酒店是房地产与旅游服务高度结合的产物，是商业房地产中的一种。一般较大规模的酒店是集住宿、餐饮、会议于一体，具有较高的价值，收益构成复杂，有别于一般商业房地产。那么酒店用地应属于什么类别？根据《土地利用现状分类》来看，酒店用地属于商服用地下二级分类住宅餐饮用地，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》来看，酒店用地属于商业服务业设施用地下二级分类商业设施用地，三级分类餐饮业用地、旅游用地。
酒店用地相对于其他性质用地评估难度大。是由于酒店用地性质特殊，所属类别级别小，可参照范围小，很难用其他类商服用地进行比较修正，成交案例稀缺，成交多为协议出让。并且酒店用地尚未开发建设，难以预计建成后类型、档次，或未来建成后能否正常经营、是否有稳定的经营收入，因此评估时还需模拟酒店用地开发过程及开发后经营过程。酒店用地的价值还受多方面因素的影响，如度假型酒店是否有旅游资源、会议型酒店周边是否会议类型资源等，会直接影响酒店经营状况。相对其他性质用地酒店用地测算相对复杂，收益构成复杂很难确定。
二、估价方法选择与评估
1、市场比较法：
作为最直观、最具说服力的估价方法，市场比较法依然是酒店用地评估时首先要考虑的方法，该方法能够直观及准确的反映出估价对象的价值。但从近几年的成交情况来看，酒店用地相对其他用途土地成交量少，成交案例稀缺，选取合适的可比案例难度大。从中国土地市场网统计全国出让情况来看，截止到2017年1月1日，中心城市北京、上海、深圳等城市虽然也有成交，但从供应方式来看基本上都是协议出让，且面积较小，价格极低。很有可能是在用土地补缴出让金等行为，而非公开市场条件下的土地出让。在成熟的城市中间，虽然也时有新建的酒店用地规划，但经常是作为住宅等用地的配套项目整体出让，难以独立出来。深圳、广州、成都、重庆等城市三年内均无成交，可见在成熟的城市中，酒店用地的评估选用市场比较法是有困难的。
但也不缺乏挂牌出让成交量大的城市，例如海南省等这样的旅游城市，成交量丰富三年内达到119例，可选范围大。从此来看，虽然酒店用地的成交案例稀缺，但也不乏有成交量大的城市。而且，如果是分布在景区周围的酒店用地、旅游用地、住宿餐饮用地等，土地出让案例还是比较丰富，市场比较法还是要优先考虑选用，毕竟市场比较法测算的价格能够具有直接的说服力。
城市
两年内
三年内
备注
北京
11
19
全部是协议出让
上海
3
7
仅1宗为协议出让
广州
0
深圳
1
协议出让
杭州
2016年8月17日成交
南京
2
成都
重庆
天津
长沙
福州
2015年5月7日成交
海南省
71
111
绝大部分是招拍挂出让
在比较案例选取交易案例时，针对酒店用地成交量不足，需从宏观的角度选取比较案例，可适当扩大同一供需圈的范围，只要比较案例的与估价宗地条件的相似性大于差异性，有条件且能够进行修正和调整，那么就可以选取为比较案例进行修正。例如待估宗地位于北京市延庆区，但延庆区内并无成交案例，此时可以适当的扩大范围来看，如可选取密云区、怀柔区，虽然与待估宗地距离较远，但与待估宗地同属远郊区且距市中心距离、宗地状况、交通条件、周围环境等各方面相似度较高，再有针对性的对各因素修正是合理可行的。因此，选取比较案例时不要过于局限于距离。另外，在期日修正系数选取时，要选择合理的地价指数，符合规范尽可能在正规渠道获取地价指数，如果区域划分比较细，地价指数也需尽量细化，例如北京市通州区，2016年通州区升级为城市副中心，区域房价增长幅度较大，如果用北京市整体地价增长指数可能会低估它的价值。
当然，在评估时一定不要为了选用市场比较法而选用市场比较法。例如无相同用途案例，最好不要用其他用途代替，像批发零售用地价值构成与酒店价值构成差异较大、商务金融用地虽然价值相近但也应该谨慎选用。在案例价值内涵不清晰时，如北京大部分住宅用地都会有配建条件，成交的价格不能准确体现宗地的客观价值，直接用来比较显然有失公允。
2、收益还原法
收益还原法适用于有现实收益或者存在潜在收益的土地。对已建在用的租赁性商服用地，建议选用收益还原法。该方法相对于待开发的酒店用地更适用于已建成的酒店用地评估。
