况如下：
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注：上述2019年财务数据摘自企业未审报表，2020年、2021年1-8月财务数据已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的（文号：致同审字（2021）第110C024210号）审计报告。
4.企业经营场所情况介绍
昆山中航的办公场所位于昆山开发区前进东路579号509室、510室、511室，系自有房产。
5.企业业务概况
昆山中航的主要资产为昆山中航城花园42号楼及昆山中航城酒店在建项目。
昆山中航与江苏华润万家超市有限公司就昆山中航城花园42号楼签有20年租约，租赁期自2013年7月1日起至2033年6月30日止。
昆山中航城酒店项目目前处于停工状态。
6.会计政策和主要税率
昆山中航执行《企业会计准则—基本准则》。其主要税项及税率见下表列示：
该公司税务机关隶属于江苏省苏州市国家税务局。
（三）委托人与被评估单位的关系
本评估项目的被评估单位昆山中航是招商局积余产业运营服务股份有限公司的被投资单位，委托人直接持有被评估单位97.7273%股权，通
过全资子公司深圳市中航城投资有限公司间接持有被评估单位2.2727%股权，即委托人通过直接和间接方式合计持有昆山中航100%股权。
（四）其他评估报告使用者
二、评估目的
本项评估的目的是股权转让。
根据招商局集团有限公司文件《关于核准深圳中航城等三家公司股权协议转让的函》（战略发函字〔2021〕55号），招商局积余产业运营服务股份有限公司拟将直接和间接持有的昆山市中航地产有限公司100%股权协议转让至招商局地产（苏州）有限公司，由招商局积余产业运营服务股份有限公司委托上海立信资产评估有限公司对该经济行为涉及的昆山市中航地产有限公司股东全部权益价值进行评估，为实现本经济行为目的提供价值参考依据。
已取得的经济行为文件：
1.招商局集团有限公司文件《关于核准深圳中航城等三家公司股权协议转让的函》（战略发函字〔2021〕55号）。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
本次评估的对象为昆山中航的股东全部权益价值。评估范围为昆山中航的全部资产和负债。根据昆山中航在2021年8月31日的资产负债表，总资产账面值为42,528.04万元，负债账面值为9,055.43万元，净资产账面值为33,472.61万元。具体为：
1.评估对象和范围
企业申报的表内资产及负债对应的会计报表经审计，其具体类型和账面金额如下：
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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且上述财务数据已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的（文号：致同审字（2021）第110C024210号）审计报告。
2.企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，申报范围内无表外资产。
3.评估范围中的主要资产情况
（1）投资性房地产
投资性房地产账目净值416,772,631.19元，其中已建成的昆山中航城花园42号楼账面值为201,870,501.00元，在建的昆山中航城酒店账面值为214,902,130.19元。
昆山中航城花园42号楼目前对外出租，已取得房屋不动产权证及土地使用权证，具体情况如下：
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坐落
昆山中航城酒店目前停工，酒店于2013年9月启动建设，因酒店管理公司意见分歧项目建设延缓未按期竣工。2016年因国资委要求昆山中航退出房地产开发业务，同年5月昆山中航正式与昆山市开发区规划建设局形成报告，工程暂停，至停工时酒店主体建设基本完成，外立面幕墙工程基本完成，装修单位尚未明确和进场，工程尚未完成一次验收。
2017年12月开发区规建局要求加快推进酒店闲置项目建设，并上报落实方案。2018年1月昆山中航承诺在2018年6月30日前明确项目发展方向。
（2）固定资产-房屋建筑物
房屋建筑物账面原值1,263,029.03元，账面净值1,233,493.58元，系昆山中航自建的中航城国际大厦509、510、511室办公用房，均已取得不动产权证，具体情况如下：
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权利人
4.引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告。
除上述纳入评估范围的资产、负债外，昆山中航承诺无其他应纳入评估范围的账外资产及负债，上述委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。
（二）影响企业经营的宏观、区域经济因素
2021年，中国在稳步复苏的路径之上，进一步巩固疫情防控和经济社会发展成果，积极应对疫情波动和外部风险挑战，宏观经济运行稳中向好，生产需求持续扩大，就业物价基本稳定，微观基础明显改善，市场预期不断向好。在低基数效应和趋势性力量回归的作用上，中国宏观经济呈现出“总体增速偏高”、“表面上逐季回落”、“实际上逐季回升”的显著特
