发布日期：2022-03-02?浏览次数：5603
伴随中国经济几十年高速发展，物流业发挥了基础性、关键性作用，是经济循环中的关键一环。
物流园是物流业高速发展之下形成的新生业态，也是中国区域物流系统规划中的重中之重。国家在2019年和2020年连续两年发布全国物流枢纽城市，意在从国家战略高度引导全国核心区域物流枢纽建设和园区布局。
两年已有45个国家物流枢纽落地，覆盖全国27个省(区、市)。
2020年国家物流枢纽建设名单（22个）
（排名不分先后）
物流枢纽与物流园区共同构成全国物流基础网络的节点。如图：
国家物流枢纽是从更大空间上做的战略布局，而物流园则是在此布局下的承载体。
那么，究竟什么是物流园？
物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。
物流园区是物流地产的分支，其已成为物流领域的投资热点，并出现了各种类型的物流园区投资项目。
本文将对物流园的现状、发展动因、主要类型、区域布局、开发运营模式及未来的战略机遇予以研究整理，以期待为业内从业/投资人士提供参考。
01
物流园发展现况
中国物流园区发展是21世纪初从深圳开始起步。2010年以来，物流园区进入了快速发展的轨道。国家发改委先后发布了两批示范物流园区名单，共计56家物流园区入选。河南、山东、浙江各有4家物流园区入选，江苏有2家物流园区入选。
一、园区数量规模
近几年，我国物流园区规模不断扩大。中国物流与采购联合会、中国物流学会先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年组织了五次全国物流园区（基地）调查。2006年我国包括运营、在建和规划的各类物流园区仅207家，2015年突破1000家，2018年增至1638家，比2015年的1210家增长428家。3年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。在1638家园区中，处于运营状态的1113家，占67.9%；处于在建状态的325家，占19.8%；处于规划状态的200家，占12.2%。
而从非官方统计、从实际发展推断来看，我国各类物流园区的数量至少在数千家！如果纳入一些不完全符合园区标准的小散园区，这个数字应该有上万家。按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。
二、园区分布
主要分布山东、江苏、河南三省
西部地区随着近年来经济增速加快，物流园区进入规划建设快速发展期，规划和在建园区占比分别为15.9%和22.8%，高于其他地区。分省区来看，物流园区总数最多的前三名分别为山东（117个）、江苏（102个）和河南（97个）；运营园区数量最多的前三名分别为江苏（91个）、山东（86个）和浙江（70个）。而海南、西藏、青海等省区的物流园区总数还在10个以内。
三、园区类型
分法一：
是物流园区按经营主体、产业依托、功能定位和需求等划分，可以分成若干种类型。
分法二：
从物流园区经营形态上划分，有生产型、仓储型、配送型、服务型、综合型等五种形态。
1.生产型的物流园区
生产型的物流园区，是以生产为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如对餐饮行业来讲，单品类生产、跨品类生产的物流集散区域，都属于生产型物流园区，如鸡类生产加工区域、蔬菜与菌菇生产加工基地、酱汁生产加工区域。生产型物流园区大多是由中央厨房、中央工厂衍变而来的。
2.仓储型的物流园区
仓储型的物流园区，是以仓储为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如对果蔬行业来讲，大型中央仓库、周转仓库、分销仓库等集散区域，都属于仓储型物流园区，如蔬菜周转集散区域、果品仓储集散区域，北京四道口冷冻仓库即属此类。仓储型物流园区是由大型仓储设施集合而成的。
3.配送型的物流园区
配送型的物流园区，是以配送为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。城市物流、跨区配送、干线物流等配送集散地，都属于配送型物流园区。当然，有以城市配送为主的，有以农村配送为主的，有以河流配送为主的，有以航空配送为主的…应以自身核心业务界定。
4.服务型的物流园区
服务型的物流园区，是以服务为主导、以其他为辅助的经营形态物流园区。如以金融服务为主、以托运服务为主、以财务服务为主、以海关服务为主。现实经济运行，服务型物流园区往往要配套生产型、仓储型、配送型的物流园区，以形成自身核心优势，这也是物流园区战略设计的命题。
5.综合型的物流园区
综合型的物流园区，是在生产、仓储、配送、服务等方面都涉及的物流园区，此类型物流园区在功能上没有太多区隔，也不偏重于某一领域。现实经济运行，综合型的物流园区类型较常见。
四、园区商业模式
1.公路港模式
公路港模式是当前国内物流园区运营管理最成熟、数量占比最高的模式。其在掌握大量车源信息基础上通过物流信息平台实现货源与车源结合，极大地降低了物流成本。然而在进一步扩张方面面临资金和管控瓶颈。
2.商贸物流地产模式
商贸物流地产模式是伴随着商贸批发市场的发展而壮大起来的，通过品牌优势低成本拿地打造商贸群，引进商户进一步带动配套物流园区建设。然而随着电子商务发展，批发型贸易市场面临萎缩。
3.货运枢纽模式
在边境口岸、港口、铁路货场、机场附近，通过多式联运，打造具有较强集散能力的货运服务型物流园区。可以依托铁路货运站打造铁路物流基地，然而其必须依赖特殊交通条件，很难在其他地区复制推广。
4.工业物流地产模式
其利用国外产业投资基金私募较低成本的资金用于在国内的快速扩张。
5.综合服务物流园区模式
该模式能够整合仓储、配送、零担物流、专线运输、商贸交易等功能，通过相互带动而形成较强的集聚辐射带动能力，是一个可为城市提供综合物流服务功能的物流园区。
6.电商物流园区模式
京东亚洲一号是运用该模式的典型。京东亚洲一号物流中心为京东物流服务体系的重要环节，通过高效率仓储、分解，降低企业成本，从而给企业带来经济效益。在模式上通过自主购地建设并运营，在适用范围方面主要针对面向全国进行扩张的大型电商。
