1、产权式酒店常见法律问题前言产权式酒店由“时权酒店”演变而来。它是指开发商（或者整个酒店的现有产权人）将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由专门设置的酒店治理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按期从酒店治理公司取得客房经营收入的分红外，还能够取得一定期限的免费入住权，如此的酒店我们称之为产权式酒店。2020世纪7070年代，欧美国家的国民经济取得了庞大的进展，中产阶级成为社会主流。在旅行创新过程中，为满足那个阶层对旅行产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区显现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区进展。上个世纪9090年代中期，产权式酒店开始
2、连续在我国显现，至今已有十多年的进展历史。产权式酒店己成为旅行经营业一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅行投资方式。业内曾普遍认为，时权酒店亦属于产权式酒店的类型之一。事实上不然，缘故在于：产权式酒店尽管由时权酒店进展而来，然而进入中国市场后产权式酒店在性质差不多与时权酒店有着全然区不。关于时权酒店来讲，其产权即所有权仍旧属于酒店，而不属于个人投资者一确切地讲是“消费者”。消费者购买的是酒店在一个特定时段内的使用权，时权酒店销售的是时刻和空间，是消费项目，是消费形式。也确实是讲，时权酒店的实质是将酒店的每个单位分为一定的时刻份，出售每一个时刻份的使用权。然而，产权式酒店的实质则是
3、将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，开发商销售的是酒店客房的独立产权，而不是使用权，投资者购买后将取得酒店客房的所有权而不是某个时刻段内的使用权。由于立法相对滞后和投资市场大环境变化的阻碍，使得投资产权式酒店面临着庞大的风险。与此同时，全国各地关于产权式酒店的负面报道和涉诉案例也越来越多。事实上产权式酒店作为一种经济进展的客观现象和必定产品，其产生、初始时期性的无序进展和逐步规范都属必定，若欲将之作为一种成熟稳妥的投资渠道，则必须采取系统化的法律措施对其进行规范。目前，产权式酒店作为一种新型的投资融资工具，却不得不受到我国法律制度对一样房产的制约，这使得产权式酒店在我国的进展举步维
4、艰。产权式酒店在我国的房地产法律制度下遭遇的瓶颈要紧有产权式酒店的建设用地性质咨询题不清；酒店不能分割销售；投资者难以取得产权证；酒店建筑物能否适用区分所有制度存在争议；投资者的退出机制尚不健全等。一、产权式酒店的建设用地性质错位我国关于产权式酒店属于何种房地产项目并末作出明确的规定，关于产权式酒店怎么讲应当以住宅项目立项依旧以酒店项目立项，尚没有明确的法律依据。在一些案例中，产权式酒店在开发立项时规划局批准的是商业用地，然而最终业主取得的难道是住宅性质的房屋所有权证，这就意味着产权式酒店的建设用地性质从商业用地变成了住宅用地。按照一样的明白得，既然是酒店因此应该以酒店项目立项，其用地属于商
6、理部门进行有关的登记，取得客房的产权证。对此，我国有关政府部门也予以默认，这是在有关的法律规定欠缺之下的一种变通做法。笔者认为，以住宅项目立项是现时期在我国进行产权式酒店建设的必要手段，然而这种做法也存在许多弊端，它使得房地产市场产生了利益的不均衡分配，违反了市场公平的原则，因为以哪种项目立项对产权式酒店的整体运营成本会带来截然不同的阻碍。这要紧表现在以下几个方面：第一，在土地使用权的转让年限和转让价格上两者存在专门大的区不。我国对土地使用的用途和性质有明确的分类，城镇国有土地使用权出让和转让暂行第1212条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地7070年
7、；（二）工业用地5050年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；（四）商业、娱乐、旅行用地4040年；（五）综合或者其他用地5050年。”据此，产权式酒店是以住宅项目立项，则其所获土地使用权的最高使用年限高达，远远超过酒店以商业、旅行项目立项的4040年。同时，国家为体现对居民的支持，对住宅用地使用权的转让价格一直采取优待政策，远比商业用地使的转让价格要低。其次，酒店、住宅的契税、营业税、所得税是各不相同的。现在，对住宅类地产实行的税收政策是最优待的，其契税少，综合税率专门低，其投资回报率高。再次，按照公安部19981998年66月2323
9、权价格上占了国家专门大的廉价，而且还无偿取得了该项目3030年的土地使用权。同时，按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地用途的改变涉及土地出让合同的重大变更，受让人不得擅自改变土地用途，改变土地用途必须在有关主管部门进行审批，并重新办理有关登记手续。也确实是讲，将以住宅立项的产权式酒店，作为酒店进行经营，改变了土地用途即变住宅用途为商业用途，这将有可能导致土地使用权出让合同被撤销或变更，甚至被确认为无效。总之，按照我国目前的法律框架，产权式酒店还无法在我国现有的房产治理制度下作为一个合法的投资途径健康进展。然而，这也许正是所有新生事物进展过程中的一个普遍现象-由于法律的滞后性，新生
