开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇老年社区设计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
Abstract:Chinahasgraduallyenteredtheagingsociety,insuchasocialstage,howtodesignaresidencefortheelderlyandthepublicfacilitiesforelderly,residentialareasandresidential,willbecamethearchitect’sfocusofwork.Althoughinthelate90slastcentury,fortheagingpopulationincaseofarchitecturaldesignlaunchedaseriesofresearchandstudy,butlackofexperiencecausedbiasedofthedesign.Ihopethiscanplayarole,ledtoanewroundresearchofthelivingpatternsforelderly.
Keywords:elderly;aging;residentialarea;homesfortheelderly
中图分类号:TU241.93
文献标识码:A
据1990年全国第四次人口普查统计及人口预测,到2000年我国人口中,60岁及以上的老年人有1.3亿人,所占的比例达10.3%,65岁及以上的老年人将有9087万人,所占比例超过7%,反映我国社会将由20世纪80年代到90年代的壮年型转变成老年型。对此,我国于1996年10月1日颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》,要求新建或改建的公共设施、居民区和住宅,应考虑老年人的特殊需要,建设适合老年人生活和活动的配套设施;鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育及活动场所等设施。建设部和民政部于1999年5月14日联台了强制性行业标准《老年人建筑设计规范》,编号为JGJ122-99自1999年10月1日起施行。这是我国政府向99国际老年人节献上的一份厚礼,是党和国家关心老年人事业、保障老年人权益法规和政策的具体体现。
1基地情况
基地位于北京平谷区,平谷区位于北京东北部,处于京、津、唐交汇的三角地区。从社区到北京国际机场将近45分钟车程,到北京市中心区域将近60分钟车程,到天津将近90分钟车程,地理位置得天独厚,交通便利。平谷三面环山,中间和西南为平原,水系独立,环境无污染,是国家生态示范区。春季十万亩桃花如霞似锦;夏季绿色扑面;秋季果实累累;冬季银装素裹。平谷现有金海湖、京东大峡谷、湖洞水、飞龙谷、丫髻山、京东大溶洞、京东石林峡、京东淘金谷、老象峰、凤凰台等十大游览景区,另有峨眉山、畅春园、梨山沟山野度假区等十余个景区正在开发建设中。自然景观优美、生态环境纯净、文化底蕴深厚,是老年人安居乐业的理想居住地点。
2设计思路
设计从两个不同的方向出发,希望通过不同的设计思路,全面诠释老年人理想的居住环境模式。规划设计遵循的基本原则是“以老年人为核心”,充分考虑老年人的生活、心理和行为特点,完善社区的综台服务设施,以“阳光、绿树、水”为基本元素,创造贴近自然的社区环境,为老年人提供多层次的“交往空间”,创造一个安全、方便、舒适、亲切自然的理想居住环境。
方案一:
采用成熟的美式退休生活模式,集中式的规划布局,以唤起老年人对校园生活的美好回忆。
为了上年纪的老人提供生活空间,最重要的是对心理“安全”和生理“安全”做全面的考虑。因为他们身体素质较弱,很难再像以前一样过日常生活,从而被限制了他们的行动。
在美国,老人们的生活环境在提高。现在越来越多的是持续照料退休社区(CCRC)。照料退休社区包括自理(IL)、助理(AL)、护理(NH)一体化的设施。居住在同一个地区的居民可接受不同的服务,即使他们的身体状况可能变好或是变糟。一般说来,社区有一个游泳池、网球场、文化娱乐中心和学校项目。
方案二:
采用中式廊院规划布局,自然成长的村落形成,富有生命力的山地空间。
村村落型的布局,各组团自然“生长”在基地地形中。各组团内独自围合成半开敞空间,形成一个小的村落;组团之间沿着地形形成错落有序的街道,使人走在其中有一步一景的感受之外更感受到一种老街的人文关怀。
充分体现“同一屋檐下”的主题,各单体之间用长廊相连,晴天不曝日、雨天不湿鞋;除起到连接作用外,进一步增加长廊的含义,通过设计使其更起到一种能让人们砌茶休憩的公共空间。
以开挖出河道为主体,在各组团内造成流水、湿地、水池等亲水平台,结合基地原有山地地形,背山面水、老街小巷,生活其中,岂不快哉。
3设计要点
3.1功能分区
3.2无障碍设计
随着年纪的增大,人们走路时可能因为肌肉变弱而产生脚步打滑。应注意保持地板平整,并使用同类型的地板材料。地板上有小裂缝时老人们容易摔倒。用于视残者的纹理铺路砖可能成为老人们的障碍。地板磨光材料应为防滑、吸震材料。如果地面上有裂缝,应清楚地标明。扶手在帮助老人上上下下行动方面起到重要作用。
3.3户外空间设计
对居民来说户外空间是必要的。老年人的活动受到他们身体功能退化的限制,但是积极的户外活动仍是必需的。户外活动能帮助老人调节日常生活节奏和生物钟,通过白天的睡眠以及在阳光下坐着、散步进行改善。户外空间还向居民提供了与邻居交流的机会。有长椅和庇荫树的小公园成为居民的一个聚会点或是一个休息场所,可以坐下来交谈,看看路人。园艺疗法和花草疗法越来越多地被引入到老年人的生活当中,他们通过接触泥土和植物获得激励。
3.4道路和门廊
通向入口和门廊的道路对老年人来说是富有意义的,不光因为它的功能,还因为它是居住质量的象征。作为一个半公共区域,它是会见访客、与其他居民相会的地方。门廊拥有一种氛围,它鼓励老年人之间积极的交流,并提供欣赏音乐和获取信息的空间,图书角和咖啡馆的设置会使得这里变成老年人交流、相会的地段。
3.5前台
前台的功能对于一个老年人来说是必要的,前台提供各种服务、娱乐活动和有用的信息帮助,可以使居民过舒适而积极的生活。居民一般都依赖前台的工作人员。除了具有处理行政事务的能力之外,工作人员应能熟练与老年人交流和适当处理他们不同的要求。
3.6宽敞的生活空间
应对入口的特殊考虑,室内应有壁橱和储物间用来放置轮椅和其它助走设备。用拉门代替两面都可以推拉开关的门。把椅子放在门廊里面,便于老年人穿鞋,椅子下面设灯照亮脚踏的地方。从入口和卧室通向厕所的走道,缩短了移动的距离。小厨房是开放式的,但可以用任意隔墙或是橱柜将其隔开。
3.7浴室
由于洗澡需要相当的体力,所以不是所有的老年人需要每天洗澡。设置私人居所的淋浴室和所有老年人公用的大公共浴室,会是一个很不错的选择。由于意外经常发生在浴室,应调整安装浴室里扶手的位置和数量。应为卧床不起和坐轮椅的老人设计特殊浴室。
3.8医疗健康设施
老人们的健康设施应包括使用各种医疗设备进行的康复练习和使用简单工具进行的轻微练习。可向所有居民提供一个场所,集体参与职业临床医学家、物理治疗家、语言治疗家推行的项目。
3.9餐馆和咖啡馆
为了鼓励居民使用餐厅,必须考虑到建筑设计和食物供应两方面。首先,餐厅应位于使用者可以欣赏到外部风景的位置,全景或者是有花草树木的花园均可。可配备一个吧台、一个咖啡角。一个较小的餐厅同样可用于家庭聚会、朋友聚会或是生日宴会。第二,菜单很重要。除了考虑营养之外,季节性的喜好应添加在食谱中。第三,亮度应调整到老人视力适合的程度。
3.10诊所
大多数居民都对他们自己的健康情况感兴趣。他们获得24小时护理服务的希望尤其强烈。诊所最方便的就是,居民可以在自己的家中取得检查心脏等器官的重要数据。
3.11娱乐场所
单调的生活对老年人来说是最糟糕的。隔离的生活很快就会导致身体功能丧失和智力衰退,最终卧床不起。在公共区域设立各种设施为这些活动提供场所和空间。老年人生活的质量将由提供给老年人的活动项目所决定。
4我国老年人社区展望
随着我国老龄化社会的逐渐到来,各地的老年人社区必将随着我国社会经济的发展,人们观念的转变逐渐增多。因此,应加强对老年人建筑及其服务配套设施设计的研究,确保老年人的居住权益,适应不同老人的居住要求。
由于服务对象的多样化,社区内部做了相应的分区。按入住老人的健康和生活能力状况分区居住。老年居住设施还有很多形式,在这方面我国起步较晚,现行的设计规范中,这方面的规定仍不完善,老年人生活的许多具体需求也急待研究,这就对设计部门提出了新的更高要求。本文仅对老年人社区设计做出了初步的探讨,希望能有更多的人来关心老龄化带来的各种问题,让老人们能安享晚年,愉快地生活。
参考文献:
[1]JGJ122-99.老年人建筑设计规范.