五、进驻企业类型
物流园类型决定着进驻企业的类型。
从全国来看，进驻园区的企业以批发商贸类企业居多，占比68%，快递快运电商类企业占比52%，其中物流类a级企业较多，说明本身运营以实际运营业务为基干。
园区进驻企业类型
六、发展动因
物流园的高速发展，驱动力在哪里？
首先，行业带动。
物流园的高速发展是中国物流业高速发展的带动。中国物流业增速长期保持全球第一，为促进运作运转效率和成本下降，在物流节点大规模布局园区是行业发展的必然要求。
其次，政策牵引。
为了更好促进我国物流业发展，国家相继出台了一些列的利好政策，为物流园区的发展提供了一个良好的发展环境。
再次，地方推动。
物流地产及物流园带来的财政收入是地方政府大量招商引资的动因。
各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。不过，由于一些物流园区或因建设动机不纯（以土地投机为目的盲目投建），或因前期规划不足、功能定位不清晰，其建设与运营模式都背离了企业的实际需求，企业入驻后得不到有效的服务，经营效益并未得到提升，最终影响了物流园的收益。
全国的园区建设高潮在2019年告一段落，即得利益驱使物流人很难拿到物流用地，用地价格低，没有形象，带不来税收、使得政府对指标越卡越紧。
最后，资本催热。
国内外巨头企业以及产业基金/保险基金/养老基金等争相进入物流地产，物流地产及作为其分支的物流园区成为资本追逐的热点。这也说明物流地产市场发展具有必然性。
资本无利不起早。主要基于：
（1）仓储物流园区具备不可替代性。
地产的不可复制性，这不是说你找不到土地，而是你找不到一个相同位置的土地。
物流园区的仓库在整个物流产业链上的重要性越来越凸显，像目前全网布局的这些快递快运的网络都是采用枢纽型的，会先到省会城市中心城市再分散到下面的地级城市。像一些三方物流或城市配送企业会把仓库作为核心竞争资源，在争取客户时具有巨大的优势，又像大部分流通加工服务的作业场地也必须在仓库内进行。
（2）土地资源稀缺且具升值潜力。
每个物流地产公司在拿地的时候，特别是这几年，就越来越能够体会到从政府这边拿地是越来越难，因为政府的要求越来越高，有的时候甚至要达到投资强度300、400万以上，最高的甚至碰到要达到500万以上的投资强度。
（3）高标准的物流设施短缺。
这里说的高标准主要指高适用性，是指能够满足不同物流业态企业的使用要求。
（4）物流地产投资回报稳健。
物流地产租金的递增率相对来讲还是比其他的地产业态高一些，这也是吸引大家投入到这个行业的一个因素。
综合这四个方面，大家都看到了不同类型的企业都开始了物流地产业务的开拓，但是，资本是把双刃剑，对项目选址、出租率等有较高要求。
正是由于它的投入大、回收期长，所以在经济低迷或者经济危机当中，资金链容易断裂。
七、发展问题
中国的物流园区还存在一些发展上的问题。
从宏观上看，主要表现在：
1.物流园战略不够清晰。
包括价值体系的设计、体系的设置，以及功能定位和核心布局，还有很大的改善空间。很多地区的园区是分化的，有些地区的园区是闲置的，有些园区是作为圈地目的，没有进行科学需求分析，要对地区未来的需求作分析，然后作科学的规划。
2.运营方面的问题。
这个运营方面包括业务流程、功能设施、定价体系，技术支撑、标准、诚信体系建设。土地、资金、人才这些方面还比较缺乏。园区与园区之间的互联互通不足。未来的园区需要进行互联互通，进行大规模的社会化协同，但是我们现在目前还是分散发展的。
3.面临各种新的挑战。
1）数字化挑战。因为过去园区大部分是工业化前中期的基础设施，但是面向未来，比如像德国提出智能服务世界，工业3.0到4.0到5.0，数字化的进程，再加上数字化的商业模式，才能形成智能化的世界，从而对生产、流通、消费，对第一、二、三产业进行很好的支撑。
2）物流平台挑战。很多平台型的物流企业、数字化的物流平台对传统的物流园区带来很大的冲击，这些数字平台需要的实体的物理面积越来越小，但是它们可以无边界地进行整合资源，对传统的物流园区带来很大的挑战。
3）经济社会发展迭代的挑战。消费升级之下，生产方式、流通方式、生活方式的变化，个性化需求，会对物流园区带来挑战。因为这个世界是快的，你只有对世界作出迅速的反应，才能取得更多的收益。
4.供给侧方面的问题。
比如土地要素价格不断的上升，另外就是政策的协调方面存在一些问题，特别是有些地区，它进行功能疏解，把一些物流园区疏解出去了，另外物流园区在一些城市地位还有待提升，有些时候规划中的协调、用地保障，一些法律法规都需要健全和完善。一些当地的政策，某种程度上制约了物流园区的发展。从微观上看，主要表现在：
1.物流园区小、散、乱，发展滞后。
基本上是以孤立的园区为主，全网布局的园区目前还比较少。
2.收入模式单一，以租金为主要形式。
3.信息平台建设正处于起步阶段。
基本上一个园区有一套园区管理系统、CRM客户管理系统加上一个停车场管理系统，可能就差不多了。
4.高附加值的增值服务基本空白。
正是因为没有提供高附加值的增值服务，所以收入的模式比较单一。
5.资金短缺周转困难
物流园区作为基础设施建设项目，具有投资规模大、回收周期长等特点。不少物流园区出现资金周转困难，其中，西部地区物流园区对资金需求更为强烈。
6.园区运营环境有待继续改善
目前，物流园区发展还存在一些政策障碍。如规划获批难、用地难、拆迁难、建设难、行路难、进城难、融资难、“营改增”后运输服务税负增加、不合理的行政性收费等。同时，劳动力成本上升、周边交通受限、创新驱动不足、同质化竞争和有效需求不足等问题，也是制约物流园区发展的重要问题。
我国物流园区发展趋于集约化和网络化，对于物流园区的开发商来说是一个非常大的机会，但投资、建设和运营管理仍处在不健全阶段，与现代智慧物流园区的发展方向严重不匹配。
02
物流产业园主要玩家及案例
一、国内物流产业园代表性运营品牌有哪些？
1.普洛斯：是全球物流地产的霸主之一，中国物流地产60%以上的市场占有率令其江湖地位稳如泰山。三核联动的闭合循环体系和核心型物流地产基金的助力，加上其他外资所不具有的本土化基因。
2.安博：是全球最大的物流地产商，在中国物流地产市场稳扎稳打，保守而谨慎的作风虽然会错过机会，但也避免了很多的风险。目前和普洛斯、嘉民一样，都正在重视电商业务的增强。