征，在全球范围内率先开启常态化进程。
（1）国民经济实现恢复性增长，产出水平正在回归长期增长趋势线自疫情暴发以来，随着规模性政策的实施、外需的持续上扬和内生动能的逐步恢复，中国宏观经济在持续反弹中呈现加速复苏态势，2020年第4季度的同比增速已接近潜在水平，为2021年非常规政策逐步退出和新战略规划的部署实施创造了良好的宏观环境。因此，判断中国经济常态化进程开启并顺利推进的核心标准是以2019年为基期的两年复合增速“前低后高”，而风险识别标准则是需求指标的环比增速是否持续向供给和常态水平收敛。2021年上半年，中国宏观经济核心指标在V型反弹的基础上，进一步巩固稳健复苏态势。第一季度实际GDP同比增长18.3%，剔除基数因素，相比2019年同期的两年复合增长率为5.0%，接近常态化增长速度。其中，农业种植业的增加值同比增长3.3%，两年复合增长3.4%；第二产业增加值同比增长24.4%，两年复合增长6.0%；第三产业增加值同比增长15.6%，两年复合增长4.7%。除服务业外，三大产业增速已基本恢复到常态水平。
（2）生产供给持续高速增长，产业复苏的短板领域正在加快补齐缺口
2021年，产业复苏的态势进一步巩固，受疫情冲击严重的短板行业实现了强劲反弹，进一步补齐缺口。1-5月份，规模以上工业增加值同比增长17.8%，两年复合增长7.0%，增速已经高于疫情前的正常水平。第一季度工业产能利用率达到77.2%，为近几年同期最高水平，说明工业生产已经恢复得较为充分。
从服务业生产来看，1-5月份，服务业生产指数同比增长23.6%，两年复合增长6.8%，接近疫情前2019年全年6.9%的水平，这说明服务业生产基本实现恢复性增长。1-4月份，规模以上服务业企业营业收入同比
增长34.4%，两年复合增长10.8%，预示着服务业生产经营有后劲。第一季度，服务业增加值同比增长15.6%，两年复合增长4.7%，服务业增加值占GDP比重为58.3%，对国民经济增长的贡献率为50.9%，拉动国内生产总值增长9.3个百分点，分别高出第二产业21.1、3.8和0.7个百分点。
经济复苏的短板领域在加速补齐。5月份，服务业商务活动指数为
54.3%，连续15个月高于临界点；其中，铁路及航空运输、住宿、电信广播电视卫星传输服务、文化体育娱乐等行业商务活动指数位于60.0%以上高位景气区间。第一季度，交通运输、仓储和邮政业两年复合增速为6.6%，快于2019年增速，批发和零售业两年复合增长2.0%，包括受疫情冲击最严重的餐饮和旅游服务业也出现全面反弹，餐饮收入同比增长75.8%，恢复到2019年同期99%的水平，旅游收入恢复到2019年同期95%的水平。
事实上，从单季增长情况来看，中国主要产业在2020年第四季度已接近正常增长水平。1）从三大产业看，第一产业、第二产业单季增速已经达到甚至超过2019年水平，回归正常增长轨道，仅第三产业相比2019年增速仍有差距；2）从细分行业看，农林牧渔业、制造业、建筑业、批发和零售业、交通运输、仓储和邮政业、金融业、房地产业、信息传输、软件和信息技术服务业，单季增速已经达到甚至超过2019年水平，回归正常增长轨道，仅住宿和餐饮业、租赁和商务服务业以及其他行业，距离2019年增速仍有较大差距。
2021年以来，在全球规模性政策刺激下，国内外生产相对各自需求恢复的不同步为我国出口增长进一步提供了动力。1-5月份，以人民币计价，我国货物出口同比增长30.1%，两年复合增长11.2%，进口同比增长
25.9%，两年复合增长9.2%，贸易顺差13233亿元，同比增长56.2%，两年复合增长23.4%，两年复合增速均超过疫情前的水平，也分别较1季度回升0.5、0.4、1.5个百分点。货物贸易不仅对我国经济同比增长产生较
强拉动作用，且两年复合增速超过疫情前的水平，有力支撑了中国经济的常态化进程。同时，1-4月份，我国实际使用外商直接投资590亿美元，同比增长42.8%，两年复合增长14.3%，较一季度提高2.4个百分点，也显著好于疫情前的增长情况。外资外贸的逆势上扬，说明市场的力量依然强大，中国制造的战略地位也不容小视，去全球化和围剿中国并非线性变化。疫后中国经济巨大的需求市场、产业链及供应链的完整性和稳定性是其他国家短期内所难以替代的。
（4）消费和投资实现恢复性增长，不断强化内需增长动力1-5月份，社会消费品零售总额累计同比增长25.7%，两年复合增速为4.3%，较第一季度提高0.1个百分点。其中，5月份，消费两年复合增速为4.5%，较第一季度提高0.3个百分点，商品零售两年复合增长4.9%，餐饮收入两年复合增长1.4%，消费的增长面扩大。1-5月份，固定资产投资累计同比增长15.4%，两年复合增长4.2%，较第一季度提高1.3个百分点。
（5）宏观经济景气程度显著回升，市场预期明显改善
从先行指标来看，中国宏观经济持续运行在景气区间。根据OECD综合领先指标，中国指标5月份达到101.8，为近10年来的新高，连续8个月位于100以上；根据宏观经济景气指数先行指数，3月份为105.2，连续11个月位于100以上。可见，中国宏观经济景气程度已实现显著回升。
生产者经营活动预期持续改善。年初以来，无论是制造业生产经营活动预期，还是非制造业业务活动预期，都持续稳居50%的荣枯临界线以上。5月份，制造业生产经营活动预期为58.2%，服务业和建筑业业务活动预期分别为62.4%和65.7%，表明企业信心和市场预期得到了有效恢复。