【关键词】老年人；公共设施；宜居环境；养老
一、老年宜居环境公共设施设计的研究背景
二、社区宜居环境公共设施设计营造
完整的老年人生活环境既包括个人、群体因素，又包括了合理分配社区环境的公共性与私密性，寻求改善社区环境中的单调、抑郁、失落等不良的布置模式。社区老年公共设施是社区老年人日常环境的重要组成部分，随着年纪的增大，他们身体发生了很大的变化，各种感觉器官的功能变得迟钝，而且老年人在退休后突然闲暇下来，主要的活动范围从社会转移到了社区，生活环境的改变会引起老年人心理和行动上的变化，因此需要配套的公共设施与之相适应，才能满足老年人的需求。
1.老年动态活动区
（1）健身器材区
提供适合老年人健身器材能够给他们一种心理上的安慰，并且适当的活动能够强健老年人的身体，使他们身心都得到慰藉。但现在的健身设施设计没有考虑到老年人这一群体的特殊性。他们的抓握力、力道以及高度差等都是需要解决的问题，比如加大防滑的握杆、减小设备的难易度、降低健身器材的高度等等都能给他们带来许多方便。
（2）球类活动区
许多嘉兴退休老年人喜欢玩门球运动，这类活动能使他们身体保持年轻，同时需要动脑也防止了他们脑的退化，并且在运动过程中还能与社会保持一定联系，所以不会有寂寞、孤独的感觉，这对于他们的心理都有很大的帮助。同时运动场地的安全措施也需要考虑，地面的防滑是安全运动的基础，可以使用PVC弹性地板作为运动地面，具有绿色环保、防水、防滑等特性，使老年人的活动空间更加安全、健康。老年人运动后需要休息，所以在休息椅的设计方面需要区别于普通的休息椅，诸如降低椅子的高度、椅子的舒适度要满足老年人等。
（3）舞蹈区
越来越多的老年人甚至中年人喜欢跳交谊舞、广场舞，他们是以特殊的表演形式在公共场所多人演出的一种集体活动。在社区内设置舞蹈区能够满足这些人的需要，与球类活动区一样，设计时也应考虑到防滑安全问题。针对于该区没有剧烈运动的高要求防滑性，可以采用地坪漆，它具有很高的摩擦系数来保障活动时的安全性。
2.老年静态活动区
（1）交谈区
人与人之间的交流是基本需求，老年人也不例外，这是维持人身心健康的一个重要因素。老年人随着岁数的增高远离社会生活，行动不便导致与他人的来往次数降低，长此以往会引发心理孤僻，因此需要在老年社区设立良好的交流空间，来消除他们无法交流产生的失落心理问题。交谈区的设计一般来说主要是以花坛，廊段，亭等区域为主，注意采光和遮风避雨的功能，如果不能解决这些问题，就不能满足老人每天外出散心交谈的需求。
（2）阅读区
俗话说“活到老，学到老”，老年人的文化也随着社会发展在不断的增高，他们对知识的渴望不容小觑。因此，需要在老年社区里提供读书交流的平台，以此满足他们精神上的需要，同时也提高了其生活质量。
（3）娱乐区
下棋，打牌等活动是老年人喜爱的休闲活动，因此在设计该区域的时候需要考虑到采光遮雨，可设置在住宅楼的底层位置区域。往常在休闲桌椅的设计没有考虑到残疾老人的需求，轮椅无法在桌边活动，这样使残疾老人不能直接参与，这是非常细节的设计，却会让老人的心理上受到挫伤。
3.道路行走区域
（1）楼梯道
随着年龄的增长，到了老年身体的机能、环境的适应力，都会出现不同程度的退化，会随着年龄的增高逐渐对台阶、楼梯等公共设施感到一定程度的威胁。一些身体不便（残障）的老年人上下楼梯的行动不便，所以需要设计一些能够解决该类问题的设施，诸如楼梯休息椅、宽楼道设计、踏步高度降低等。在嘉兴已有一些社区采用楼道休息椅，楼道休息椅方便老人在走楼梯时休息。这就是较为人性化设施设计上的突破。
（2）无障碍设计专用道
老年人由于行动不便和希望重返社会的特点，要求公共建筑以及场所具有可接近性，既从社区规划上确保能与一定数量的服务设施、公共建筑连城一条线，使他们能够顺利的到达目的地。无障碍设计专用道能有效改善老年人生活环境，体现了社会对老年人的关心，也是一个老龄化国家应该采取的措施之一。
（3）行车道
安全性也是老年社区环境需要考虑的问题，针对于公共设施老年人生理上的退化导致反应能力下降、动作不协调，对社区环境的可控范围小，而社区内来往的行车比较多，很容易对老年群体产生威胁，所以需要设计一些能躲避来车的道路旁的等待区，提高安全性。
（4）散步竞走道路
“饭后一百步，活过九十九”，许多老年人不能进行剧烈运动但是散步却是另一种很好的运动方式。在社区内设计一些散步道，与步行道及行车道隔离开，方便这些老人的活动，这也是一种增强老年人活动兴趣的方式。散步竞走道路应设置在离车道一定距离的地方，不用太宽，但一定要保证有足够的光源，地面材质一定要防滑安全，可以使用红色塑胶材质既安全又醒目，方便识别。在竞走道路旁还要设置适量的休闲座椅满足他们休息，另外道路的设置不能高低起伏过大，以平坦为主。
三、总结
在老年社区使公共设施规划与老龄化的社会相适应，不同身心状况的老年人有着不同的活动方式，因此老年社区对公共服务设施的需求是需要与之活动频率较高的活动设施分散在居住区的布局。老年社区的公共设施应该使他们在使用上感到方便、舒适和安全，在活动的过程中与社会保持密切的联系，能了解社会时事不与社会脱节。而要达到这一目标则必须为老年人作细节上的考虑，这些对于老年人各种活动，尤其是社会自发性活动的影响是非常大的，更关系到健康老龄化这一重要目标是否能够实现。
参考文献：
[1]项智宇，城市居住区老年公共服务设施研究[D]，重庆大学硕士论文2004.
[2]王考，人口老龄化背景下广州市社区老年公共服务设施配套研究[D]，中山大学硕士论文2008.
[3]李祝基于老龄化社会的城市社区公共服务设施研究[J]，重庆科技学院学报（社会科学版），2010年13期.