4.盖世理：是“物流地产中的劳斯莱斯”，业务小而精，其高品质的环保仓储做得很有一套。但东家从沃尔玛、迪拜世界集团道Brookfield的连续折腾，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中，其在中国的发展不能算顺利。
5.维龙：投资意大利最大的现代物流仓储设施提供商，目前维龙在中国各城市运营或在建的物流仓储总建筑面积超过100万平方米，资金充沛，一体化链条完整，500强客户丰富，是不可小觑的重要外资力量。
6.易商：曾经的普洛斯第一副总裁沈晋初个人创业已经初步取得成功，华平、高盛、荷兰汇盈等超过10亿美元的注资让易商有更多扩张的底气。以电商和定制为重要特点的易商愿景是做中国零售物流地产的NO.1，仍有巨大的可塑空间。
7.宇培集团：与易商并列为最炙手可热的两大本土物流地产商，在引入凯雷、汤森、RRJCapita以及狮城控股等外资基金后，手握大把资金的宇培攻城掠地不在话下。
8.宝湾物流：国企背景，拥有核心仓储资产的全程物流服务商，在自有仓储基础上延伸出一系列业务与服务，并在研究打造宝湾电子物流商务平台和宝湾物流公共型电子商务物流平台，发展势头正盛。
9.百利威：霍氏集团的核心产业之一，定位于第三方物流，业务除了高标准仓储外，还有复杂的链条式的物流全程服务。目前，百利威已经获得黑石等海外资本的垂青，未来的发展势头也值得期待。
10.北京建设：十分锐意进取的北京国企，三年的极速扩张之后，旗下物业市值由50万港元上升到29亿港元，激增近6000倍。母公司北京控股集团旗下有多家香港上市公司，在资本运作方面的基因根深蒂固，为未来物流仓储方面的证券化操作打下基础。
11.平安不动产：物流地产方面的野心不小，刚与商贸物流运营商五洲国际达成合作联盟，希望在5年之内做到普洛斯、嘉民之后的中国第三。物流地产的操作方式灵活多样，并且在仓储之外还有更多的金融算盘。
12.深圳国际：深圳国资委旗下的国营物流地产平台，提出打造“中心城市综合物流港”的口号，在前海的物流地产开发热潮中占据先机，并且展开全国范围的布局，进一步动作值得期待。
13.海航集团：公认的资本玩家，素有“八爪鱼”之称，对资产腾挪的兴趣远大于产品打造。一直以来都在物流和地产两方面有很深的积累。
二、个案分析
普洛斯物流园的领先运营模式
早在2015年，普洛斯即提出“以物流园为支点，打造针对物流企业的服务生态圈”。其逻辑是：起初以物流园为载体，打造物流产业的集聚平台，进而形成“现代物流枢纽”，在此基础上逐级而上，打造商业服务平台、资源信息中心和金融中心。这种思路，时至今日仍可以作为现代物流园的指引，不得不说，普洛斯已经领先了好多年。
如图：
普洛斯成为中国物流地产业巨头并非偶然，其商业模式的成功主要呈现以下几个特点：
（一）运营模式特点
1.前期评估严密，普洛斯对物流园区的投资建设有严密的评估流程，针对客户需求进行分析后做出选址、设计、开发等方面的决策。其中园区选址是规划中的重点，包括：园区区位、交通条件、基础设施、产业及消费支撑条件、当地经济等。
2.持续客户管理普洛斯拥有非常完善的CRM系统，能对客户进行全程追踪。
（二）管理模式特点
1.电力供应和屋面承载由于园区有大量的分拣配送工作，对电力系统和屋面承载能力都有很高的要求。对此普罗斯都进行精确的计算，在一些区域安置备用电机组保障园区电力。
2.车辆及运输管理由于园区车辆众多，部分地区人员密集。普洛斯针对园区的功能定位满足配套需求，在一些区域采取人车分流管理，同时增加配套设施，例如食堂、宿舍和停车棚等。
3.促销季应急管理电商有很多促销活动，由此带来的季节性高峰对园区的保障能力提出较大的挑战。对此，普洛斯通常会提前一个月跟客户进行沟通，满足高峰期的运作需求。
（三）经营战略特点
1.用技术做支持
物流园区除了具备储存和货运的周转功能之外，还是一个非常好的连接点。园区把人、设备、信息、金融联结在一起，也是机器人、AI、自动化设备非常好的应用场景。普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明认为，物流园区作为一个科技应用落地的场景，会把过去所有的习惯都打破。
对于如何通过运营提高物流效率，梅志明举了一个简单的例子：在传统的操作中一辆卡车到园区后，保安先查询卡车的信息，再告诉卡车司机要到哪个月台，再通知仓库主管，再找该装上车的货。「不管仓库多大，月台就是你的咽喉，如果车堵在月台的话，你就进去不了。」
如何改变这一现状，梅志明提到了普洛斯投资的一些公司。
这些公司可以把全国90%运输公司的GPS信号和园区智能闸口对接，在车辆到达之前提前半小时通知仓库的操作员。车辆还没有到，货已经准备好；车辆一到，闸口自动开闸，到月台马上装货。
物流公司与仓库管理公司、运输公司最大的矛盾，是交给车的货有没有破损，件数有没有对的上，月台智能化可以解决这个问题。
现在每个物流公司都各自保留自己的园区、物流设备、车队，但是现在的科技手段已经可以做到设备和空间共享。梅志明说道：「物流公司要的不是空间，要的是把件分拨出去，要的是最有效、成本最低的运营模式。」这样可以实现资源共享的公共平台就具有非常大的优势。
2.以资本为纽带
在这些年的发展中，普洛斯除了最基本的物流园区业务外，也正慢慢延伸。从物流基础设施、研发园、科创园，到基于这些而打造一个大物流生态。
正如梅志明所说，在物流领域里面，普洛斯在过去几年不断地通过股权投资投了很多公司，以资本纽带来打造一些物流方面的要素。
1）「资产服务运营一直是普洛斯最为自豪的，因为我们全国有3300多万平方米的面积。如果它是一个公司的话，那么它可以是一个最大的服务运营公司。」2017年开始普洛斯资产服务运营平台成立了一个独立的公司，这个公司目前也对外提供服务。
梅志明介绍，目前这个平台管理着几百万平方米的园区，包括很多工业园区、物流园区、研发园区等。
2）普洛斯于几年前投资了美国最大的供应链解决方案服务商，共同和国内企业研发分拨机器人。目前，研发机器人已经在美国和中国得到应用。
4）「隐山资本是普洛斯的私募股权投资平台，该平台将推动被投资企业与普洛斯的各个业务平台乃至整个物流产业链之间，产生开放的协同效应，互为赋能，加速资源互通联合。」梅志明非常看好隐山资本在打通物流生态体系中的积极作用。