内需市场新订单持续处于扩张区间。去年3月以来，PMI新订单指数持续位于50%的荣枯线之上，今年5月份为51.3%，比新出口订单指数高
出3个百分点。在新出口订单回落至紧缩区间的同时，国内新订单需求持续扩张，表明内需市场活力进入了一个新阶段。人民币汇率持续升值。5月份，官方外汇储备为32218亿美元，比2019年底增加1139亿美元，人民币兑美元汇率从2019年底的6.98大幅升值至6.37。人民币汇率的持续升值反映了在中国经济基本面不断改善等因素的作用下，国际市场对人民币币值充满信心。
四、价值类型
本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2021年8月31日。
确定评估基准日的理由为：
月末会计报表完整准确，便于资产清查；
尽可能接近评估目的的实现日期。
本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。
本次通过查询全国银行间同业拆借中心发布的在评估基准日有效的贷款市场报价利率（LPR）是：
一年期3.85%
五年期及以上4.65%
六、评估依据
（一）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第13届全国人大常委会第六次会议修正）；
3.《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
4.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日中华人民共和国主席令第32号）；
5.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
6.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令12号）；
7.《国有资产评估管理办法》（1991年国务院91号令）；
8.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；
9.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）；
10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
11.《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号）；
12.《关于企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资产权[2013]64号）；
13.《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）；
14.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
15.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日中华人民共和国主席令第32号）；
16.财政部《企业会计准则》、《企业财务通则》、《企业会计制度》；
17.其他有关法规和规定。
（二）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
6.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
7.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
8.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
10.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协[2017]37号）；
11.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
12.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
13.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
14.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
15.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
16.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
17.《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）；
18.《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》（中评协[2019]39号）；
19.《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》（中评协[2020]38号）；
20.《监管规则适用指引——评估类第1号》；
（三）经济行为依据
（四）权属依据
1.营业执照；
2.验资报告和章程；
3.土地出让合同；
4.房屋所有权证和土地使用权证；
5.主要原材料、重大机器设备订货合同或购置发票；
6.车辆行驶证；