一引言
据2010年我国第六次人口普查的结果显示，60岁以及以上的人口占我国总人口数量的13.26％，2000年人口普查结果相比较上升了2.9个百分点，这表明我国步入了老龄化社会。我国多数家庭是以4—2—1模式生活的，再加上当今社会的城市化，很多子女都和父母是一种异地生活的状态，越来越多的老人需要独自度过老年生活。在这种社会形势下，随着人们的消费观念的不断进步，养老机构有了广泛的市场需求，其中养老社区这种有着完善性、综合性优点的养老机构可以为老年人创造更加舒服、安全的生活。
二养老社区
所谓“养老社区”是指以普通家庭为核心、社区提供一些老年人日常生活以及精神方面需求的内容，主要有上门服务和社区日托两种形式，这种养老方式是对养老机构专业服务的一种改良。由于传统的家庭养老模式越来越难实现，多种新型养老模式应势而生，其中，养老社区让老年人在其熟悉的社区中养老，保持原有的邻里关系，不需要适应新的生存环境，避免老年人出现孤独感。此外，养老社区还为老年人提供了多种服务以及场地设施，从而满足他们的精神追求。养老社区这种集居住功能、学习功能、医疗康复功能以及娱乐功能等为一体的、有着良好环境的养老场所和传统的养老场所相比有着更齐全的功能、更完整的配套设施，因此，它更加符合未来社会的发展需求。
三养老社区建筑空间设计
我国养老社区的建设还处于起步阶段，为了更好地满足老年人的生理以及心理上的需求，提供更加丰富的功能，我们应该对其建筑空间进行深入地分析了解。
2.养老社区的室外环境空间设计。养老社区应该为老年人提供丰富的室外活动空间，让他们多接触大自然，对他们的身体以及心情都有着积极的作用。在其室外环境空间设计中，应该充分考虑老年人步行空间设计，将室外环境打造成为更加适合老年人散步的场所，合理地规划路线，将整个社区的主要建筑、活动场地、绿化空间等有机地串联起来，室外环境空间路线的设计应该以保证老年人的安全为主。养老社区室外环境空间的设计应充分利用景观，为老年人提供有欣赏价值的景观，可以选择多栽树，树的品种应该选择无刺激性、无飞絮的。此外，还可以选择一些有着多种颜色叶子的植物，为老年人带来视觉上的享受。室外环境空间还应该增加一些供老年人休息的场所，常见的有小亭、长椅等。
四总结
在当今老龄化不断加速的社会背景下，我们要尽可能保证每一位老年人可以“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”，我国养老社区的设计充分体现了“五有”，为老年人提供良好的养老环境。养老社区要想得到更长久的发展，在其设计上应该考虑到其各个功能，保证老年人的生理以及心理健康。
作者：李迎伟郭雪雷
关键词:老年社区;居住环境;配套设施
我国自上世纪末已经进入老年型国家。目前我国60岁以上老人以达到1.3亿,占全国总人口的10%以上。根据我国人口普查资料对21世纪人口老龄化过程的预测,我国已提前进入了人口老龄化的第二阶段,即人口老龄化的迅速发展阶段。2010~2040将是我国人口老龄化速度最快的时期。老年人口基数大、发展速度快,是我国即将面临的严重问题,因此解决老年人居住问题迫在眉睫。
1老年居住环境现状
目前我国老年人的居住模式除少部分选择传统的养老院等福利设施外,大部分老人的居住模式可归为以下几种:(1)合居模式,即传统的家庭养老。随着社会经济的发展这种几代合居的养老模式已经逐渐在减少。(2)独居模式。健康状况良好的老人由于种种原因常独自居住。随着第一代独生子女的成长,老人独居的现象也越来越普遍。(3)毗邻模式,即老人和子女毗邻而居,既保持了各自的独立生活,又能方便照顾老人。
在这几种养老的居住模式中,或多或少都存在着以下问题:家庭住房面积不足,导致老年人居住条件无法改善,不利于老有所养;缺乏有组织的精神慰藉活动和提供这些活动的室内外公共活动空间和场所;环境设计和建筑的细部节点中缺乏对老年人特殊的生理、心理的考虑等。有资料表明有54%的老年人对小区没有专门的老年人活动区表示了不满;有45%的老年人对小区或街道上没有设立医疗机构表示不满①。随着人口的老龄化日益严重,现有的社区居住环境已越来越不能满足老年人的需要。
从上世纪末我国进入老龄化社会以来,在上海、北京等大城市里除了政府兴办的福利院外,陆续出现了商业化的专门的养老设施,如托老院、老年公寓等。这些设施提供老人的住宿、医疗、卫生、娱乐等众多生活的方便。他们从建筑模式上可分为:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构。
各种养老设施作为新兴事物,存在着一下一些问题:
a.布局不尽合理。老年公寓和养老机构的建设还没有列入城市的总体规划。目前存在着一些老年公寓虽然环境和物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友,交通不便。各级政府所办的社会福利养老机构(敬老院、老年公寓等)有些虽然设在社区附近,但相对来讲占地小、活动场地有限,环境较差。这也是许多老年人不愿入住的缘故。
b.价格对老年人收入水平来说相对较高。这也是许多老人不选择这些养老设施的一个重要原因。
c.空间单调、缺乏人性化设计。犹如筒子楼的设计,缺乏交往空间,老人的生活空间很小,生活面也很窄,导致了许多老人不愿入住。
笔者在对朝阳区的不同档次的老年服务设施进行了考察,从大的环境看,他们老年公寓所处的位置都处在或邻近社区中心,但相对封闭、独立,自成一体。高墙大院、铁门紧闭,给人以与世隔离的孤僻感,整体气氛压抑。
2国外老人居住环境的发展
第一,养老设施在居住模式上多样化发展,根据老人的独自生活能力和健康状况以及经济能力有多种居住模式选择:老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年疗养院等。同时在规模上趋向小型化、社区化,以利于住户间的相互认识和护理者的照顾。
第二,以促进老年人与外部社会的交流为目的进行合理规划,灵活布置各种设施。
如日本发展了混住型老年公寓。根据混住的状态不同又可分为横向布置、纵向布置和混合布置三种③。这种住宅型式又可分为横向布置型、竖向布置型和混合布置型。横向布置型是指在公寓中至少布置一层老年人住宅,通常布置在一般住宅的下面。这种布置方法使老年人住户与其它住户混住在同一栋住宅之内。竖向布置型是指在楼内某一端沿竖向至少布置一列老年住宅,使各层都有至少一户老年人住户,一般考虑布置于临近电梯的位置。这种布置方法将老年人住户分散在各层中,稍好于横向布置型,但有的老年住户所居楼层偏高。混合布置型:在公寓适当位置布置老年人住宅,使之被全包围或半包围在一般住户之间,并临近电梯。这种类型较好地解决了老年住户与一般住户之间的混住化的位置关系的问题,避免产生“孤立化”。
另外,本着老年服务设施支持老人在社会中的自立为目的,在规划设计中将其置于老年社区与外部结合处,将其向周围社区开放,使周边社区的人有机会利用他们,从而促进老年人与外部社会的交流。或使老人设施于其它公共设施相连或接近,或者将社区的公共设施与老人居住设施穿插布置③(如图2)。
第三,重视老年室内居住环境的功能和细部设计。除建筑功能和指标满足老年人需要外,在细部处理上更是依照老年人的特点进行特殊设计,如墙地面、门窗等材料及处理;家具和厨卫设施的尺度及安全设施借助轮椅等设施的便捷性;室内灯光、色彩等的运用都考虑了老年人生理和心理的需要。
