本文根据7月05日【酒店投资百人汇】第57期视频直播栏目整理而成。
文|徐璐
本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是东北区域的资深投资人郭喜杰，佳泰酒店管理有限公司董事长。
郭喜杰自2005年开始投资酒店，拥有17年酒店开发、投资管理经验，投资酒店数量超过30家，主要的投资品类为经济型、中高端酒店，如佳泰优选酒店、佳泰连锁宾馆、洲际·智选假日酒店、希尔顿·花园、如家商旅、如家云系列等。
以下内容，根据直播对话中郭喜杰的自述整理。
深耕酒店行业17年
从自主品牌到加盟连锁品牌
在从事酒店投资之前，我经营着一家集房地产开发、连锁超市等为一体的综合性的民营企业——佳泰公司，企业拥有30个经济实体、覆盖辽宁省内多个城市。
佳泰公司总部位于我的家乡，辽宁省鞍山市。截止目前，公司旗下共有三个业态，其一是土建施工、房地产开发，其二是商超连锁佳泰乐超市，其三就是投资酒店，主要为自有品牌连锁宾馆——佳泰宾馆。
真正从事酒店投资，是在2005年，我们公司在鞍山核心区开发了一个综合体，综合体内有超市、洗浴等业态，因为当时正值经济型酒店的风口期，于是我们留了一部分面积，投开了第一家佳泰商务宾馆，是当地较早的自有品牌连锁宾馆。
从2005年—2015年，在经济型酒店快速发展的十年里，佳泰连锁商务宾馆拓展至整个辽宁省，共有25家。这25家宾馆，有的是自持物业，绝大部分是租赁物业。
随着国内品牌连锁化率的日益提升，我逐渐认识到单体酒店发展的局限性。为适应市场变化，我将18家佳泰连锁商务宾馆与首旅如家酒店集团合作——即投入较少的改造成本，就可享受到首旅如家酒店集团的会员体系，为自己的酒店增加客流。
投资案例分析
案例一：鞍山中心智选假日酒店
2016年时，通过鞍山市立山区政府招商引资，我们通过招牌挂的形式，自持了一处4万多平米的物业。我们将其进行了规划，共30层，打造了综合体、住宅，另外决定用物业的10000平米，投资一家国际中高端酒店。
该自持物业位置优越，位于鞍山市商业繁华区，周边有商场、餐饮及其它娱乐设施，交通便利。
鞍山中心智选假日酒店
2017年，在经过投测后，我们决定加盟智选假日酒店，原因如下：
其一，该物业为一处综合性物业，我们公司的业务有房地产开发、超市连锁、商超连锁和佳泰连锁宾馆，虽然在鞍山市当地，佳泰品牌的口碑较好，但房价仍是中端酒店的档次，该物业的综合素质佳，更适合打造中高端酒店。
此前，我也曾入住过智选假日酒店，对其大H的标识印象深刻，在走访周边城市的智选假日酒店以及与店长、投资人进行沟通后，我发现智选假日对投资人很包容，且在产品设计方面，能够兼顾客人对品质的要求。
其二，在进行投测的2017年，物业2km内，中高端及以上的酒店，只有一个雅高集团旗下的铂尔曼大酒店，但其500-600元的房价，相对还是比较高的。而智选假日酒店，为国际连锁品牌旗下的中高端产品，房价在330元以下，符合当地公务员330元的报销标准，能够吸引不少差旅客；
其三，将10000平米的物业进行合理规划后，设计了188间客房，与智选假日的酒店档次以及客房数量要求相适配。
酒店面积约10000平米，大堂位于1层，约400平。酒店客房位于5-20层，共有188间。
酒店配套有早餐厅、健身房，以及3个会议室，位于4层；洗衣房位于5层。
物业的1—4层，除酒店大堂、餐厅、会议室及其它配套设施以外，其它全部是自有品牌连锁超市。
物业的5—30层，除酒店客房所属楼层外，其它楼层全部是住宅。
酒店于2018年1月份正式开业，6个月度过爬坡期，后期营业数据可圈可点。