7.其他产权证明资料。
（五）取价依据
1.《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；
2.《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
3.建设工程造价管理站公布的材料价格信息；
4.中国土地市场网颁布的土地成交资料；
5.《中国汽车网》信息；
6.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）；
7.全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行公布的长期国债利率、汇率等；
8.国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件；
9.致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的专项审计报告；
10.公司提供的部分合同、协议等；
11.公司提供的未来盈利预测资料；
12.上市公司经营数据；
13.评估人员现场勘察记录；
14.同花顺资讯；
七、评估方法
（一）评估方法概述
（二）评估方法选择
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是评估对象的可比参照物具有公开的市场以及活跃的交易、有关交易的必要信息可以获得。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量、预期收益所对应的风险能够度量、收益期限能够确定或者合理预期。
成本法（资产基础法），是以企业的资产负债表为基础，对委估企业所有可辨认的资产和负债逐一按其公允价值评估后代数累加求得总值，并认为累加得出的总值就是企业整体的市场价值。正确运用资产基础法评估企业价值的关键首先在于对每一可辨认的资产和负债以其对企业整体价值的贡献给出合理的评估值。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说明不同的方法之间存在着差异。三种方法所评估的对象内涵并不完全相同，三种方法所得到的结果也不会相同。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素，并且还受制于人们的价值观。
资本市场的大量案例证明了在一定条件下，在一定的范围内，以各项资产加总扣减负债的结果作为企业的交易价值是被市场所接受的。因此本次评估适用资产基础法。根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合委估资产的具体情况，采用资产基础法和收益法分别对委估资产的价值进行评估。评估人员对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，最终选用资产基础法作为评估结论。
成本法（资产基础法）有关各科目评估方法的简介
（一）流动资产的评估
流动资产是指企业在生产经营活动中，在一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。
评估中根据不同流动资产的特性，选用不同的评估方法评估。本次委估的流动资产为货币资金、应收账款、预付账款和其他应收款。
1.货币资金的评估
货币资金为银行存款和其他货币资金。货币资金通常按调整后经核实的账面价值作为评估值。对银行存款、其他货币资金查阅银行存款对账单、银行存款余额调节表，并对企业银行存款账户进行函证后，按核实调整后的账面值作为评估值。
2.应收款项（应收账款、预付账款和其他应收款）的评估
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以了核实。本次评估对期后正常回款或经分析后信用状况良好的应收款项，按核实后金额确定评估值；对逾期款项，通过账龄长短、款项可回收情况的分析判断等确定预期信用损失率，计算预期信用损失。在区别不同情况确定应收款项评估预期信用损失后，被评估单位计提的坏账准备评估值按零值计算。
（二）固定资产—机器设备（含电子设备、车辆等）的评估机器设备（含电子设备、车辆等）的评估以现行市场售价为基础，其评估方法采用重置成本法。评估公式如下：评估值＝重置全价×成新率
1、重置全价的确定
车辆重置全价=车辆现价+车辆购置税+其它费用车辆购置税=车辆现价÷1.13×10%
车辆的其他费用主要包括验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等。
2、综合成新率的确定
（1）对重大设备综合成新率的确定：在年限法成新率的基础上，再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新率。计算公式：
综合成新率＝年限法成新率×调整系数K，其中：
年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%调整系数K＝K
×K
等，即：
综合成新率＝年限法成新率×K
各类调整因素主要系设备的原始制造质量K
、设备的运行状态和故障率K
、设备的利用率K
、设备的维护保养（包括大修理等）情况K
、设备的环境状况K
等。对超过一般经济使用年限还可继续使用的重大设备，综合成新率按以下公式确定：
综合成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限按设备的实际运行状态确定。