5）「物流园区是一个重资产业务，回报期很长。如果单靠资本和债，回报是很慢的，所以必须要借用一些资本的杠杆来提高整体回报。」普洛斯资本是单独的另外一个平台，将来也会对外开放服务。
3.全生命周期的园区服务
1）土地的空间的利用率越来越高，单体仓库将连接成一体化；
2）在一线城市中，多层仓库将会变成一个非常普遍的现象；
3）仓库的人性化设计会越来越多，可以满足人们更多的生活化需求；
4）有些园区在地理位置上已经不适合做物流，所以普洛斯会把园区建设一直紧密围绕着客户需求。
梅志明以宝马举例。宝马在中国需要一个全国的研发中心，所以普洛斯帮助他们在中国建立一个研发中心。另外宝马有它的供应商，也需要空间，普洛斯便把一些物流园改造做厂房提供给这些客户。将来客户需要的不单单是一个单一的方案，而是一个全生命周期的、从研发到产品到售后服务整体的提供。
开放后的普洛斯会为合作伙伴提供更多的园区管理服务，主要是选址服务、规划设计、资产服务运营、智慧园区、智慧物联网、智能设备和运营等。
普洛斯深耕中国物流地产市场十余年，期间经历了易主时期的动荡，但随着近年电商的迅猛崛起，公司在中国区的业绩表现越发出色。相比目前处在困境中的国内住宅开发商，普洛斯的物流地产运营模式逐渐显示出独特的优势。
从财务角度分析，普洛斯的优势主要表现在：
（1）高利润率体现租赁优势；
（2）确认当期物业升值收益；
（3）资产回报率渐超开发商；
（4）低负债率降低财务风险。综合来看，普洛斯以境外REITS的身份成为国内最大的物流地产商，其商业模式的成功并非偶然。国内开发商经历了楼市黄金时代的高周转模式之后，如今依靠高杠杆提升投资回报率的模式已显现出巨大的风险敞口。
在住宅市场库存高企的背景下，物流地产的需求却正在释放巨大的市场空间。而普洛斯较早把握住了电商时代的机遇，依靠海外运作经验成功抢占了国内物流地产的市场，其模式值得目前谋求转型的开发商借鉴。
03
物流园发展阶段与建设运营
一、物流园发展的三个阶段
物流园区的建设与运营是一个长期复杂的过程，从总体上看，可将物流园区的发展分为物流资源集聚期、物流资源整合期、物流资源优化期三个阶段。
1.物流资源集聚期
物流园区规划建设到物流园区投入运营1-2两年时期。以“招商引智、力聚资源”为发展理念，树品牌，扩影响，立足于物流园区建设，构建现代物流要素资源载体，依托物流基础设施集聚物流资源提供物流服务并向供应链一体化服务扩展。重点在于快速形成区域物流资源在园区物理空间的集聚，成为区域物流发展高地，对于在物流行业内具有一定资源的园区运营主体而言，此时应根据企业和园区发展战略需求，导入企业自身体系内物流关联资源，聚焦市场，活跃招商氛围。对于初涉物流园区业务的投资与运营主体而言，可采取品牌借力的方式，与物流行业内品牌平台/企业合作，快速树立和扩大园区在区域和物流行业内品牌与影响力，增强对物流及关联资源的集聚力。
2.物流资源整合期
物流园区投入运营3-5年时期。以“内建生态，外塑能力”为发展理念，立足园区已集聚资源，由资源的物理集聚到资源整合应用，依托要素资源构建服务体系和网络体系，引导园区内部资源进行优化配置，实现商流、物流、资金流、信息流四流合一，园区各功能区之间形成有效衔接，构建完善物流生态系统;同时，立足于外部资源的广度利用和横向整合，培育和塑造园区对外集成服务能力，扩展园区业务服务，提升园区发展价值。
3.物流资源优化期
物流园区投入运营5年以后。以“战略优化，价值输出”为发展理念，立足于园区已有资源的深度开发和充分利用，根据园区面临的环境和新需求，对物流园区发展战略进行优化并根据发展战略对于园区内物流资源进行优化配置。发挥园区成功运营示范效应，在全国范围内进行运营模式与管理团队的复制和输出。在园区的管理运营上由资产经营向资本经营转变，在园区的体系建设上从服务体系构建发展到产业体系构建。此时园区不仅仅是区域的物流枢纽，而是成为区域的产业枢纽和物流大数据枢纽。
二、物流园区的开发建设模式
物流园区是从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的集聚地，具备完整的物流基础设施，占地规模较大，同时还包括一定的配套的综合服务等设施用地，具有经济开发性质和开发价值。主要功能是货物的集与散能力市场导向性明显。基于城市规划和资源配置优化的要求，政府开始对物流园区实施改造升级，市场进入大整合阶段，园区与城市融合生态格局正在改变。物流园区价值释放，需要物流信息化程度提升和服务能力的升级提高。物流园区的企业与设施相对集中，运力集中度大，细分行业集中度变高，近货源前后两端以降低成本等等社会需求。
随着互联网的发展，市场信息逐渐线上化，信息流逐渐打通，市场升级资源匹配渠道多元化，园区服务保证的稳定性，通过提供增值服务或差异化产品来提高客户粘性，打造园区自己的竞争优势。物流园区与城市房地产开发绝然不同，房企的业绩下滑，住宅市场告别暴利时代，现实市场从观望到悲观的情绪蔓延。物流园区开发模式均有相应的开发制度及运作机制，对园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大挑战。所以，对园区开发建设，有选择地采用合作开发投资模式，以保证园区建设的顺利进行。由于投资建设和建设主体的多样化，致使物流园区投资商的投资侧重不同，这些是园区规划单位传递给开发投资主导者，这也是物流园区投资商需要主动去了解与掌握。
关于物流园区的开发和建设模式，尽管存在其建设和运营上是否需要政府介入，以及园区的建设和运营、投资等机制方面的争论，但从园区发展的良好势头看，争论并不影响物流园区的开发和建设。目前，中国物流园区的开发和建设呈现出多元格局。虽然总体上是政府支持、企业合作和市场化运作的基本模式，但在具体涉及到某个物流园区时，还是存在具有不同特点的开发和建设模式。根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，物流园区在发展模式上可能的选择有如下几种：
1.经济开发区模式
物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目
2.主体企业引导模式