第四,提倡个性化服务和个性空间。社区机构既可对年龄和身体状况不同的老年人提供不同的服务,老人亦可根据自己的情况灵活选择调整接受服务的项目。尊重老年人的个性,营造家的亲切感觉。在空间设计上为自立的生活行为提供必要的空间。
第五,尊重家庭观念的习俗,设计适宜国情的老人住所。像日本的两代居、新加坡的多代同堂组屋计划,都是以家庭养老为基础,改善居住环境的范例。
3着眼于中国国情,促进我国老年居住环境的发展
我国有着优良的尊老敬老的传统,传统的亲情观念导致的居家养老仍影响着许多人的生活。然而,老年人口的基数大,政府的投资有限,旧的管理体制等导致了老年设施的发展相对落后,因此,促进老年人居住环境的发展应立足我国国情,充分考虑到我国老年人不同的需求,体现养老社会化、居住亲情化,真正使老年人老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐,创造优良的综合养老环境。
首先应树立家庭和社会共同承担养老的责任意识,使老年居住模式呈多样化发展。从中国老年家庭的实际出发,改善老年人的居住环境,可以有两种途径:第一,针对老年人不愿离开熟悉环境的特点,改善现有居住条件和环境;第二,依据不同需要,在新开发的居住区内建设老年住宅。就设计角度而言,应切实从我国老年人生理和心理需求出发,使不同收入,不同阶层的老人家庭都能根据自己的情况采用“租”或“买”等方式来选择理想的养老居住环境。
b.发展和探索新的合居型住宅。我国传统的亲情和家庭伦理观念,使多数人选择在条件允许的情况下与父母毗邻而居。
这种毗邻而居包括两种形式,一是子女和老人在就近的小区内居住,如新加坡的乐龄公寓就是在成熟社区中兴建的老人公寓以供社区老人使用。政府应当鼓励在小区规划设计中,设置一定数量的老人住宅。可单独设置几栋,使其位于小区自然环境相对好的位置,可毗邻幼儿园设置使老年人不致被孤立。这样,老年人能和小辈住在一个小区,既互相照应方便,又相互不干扰。另外也可设置混住的住宅,即在一栋一般的住宅中,拿出几个单元来作老龄住宅,同时在住宅楼内设有专门为老年人服务的设施,并可向附近的老龄住宅提供服务。这种居住形式,可增加老年人住户与其他一般住户之间的交往。
另外就是考虑到两代人不同的生活习惯,在户型设计和配比上采用适宜的配比,设计老少居的户型模式,即一套相对大面积的普通住宅和一套面积相对小的住宅,可捆绑作为一套住宅,也可分为两套住宅。这是一种具有传统大家庭模式的现代家族型住宅。这样老年人和子女能真正毗邻而居,生活上互不影响,又可方便的相互照应。一家人隔而不离,共享天伦。
一、社区养老的形式
“社区养老”是以家庭养老为主，社区机构养老为辅，对于居家老年人照料服务方面，又以上门服务为主，托老所服务为辅，整合社会各种资源的养老形式。此形式的特点在于：让老年人在自己家里吃住，得到自己的家人照顾，同时享受社区的有关服务机构和人士为老年人提供上门服务或托老服务。
三、老龄化人群居住环境问题根据调查和资料表明，当前我国老龄化人群居住环境面临着如下一些问题：(1)由于家庭居住空间有限，导致老年居住条件无法改善。(2)现有住宅空间设计不利于"老有所养"。(3)传统的家庭养老功能在削弱。随着家庭小型化趋势的发展，加速了传统几代同居家庭的解体。(4)缺乏有组织的精神慰籍活动和提供这些活动的室内外公共活动空间和场所。(5)社区养老服务体系不健全，使老、弱、病、残人群得不到更多的关怀和照顾，难以实现经济供养、生活照料、精神慰籍等功能以弥补家庭养的不足。
四、老龄化人群对居住环境的特殊需求老龄化人群的生活会从生理、心理及社会等不同方面发生巨大的变化。在生理特征方面，老年人的各种机能随着年龄的增加而退化，感觉能力、观察能力、行动能力等逐渐下降或丧失。因此，老年人的行为空间和环境设施须补偿他们各种能力的降低，并应维护和锻炼老年人尚存的生活能力。在心理特征方面，有安全、交往、尊重三要素，他们需要与亲人、朋友、同事、邻居广泛联系，寻求友谊，慰藉与互助;惧怕孤独、寂寞、无聊和被社会遗弃。在社会特征方面，希望老有所为、所乐、所学、所居、所养、所医。这些变化和需求对社区条件、社区环境、社区服务等方面提出了新的课题。老年人生理、心理、等方面的变化，使他们对所居住的环境有许多特殊的要求。老年人由于身体机能的退化，活动空间不断缩小，越来越局限于居住的范围，因此希望社区作为安享晚年的“安乐窝”。
五、社区养老空间设计的特点
2.公用空间的设计(1)餐厅设计，根据老年人实际情况，考虑房内单独用餐，如果大家聚集大餐厅用餐，大餐厅的设置应按多功能使用要求设计，因为考虑全员使用，同时大餐厅也可兼作主要集会场所。(2)活动用房：根据老年人的不同兴趣爱好可设置电视室、阅览室、综合游艺室、书画研究和手工艺室等，设计中应注意动静区的隔音效果，做到间隔互不干扰。(3)浴室和厕所：应根据老年人的生理特点进行设计，以便老人就近入厕。(4)其他设备：可根据老年人实际身体状况来进行位置和高度的调整
3.室外环境设计无论是室内还是室外设计都应该以人为本。室外环境其实是提供老人亲近自然的机会，也会满足老人们的各种室外活动需求，如跳舞、练拳、聊天等社交性活动。由此，室外环境的设计应满足安全性，更应该根据老年人的生理行为特点来设计，设计中尽可能减少或消除老年人在活动时可能遇到的各种不安全的因素。同时由于视力和记能力的衰退，老年人会对无明显特征的环境有点难辨别方位，会给生活带来不便，因此应该考虑设计不同特征、不同性格、不同层次和等级的空间环境，来弥补老年人后天性生理的不足。交往空间的设计不仅满足了老年人渴望与人交流的心理需求，同时也促进了老年人以一种积极向上的心态面对老龄化的问题。
4.无障碍设计社区养老应该更注重无障碍的设计，如在出入口、走道、楼梯、坡道、电梯、居室、卫生间、阳台、门窗等各种部位的无障碍设计。但有许多养老社区由于前期设计、投入资金和后期管理方面的不足，无障碍设计一直不能得到充分重视，给老年人的生活带来了许多不便和隐患。规划设计中，以老年人的生理为基准，重视到每个细节才能彰显出设计的人性化。人口老龄化趋势已经是公认的事实，舒适安逸的居住环境才能使老年人更好的安享晚年生活。只有这样才能构建出一个和谐的社会环境。重视老年人建筑与环境的研究，不仅可以积极应对即将到来的老龄化浪潮，同时也为和谐社会的发展起到推波助澜的作用。
朱莹《谈养老社区建筑空间设计》山西建筑，2012
2文献研究
2.1马斯洛需求层次理论
著名的马斯洛需求层次理论认为，“人类动机的发展和需要的满足有密切的关系，需要的层次有高低的不同，低层次的需要是生理需要，向上依次是安全、爱与归属、尊重和自我实现的需要。自我实现指创造潜能的充分发挥。追求自我实现是人的最高动机，它的特征是对某一事业的忘我献身，高层次的自我实现具有超越自我的特征，具有很高的社会价值”。对于老年群体来说，社会保障以及福利能在一定程度上保证满足最低层次的生理需求。这便要求新型社区情境式养老环境通过一定的设计手法满足老年群体更深层次的需求。在养老环境中要注重老年人价值体现，在老年人晚年退休之后得失落心理，在养老环境中能够使老年人参与到环境中去，为老年人提供景观场所，满足老年人心理空虚的需求。