（2）一般设备综合成新率直接采用年限法确定
综合成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
对超过一般经济使用年限还可继续使用的一般设备，成新率根据观察的实际运行状态直接确定。
（3）车辆成新率的确定
车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年损耗价值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。故按照本评估机构编制的《设备评估常用参数》中关于“车辆经济使用年限参考表”，以“固定余额递减法”计算车辆的理论成新率，再结合各类因素进行调整，最终合理确定车辆的综合成新率。综合成新率=理论成新率×调整系数k其中：理论成新率＝（1-d）
n，调整系数k＝k
×k
。故：综合成新率＝（1-d）
n
式中：＝车辆使用首年后的损耗率1-d＝车辆使用首年后的成新率N＝车辆经济耐用年限1/N＝车辆平均年损耗率n＝车辆实际已使用年限k
＝车辆原始制造质量k
＝车辆利用率（参考行驶里程数）k
＝车辆维护保养情况k
＝车辆运行状态k
＝车辆停放环境状况
（三）固定资产—房屋建筑物的评估
本项评估所涉及的房地产为企业自建的办公用房，本次采用市场法以及收益法以房地合一的方式评估。在综合得出委估对象的不含增值税的市场价格后，加上必要的合理费用（如契税）。
（1）市场法是指根据替代原理，选择与委估对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定委估对象价格的方法。市场比较法评估公式如下：
评估对象比准价格=交易案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
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NNd/11
（2）收益法是求取委估对象未来的正常净收益选用适当的报酬率将其折现到评估基准日后累加，以此估算委估对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的操作步骤是：搜集有关收入和费用的资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入（不含增值税）→估算运营费用→估算未来各期的净收益→确定未来收益期限→求取并选用适当的报酬率→选用适宜的计算公式求取收益价格。
收益法基本计算公式为：
V=未来收益期内各期收益的现值之和=Fi/r×[1-1/(1+r)
n]其中：V—房地产收益现值（折现值）r—所选取的报酬率n—房地产的收益年限
Fi—未来收益期的预期年收益额
（四）投资性房地产评估
1、对于自建的商铺等经营性用房，由于市场上存在较多买卖或租赁案例，故可采用市场法和收益法以房地合一的方式评估。
（1）市场法
指根据替代原理，选择与委估对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定委估对象价格的方法。市场比较法评估公式如下：
（2）收益法
求取委估对象未来的正常净收益选用适当的报酬率将其折现到评估基准日后累加，以此估算委估对象的客观合理价格或价值的方法。
n]其中：V—房地产收益现值（折现值）r—所选取的报酬率n—房地产的收益年限Fi—未来收益期的预期年收益额
2、对于在建的项目，考虑到项目目前已停工，并且管理层尚无明确的后续建设及开发计划，故本次采用成本法进行评估。
成本法是通过估算出房地产于基准日的重置成本，扣减各种损耗因素造成的贬值，加计利润税费，最后得到房地产的成本价值。成本法基本公式如下：
委估资产价值=土地成本+建设成本+资金成本+开发利润-溢价部分增值税-企业所得税
（1）土地成本
土地使用权的评估方法有市场法、基准地价修正法、收益还原法、剩余法、成本逼近法。
委估对象目前为自用地，且周边多为土地多为自用，难以取得客观收益也不能合理估计未来的客观收益，故不适宜采用收益还原法。
委估对象周边有较多的近期成交案例，故不适宜采用成本逼近法。
委估对象所在区域没有完整的基准地价修正体系，故不适宜采用基准
地价修正法。委估对象周边有一定同类土地交易案例，因此可以采用市场比较法进行评估。委估企业为房地产开发企业，根据财务核算规则，契税应作为土地成本的一部分予以资本化，因此根据当地现行税率纳入评估范围。市场比较法是指根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干土地交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。基本计算公式为：
评估对象比准地价=交易实例地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数
（2）土地使用权以外的建设成本
对于企业实际支付的工程费和开发间接费，在核实支付情况并分析其合理性的基础上，予以评估确认。
（3）资金成本
对于资金成本，以重新估算的建设成本为基数，按合理的期限计算利息。
（4）开发利润
考虑到项目停工多年，故本次评估不考虑利润。
（5）评估增值部分的企业所得税