通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区的开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的。例如，目前海尔集团的海尔物流园区就是这种模式，它正在吸引其他企业的加盟。
3.工业地产商模式
4.政府投资或政策支持下的开发和建设模式
5.企业合资、合作的开发和建设模式
企业合资、合作的模式在目前的物流园区建设中是较为普遍的模式，通常由商贸流通控股企业、大型工业制造企业、骨干交通运输与储运企业发起，独立完成或通过招商引资共同开发和建设，然后吸收社会商贸流通企业、零配件供应企业、运输及仓储服务企业、专业化物流企业加盟。
6.综合运作模式
综合运作模式是指对上述模式进行混合运用的物流园区开发模式。由于物流园区项目一般具有建设规模较大和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设顺利推进的目的，必须对上述几种模式进行综合使用。物流园区的规划和开发建设是统一进行的，设有专门的物业企业实行统一管理，物流园区（业主）与布局在其中的不同功能的物流经营企业之间的关系可以有几种，包括租赁、资产入股、合作开发与经营等。
7.探索型商业模式
一种探索型商业模式，投资方负责开发建设，按投资总额测算拿出一定比例经费委托专业平台运营商来这运作，通过运营实践结果进行验证及完善，但是按投资总额测算每年需拿出一定比例经费委托专业机构。
8.轻资产模式、重资产模式、“混合资产”运营模式
随着地产行业杠杆的下降，重资产已不再是开发商的最佳选择，而轻资产模式和专业运营商模式则会得到越来越多的用武之地。提高园区“混合资产”提升运营服务能力成为未来发展模式。重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、物业载体，土地升值赚取土地的钱或者产业的钱。轻资产输出和专业运营商模式要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，才能够带来利益。纯粹的轻资产输出难，轻资产和重资产和专业运营商“混合资产”运营模式相辅相成是最佳选择。
三、物流园区的运营模式
说完开发建设模式，需要进一步清晰物流园区的后续运营模式。
国内物流园区的运营模式主要分为管委会模式、主导企业运营模式、第三方团队运营模式3种。
管委会模式：
主导企业运营模式：
适用于以主导企业为主体开发建设的物流园区，依托主导企业进行园区管理、运营与日常维护。该模式中具有一定运营管理经验的主导企业参与园区开发建设，能够形成建设运营一体化模式。
第三方团体运营模式：
聘用有经验的第三方团队对园区进行经营，实现政企分开、市场化运作，构建现代企业管理制度。该模式以市场为导向，可以准确地把握市场及物流业发展最新趋势，制定合理的运营策略与发展机制，并能够有效协调入驻企业与政府之间的关系。值得注意的是，物流园区的运营需要统筹考虑交通、仓储、配送及政策等综合因素，对第三方团队的要求相对较高。
国内物流园区的管理以管委会模式为主，特别是在物流园区的起步阶段，采用管委会模式对于有效协调政府各部门之间的关系，推动园区的落地具有重要意义。随着物流业的发展和物流管理理念的变革，智慧物流园区的发展正在深刻影响物流园区的运营与管理，特别是在物流网、车联网及大数据时代，迫切需要引入具有丰富管理经验的团队来负责园区运营管理，依托于信息技术及管理技术创新，推动物流园区的管理向智慧化、精细化方向转变。
四、物流园区运营管理案例
集宁现代物流园区：
由集宁现代物流园区管理委员会作为运营主体，承担项目招商及服务，分为会展及信息中心区、中小企业总部区、信息产品研发区、电子交易中心区、集宁古街及民族商贸特色区、期货交易及国际贸易结算区、汽贸及专业市场区、市场配送及批发交易区等八大功能区。定位建设成为与环渤海经济圈、乌大张长城金三角和“三北地区”联动协调、互补共赢发展的区域物流集散基地和转换枢纽。
传化公路港物流园：
南宁中新国际物流园：
是经广西壮族自治区人民政府批复设立，并列入国际陆海贸易新通道广西重点建设项目，是由新加坡太平船务集团主要投资的广西新中产业投资有限公司作为项目建设与运营主体，属于由第三方运营团队独立对进行园区开发建设、招商引资和运营管理，坚持政企分开，市场运作。规划有保税加工区、配套产业区、智慧物流区、乐活社区等，致力于将项目打造成为广西参与“一带一路”及国际陆海贸易新通道建设的中新合作智慧物流供应链平台和重要节点。
五、物流园区运营管理模式改进升级
物流园区的运营管理具有阶段性，如何在园区运营的各个时期对管理模式进行改进升级，延伸物流的价值链，支撑产业链，促进物流园区的健康可持续发展显得尤为重要，物流园区运营前期主要侧重以下制度及人才方面的完善，运营后期则要侧重增值服务的多元化及物流信息化水平的提升。
制度标准化：
在国内大部分大部分规划的物流园区中，重规划轻制度的情况仍然存在，忽略后期的运营管理，没有形成一系列的园区管理制度体系是导致物流园区经营不善的主要原因。物流园区的规范化、标准化管理首先体现在运营管理制度上，这是物流园区前期运营需要注意的，建立健全物流园区运营管理制度，形成企业准入、经营管理、服务管理的规范制度。
人才专业化：
缺乏运营管理人才成为限制园区发展的主要因素，新时期物流的高速发展对物流人才需求结构也发生了改变，物流信息人才、物流管理人才、物流产业链人才以及国际化物流人才等严重匮乏。在物流园区运营前期，按照组织分工及权责利等对组织架构进行设计，加大对现有人才进行专业化培养，才能保障物流园区运营体系的建设和运行。
服务多元化：
在物流园区集疏运功能基础上，支持现有物流企业向供应链管理公司转变，争取引进物流业上下游企业，吸引以产业链关联为纽带工商、税务、银行机构等入驻园区，通过集成物流平台信息服务、货物运输服务、供应链资金服务、进出口代理服务、供应链规划设计服务等，提供多元化的增值服务。
物流智慧化：
随着物流新技术、新模式和新业态不断涌现，云计算、大数据、物联网为核心的物流信息平台等成为了支撑物流园区新的运营服务体系，信息平台是物流园区运营后期的核心竞争力，用最先进的信息技术来实现物流有形资产及无形资产的整合，打造智慧物流体系，创新园区发展模式，提升运作效率。