10、事物往往无法在旧的法律制度下找到有关的依据和规定，而在新的法律法规建立并完善起来之前，只能以打擦边球的变通方式艰巨求生。二、投资者难以取得房屋所有权证投资者难以取得房屋所有权证是阻碍产权式酒店这一新型投、融资工具在进展中遇到的要紧障碍之一。在我国，投资者之因此不能轻易取得房屋所有权要基于以下几个方面的缘故：第一，按照我国有关法律法规的规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设空间的商业用房间。即整间酒店有独立的“大”产权证，而这一产权证不承诺分成单独的酒店客房，是不能办出“小产证”的。其次，产权式酒店的共用部位所有权归属也专门难明确。客房出售后酒店服务施的所有权归属是为购房者共有，依旧单独为开发
11、商或原酒店所有人所有。再次，购房者与酒店经营者在客房上的法律关系也因合同约定不同而性质各一，既可能为租赁法律关系，也可能为托付代理法律关系，还可能为信托关系，不能一概而论。酒店客房分割销售后，还可能会导致一系列后遗症。今后的抵押、查封咨询题、消防安全的咨询题、物业治理咨询题、酒店分割可能所有权、经营权、相邻关系的处理咨询题，可能对酒店用房的整体规划、设用功能产生负面阻碍等等。上述这些不确定的多样性的法律因素的客观存在，不但对产权式酒店的日常经营阻碍甚大，也给政府颁发权属证书带来了法律困难。因此，各地政府部门对酒店客房办理房屋所有权证多持慎重态度，尽管各地以产权式酒店为卖点专门多，然而
12、购房者能够真正取得房屋所有权证的却少之又少。在投资者难以取得产权证书的情形下，如果发生法律纠纷，对投资者来讲是专门不利的。因为按照我国物权法以及其他有关法律的规定，不动产所有权采取登记生效主义，即不动产所有权的转移必须通过变更登记，不登记不发生所有权转移的法律效力。也确实是讲，如果购房者不能到房屋权属登记部门进行登记并取得房屋所有权证的话，购房者仅能按照房屋买卖合同享有对酒店原所有者的债权，其与酒店原所有者的法律关系只能通过合同法来调整。由于物权优先于债权，法律对投资者按照房屋买卖合同所享有的债权的爱护力度远没有物权的爱护力度大。止匕外，如果发生“一房二卖”的情形，即开发商将产权式酒店的客房出
13、售给投资者后，由于政策的限制，投资者不能取得房屋所有权，因此开发商仍是客房法律上的所有权人，开发商还能够将酒店所有权整体出售第三人，而第三人取得房屋所有权证并无任何法律障碍（因为现在是整体出售而不是分割出售）。现在，只要该第三人与开发商进行了房屋所有权变更登记，那么该第三人即可取得完整的、无瑕疵的房屋所有权。换言之，在这种情形下，原购房者只能向开发商主张违反房屋买卖合同的违约责任，而不能向第三人主张物权。这关于投资者来讲，将是庞大的投资风险。更为重要的是，投资者难以取得产权证，也为完善产权式酒店的退出机制制造了障碍。在投资者与酒店开发商完成了产权式酒店的交易之后，产权式酒店的各种风险，包括
14、市场风险、法律风险和道德风险都转移到了投资者身上。如果不建立完善的退出机制，那么投资者从此将陷入维权的泥潭甚至血本无归。有鉴于此，笔者认为，我们应针对产权式酒店涉及的有关产权咨询题探究产权式酒店产权合法化、规范化的可行模式，促进产权式酒店在我国的健康进展。三、法律对开发商承诺固定回报率的禁止开发商所承诺的高于银行利率数倍的回报率，是产权式酒店让众多投资者趋之若鹫的要紧缘故，但这种高回报率也相伴者经营风险。因为产权式酒店投资回的高低和风险的大小并不是投资人所能操纵的，而是取决于酒店今后的经营，同时酒店经营利润的运算大多是按80%80%或100%100%的入住率乐观估量的。如果到那个入住率，
16、变相融资的内容，不得含有固定投资回报的承诺”，这使得中国产权式酒店进展之路走的有点不扭。而且，从严格意义上讲，即便能够以高额的固定收益吸引民间投资，也会被认为是一种集资行为，容易触犯国家有关金融监管的法律规定。因此，按照目前法律的规定，购买产权式酒店时，开发商允诺固定回报是被禁止的。如果在购房合同上规定发此类条款，一旦发生纠纷，合同的上述条款专门可能将被法院认定无效，投资者的回报专门难得到法律爱护。上述禁止承诺固定回报规定的目的要紧是为了防止房地产开发商卖为名，非法集资为实。国家禁止非法集资要紧是基于以下两方面的缘故：一方面，非法集资可能给“投资者”带来无法挽回的缺失，例如集资者携款潜挥霍一
18、定投资回报的承诺，一刀切地将其认定为无效，反而会给开发商肆意地夸大宣传吃一颗定心丸，因为不管承诺了多少，今后法律上都会将之认定为无效，也确实是讲这一承诺对开发商全然可不能产生法律约束力。相比之下，如果法律认可了固定投资回报的承诺，那么发商就将承担这一“担保”责任,这将促使开发商理性评估产权式酒店今后可取得的收益，一方面使得开发商不敢轻易夸大利润，这对投资者也是一保证。四、酒店建筑物能适用否区分所有制度尚不明确建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有以及因共有关系而产生的治理权（社员权）的结合。我国物权法尽管差不多就建筑物区分有权做出了规定，但其适用范畴却尚不明确。即除
19、了住宅以外，其它建筑物能否适用区分所有尚不明确。通常情形下我们在讨论区分所有时，仅将区分所有的客体确定为住宅C毋庸置疑，区分所有是随着住房向立体方向扩展应运的。即随着人口持续增多与土地数量有限之间的矛盾日益突出，加上建筑材料建筑技术的持续进展，高层住宅小区拔地而起，多个业主或承租人共同使用楼宇的现象差不多十分普遍。但与此有关的楼宇治理咨询题日显突出，要求建立区分所有权法律制度的呼声高涨。应当讲，商品房差不多上差不多上区分所有建筑，因商品房建筑的目的确实是为了今后分割销售。然而，区分所有的建筑不仅仅商品种形式，商品房以外的建筑也能够成为区分所有。笔者认为，产权式酒店也能够成为建筑物区分所有权的客