本项为整体资产评估，评估中不涉及实质性的房地产交易，企业无法对土地评估溢价进行调账，因此会造成新老股东企业所得税税赋负担的分配问题，故测算出委估项目于评估基准日的市场价值后还需扣除其溢价部分的企业所得税税赋差异。本次评估中企业所得税参照税法测算过程确定。
（五）递延税款的评估
递延所得税，简称递延税款，无论是借方还是贷方，应当根据其产生的原因分别逐一评估。由于减值准备或升值预期而产生的递延税款是一种
因以前年度亏损而带来的可弥补亏损递延所得税我们按税务机关根据税法的规定所核定的数额予以确认。
（六）负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确认。对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。
收益法评估方法的简介
1.收益法简介及适用的前提条件
收益法是国际上通用的三大资产评估方法之一，这一方法是将评估对象剩余经济寿命期间每年的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算被评估资产价值的方法。
所谓收益现值，是指资产在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值（简称折现）的总金额。
收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
收益法的适用前提条件为：
（1）被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；
（2）产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的；
（3）被评估资产预期收益年限可以预测。
2.收益法的评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务的特点，本次评估的基本思路是：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值。
（3）由上述二项资产价值的加和，得到评估对象的权益资本（股东全部权益）价值。
本次收益法评估考虑企业经营模式选用股权自由现金流量折现模型。
3.收益法计算公式及各项参数
（1）收益法的计算公式：
本次评估采用现金流折现方法（DCF）对企业经营性资产进行评估，收益口径为股权自由现金流（FCFE），相应的折现率采用CAPM模型。基本公式如下：
其中，经营性资产价值按以下公式确定：
式中：P为经营性资产价值；
r为折现率；i为预测年度；F
i为第i年净现金流量；n为预测第末年。
溢余资产：是指与企业收益无直接关系、超过企业经营所需的多余资产，主要包括溢余现金、收益法评估未包括的资产等。
（2）收益期
-30-
ni
ii
rFP
)1(
企业的收益期限可分为无限期和有限期两种。理论上说，收益期限的差异只是计算方式的不同，所得到的评估结果应该是相同的。由于企业收益并非等额年金以及资产余值估计数的影响，用有限期计算或无限期计算的结果会略有差异。昆山中航成立于2006年11月14日，营业执照营业期限为2006年11月14日至2026年11月13日。考虑到公司目前的主营业务为不动产租赁，故本次评估的预测期至房屋土地使用权到期日为止，即2047年1月7日。
（3）未来收益的确定
本次评估采用的收益类型为股权自由现金流量，股权自由现金流量指的是归属于股东的现金流量，其计算公式为：
股权自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动-债务本金偿还+新发行债务
（4）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为股权自由现金流量，则折现率股权期望报酬率选取资本资产定价模型（CAPM）。公式如下：
其中：Rf：无风险利率β：股权系统性风险调整系数R
m：市场收益率(Rm-Rf)：市场风险溢价：特定风险报酬率
（5）溢余资产及非经营资产价值的确定
八、评估程序实施过程和情况
我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，本项评估我们实施了必要的评估程序，现简要说明如下：
1.接受委托，签订资产评估委托合同
本公司评估人员与委托人接洽，在了解了评估目的、委估资产范围及评估基准日等评估业务基本事项后与委托人正式签订了资产评估委托合同。
公司安排适合的项目人员组成项目小组，项目小组在项目经理带领下初步制定资产评估工作计划，并完成前期准备工作。
（1）准备培训材料及拟定评估方案；
（2）组建评估队伍及工作组织方案；
（3）根据需要开展项目团队培训。
评估工作开展以后，由被评估单位提供了委估资产的全部清单和有关的会计凭证。我们对企业负责人进行访谈，听取了资产占有单位有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估范围及对象，确定评估基准日，进一步修改评估方案和计划。
4.对委估资产进行清查核实
期间按企业提供的资产清查评估明细表，根据填报的内容，对实物资