2.2《交往与空间》
2.3情境主义
情境主义是二十世纪中后期欧洲重要的社会文化思潮。其最初阐述了“建构情境”的概念：“由一个统一性的环境和事件的游戏的集体性组织所具体的精心建构的艺术性生活瞬间。”该理论启示了我们，从老年群体的感受出发反推到环境塑造本身。老年人社会参与是“参与者在社会互动过程中，通过对各种角色的扮演和介入，在社会层面上实现资源共享，满足自身需要并因应社会期待”。
2.4结论
新型社区养老环境的设计，不但能够解决老年人居住的问题，更能够提高老年人生活质量，满足老年人更高、更深层次的需求。这种养老环境在解决人口老龄化的问题上得到重视，在养老环境以及养老模式不断发展与完善的当今社会，将为越来越多的老年人提供安度晚年的场所。
3新型社区情境式养老环境设计
3.1概念生成
随着年龄的增长，老年群体本身对生活的基础期望值、基本要求降低，更加容易满足，却也更加需要无微不至的关怀。情境的构建在于其创造了生活的瞬间，[5]通过改变日常事物来影响人的情绪，迎合人的情感。任何人活着都离不开身边的事物，每一种建构的情境能自主引发新的行为。根据国内养老环境现状模式单一、行为被动等问题，结合老年群体在生理、心理等多方面的需求，我们希望从老年参与者的角度为他们创造不一样的情境，渗透老年群体的日常生活，从而实现主动养老的目的。
3.2概念阐释
建立“新型社区情境式”养老模式，通过微缩版城市情境、街巷情境、农业情境的设计，实现体验、归属、价值实现三大不同层次的主题目标，涉及老年人饮食、消费、休闲、学习、娱乐、休憩、交流，行走、劳作等多方面的需求。通过设计的微缩版城市情境，结合外界养老制度、养老机构的辅助，可以满足老年群体最为基本的生理、安全需要，在一定程度上体会到生活的乐趣。有一定识别性的街巷情境有助于增强老年群体对于社区的归属感，沿街布置的休憩空间有助于帮助老年群体建立稳定的社交圈。而农业的情境再现则给老年群体提供了继续实现自我价值的机会，回归社会角色，并且在其中得到认可。
3.3场地分析
3.3.1场地现状杭州下沙江湾社区位于浙江省杭州市下沙经济技术开发区，紧临钱塘江边沿江大道，由高层景观公寓、别墅（排屋）、星级酒店及高尚商业等组成，周边配有住宅区、幼儿园、小学、中学，商业街，临近地铁和公交总站。区域内环境相对安静，风景优美、空气清新，适宜养生。
3.3.2面临问题社区缺少养老宜老的区块；单调乏味，缺少对老年人的关怀设计；周边配套设施不完善，缺少垃圾桶、休息座椅、斑马线设置不合理；下沙新城缺少历史文化积淀，人员构成以新杭州人居多。
3.3.3设计要求要深入开展对设计基地的勘察、调研等活动，分析与归纳基址与学习案例的关联性以及可操性等问题。要求创意构思要体现前沿的设计理念，明确的市场定位，能做到和市场产业、社会发展背景紧密结合。能对研究城乡结合部养老环境设计具有示范性作用。
3.4设计实施
3.4.1城市情境——体验尽管年龄的增长，老年人对事物的好奇心并未减弱，老年群体仍然需要体验大千世界，参与购物、娱乐休闲，甚至学习新知识等各种活动。基于老年人对参与劳动促进消费、传授经验交流学习、放松身心休闲娱乐需求的分析得出：要在社区中营造一个以城市景观为主的情境来满足老年人对消费、学习、娱乐需求的愿望。在城市情境中设计了情境发生的三种场所，即夕阳集市，老年学堂与养乐园。分别构建了老年人体验集市买卖、参与商业活动的日常交流情景；老年学堂中老年群体体验、学习、思考的情景和养乐中体验养乐健身、休闲生活的情景。
3.4.2街巷情境——归属情感需求对老年群体来说尤为重要。随着生理的老化,老年人会有意地缩小他们的社会网络,但维持更亲密和更满意的社会关系。[6]所以他们需要更加稳定、精简的社交圈——即在社区范围内营造一种安全、安心的家园感的情境，增进交流沟通的可能性并保持一定的深度和持续性。而家园感的情境又要求老年人在社区里有强烈的安全感、归属感。街巷是城市最具特征的识别标志，布局合理的街巷更是能给人带来安全感。[7]这个原理同样可以运用到社区内的道路环境设计。基于老年人对体验自然养生休憩、多变空间愉快交流、放松身心舒适行走需求的分析得出：要在社区中营造一个以街道景观为主的情境来满足老年人对休憩、交流、行走需求的愿景。在街巷情境中同样主要设计了三种场所，生态，老体验馆、城市沙发与乐活步行街。分别体现了老年人在行走过程中休憩和交流的情景。让老年人通过短距离的行走便能找到这样一个放松身心远离喧嚣的场所进行体验休憩。同时，特色的、模式化的休憩场所与道路空间的可识别度增加了他们对于社区的归属感。
3.4.3农业情境——价值实现根据生命阶段理论，人在不同的年龄阶段不断地转换自己的角色。进入老年阶段后，人们离开了各自的工作岗位，从而逐渐脱离社会。Motta，Bennati，Ferlito，Malaguarnera和Motta(2005)曾指出，仅仅维持身体和认知功能良好的百岁老人，不能作为“成功老龄化”的原型，因为他们没有维持任何社会或生产性活动。因此，老年群体需要若干种类情境，激发老年人的参与性，帮助老年人在自己力所能及的范围内实现与青壮年不同的社会价值。基地位于城乡交界处，因此设计应突出自然生态和乡村可持续发展理念，而农业则是乡村特有的景观特点，农业景观便是将乡村景观与城市景观融为一体的最好表现形式，有利于城乡文化交流。在新型社区中设计了能够激发参与积极性的情境——农业景观。基于老年人对绿色生活健康饮食、回归田园参与劳作、享受自然体验休闲需求的分析得出：要在社区中营造一个以农业景观为主的情境来满足老年人对饮食、劳作、休闲需求的愿景。本设计案例中，农业景观情景主要由微型农场、绿色加工厂，沿江桃花源三大部分组成。
【关键词】养老；互助养老；社会工作者
一、互助养老的概念及现状
互助养老是一种新型的养老方式，笔者也是在近期的一些学术刊物以及发表的硕博论文上发现这种已经在某些地区开展的养老方式的，互助养老如今还没有一个固定的说法，笔者根据互助养老的一些特征，简单的对互助养老的概念进行了整合和分析。互助养老是一种老年人之间自助的养老方式，是通过建立一种发展性的小组，培养老年人帮助他人和寻求帮助的能力，在老年人之间形成的一种互助的养老氛围，从而达到老年人自我服务的目的，这种养老方式能够解决老年人的一部分的养老服务问题。
互助养老的实际案例在我国主要见于河北肥乡，当地政府出资建立公共的养老院落，这个养老院落内可以提供老年人的吃、住等一系列的问题。老年人自己交少量的费用即可入住，在院落内的老年人互相帮助，情感沟通，有专人负责老年人的健康，很好的解决了生活在其中的老年人的养老问题。河北肥乡的这种互助养老模式被很多地区学习，堪称我国互助养老的一面成功的旗帜。
二、社区内互助养老的优势分析
互助养老这种新型并且极为“环保”的养老方式并不一定单单应用在农村，社区是城市中的小细胞，在社区内推广互助养老有着更为积极的优势。
（二）文化优势。城市社区内的老年人大多数是城市中生活的人，对于新事物的接受更快，而且长期培养的参与意识也可以再互助养老的推广过程中得到应用，社工在介入老年人的互助养老的过程中也更容易被老年人接受，互助的过程能够因此得到社区老年人的认可而更早更好的达成目标。
