编者按：2012年已经将近尾声。搜狐焦点特别策划2012年上海楼市重要政策大盘点，回顾2012年对上海楼市产生重要作用的政策。虽然2012年和2011年相比没有较多的政策出台，但之前的重磅调控政策仍然没有停止，全国楼市整体仍处厉政之下。纵观上海一年来的楼市政策，整体上也仍然趋稳。
从2011年初本轮调控开启之时，建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系就已经提上了日程，在“限购”“限贷”等调控手段之外，包括房产税、大中城市住房信息联网等政策也开始了加紧试点和推动。在不久前结束的党的十八大上，住建部等四部委负责人谈民生，表示要坚持房地产市场调控政策不放松。
排名前列季度（2012年1月—2012年3月）：楼市低迷，政策微调，刺激需求
概述：2011年下半年至2012年一季度，楼市交易量持续走低，房价出现松动，不少城市开始出台微调政策，以刺激楼市。今年一季度，沪上政策也出现了一定程度的微调，在一定程度上激活了整体交易冷清的淡季。
2月：二套房购房资格新解居住证满三年即可购买二套房
2012年2月21日有传言，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质，也就意味着此类外地户籍居民可以购买第二套房。此消息一出，一石激起千层浪，引发业界巨大震动。
而时隔六天，2012年2月27日，上海市房管局官方网站紧急下发《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》沪府办发〔2012〕7号中明确将持有长期居住证满三年的居民排除在二套房购买行列之外。至此，乌龙事件就此告一段落。
上海此番上演的“旧政新解一周秀”牵动着各方神经。业内普遍认为，上海作为一线城市具有较强的示范作用，其在楼市政策方面的细微变动都会引来不少城市效仿。此次上海“旧政新解”被叫停，将给其他地方政府传达明确信号：楼市调控大势所趋，切不可擅自调整楼市政策。
3月：上海3月1日起调整普通住房标准继续执行限售
上海住房保障和房屋管理局等部门16日联合发布调整上海市普通住房标准的通知，该标准自3月1日起执行。新标准与2008年制定的旧标准对比显示，仅就价格而言，内环线以内套总价提高85万元/套，内环线和外环线之间提高60万元/套，外环线以外提高62万元/套。
在新标准下，享受优惠政策的普通住房应同时满足面积标准、层高标准、成交价格标准。具体包括：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
分析：
各地纷纷放宽普通商品房标准，最直接的影响在于被纳入普通商品房的房源交易中的税费将出现下降，进而降低购房者的购房成本。华东师范大学房地产研究中心主任华伟表示，放宽标准，更多的购房家庭将享受相应的税收优惠，有利于激活部分刚需者的购房需求。通过制定新的普通商品房标准，无疑可以大大降低普通百姓的压力。
对于中低端市场而言，此次调整也将起到一定的激活作用。普通商品住房标准的调整，有利于部分观望的购房者入市购房。对于刚需者来说，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以一定程度上激活楼市的成交量。
上海共有产权保障房门槛再降
3月1日起，上海实施新的共有产权保障房（经济适用住房）准入标准。本次共有产权保障房准入标准的调整，有别于2010年、2011年单一地放宽收入和财产限额，通过针对性地大幅放宽户口年限、收入限额等准入标准，本市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工以及引进人才等群体成为了主要受益对象。具体包括：
——户口年限。原标准规定，申请共有产权保障房需具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地区（县）的城镇常住户口连续满5年。此次大幅放宽共有产权保障房的户口年限要求，具体标准为：申请家庭成员具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年（即申请时户口落在本处住房连续满2年）。
——收入和财产限额。3人以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为6万元（月均5000元）、人均财产限额调整为15万元。对2人及以下申请家庭收入和财产限额的上浮系数由10%调整为20%，即2人及以下家庭的人均年可支配收入限额为7.2万元（月均6000元），人均财产限额为18万元。
——单身人士年龄。原标准规定，单身人士单独申请共有产权保障房，无论男女，均需年满30周岁。据市民反映，男女在国家规定的晚婚年龄和本市居民平均初婚年龄上有所差异，在单身申请年龄上也应有所体现，这些意见具有合理性，因此对女性单身申请人士年龄适当放宽，使政策更加人性化，具体标准为：单身人士单独申请共有产权保障房，男性须年满30周岁、女性须年满28周岁。
第二季度（2012年3月—6月）：楼市回暖，微调城市增加，进一步刺激需求