产状况进行察看、记录、核对，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况。根据企业申报评估范围内的资产，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点；查阅收集委估资产的权属材料并进行权属查验核实；统计瑕疵资产情况，请被评估单位核实并确认这些资产权属是否属于企业、是否存在产权纠纷。根据委估资产的实际状况和特点，确定目标企业具体评估方法。评估人员听取了企业工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍，了解该企业的资产配置和使用情况，收集有关经营和基础财务数据；分析企业的历史经营情况，特别是前三年收入、成本和费用的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势；分析企业的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势等因素；根据企业的财务计划、盈利预测和战略规划及潜在市场优势，与管理层进行沟通交流，并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行适当调整；建立收益法评估定价模型。
5.评定估算
根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。
6.编制和提交评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，评估报告经公司内部三级审核后，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，将评估结果与委托人（被评估单位）进行必要沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托人提交正式评估报告。
九、评估假设
（一）基本假设
1.持续经营假设
即假定昆山中航委估的资产在评估目的实现后，仍将按照原来的使用目的、使用方式，持续地使用下去，企业的供销模式、与关联企业的利益分配等运营状况均保持不变。
2.公开市场假设
即假定资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。
3.交易假设
（二）一般假设
1.企业所在的行业保持稳定发展态势，所遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
2.不考虑通货膨胀对评估结果的影响；
3.利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化；
4.无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
（三）特定假设
1.委估企业的资产在评估基准日后不改变用途，仍持续使用；
2.委估企业在评估目的实现后，仍将按照现有的经营模式持续经营，继续经营原有产品或类似产品，企业的供销模式、与关联企业的利益分配等运营状况均保持不变；
3.企业与国内外合作伙伴关系及其相互利益无重大变化；
4.委估企业的现有和未来经营者是负责的，且企业管理能稳步推进企业的发展计划，尽力实现预计的经营态势；
6.委估企业提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致；
7.每年收入和支出现金流均匀流入和流出；
8.本次评估假设企业能够根据经营需要筹措到所需资金，不会因融资事宜影响企业经营；
9.本次评估假设公司核心团队未来年度持续在公司任职，且不在外从事与公司业务相竞争业务；
根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
经资产基础法评估，昆山中航在评估基准日2021年8月31日的总资产账面值为42,528.04万元，评估值为42,606.53万元，增值78.49万元，增值率0.18%。总负债账面值为9,055.43万元，评估值为9,056.17万元，减值0.74万元，减值率0.04%。净资产账面值为33,472.61万元，评估值为33,550.36万元，增值额77.75万元，增值率0.23%。
资产基础法评估结果汇总表评估基准日：2021年8月31日金额单位：人民币万元
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主要资产增值原因分析如下：
固定资产-房屋建筑物与投资性房地产评估增值，增值的主要原因是近年来昆山市房地产市场价格上涨。
（二）收益法评估结论
经收益法评估，昆山中航在评估基准日2021年8月31日的股东全部权益价值为人民币20,700.00万元，减值额12,772.61万元，减值率38.16%。
收益法评估结果汇总表
评估基准日：2021年8月31日金额单位：人民币万元
减值的原因是1、投资性房地产-昆山中航城花园42号楼为长期出租，现在市场环境下大型商业物业的租售比水平较低。
2、整体收益法的评估中除了扣除房地产正常使用维护所需要的合理成本及各项税费外还需要扣减企业经营过程中所需要的各项费用，投资性房地产账面值为公允价值，系由房地产收益法得出，房地产收益法的计算中并未考虑企业整体经营需要的各项费用。
3、整体收益法是在企业整体持续经营模式下扣减了企业所得税，所得税的计税基础是净利润的25%。投资性房地产账面值为公允价值，系由房地产收益法得出，房地产收益法的计算中未扣减所得税。
4、在整体收益法评估中采用的折现率是企业的报酬率，考虑了企业经营的各项风险，高于确定房地产公允价值时采用的单纯房地产的平均投资回报率。
（三）评估结论的选取及原因分析