值得一提的是，智选假日酒店注重商旅客户、全球大客户的合作，所以在疫情期间，门店商务客人的稳定性较高，这也证明了我们加盟国际品牌的中高端酒店这个决策是正确的。
案例二：下沉市场的机会
1、佳泰美景酒店(朝阳中山广场店)
该物业租赁于2010年，租期20年，当时打造了一家我们自有品牌的酒店——佳泰美景酒店。
2019年时，该酒店的第一次生命周期已接近尾声，经过了解后，我们决定与如家云品牌进行合作，具体而言：
酒店共有16层，120间客房，我们拿出了一半的客房，加盟了如家云品牌，并没有做过多的翻新投入，而是将店招、部分陈设与客房的一次性用品按照如家的标准更新更换，后期经营证明，因为如家的品牌效应，客房单价有了20-30元的提升。同时，也拉动了酒店另外一半房间的房价与入住率。
2、如家睿柏·云酒店（建平火车站安兴大厦店）
这家酒店的物业是我们从原投资人手中接手的。原物业经营者一家老旧单体酒店，共70间客房，租期10年。这家酒店原先的投资人是建平县当地的开发商，交由亲属在经营，因为缺乏酒店经营管理能力，房价仅80元，加上不低的运营成本，门店处于亏损状态。
经过投测后，我们发现物业处于县城中心商业区域，客流量较大，经过改造以后，未来可期。
2021年年底，我们接手了该物业，租期13年，3年免租期，一年租金10万元。
2022年，经过轻改造，如家睿柏·云酒店（建平火车站安兴大厦店）正式翻改开业，房价从原先的80元提升到150-160元。
值得一提的是，这家酒店的轻改造总投资仅200多万，预计3年就能回本。
案例三：鞍山海城希尔顿花园酒店
原酒店位于鞍山市下属的县级市——海城市，它不仅多年被评为全国百强县市，并且还是百强县市中的前十名，市场活力非常好。
2021年，我们租赁了该物业，租期20年。
鞍山海城希尔顿花园酒店
酒店拥有156间客房，套内面积30-60㎡不等，能够满足商务、旅游、亲子等不同客人的需求。
案例四：如家商旅酒店·鞍山铁西繁荣店
该物业原先经营者一家佳泰商务宾馆，于2007年租赁，租期15年。租约到期后，我们续租了13年，2023年上半年，我们加盟了如家商旅，共141间客房，位于4-6层，1-3层是我们自营的佳泰乐超市。
如家商旅酒店·鞍山铁西繁荣店
之所以选择加盟如家商旅，是因为该物业位于鞍山市的铁西车站周边，附近有汉庭、白玉兰等经济型酒店，加盟如家商旅这样的中端连锁酒店品牌，能够起到品牌档次错位的作用，吸引商务客群。
经过轻装快改后，这家门店的房价得到了翻倍的增长。
案例五：将多家佳泰宾馆升级为如家云品牌
2019年，我们的佳泰美景酒店（朝阳中山广场）经过轻装快改，升级成为如家云品牌。多家门店几年来的经营状况证明，轻装快改在下沉市场具有较强的普适性，能够以较低门槛帮助底层存量市场的酒店获得新生。
近两年来，我们陆续将佳泰美景酒店（朝阳中山广场）的成功经验逐渐复制到佳泰酒管公司旗下的酒店中。
与如家云品牌合作已近4年，在下沉市场，加盟连锁酒店品牌，用这种轻装快改的方式，将低端的酒店产品进行升级，能够用品牌带动房价，不失为一种好的改造形式。
目前，酒店行业迈入了存量竞争阶段。尤其是经济型酒店的生存与发展，面临着严峻的挑战。如何以更低的成本，让底层存量市场的老旧酒店适应新时期消费升级的需求，并获得新的发展机会？
轻装快改，或许是破题的方式之一。
一、什么是轻装快改？
以如家酒店·neo为例，其轻装快改模式，能在60天完成100间客房改造，投入可控。结合酒店已有设施设备，更简单的融入品牌客源池。采用集成化快速装配工艺，工厂预制后采用标准化安装，呈现效果精致且不返工，快速提升酒店档次。