六、物流园发展七大核心运营能力
(1)战略运营能力
(2)品牌运营能力
树品牌，扩影响，抢占区域物流行业发展制高点。通过园区品牌营销推广、人脉圈建立、口碑形成等，持续建立物流园区在区域与物流行业内的品牌影响力。物流园区的品牌推广运营涉及物流园区品牌、市场品牌、产品品牌和物流服务品牌等多个层次。
(3)客户关系运营能力
客户关系运营管理主要围绕获取新客户、留住老客户、为客户创造价值等层面开展，包括客户关系的管理与开发、新客户增量拓展、老客户入住体验与反馈等。
(4)风险管理运营能力
物流园区建设与运营过程面临各种各样风险，包括市场风险、招商风险、政策风险等，园区运营方需要具备建立风险识别机制和制定风险应付方案的能力。
(5)物流大数据运营能力
基于大数据采集系统(包括摄像头、传感器、探测器等)对物流园区内日常运营管理的数据进行采集，经过存储、处理、查询和分析，建立成本测算优化模型、需求预测匹配模型、路由规划模型、智能配载模型等，为园区的物流业务进行智慧化赋能，提升效率、降低成本、创造价值。
(6)资本运营能力
持续提升物流园区价值，获得资本助力，包括园区资本路径规划、投资管理、融资管理等。引进或搭建物流金融产业服务平台，为园区内或园区服务的客户进行金融赋能。
(7)公共关系管理运营能力
包括物流行业政策研究、获取政府补贴、税收优惠等政策支持、政府关系维护、行业关系维护、媒体关系维护、合作伙伴关系维护等。为实现物流园区七种运营能力的快速形成，物流园区可在评估园区运营企业自身资源能力的基础上，以战略联盟、战略合作、投资购买等方式补齐短板，形成物流园区发展的核心竞争能力！
04
物流园的盈利模式
一、物流园通常赢利途径
依据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大概在15年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。在我国，因为地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施设备存量，因此，理论上来说，其赢利远景应当更为看好。因为投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园区功能上的不一样，各物流企业有着不同的赢利能力，回报率也不一样。总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其余收益。
1.土地增值
对于园区全部者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。全部者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施设备建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式经营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流经营商)来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。
2.出租收入
园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。这是目前大部分物流园最主要的收入方式。
①仓库租赁费用
②设备租赁费用
将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。
③房屋租赁费用
主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例，该基地的买卖中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，买卖大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
④停车场收费
物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其余管理费用
包含物业管理费等其余费用。
3.服务费用
①信息服务费用
这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以减少他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方法上采取按成交额提取一定比例的中介费的方法。
②培训服务费用
③融资中介费用
园区经营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。
④其余服务费用
包含技术服务、劳务服务、体系设计等服务费用。
4.项目投资收益
对于园区全部者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。
5.其余收益
园区经营商还可以通过增资扩股、上市等方法获取收益。
二、不同类型物流园的盈利模式
以下列举了四类不同功能的物流园区作为举例。
如表：
05
物流园的发展方向
一、平台化
1.园区应该是融合、联动、协作平台
物流园区的智能化、人与服务、技术设备，包括货车各种设施可以互联互通，园区与园区之间的互联互通，实时感知，对各种运作进行优化，实现智能化，线上线下的融合，物流基础设施和商业有机的结合，物流园区与城乡与产业的联动发展，特别是产业的联动发展，也就是物流园区怎么样和第一、二、三产业，特别是农业和制造业怎么样进行协同发展，这是一个非常重要的方向。
2.园区应该是信息连接共享平台
通过信息互联网和设施物联网，加快园区业务线上化转型，推动物流园区全面接入互联网，以信息互联、设施互联带动物流互联，打造在线物流园区，助力线下物流园区创新业务开展。
通过物流园区的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的费用、传输高质量的信息，完善物流系统的正常运行、提高行业整体效益以及社会经济效益。
在中国已运营的物流园区中，绝大部分将物流系统信息化作为园区建设的重点之一，包括对物流信息的收集、加工、传递、存储、处理、发布、优化等一系列作业过程的规划与设计以及系统的运行。