1.两种方法差异原因分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为20,700.00万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值33,550.36万元低12,850.36万元，低38.30%。两种评估方法差异的原因主要是：
1、两种方法是从两种不同的途径反应企业股权的价值；2、核心资产投资性房地产-昆山中航城花园42号楼为长期出租，在现在市场环境下大型商业物业的租售比水平较低，导致收益途径本身价值较市场途径低；3、收益法是从企业整体经营角度，扣减了企业整体经营过程中的成本、费用、所得税与单项资产测算中的各项费用存在差异。
2.评估结论选取
根据本项目评估目的和委估资产的具体情况，经综合分析，评估人员确定以资产基础法评估结果33,550.36万元作为本次经济行为的评估结果更为合理。理由如下：
资产基础法中对核心资产投资性房地产-昆山中航城花园42号楼采用市场法和收益法两种方法进行了评估，并选用了更能体现委估资产价值的市场法的结果。收益法按照委估资产的租金进行预测，目前租赁市场的租售比较低，导致收益法的结果低于资产基础法。考虑到资产基础法能够更好的反映评估对象的真正价值，因此本次评估取资产基础法的结果。
（四）关于评估结论的其他考虑因素
（五）评估结论有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2021年8月31日至2022年8月30日有效。超过评估结论使用有效期不得使用本评估报告结论。
十一、特别事项说明
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
本次评估资产权属资料基本完整，资产评估师未发现存在明显的产权瑕疵事项。委托人与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
委托人已按要求提供评估所需的其他关键资料。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
资产评估师未获悉企业截至评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素。委托人与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。
1、致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见的（文号：
致同审字（2021）第110C024210号）审计报告。
（五）重大期后事项
评估基准日至本资产评估报告出具日之间，我们未发现被评估单位发生了对评估结论产生重大影响的事项，委托人与被评估单位亦未通过有效方式明确告知存在重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况
本次资产评估不存在评估程序受限的有关情况。
（七）担保、租赁及或有负债（或有资产）等事项
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
昆山中航城酒店目前停工，酒店于2013年9月启动建设，因酒管公司意见分歧项目建设延缓未按期竣工。2016年因国资委要求昆山中航退出房地产开发业务，同年5月昆山中航正式与昆山市开发区规划建设局形成报告，工程暂停，至停工时酒店主体建设基本完成，外立面幕墙工程基本完成，装修单位尚未明确和进场，工程尚未完成一次验收。本次评估仅考虑合理的前期费用、开发建设费用、资金成本，未考虑开发利润。
（九）其他需要说明的事项
1.评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值。
2.本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的委估资产的市场价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。
5.本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，
8.在评估基准日以后的评估结论有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、资产评估报告使用限制说明
1.本报告需由国有资产管理部门备案后方可使用。
2.本资产评估报告仅限于为本报告所列明的评估目的和经济行为的用途使用。
3.本资产评估报告仅供委托人和本资产评估报告载明的使用者为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本资产评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司和委托人均不得将本资产评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
4.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
5.除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
6.资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为2021年12月10日。