收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和（土地价格）的一种方法。收益种类有四种：土地租赁、不动产出租、经营性项目、生产性项目，对于酒店来说很少有土地或整栋房地产出租项目，而生产性项目一般为厂房，则酒店应属于经营性项目。在测算酒店用地经营性项目时，土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益，扣减的非土地资产纯收益应包括酒店经营利润及建筑物部分收益。酒店经营利润可以通过行业数据获取，建筑物部分收益，可利用土地剩余技术求取【土地还原率×土地价格+建筑物还原率×建筑物价格）=综合还原率（土地价格+建筑物价格）】，从而求取土地价值。
3、剩余法
剩余法是酒店用地评估的常用方法，适用于投资待建的商服用地。
剩余法是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。待估宗地价格=不动产总价-开发项目整体开发成本-客观开发利润，其中不动产总价是难点，也就是建成后的酒店价值的测算，应选用收益法测算，简单说明测算过程如下：
净收益=经营收入-经营支出-行业利润。
其中经营收入包括住宿、餐饮、会议、娱乐、其他等可收益部分收入（如住宿收入部分，根据酒店内不同客房类型数量、房价、服务费及入住率进行计算）、经营支出包括经营成本（酒店运营产生的直接费用，一般可占经营收入的15-25%）、经营费用（如人员工工资等正常酒店经营产生的费用，一般可占经营收入的25-30%）、管理费用、税费。一般情况下正常酒店的经营支出要占到经营收入的65-75%，行业利润一般为8-10%。
4、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法适用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的区域，当涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时，所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的期日距基准地价的期日一般不超过3年。如大中型城市中心基本都有完善的基准地价体系，但较偏远的地区可能无法覆盖到，所以如果所在区域基准地价体系不完善，建议不要选用。若基准地价有二类用途修正为佳，例如北京市基准地价用途修正系数表，不同商业用地修正系数不同，可以有针对性的修正价格。不过现行的基准地价基准期日较早，测算出的价值不能完全反映出客观价值，需谨慎选用。
北京市基准地价用途修正系数表
用途
用途类别划分
范围
用途修正系数
商业
比准类别
批发零售用地（指主要用于商品批发、零售的用地，包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等）
其他类别
住宿餐饮用地（指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地，包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等）
0.9
商务金融用地（指金融、证券、通讯、保险等营业网点用地）
1.1
其他商服用地（指上述用地以外的其他商业、服务业用地，包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、赛车场、影视基地、影剧院、邮政、电信营业网点等）。
0.8
殡葬用地等特殊用地
0.5
5、成本逼近法
成本逼近法适用于新开发土地或土地市场欠发育、少有交易案例的区域或类型。中心城市商服用地不宜采用，但有些酒店位于较偏僻的风景区，那么也可以选用。成本逼近法测算过程如下：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值+土地成本价格
通过合理的选择土地取得费、税费等数据，成本逼近法测算出的价值也是很准确的。但成本逼近法很难体现高效用土地价值，需谨慎选用。
三、市场定位
1、酒店的主要分类
酒店的分类方式很多，常见的分类方式有如下两种。
（1）按酒店星级划分
根据《中国人民共和国旅游涉外酒店星级标准》，我国酒店星级主要是按照一星、二星、三星、四星、五星来划分的，酒店的星级越高，对酒店软件要求越高。
（2）按照酒店功能化分
商务型酒店：主要以接到从事商务活动的客户为主，要求比较好的地理位置，靠近商业中心区，配套齐全，交通便捷。此类酒店客源比较丰富，一般不受季节性影响。
度假型酒店：以接待休闲度假的客户为主，酒店主要位于海滨、温泉或是风景区附近。这种酒店的特点是季节性很强，淡旺季非常明显，要求酒店提供比较完善的娱乐设施。