当园区内企业出现暂时闲置的仓库、设备、车辆、人员时，这些资源是否可以共享，以实现最大化利用？各企业的货源信息、任务信息，是否可以互通，以合作促成规模更大的业务？而这些信息数据的互通共享，都需要园区信息平台来实现。
除此外，还应该实现园区之间相互连通。
即实现更大程度的连接与合作。物流园区互联的核心价值正是帮助园区摆脱“点式经营”、“信息孤岛”的困境，通过信息化方式帮助园区在物流交易、电子结算、仓单质押、融资担保等方面的服务功能得到充分发挥。
3.园区应该是供应链综合服务平台
随着商流的变化，供应链越来越扁平化，存货减少，网络需求凸显。物流园在供过于求的被动局势下，除了专攻特殊细分领域或功能升级外，应利用园区已有资源、区位及模式创新，打造一站式货运平台，通过“平台化”打造竞争壁垒，增加收入。
在土地供给收缩的当下，物流园有现成的场地和较好的资金实力，这是极大的优势。园区通过吸引优质的专线加入，或者直接与不同园区实现战略合作，搭建网络实现点发全国。这样可以最大程度降低交付成本，拉高门槛，使园区不易被其他组织形式所替代。
在补齐网络的基础上，园区若能全面导入一体化供应链解决方案，培育和增强自身专业化行业供应链解决能力，则可以使园区依托既有网络优势为行业客户提供综合服务。
二、智慧化
在互联网时代，开放、共享、智慧的供应链成为发展方向，实现仓储设施网络化、协同化成为趋势。随着物信息系统、物联网、计算机视觉、机器人、大数据等技术在物流领域的广泛应用，物流变得越来越智慧，智慧升级将成为仓储物流的发展方向。
智慧物流园以全面连接、数字转型、智能升级为特征，通过信息互联网和设施物联网加速园区业务的在线改造，通过自动仓库、拣选机器人、AGV、自动分拣系统等设备以及仓储管理系统等软件的应用，构建起一套完整的智能仓储物流解决方案，减少园区人员的简单重复劳动，使园区运营实现可视化、可追溯和可预警，让物流管控更加精细、高效、透明、智能，帮助客户真正实现降本增效。
三、专业化
专业物流园兴起
近年来，冷链物流园、电商物流园、汽车物流园等专业物流园增加较多，这是市场驱动下的结果。除了智慧化、标准化以及园区合理布局规划等发展特点外，专业化的物流园区逐渐兴盛。
我国物流业的发展以及其中部分细分领域的异军突起，进而推动着物流园区向专业化领域发展,特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子商务、食品医药冷链等产业，兴起了大量的专业物流园。
四、高端化
这是指从各地物流园区在地方政府牵引规划下正在加大转型升级。
中国物资储运协会名誉会长姜超峰在接受记者采访时指出，物流园区的升级取得了较大进展，主要表现在装备、基础设施等的水平都在不断提升，尤其在托盘共用、配送车辆、共同配送等方面表现突出。物流园区的业务形态在发生变化，正朝着现代化的方向走，通信、运载、装卸等技术也在提升。特别是最近七八年，每年都有数千亿的资金投入在物流园区上，新建的物流园区都是高端现代仓储物流设施，物流园区的发展目前已经有了明显的变化。
由于商品提档升级的加快，以及商品品种和供应渠道都发生了变化，这也对物流园区提出新的要求，进而促使和推动了物流园区的革新。
目前，单一功能物流园向多功能的物流园转变，存储型的物流园向流通型的物流转变，大型的物流园正在不断整合周围资源进而降低成本、提高效率。物流园区在布局和规划上更加合理，经过科学论证、主动布局、适应产业和城市发展的园区越来越多。企业自身不断推进革新的同时，城市管理者对物流园区的发展也越来越重视。这是因为，设施现代、运行效率高、规划合理的物流园区对城市发展也是不可或缺的。
由于物流园区对当地城市以及区域经济发展具有重要推动作用，特别是在提升城市物流业整体水平、发挥集聚功能、改善城市环境、促进区域经济发展、实现配套功能等方面更是意义突出，因而越来越多的城市将物流园区的规划与发展放在了重要位置。
《成都市现代物流业发展“十三五”规划》其中重要一项就是，按照新的城市发展空间布局和物流集疏运格局，依托重大交通基础设施，成都市启动新一轮物流集中发展区规划建设，构建“五园区-六中心-若干服务站（配送点）”的“5+6+N”市域物流节点设施空间布局体系。重点补强航空物流园区、国际集装箱物流园区两大国际性枢纽型物流园区，加快建设青白江散货物流园区和新津物流园区两大铁路散货物流园区，适度扩展新都、龙泉等两大区域性综合型物流中心，启动规划建设天府航空物流园区、天府物流中心、崇州物流中心、金堂物流中心和简阳物流中心。
而同属西南物流重镇的重庆在《重庆市现代物流业发展“十三五”规划》的通知中强调要优化物流空间布局，按照五大功能区域发展战略，立足交通、产业、城市、物流“四位一体”，规划形成“两环五带”物流空间布局，着力构建以枢纽型物流园区为核心，节点型物流园区为辅助，配送型物流园区为补充的“3+12+N”市域物流园区网络体系。同时，将依托“三个三合一”国家级枢纽平台，布局建设重庆西部现代物流园、重庆航空物流园、果园港物流园等三大枢纽型物流园，加快完善形成内陆自由贸易采购中心、供应链金融中心、临港产业服务中心、物流大数据中心、物流贸易协同创新中心五大功能，提升开放深度和广度，服务国家战略，支撑全国重要物流枢纽和内陆国际物流枢纽建设。
随着城市化进程的加快，物流园区的发展还将进一步加速，智慧化、标准化、专业化的园区也会越来越多。
五、资本化
2018年1月22日，中国市场份额最大的物流地产商普洛斯（GLP）从新加坡证券交易所退市，完成私有化进程。1月30日，宝湾物流母公司通过换股方式完成A股上市。不管上市退市，还是万纬物流、光大安石等公司的收购兼并，物流地产企业都是坚定看好物流园区的发展，通过资本化运作来实现投建管退的战略闭环。
在园区的经营中，除了本身开展自营业务经营，还应灵活运用资本手段开展资本运营。
1.基金管理模式
模式说明：开发基金与REITs的运作管理实现高周转、高回报、高杠杆的轻资产运营。
REITs：用于收购开发商手中的成熟物业，回笼资金用于新物业的开发，收购后开发商不再直接控股这些物业，仍负责物业的长期运营，从中收取适当管理费与提成收益。