二、什么样的物业适合做轻装快改？
结合改造了20多间佳泰商务宾馆的经验，我认为适合做轻装快改模式的酒店物业，需要有40间以上的客房、独立大厅、一部电梯、独立的卫生间，这是最初步的物业要求。
三、轻装快改有哪些注意事项？
轻装快改，一切要以客人的感受为改造基准：
首先，原先的老酒店普遍会存在客房、走廊隔音较差的现象，在改造中，要把做好隔音放是酒店装修的重要一环，可以利用新式墙板等；
其次，注重酒店热水系统的改造。过去旧的单体酒店、老牌商务宾馆，往往用的是储水式热水器，仅供一人洗浴，客人的体验感不佳。在酒店改造中，可以利用承压式空气源热泵热水系统、太阳能热水系统等热水系统，解决热水不稳定等问题；
再次，酒店的早餐质量对酒店的影响是非常大的，它是酒店出品品质优劣的一个缩影。客人对早餐质量的要求也是比较高的，它决定了客人的体验感。在酒店的改造中，一定按照品牌标准，将酒店早餐厅打造好。
近年来，已有不少酒店集团及品牌加速开发存量市场的脚步，但想要真正打造出符合市场、投资人、消费者三重需求的酒店产品仍有一定的难度。
酒店投资人想要赢得存量市场，就势必要解决——存量改造酒店既要保证改造过程中的降本增效，更要对改造前后的业绩负责的难点和痛点。
一、底层存量市场的机遇
一二线城市的经济型酒店已经进入存量市场。但经济型酒店和中档酒店在下沉市场的竞争格局并没有定型，每个品牌都有自己的机会。
近年来，国内在大力推进县域经济，底层存量市场机会未来是很多的，整个中国酒店市场的大部分物业，也确实到了要翻新的时候。
二、底层存量市场的挑战
下底层存量市场投资酒店，投资前的测算很重要：
首先，选好物业位置
如果地处偏僻，又没有产业入驻，就意味着人流量起不来，这种物业在调研时就应该果断放弃。
其次，做好品牌定位
再次，租金谈判能力很关键
在与物业业主进行租金谈判前，需要了解周边酒店的租金，毕竟酒店租赁的租约往往长达十五年之久，若是投资失误，会造成很大的损失。
投资建议
想对品牌方说：
其一，我们与智选假日合作多年来，其特许经营的形式，让业主更有话语权、自主权，同事也能降低投资成本，增加管理的自由度和灵活性。
其二，与首旅如家旗下的如家云品牌合作，改造了数家佳泰商务宾馆，将其升级为佳泰优选酒店。改造后，我认为如家在品牌上、管理上、收益度上，均给予了酒店大幅度的正向赋能。
想对投资人说：
1、酒店为“重资产”投资，下场投资需谨慎
酒店投资重资产、不仅单次投入大，装修折旧快，一般生命周期在5-6年左右，因此能维持合理的投资回报是尤其重要。投资酒店，尽量做轻资产投资，可通过股份等方式，分散投资风险。
2、地产类物业的投资人，选择特许经营合作模式
近年来，地产类的酒店业主逐渐在调整投资方向，建议这类业主在酒店投资过程中，选择特许经营合作模式。
采用特许经营合作模式，酒店的管理权就能掌握在投资人手里，特许经营不仅能为业主节省成本，同时也缩短了回报周期。
3、酒店要“轻装饰，重装修”
通常而言，室内装饰从成本上是酒店单项费用最高的，占比在四成甚至更高且浮动最大。有部分酒店投资人，在装修过程中，在墙面、地面、天花板等方面投入较大，导致装修成本高，而在关键性的隐蔽工程上又节约成本，导致房间的隔音等效果差，影响了客人的入住体验，同时增加后续的维修成本。
因此，在酒店筹建时，尽量做到“轻装饰，重装修”，既要考虑合理性，又要体现经济性，争取以较少投人达到最佳效果，酒店装修预算能够有效解决酒店装修中开支问题，同时也要注意酒店装修预算陷阱问题。