上诉人朱**因与被上诉人周*合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2015）新民初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱**及其委托代理人任贺*，被上诉人周*及其委托代理人王**、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
周*提交2015年3月8日与尚建伟妻子苏**的通话录音，拟证明朱**转租房屋未征得房东同意，房东要求周*支付转让费40000元及涨房租。朱**认为通话录音证明了房东知道房屋转租且实际同意周*经营，只是就转让费和涨房租事宜正在进行协调。
一审法院认为
当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。朱**提交苏**出具的书面证言及转账凭证，因该证人未出庭接受质询，上述证据的真实性无法核实，该院对该证据不予采信；故朱**关于驳回周*诉讼请求的辩称意见，该院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院作出判决：一、朱**应当于本判决生效之日起十日内向周*返还186587.27元。二、驳回周*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，财产保全费1670元，共计6420元，由周*负担1220元，朱**负担5200元。
上诉人诉称
宣判后，朱**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《宾馆转让协议》中涉及房屋转租的内容，因未经出租方同意而无效是错误的。1、合同法规定出租人在承租人擅自转租时，可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同无效的结论。2、合同法对无效合同作出明确规定的情形，不能作任意扩大解释。二、原审法院适用法律错误。因原审法院认定转让协议无效，并按无效处理方式作出判决，显然适用法律错误。三、周*的诉讼请求不成立，应当驳回诉讼请求。1、周*请求“判令解除与朱**签订的《宾馆转让协议》，该请求不成立。解除合同应向朱**书面送达，周*直接向法院起诉，违反了法律规定的合同解除程序。该协议没有约定合同及法定解除情形，房屋不能使用是因周*未向原出租人交纳租金造成，朱**不存在违约行为。2、周*请求朱**返还23000元不成立。周*支付朱**23000元是转让宾馆的转让费，不包括租金，租金由周*自己交纳，不能要求直接返还。请求二审法院依法改判，驳回周*的诉讼请求。
被上诉人辩称
被上诉人周*答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。周*与朱**签订合同时，未经房东同意，事后也未追认，因此，双方合同应无效。请求二审法院维持原判。
本院查明
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为
本院认为：周*与朱**签订《宾馆转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据该转让协议第一条“出租方同意朱**将自己所有位于西亚斯的易轩宾馆转让给乙方使用，并保证周*同等享有朱**在原租赁合同中的权利义务”的约定，朱**应是将其与房东合同中的权利义务一并转让给周*。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，房东未在协议上签字，周*提供录音资料可以证明房东不知道朱**转让事宜，导致房东要求周*增加租金并支付转让费。因此，该转让协议未经房东同意，对受认人周*不发生法律效力。原审判决对《宾馆转让协议》认定无效协议不当，本院予以纠正。
关于解除权的行使，我国法律对解除权人行使解除权规定了通知义务，但对于通知的形式并未限定，这意味着当事人既可在诉讼之外将通知以直接送达方式送达对方，也可以诉的方式向对方充分传达要求解除合同的意思。周*无法占有使用宾馆，其合同目的无法实现，以诉讼方式请求解除转让协议，程序并无不当。周*请求解除其与朱**签订的《宾馆转让协议》，应予支持。周*依据该转让协议，朱**收取周*23000元转让费，协议解除后，扣除周*实际占有房屋期限产生的租金及使用宾馆相应设施的合理费用后，朱**应予返还，原审法院对此认定正确。综上，朱**上诉请求不应当返还转让费的理由不成立，本院不予支持。原审法院判决结果正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由上诉人朱**负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年十一月十四日
公告
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