会议型酒店：以接待会议旅客为主，要求较多的大小会议室以及完善的会议设施配套服务，还要有配套娱乐、旅游服务。此类酒店一般位于旅游区、郊区等离市区较远的地方。
经济型酒店（快捷酒店）：此类酒店一般仅提供客房服务，以及配套简易的餐饮服务。主要针对中低档消费市场。
主题酒店：此类酒店是集独特性、文化性和体验性一体的酒店。
2、因素分析
综上述可看出，自然因素、社会因素、经济因素、个别因素共同决定了委估宗地适合建一个什么样的酒店。所评估宗地的权利人或经营方若有其他酒店项目在经营，那么它的经营状况和经营模式，也能对市场定位的判断提供很好帮助。
四、酒店开发设计方案
在确定市场定位后，需详细的设计方案，确定酒店建筑规模及分区。
1、酒店建筑规模
通过两种方法确定酒店建筑规模。①最高最佳利用面积，运用公式：建筑面积=容积率×土地面积，求取宗地最有效利用建筑面积；②根据市场定位确定建造的酒店类型，对区域内同类型同档次的酒店进行市场调研，选用市场比较法对酒店的体量进行测算从而得出该酒店适合的建筑面积。两种方法互相印证综合确定酒店的建筑规模。
2、酒店功能分区
酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式和收益水平，一般酒店的功能分布主要如下：
（1）可收益部分
客房：客房服务是酒店的主要功能，一般设有各种类型的客房，如：高级房、豪华房、行政房、高级行政房、高级套房、行政套房、总统套房、标准间、标准单人房等。
餐饮：酒店一般设有中餐厅和西餐厅等。
商务、会议室：酒店的商务主要包括各种服务商服，如票务服务、旅游服务等，大型酒店通常拥有不同面积、不同功能的各种会议室。
康体娱乐：酒店一般都具有各种康体娱乐服务功能，如卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、游泳池、健身室、桑拿浴室等，当然还可能配备游泳池、保龄球场等。
其他商业：部分酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如服装店、鲜花店、工艺精品店等。
（2）不可收益部分：如管理区、设备区、员工娱乐区等，仅供内部使用无法产生收益的部分。
在确定各分区面积时，必须要明确各个分区、面积之间的比例和经营关系。酒店内客房占用面积的比例是根据酒店的等级、性质而调剂，一般客房面积占用率在酒店总建筑面积中占多数。但是，高级的酒店常常公共经营区面积比较大，客房面积占有率会相对减少。而经济型酒店则正好相反。经验表明，四五星酒店客房面积占总建筑面积的50%以上，约55%-60%。而另一半建筑面积由公共区域和后勤机房组成，各占25%。其中，大堂，走道占10-15%，餐饮娱乐占10-15%，后勤机电占总面积的20-25%。因此，酒店客房、公共区域和后勤部分面积占比约2：1：1。不同类型酒店，后勤和机电所占比重比较大致相同。只是客房与公共区域的面积比例有所差别。在三星级以下或经济型酒店，客房比例将扩大到60-75%，约占总建筑面积的三分之二，甚至占到四分之三。而公共区域和后勤部分所占比例就会减少。
酒店类型
客房部分（%）
公共区域（%）
后勤其他（%）
城市酒店
50
25
会议型酒店
44
32
24
度假型酒店
45
30
商务型酒店
62
14
娱乐型酒店
经济型酒店
75
10
15
在确定不用类型客房单套平均面积时，要对不同档次的酒店客房面积进行了解，例如三星级酒店的评定标准为客房使用面积需达到30平米及卫生间8平米，那么客房建筑面积的应设定到50平米左右，在测算时可运用市场比较法调查获取周边同档次同规模酒店房间面积来求取。在确定房间数量时有两种方法，一种是根据客房面积占比求得总面积除以客房单套面积求得可设定多少个房间，另一种同样可运用市场比较法求取房间数量。在实际评估时应对两种综合考虑互相印证得出合理的房间数量。在确定客房房价时，同样运用市场比较法调查获取周边同档次同规模酒店房价来求取。综上述客房区域的面积和收益，同理可测算其他功能区的收益。
通过大量的调查和判断获取了宗地的开发设计方案数据，就可对酒店收益进行计算及的酒店成本进行确定。
五、结束语
酒店用地评估重点在于，应对估价对象本身及周边进行多方面的详细的调研，搜集和分析运用大量的数据，在评估过程中对具体内容具体分析，深入了解酒店项目特点，针对酒店项目特点来选择估价路线。酒店用地评估复杂、技术参数难把握，只有不断实践，总结经验，才能做好酒店用地评估。