苏宁REITs：国内首例REITs运作管理模式，成都、南昌、无锡、广州、包头、青岛等，自有6处物流成熟的存量资产打包设立REITs，在公开市场出售，出售后苏宁继续租用物业设施。
模式分析：
（1）强大资本运作能力：募集基金，把资产置入基金，并保证基金稳定现金流的能力。
（2）国内地产资基金运作机制不成熟：法律监管制度缺失、成本过高、税收过重以及投资者回报期望值高等因素影响；政策鼓励租赁行业基金模式创新。
（3）丰富客户资源：网络化布局、定制开发、供应链整合服务吸引集聚大中型企业客户。
（4）维持表内资产的平衡：开发规模过小，旗下基金可能“无粮可吃”；开发过度膨胀，或达不到置入标准而积压大量资产，会导致现金流危机。
2.参股并购模式
参股并购对象类型通常有：仓管类、运输类、配送类、增值服务类、信息类模式分析：
（1）商业模式待验证：公司基本都属于商业模式创新型公司，业务模式处于发展初期，经营不稳定。
（2）风投资金青睐：PE资金偏好，不少创新型初创公司多有获得融资，难以财务投资者的角色获得控股权。
06
物流园面临的战略机遇
进入十四五期间，我国的经济步入了高质量发展阶段，经济的高质量发展对现代物流提出了新的要求，作为现代物流发展主要载体的物流园区面临的宏观环境发生了较大的变化，三大国家战略持续推进、区域大交通体系形成与城市格局的转变、产业优化结构调整和转型升级、消费升级与流通模式转变、新技术在物流领域推广与应用、国际国内双循环新发展格局形成等为物流园区的发展带来新的发展机遇与市场空间。
1、三大国家战略与倡议持续推进为物流园区发展带来新的战略选择
“一带一路”、“长江经济带”、“京津翼协同发展”三大国家战略与倡议的实施重点在于解决大空间尺度、中空间尺度、小空间尺度经济和产业合作的问题，通过合作关系的建立，寻求未来不同城市之间、不同省之间、不同国家之间合理的经济分工和产业合作，跨越行政区划，促进行政发展和建立统一的国内市场。
战略与倡议的实施推进需要与之配套的物流服务体系，如点线串接贯通的“一带一路”物流体系、水陆空并举的长江经济带物流服务体系、一体化的京津冀区域快速高效物流体系等。作为物流体系中重要的组成部分和关键节点，物流园区在的战略和业务选择时，可根据自身的资源禀赋和优势条件，找准自身的定位，主动融入这些物流服务体系中，如在“一带一路”经济版图影响下的园区可重点思考国际多式联运服务、国际物流服务、通关服务、跨国运输服务平台、跨国运输信息与结算服务等类型业务的可行性。
2、区域大交通体系形成和城市格局转变为园区发展带来新的机会
十三五期间，随着各地大力推进交通基础设施建设，全国大部分地区交通条件得到了根本性改善，区域大的交通网络格局基本形成，城市与城市之间、园区与园区之间由交通基础设施带来的比较优势在削弱。交通基础条件逐渐不再成为园区竞争发展的关键优势，园区在招商与运营要注意这一变化带来的新调整，在强化基础设施优势条件的同时，注重园区支撑和服务体系的打造，在园区发展软环境的打造上注入更多资源要素和精力。同时，随着区域立体化运输体系的形成和国家大力推进运输结构调整，未来多式联运将会成为主要物流运输组织方式，有条件的园区可在多式联运方面进行重点布局。
十四五期间，区域城市一体化发展成为推进城市发展的主要方向，如长三角一区域一体化发展、粤港澳大湾区战略落地等。随着区域城市一体化发展深入推进，区域间经济与贸易合作将更为紧密，货物的往来将更为频繁，进而需要更加高效的物流配套服务体系作为支撑。城市与城市之间的定位和分工将更加明确，核心城市的物流等非核心功能外溢的趋势将日趋明显，作为物流发展主要载体的物流园区可在区域城市物流协同配送功能和服务体系上进行重点思考。
3、区域产业提升发展与转型升级在供应链领域为园区发展带来新空间
随着“中国制造2025”计划推进，我国特别是东部沿海地区产业发展进入了新的阶段，传统产业转型升级和大力发展战略新兴产业成为产业发展的重点。传统产业转型升级和战略新兴产业的发展对物流等生产性服务配套提出了更高的要求，需要在产业链的角度和层次来配合与支撑产业的发展和提升，通过“供应链+制造”模式促使制造业利用供应链管理方法推动行业创新和发展，提高产品的核心竞争能力，支撑区域产业转型升级。
作为物流发展主要载体的物流园区，可把握产业升级带来的新需求，集聚产业链上下游优质资源，在原辅料的代采集供、流通加工、商品分销配送、供应链金融、产业大数据服务、供应链一体化服务等功能进行布局，服务与特色产业集群，打造供应链集成服务基地项目成为不错的选择。
4、居民消费升级与商品流通模式转变对园区发展带来新需求
5、新技术在物流领域应用为物流园区在智慧物流方布局带来新支撑
条码技术、EDI（电子交换）、RFID（射频技术）、GIS（地理信息系统）、GPS（全球定位系统）等信息技术的应用正推动着中国物流信息化的发展和变革。信息化正在全面渗透和融合到物流活动中，成为现代物流最重要的核心和时代特征。随着物联网、云计算、大数据、移动互联网、区块链等现代信息技术在物流领域应用的深入，现实物理世界的物流实体运作与网上虚拟的物流信息开始了全方位融合，智慧物流从理论变成现实，先进技术的研发应用引导现代物流真正进入“智慧物流时代”。
6、国际国内双循环新发展格局的形成对园区发展提出新要求
构建新发展格局是“十四五”规划的最大亮点，是以习近平同志为核心的党中央根据国内外发展大势和我国发展阶段变化作出的重大决策部署，也是新时期我国物流业高质量发展的方向指引。物流业连接生产、分配、流通和消费，是打通供应链、协调产业链、创造价值链，构建双循环新发展格局的重要保障。作为物流要素集聚主要载体的物流园区要充分发挥节点和纽带作用，重点在物流园区之间的互联互通和与末端网点的畅通上实现突破，打破流通瓶颈，助力现代流通体系建设，支撑以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局形成。
07
综合全文所述：
本文试图从全局角度研究物流园区发展状况。以物流园发展现状切入，对业内主要运营商予以梳理，并特别对普洛斯进行了简要案例介绍；基于物流园三个发展阶段的特点和建设、运营的模式予以全面阐述，促进对物流园实务运作的理解；物流园的盈利方式是基于不同类型商业模式决定的，因此，特地做了一个分类汇总分析。面向未来，面对新的发展方向和新的战略机遇，有理由相信，中国物流产业园将迎来蓬勃发展！