2012年随着一些城市的微调政策取得默许或肯定，越来越多的城市加入到微调行列，于2012年4月达到井喷，共13个城市出台了微调政策。彼时，楼市成交量也开始回升，3月“小阳春”拉开了楼市回暖的序幕，“红5月”致使多数城市成交量达到“国八条”以来较高水平。
4月：沪放宽廉租住房实物配租申请条件和配租标准
自2012年4月1日起实施《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》，上海放宽廉租住房实物配租申请条件和配租标准。
《标准》规定，在符合廉租住房申请条件的老年夫妇、重大疾病患者、丧劳人员、烈属等优抚对象、劳动模范、三八红旗手、归国老华侨等家庭可以申请实物配租的基础上，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人(含2人)以上、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭。
《标准》明确，廉租住房实物配租的配租面积标准为申请家庭已有住房面积与廉租住房保障面积的差额，廉租住房保障面积为人均居住面积10平方米。廉租住房最小按照成居室供应。根据供应的房源情况，允许申请家庭在配租面积基础上放宽一定幅度，选择租赁廉租住房。
廉租住房的租金标准，由实施实物配租的住房保障机构参照住房所在地市场租金的80%确定，报同级价格主管部门和住房保障房屋管理部门核准后执行。核准后的廉租住房租金标准，在廉租住房租赁合同期内保持不变。租赁合同期满重新签订租赁合同的，应当按照届时重新核准的廉租住房租金标准执行。
选择的廉租住房面积未超过配租面积1.5倍的，根据本市廉租住房租金配租对象的分类规定，享受基本租金补贴标准的申请家庭，按照家庭月可支配收入的5%承担自付租金；享受基本租金补贴标准70%的申请家庭，按照家庭月可支配收入的6%承担自付租金。申请家庭选择的廉租住房面积超过配租面积1.5倍的，超过的面积由申请家庭按照廉租住房租金标准的30%承担自付租金。
新《标准》从2012年4月1日起实施，有效期至2014年12月31日止。此前，已经享受廉租住房实物配租的家庭，在按照廉租住房复核办法等规定重新核准前，维持原配租标准。
5月：央行再“微调”年内二度下调存款准备金率释4000亿
在“疲软”的4月份中国经济数据公布后的次日，5月12日晚间，中国人民银行发布消息，决定进行今年以来的第二次下调存款准备金率。
央行称，将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，回到2011年4月21日之前的水平；中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。
这是本轮货币政策放松周期第三次下调存准率，前两次下调分别在2011年12月5日和2012年2月24日。
央行数据显示，4月份人民币贷款增加6818亿元，同比少增612亿元，低于市场预期。近期一些银行重新收紧首套房贷款，首套房贷利率回归基准，一定程度上也和当前整体信贷额度较紧有关。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此次“降准”后，各银行会拥有更多的信贷额度，将为差别化信贷政策继续执行提供更多信贷支持。他还认为，目前全国各大城市房价停涨，部分城市房价出现一定程度回调，投资投机性需求基本上被挤出市场，“客观上也为此次降低存准提供了基础市场环境”。
不过，业内人士同时指出，在整体调控政策没有松动的背景下，降低存准释放的流动性有多少能进入楼市还是个未知数，总的来说利多较为有限。
张宏伟说，由于调控政策仍然偏向“去投资化”，“降准”后房企短期内不会获得融资的直接便利，其资金链较为紧张的状况不可能因此改观。
市房管局对单身沪籍人士购房问题作出解释
市住房保障和房屋管理局重申，本市将继续严格执行各项房地产市场调控政策，从严执行住房限售政策，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。
6月：房管局回应非沪籍单身不能买房重申限购政策
6月底，有媒体报道“住房限售政策收紧，停止非沪籍居民家庭补缴社保购房”、“单身外地人士首套购房受限”。对此，市住房保障和房屋管理局回应，上海严格执行住房限售政策没有变化。根据本市住房限售政策规定，非本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房的，缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”，补缴的不予认可。另外，对于单身人士购房问题，国家和本市住房限售政策已明确：本市户籍居民家庭已拥有1套住房限购1套住房；本市户籍居民家庭的子女成年后（沪籍单身人士），确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可以在本市限购1套住房；非本市户籍居民家庭能提供符合规定的纳税证明或社保证明，限购1套住房，已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其售房。