（三）推广优势。社区作为每一个城市内都不可或缺的一部分，一旦社区内的老人的互助养老取得成功形成一个互助养老的可推广的经验，那么这样的新型养老方式可以惠及的范围是非常广阔的，这对于地区甚至我国的养老问题都会起到很强的缓解作用。
（四）社工优势。城市内，社工已经进入社区，成为了社区内不可或缺的力量，社会工作者作为一只拥有专业知识技能的专业助人队伍，在社区的互助养老过程中将会承担领导者、倡导者、组织者、协调者等等一系列的重要的角色。我国的社工发展虽然迅速，但如今社工介入的领域始终没有进入到农村，因而城市社区内的互助养老过程中，社会工作者将是一个重大的优势。
三、社区内互助养老可能遇到的问题
（一）人员招募问题。社区内老年人虽然众多，但是由于自我保护意识强烈，也许在社区推广互助养老的过程当中会遇到冷场的情况，而且城市社区内活动众多，一旦互助养老的活动中的项目没有吸引力，就很容易让老年人将互助养老这种小组活动放弃。
（二）活动设计问题。老年人作为一支特别的群体，对于一些游戏性的项目活动缺少兴趣，如何设计一些能够吸引老年人的活动是社工必须面对的问题，同时，社工在设计活动时候要尽量避免让老年人有剧烈活动的项目，以免让老年人的健康受到危害。社工如何能够设计一些小组活动项目能既保证老年人的健康的同时又必须能够吸引这些“知天命”的老人来参加社工设计的互助小组，这也是一个社工一定会面对的大问题。
四、结语
老年人的互助养老，是当今情况下看来最为节省资源的一种养老方式，老年人的自助管理和自我服务能够最大限度的节省人力资源，社区内的互助养老应该也一定能够成为社区养老的一种卓有效果的补充的养老形式。社工在社区互助养老过程中的参与，也一定能够让互助养老变得更加专业化，让互助养老的推广更加迅速，更快地帮助社区互助养老形成一条可以借鉴的养老模式。虽然社区互助养老可能会面临人员以及活动设计等许多我们未知的问题，但是这些问题都是可以通过经验的积累和社工、社区、老年人之间的协调来解决的。所以，我认为社区内老年人的互助养老很有可能成为未来社区养老的一种重要的补充形式，它将在我国遍地开花。
参考文献
[1]王思斌.社会工作综合能力[M].北京：中国社会出版社，2010.
关键词：旅游；生态；养老；设计；理念
1旅游养老地产社区的设计理念
旅游生态养老社区项目要利用当地旅游资源，结合项目运营方实力，以养老休闲为主题打造一个当地乃至全国有名的养老理疗机构。同时，也能带动地区周边产业的发展，提升区域整体品质。
旅游生态养老社区是一个以“全生态养老”为设计理念的新型养老社区，从项目选址到功能整合，从建筑规划的布局到细部尺度的把控，从景观小品的推敲到绿色节能技术的运用，都依照“全生态养老”概念的精髓――即节能、环保、低碳和无障碍、无污染、高科技来设计。最终将为老年人营造一个人与人、人与自然、人与自身多元共生的社会生态，一个分年龄和服务层次、并保障终老整个过程的养老生活支持系统。同时满足老年人多样化的物质和精神需求，包括基本生活照料、医疗康复护理、老年休闲健身、老年心理陪护、老年大学等。根据老年人不同的需求，提供多层次、个性化的服务。
2旅游养老地产社区选址原则
新型养老社区规划应综合考虑市场成本、交通、景观、人文、气候、生态等多方面因素。从市场和运营成本上考虑，应该选择未来潜在客户资源相对集中，着重考虑选择经济较为发达的中心城市及其周边区域，确保项目服务半径内拥有稳定的消费群体。同时应利用养老产业对于公共服务环境的差异化要求，选择较为安宁静谧、开发密度较低的郊区建设，在提升生活居住品质的同时，也能大幅度降低成本；从交通便利性上考虑，应考虑到亲友探视的方便性以及老年人不愿意远离所在城市交往生态圈的生活习惯，尽量选择毗邻交通线路，出行方便的地区；从生态环境上考虑，养老社区选址要避开噪音及空气污染较为严重的区域如商业繁华区、工业区、高架交通沿线和交通枢纽区，优先考虑适宜健身、疗养、度假和休憩的地区。
3旅游养老地产社区功能分析
全生态老年社区的功能组织模式，既不同于传统养老院，也不同于面向高端人群的房地产开发，为了提供多层次、个性化的服务和建立“一站式”的养老医疗系统，全生态养老社区的功能分区更加多元化和模块化，在同一个社区内提供专业的养老、医疗、护理和商业等多种服务，使老人在社区内部就能做到老有所养、老有所学、老有所用、老有所医、老有所乐和老有所终。
如北京某养老社区包含3种功能分区――区域服务中心、养老建筑组团和疗养医院组团。区域服务中心包括集中商业、酒店式公寓、体育文化场所和休闲性会所等功能，既能承载着养老社区的部分公共配套服务，自身又可以通过商业开发满足周边住宅项目的需求，同时利用较为自由的建筑风格打造沿街立面，提升整体区域形象；养老建筑组团设计以全方位高龄友善生活环境为原则，全面采用无障碍设计理念，建构全生态、多代屋、多层级服务型态，每个养老单元都拥有现代化设计、无障碍设施、采暖设备、紧急呼叫系统、医护型电梯和绿色节能设施；疗养医院组团是项目的特色优势，包括一个满足国家二级标准的医院和配套的综合护理楼，为社区老人提供全面的健康保健和医疗照顾，同时也将作为一个治疗老年人常见疾病的特色医院服务社会。
4旅游养老社区布局
在上述组织模式的基础上，老年社区应遵循以下布局原则：
（1）区域服务中心为组织核心，围绕服务核心布置养老建筑组团；考虑到空间形象和服务的便利性，区域中心宜靠近道路设置。
（2）建筑设计采用组团化模式，利用组团绿地，加强组团与外部活动空间的联系。
（3）疗养医院与社区主体建筑群用绿化景观带隔离，通过紧急通道联系。
5建筑设计
公共服务型建筑主要包括综合商业楼、商业广场和老年公寓所配套的活动中心，这类建筑不仅用于社区内部使用，也为周边地块提供服务，同时也是展现社区品质的形象窗口。在设计上平面布局较为自由，内部以大空间设计为主，满足其商业、观演、集会、展览等多种需求；建筑立面上追求变化，通过表皮肌理变化营造丰富的空间层次，使得每个公共建筑都成为其所在区域的视觉焦点。
医院及护理楼位于地块的西北角，包括1栋10层的门诊楼、一栋15层的护理楼和一个花园式体检中心，门诊楼和护理楼标准护理病房包含单人、双人、四人等多种规格，共计护理床位400张，相应医疗人员及设备均按照高标准配置。
在单体建筑的细节设计中，应特别采取适应老年人特有的无障碍措施，如：
（1）建筑物出入口全部设计有1：50的无障碍坡道，且宽度不小于2500mm。
（2）所有建筑均配有无障碍电梯，候梯厅进深不应小于1800mm，按钮高度应在900―1100mm，电梯口要设置盲道和语音提示系统。同时电梯轿厢的面积也应保证轮椅方便进出。
（3）公共走廊及坡道两侧均设置无障碍木质扶手，在走道底部350mm高度范围内设置轮椅踢脚板。
（4）在公共建筑内要设计足够数量的无障碍卫生间，避免室内外高差。老年公寓内所有卫生间均采用无障碍设计，适当增加各项空间尺度，保证护理人员协助老人时所需要的空间。
6结语
随着社会经济的发展，老年人的生活质量也需要得到相应的提高，新型养老社区的规划和设计包含很多方面知识，其核心是要遵循“全生态养老”的设计理念与原则，树立以人为本的指导思想，重视传统的生活习惯，做好人性化设计和开发。作为一名设计师，需要与时俱进，把创新的理念融入到实际项目中去，设计出符合未来要求的新型养老社区。
[1]陈华宁.养老建筑的基本特征及设计[J].建筑学报，2010（8）.