国土部推闲置土地新规业内称定义放松、查处变严
新《办法》显示，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地便为“闲置土地”。
另一处引人注目的变动在于新版《办法》十三条规定了：市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。
而在旧版关于处置的条文中并无“协商”这一环节。并且在2008年国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》中明确表示：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
新版《办法》“协商”环节的加入让不少业界人士纷纷猜测，这是出国土部打击闲置土地措施放松的信号。
部分专业人士认为，土地的出让牵扯到太多利益，在“协商”之下，开发商和政府的关系就会影响到执行力度和处置力度，一些开发商拿地可能会增设一些附加条件。这就为打政策的擦边球提供了可操作的空间。
但中原地产研究咨询部经理宋会雍却持有不同的观点。他将新版《办法》的变化比喻为：“开口有所放松，但收口扎紧了。”
较之1999年的版本，新版《办法》在查处方式上有了更严格的规定。新版规定，对于未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。而旧版中表述为“可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费”。
“‘可以征收’到‘应当征收’，从给出20%的上限到明确为20%，这些变化都清晰地表明，虽然在闲置土地的认定上存在松口，但在闲置土地的处理方面，政府将更加严格。”宋会雍解释道。X
第三季度（2012年7月—9月）：楼市“淡季不淡”，中央重申调控，地方政策从紧
7月：央行年内两次降息
中国人民银行5日晚间宣布，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
其中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
央行同时宣布，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
中国人民银行周四宣布（6月7日），自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
分析：央行急“降息”主要源于5月份乃至第二季度宏观经济数据不乐观。从宏观经济角度而言，5月份宏观经济数据有可能不乐观，整个2012年第二季度有可能成为经济触底的市场阶段，在这个阶段，为了保证宏观经济“稳增长”，央行再次降息。“降息”后与年内三次“降准”形成市场叠加效应，适当释放市场“流动性”，以配合2.0版“四万亿”资金对于宏观经济“稳增长”的作用。
降息为购房者节省一部分购房预算，这对于刚需购房者来讲，在“刺激刚需”首套房入市的政策背景下，首套房置业者应该还会继续在这个阶段入市。不过由于“降息”隔年调整的游戏规则，购房者真正节省购房预算是从2013年开始。
上海释疑：酒店式公寓属于限购范围
上海市住房保障和房屋管理局、市规划国土资源局23日作出官方解读，并明确：酒店式公寓属于限购范围。
酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。
此外，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年；土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分，有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。
上海“新沪六条”出台限购再次从严
今年7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。如此严苛政策只为楼市调控能够起到作用，坚决不让房价反弹，从而功亏一篑。
7月27日，上海市政府官方网站发布《关于进一步严格执行房地产市场各项条款政策的通知》（即“新沪六条”），其中明确提到要严格执行国家和本市住房政策确定的各项操作口径。主要包括严格二套房认购标准、公寓式酒店严禁分套销售、加强房地产交易环节税收监管等。
9月：上海重申限购47天两弹连发为哪般
9月13日，上海市房管局发布《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》，再次重申限购政策，并将对开发商限购执行情况进行抽查，同时要求区县房管局、交易中心等职能部门对房产登记、转移等材料进行内部自查。
本月起到年底，上海对全市住房限售政策的执行情况开展检查。检查内容包括住房限售政策执行情况检查，商品住房预销售行为检查，商场、办公楼、公寓式酒店等非居住商品房分割销售、售后包租等情况梳理。X
第四季度（10-12月）：十八大召开调控手段进一步加强