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
（三）构筑多点盈利的业务模式
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
[1]姜睿,苏舟.中国养老养生地产:内涵、前景与开发策略[J].华东经济管理,2012,(12):44-48.
[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技,2012,(1):10-11.
[3]王林秀,朱超强.养老地产联盟运营模式研究[J].改革与战略,2012,(1):174-176.
[4]朱新泉,朱世家.我国养老地产发展模式的几点思考[J].中国外资,2011,(19):36-40.
[5]高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学,2013,(1):103-113.
【关键词】养老；社区；设计
1、背景
随着老年人口数量的增多，全球人口老龄化问题日趋严重。数据显示，全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个，2010年全球老年人口已达到6.23亿，全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%，世界百岁老人约15.2万。我国从20世纪末就进入老龄化社会，到21世纪30年代将会达到高峰。人口老龄化将成为世纪之困。
1.1中国老龄化社会主要有以下五大特点
1.1.1我国老年人口的绝对数量大
我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5。到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。
1.1.2高龄化趋势显著
随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。
1.1.3“未富先老”
发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至1万美元，目前平均达到2万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。
1.1.4“空巢”老人迅速增加
关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养4个老人和1个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。
1.2养老设施现状
我国各城市、镇均配有相应的养老设施，但这些设施存在诸多问题，主要体现在：普遍规模较小，一般只有十几到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求；档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，只能满足基本需求；服务水平较低，缺乏专业高素质服务人才，不能满足高端群体的需求；服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力；缺乏高品质、高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全、针对中高端的大型养老养生国际型机构。
1.3养老地产的发展
由于受国人自身传统文化思想的影响，中国与西方发达国家的老年住宅发展背景有较大的差距，但发达国家老年社区的内部组织及设计等内容值得我们借鉴。
2、案例
养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京东方太阳城、上海亲和源，国外较好的案例是美国的太阳城。
2.1北京东方太阳城
东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，社区规划总建筑面积80万平方米，建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目有七个风格各异的小区，全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。
2.2美国太阳城
美国太阳城从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。社区内娱乐设施和医疗保健设施十分齐全。全区共有7个娱乐中心、8个高尔夫训练场、3个乡村俱乐部、2个图书馆、2个保龄球馆、2个湖、30个教堂、19个购物中心。在这里，体现的是一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活。
2.3上海亲和源
3、规划设计要点
结合国内外实施案例，借鉴其先进经验，同时与中国国情相融合，提出以下规划设计要点。
3.1住宅选址与场地设计
空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。
选择环境质量良好、交通便捷的场地作为规划的先决条件；靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所；尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。
老年人室外休憩场所的设计：庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系；庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰；室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要；花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒；室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。
3.2配套完善的服务设施
根据养老社区不同的规模，配建不同类型和规模的养老设施。健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此标准确定服务设施的具置。
3.3建筑设计
3.3.1居室设计
光线充足的亮度：充分获取自然光，注意适当的亮度设计。
开关方便的门：最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm。
3.3.2公用楼梯设计
易识别的台阶面：为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。
踏步的防滑措施：台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。
楼梯的宽度充足：考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。
4、结语
养老地产，作为地产界的新兴产业，未来必将面临广阔的发展机遇，作为起步产业，在策划、设计、建设以及后期运营过程中会存在多种问题，但这些问题对于促进该产业的成熟发展将起到举足轻重的作用。在规划设计过程中，更应该立足实际需求，以老为本，创造全龄化的和谐社区。
[1]罗福周韩言虎，我国养老地产发展研究，《商业研究》2012（10）
[2]孙秀娟，我国养老地产开发模式研究，北京交通大学硕士论文，2011年
［关键词］慢性病；老年人；养老方式；社区居家养老服务
1对象与方法
1．1研究设计干预性调查
2014－06与2016－06社区居家养老服务中心在慢性病健康管理内容上的实施情况。采用分层随机抽样的方法，抽取成都市郫都区10个社区的常住老年人，选择具有代表性的公园、老年活动室等场所实施调查。横断面调查研究调查2016－06社区居家养老服务中心与社区卫生服务中心不同服务主体在慢性病健康管理服务内容上实施情况。抽样方法同前。
1．2对象
1．3方法
1．3．1慢病管理内容
以多种卫生服务主体为核心、利用多种卫生服务资源，在特定的管理协调体系中，对正常人群、高危人群、慢病人群实施卫生服务，并且适时调整服务策略，针对性开展慢病健康管理：健康咨询、健康教育与促进、健康档案动态管理、年检与监测。
1．3．2干预性调查
1．3．3横断面调查
采用自行设计的慢性病健康管理问卷调查的方法进行数据收集。于2016－06／2016－09对社区卫生服务中心慢性病管理服务区域的500位老年人进问卷调查。调查内容同前。
1．3．4指标定义
1．3．4．1管理人数
最近1次随访所有慢性病患者进行建档管理的人数。1．3．4．2管理率管理率＝慢性病管理人数／辖区内估算的慢病患病总人数×100％。
1．3．4．3控制人数
最近1次随访慢病指标达标的人数。
1．3．4．4控制率
最近1次随访慢病指标达标的人数／已管理的慢病人数×100％
1．3．4．5满意人数
问卷调查中对所有慢性病管理满意的人数。
1．4质量控制
调查前，根据调查内容对调查员进行统一培训，使其理解各项调查内容以及注意事项；调查期间，调查员相互核查问卷填写内容，检查是否有逻辑错误或者遗漏，及时改正错误；数据录入阶段，用Epidata3．1软件进行数据的录入，数据录入的时候设置自动跳格、错误报值等功能，减少录入过程时的错误。在数据录入前，对数据录入人员进行统一的培训，强调数据录入时注意事项。数据录入过程中执行双输入录入法，并进行双录入实时校验，及时发现错误并更改。在数据录入完成之后要进一步进行逻辑查错和抽查，以保证数据质量；数据分析阶段，运用SPSS21软件对数据进行逻辑查错和清理，保证数据质量。
1．5统计分析
采用SPSS21．0进行数据整理及统计描述分析；采用χ2检验比较计数资料的差异性，检验水准为P＜0．05。
2结果
2．1基本情况
干预性调查500人，回收问卷495份，有效率为99％；对基线495人进行干预，回收问卷482份，回收率为97．4％；平均年龄为72±3．2岁。横断面研究调查500人，回收问卷492份，有效率为98．4％；平均年龄为69．6±4．3岁。在不同服务主体中，慢病患者基本情况（年龄、性别、文化水平、经济状况）和患病情况等因素上均衡，差异无统计学差异。
2．2社区居家养老服务中心的慢病管理情况
针对性开展慢病健康管理服务后老年人的满意度明显增高。其中健康咨询提高31．7％，健康教育与促进提高31．2％，年检与监测提高32．3％，健康档案动态管理提高28．7％，差异均有统计学意义（P＜0．05）。2．3不同服务主体之间慢病管理情况对比在慢病管理中，相比社区卫生服务中心、相对于社区居家养老服务中心，居家养老服务中心健康咨询高出11．7％，健康教育与促进高出16．2％，年检与监测提高21．2％，健康档案动态管理提高29．7％，满意度提高28．1％，差异均有统计学意义（P＜0．05）。
3讨论
社区居家养老服务中心慢性病管理是一种综合社会、社区和家庭各方资源的新型养老模式［5］。以家庭为基础、对老年人进行健康评估干预，并提供健康管理服务，不仅带动影响家属对老年人的照顾能力，而且提高老年人的慢病自我管理能力［6］。
3．1社区居家养老服务中心在慢性病健康管理中效果显著
3．1．1实施慢性病管理后，社区居家养老中心的慢病管理内容实施效果显著
成都市郫县社区几家养老中心在开展慢性病健康管理服务后，慢性病健康管理服务在5个维度上水平（健康知识咨询、年检与监测、健康教育与促进、高危因素干预、健康档案动态管理）均显著的提高（P＜0．05）；且慢性患者对社区居家养老中心的满意度由71．5％提高到85．6％，慢性病管理人数、管理率及控制率也明显上升（P＜0．05），差异均有统计学意义。对某些行动不便的老年人提供上门服务，并对其进行个性化管理。因此与管理前比较，加强了对老年人进行健康检查、健康教育、家庭访视等，故社区老年人对慢性病健康管理服务的满意度提高14．1％。慢性病健康管理的实施加强了社区居家养老服务中心与医疗机构合作，促进了养老和医疗康复的更好融合［7］。因此，必须大力推广以慢病管理服务为核心的社区居家养老理念，并不断的规范服务流程，使得老年人慢病管理取得一定成效［8］。
3．2社区居家养老服务在慢性病健康管理中优于社区卫生服务中心
随着老年人慢性病患病率的不断增高，自我照顾能力下降［9］，社区居家养老服务中心打破传统的仅由老人自理或者子女、亲戚照顾的固有模式，建立以家庭为依托，以社区化服务为辅助的居家养老新模式。使得老年慢病患者在自家门口就能享受到舒适安全的社区居家养老服务。而社区卫生服务中心的慢性病管理对象年龄层次不等，依存性较差，难以全面考虑老年人的特殊化需求，优化性欠佳，老年人满意度较低。
本研究结果显示，相对于社区卫生服务中心，老年慢性病患者对社区居家养老服务满意度则更高，慢性病管理率、控制人数、控制率等都较高，可见老年人更希望能在自己熟悉的家庭环境或社区里获得定期、就近、方便、专业的健康护理照顾的服务，以减少其家庭依赖程度，减轻家庭负担，促进自身健康养老［10］。因此，社区居家养老护理服务在老年慢性病患者中开展具有着必然性［11］。
4参考文献
［1］杨敏，钱英．基于老年慢性病患者养老服务需求的调查研究［J］．健康研究，2012，32（2）：139－142．
［2］孙海燕，王峰，杜冰，等．盐城市社区居家养老护理服务项目实施现状调查分析［J］．中国实用护理杂志，2014，30（8）：4－7．
［3］张波．我国居家养老模式研究综述与展望［J］．四川理工学院学报．社会科学版，2013，28（4）：10－14．
［4］路颜羽，路雪芹，白琴，等．城市社区老年人护理意愿及临终关怀需求调查分析［J］．社区护理，2009，24（20）：82－84．
［5］林军，赵加奎，等．城市居民慢性病预防素养及影响因素分析［J］．健康教育和健康促进，2013，8（3）：177－179．
［6］纪珊珊．金华市社区居家养老服务现状调查报告［J］．改革与开放，2010，5（10）：75－76．
［7］周育瑾，吴江，张升超，等．深圳市桃源社区居家养老服务模式探讨［J］．中国全科医学，2011，14（15）：1738．
［8］孙海燕，孙国珍，周滋霞．盐城市不同养老模式下高龄老人生活质量的研究［J］．中国实用护理杂志，2013，29（2）：61－63．
［9］何婷婷，洪倩．合肥市社区卫生服务机构慢病防治能力建设的现况研究［J］．蚌埠医学院学报，2013，38（3）：311－316．
［10］黄方超，王玉环，张宏英．社区一居家式老年人长期护理的服务内容［J］．中国老年学杂志，2011，31（11）：2056－2057．
关键词：项目；建筑面积汇总；东盟老年疗养护理中心;亲情家园社区;成本及利润分析
1、项目背景
1.1项目概述
项目位于南宁市昆仑大道三塘镇北侧九曲湾温泉中学后面，占地800亩，规划容积率1.55，总建筑面积83万平方米。
1.2可行性分析的编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
2、主要建筑面积汇总
项目由东盟老年疗养护理中心和亲情家园社区组成，主要建筑面积详见表一、表二。
东盟老年疗养护理中心建筑面积汇总表
表一东盟老年疗养护理中心建筑面积汇总表
（二）亲情家园社区建筑面积汇总表
表二亲情家园社区建筑面积汇总表
3、东盟老年疗养护理中心成本及利润分析
3.1东盟老年疗养护理中心成本分析
3.2利润分析
1.建成后每个床位每年政府补贴3000元，则每年补贴款为：3710床×3000元/年·床=1113万元
按3710床，每年80%的入住率，每床综合价按每月约800元计，则年收入为：3710×80%×800×12=2849万元，
年预计总收入为：1113+2849=3962万元
3.3预计收回成本的年限：
45758万元÷3962万元=11.5年
由此可预计收回投资成本的年限约为12年。
4、亲情家园社区成本及利润分析
4.1亲情家园社区成本分析
4.2盈利分析
住房按3000元/㎡，商业及其他暂按6000元/㎡测算，则项目销售收入为：
4.3预计项目利润
预计税后总利润=预计销售收入总值－项目总成本
212160-156529=55631（万元）
5、建议
5.1项目位于南宁市昆仑大道三塘镇北侧九曲湾温泉中学后面，目前地块属农场用地，地理位置较偏，属待开发地段；
5.2容积率为1.55，较低；
5.3对老年疗养护理中心的管理模式值得探究；
5.4二个项目投资预计达到约20亿元，投资较大，虽可分期开发，但住房销售存在一定风险。
（五）项目的可行性分析是其他开发过程的基础条件，只有信息正确且充分，才能得出客观公正的结论，看项目是否值得向下面进行；否则欲速则不达，极有可能造成不可弥补的损失。
6、结论：
6.1该地段地势平坦，具开发条件；
6.2土地成本较低；
6.3项目利润空间较大，按规定，老年疗养中心使用年限为50年，而投资回收年限为12年；亲情家园社区项目预计利润55631万元，利润率35.5%；
6.4亲情家园社区若能在确保总体容积率不变情况下，按规划的30%建独栋别墅、70%建小高层配置，能更好地发挥土地效能。
6.5通过政策支持，能享受国家有关减免政策，在医疗保险方面和水电气收费上，及建设用地上都能优惠补助。