进入第四季度，楼市依然延续了第三季度的火热行情，而随着十八大召开，住建部在会表态调控手段将进一步加强，财政部长近日又表态房产税将在全国推开，使得年末楼市政策最终以趋紧收尾。
11月：业内人士解读住建部表态调控手段或进一步加强
12日下午，十八大新闻中心举办第四场记者招待会，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等四个部门的领导介绍了中国民生领域工作情况，并回答记者提问。住房和城乡建设部部长姜伟新称：目前楼市的发展符合预期，但持续许久的“房地产市场调控政策现在还没想放松”。此番言论引发了业界对房地产调控政策的热烈讨论，搜狐焦点网特别连线部分业内人士，汇聚争鸣观点。
调控：限贷不可能出现松动政策底线不可能触动
在昨天下午的记者招待会上，住建部长姜伟新表示，经过努力，房地产市场调控初显成效。2011年以来，房地产市场总体上朝着调控预期的方向发展，一些不合理的需求得到遏制，供求关系也得到明显改善，房价趋于稳定。虽然楼市的发展符合预期，但“房地产市场调控政策现在还没想放松”,且“成交量上升一定同时还要看房价的情况，如果成交量大幅上升，房价也大幅上升，这要特别提高警惕。我们现在还是要防止过高过快上涨，不让他有投机投资性购房。”
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，住建部长姜伟新的这番言论，意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，虽然各地频频“微调”，但并未对投资性投机性需求起到鼓励入市的作用。限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线也不可能触动。
开发商方面，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海对此很淡定。他说：“市场是很公平的……注重产品和服务可以在市场赢+(论坛)得了很多客户的支持。”至于调控，开发商不仅要考虑怎么样做大、做快，怎么样把价格卖得更好，所有的这一切离不开我们具体的产品和服务这两个重要的基本特点。所以，不管未来调控如何变化，作为开发商，做好这一点就够了。
鹏欣地产集团销售总监方征炜则认为，宏观调控对于市场的长远发展利大于弊。“投资投机性需求得到了抑制，虽然短期内很多房企的日子难过，但这是一个必经的过程，让大家能够理智开发，消费者能够理性消费，让整个市场发展走向健康轨道。”
但并非所有人都认为“稳定”是当前的少有现象，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫就认为，进入2012年，中央与地方政府为房地产调控博弈，双方展开一场“明争暗斗”的较量。他总结说，房地产调控实质上是“内松外紧”，楼市表面平静，实则暗潮涌动。
财政部长谢旭人:个人住房房产税将在全国推开
实施“个税”改革
逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度，将固定性、经常性所得作为综合所得按年计算征税，将资本所得和临时性、偶然性所得作为分类所得按次计算征税，加大对高收入者的税收调节力度，促进社会的公平正义。
推进房产税改革
认真总结个人住房房产税改革试点的经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。
构建地方税体系
将财产行为类有关税收作为地方税体系的重要内容，不断增加地方税收的收入。在中央统一立法的基础上，赋予省级人民政府税目税率调整权、减免税权，并允许省级人民政府制定实施细则或具体实施办法。
谢旭人指出，一方面要强化税收促进经济结构优化和发展方式的转变的作用。另一方面要充分发挥税收调节收入分配的作用。实施个人所得税改革，推进个人收入申报和财产登记、信息沟通等社会征信系统建设，逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度，将固定性、经常性所得作为综合所得按年计算征税，将资本所得和临时性、偶然性所得作为分类所得按次计算征税，加大对高收入者的税收调节力度，促进社会公平正义。
完善消费税制度，适当调整部分消费品的税目和税率，进一步发挥其调节收入分配的作用。
深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。根据适当提高社会保障统筹级次的要求，健全社会保障筹资机制。按照“正税清费”和“分类规范”原则，继续清理整合行政事业性收费和政府性基金，进一步规范收入分配秩序。
此外，他强调要构建地方税体系，将财产行为类有关税收作为地方税体系的重要内容，不断增加地方税收收入，进一步增强地方特别是中西部地区安排使用收入的自主性、编制预算的完整性和加强资金管理的积极性。在统一税政的前提下，赋予省级政府适当税政管理权限，培育地方支柱税源。中央集中管理中央税、共享税的立法权、税种开征停征权、税目税率调整权、减免税权等，以维护国家的整体利益。对于一般地方税税种，在中央统一立法的基础上，赋予省级人民政府税目税率调整权、减免税权，并允许省级人民政府制定实施细则或具体实施办法。