2、围包括：房地产开发、地产投资、酒店建设投资、建筑材料、装饰材料、机电设备及配件经销。投资方湖南维一实业集团成立于1997年，由湖南五强产业集团公司和长沙维一置业有限公司共同组建，注册资本1.5亿元。三年来，集团依托雄厚的资金实力、人才实力和技术实力，按现代企业制度规范企业运作，相继开发出一系列符合市场需求，满足消费者需要的房产精品，取得了骄人业绩。公司成功开发运作了航空母舰、白沙苑、维一星城等项目。公司已跃居湖南省民营企业500强（列房地产类第一名）。三、项目提出背景常德市旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家优秀旅游城市。常德经济基础较好，综合经济实力排在全省第二位，第三产业发展较快，发展酒
3、店业的前景十分广阔。柳叶湖省级旅游度假区是常德市重要的开发建设地段，因其得天独厚的自然条件，良好的区域优势，无可争议的投资经商环境，从94年开发建设以来，已先后建成了比赛起点、终点、观礼台、礼宾广场、高标准赛道等体育运动设施，还建成了湖心岛娱乐城、金柳叶度假中心、柳叶湖宾馆等旅游服务设施，已初步具有集吃、游、娱于一体的综合服务功能。但同时柳叶湖度假区的开发尚未形成足够的市场牵引力，综合性的、上档次、上规模的综合旅游服务设施还是一个空白。常德市新城投资有限公司在广泛的市场调研的基础上，为加快柳叶湖旅游度假区的开发速度，完善旅游服务设施，拟在常德市柳叶湖旅游度假区戴家岗地段，建设柳叶湖国际会展（中
5、21102723容积率0.674绿化系数%405建设工期年46建设投资万元18446六、研究结论与建议1、研究结论1.1项目建设符合国家产业政策，能有效地促进常德市建设国家级优秀旅游城市的步伐，开发常德市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求。1.2项目建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进常德市的经济发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。1.3本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。2、建议从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议有关部门对该项目的建
7、鼓励发展。这为开发建设柳叶湖国际会展（中心）酒店带来了良好的契机。二、项目建设能促进当地经济和社会的发展柳叶湖国际会展（中心）酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时柳叶湖国际会展（中心）酒店建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是常德市创建国家优秀旅游城市，开发常德市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要常德市委、市政府把旅游业作为一个重
9、级2家，三星级5家，两星级13家。客房总数为1599间，床位总数为3115个。常德市市区主要星级酒店一览表名称地理位置星级标准客房数床位数华天大酒店市武陵大道南段4218410芙蓉大酒店市洞庭大道西段4125235华都大酒店市人民中路3112215金海大酒店市建设路398174宏大宾馆市武陵大道中段399164八百里大酒店市武陵大道北段363126芷园宾馆市芷园路2107235桃林宾馆市建设东路363126凯利大酒店建设西路288174星宇大酒店市人民西路24898华云宾馆市人民中路291187金宇
10、宙大酒店鼎城区武陵镇250105朗州宾馆鼎城区武陵镇279240金叶宾馆市武陵大道南段24488交通宾馆市洞庭大道西段264120桥南宾馆鼎城区武陵镇24190金山宾馆鼎城区武陵镇23373金凤宾馆鼎城区武陵镇23351玉园宾馆市建设西路2601102、客房出租率高于同行业水平，常德市酒店市场的平均出租率为75%，2001年呈现高峰。目前呈持续上升发展的趋势。常德市近年酒店平均出租率年份1997年前1997年1998年1999年2000年2001年平均出租率40-50%50-60%55-60%70-75%70
11、-75%70-80%3、经营价格情况常德市星级酒店客房平均价星级客房平均价（元/间.天）431832682208常德市酒店平均房价变化表年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年平均房价上涨率%15158.63.77.47.6常德市在1996年、1997年和1998年处于酒店建设的高潮期，在这三年间新建和新开涨的酒店星级较高，规模较大，因此对酒店整体房价的提升作用较大。4、区域分布情况常德市的酒店主要集中在常德市江北城区，分布集中，本项目所处的柳叶湖度假区位于常德市城区东北的城乡结合部，正逐渐成为常德市民旅游休闲的新兴地带，但缺乏高水准的
12、酒店物业。二、常德市旅游量的现状情况1、游客2000年全年接待国内旅游者249.5万人次，比上年增长19.3%，接待入境旅游者1.5万人次，增长49.6%；2001年全年接待国内旅游者301万人次，比上年增长20.6%，接待入境旅游者1.82万人次，增长21.3%。2、旅游收入2000年全年旅游总收入12.5亿元，增长11.6%，旅游创汇670万美元，增长21.8%；2001年全年旅游总收入15.7亿元，增长25.6%，旅游创汇830万美元，增长23.9%。3、客源根据常德市旅游局提供的数据表明，常德市旅游客源的构成基本上为常德市本地游客、国内其他地市游客和港澳台、国外入境游客，结构比为50%
15、7万人次/年。2001年接待国内旅游者301万人次，大部分为长沙客源。接待入境旅游者18200人次。二、市场需求预测常德市酒店业的客源主要有以下几个方面：1、常德市区的客源常德市区现有人口40多万，加上外来人口达50多万。根据常德市城市总体规划，到2020年常德将成为100万人口的大城市。市区住户1999年的实际收入为5650元/人，其中用于文化娱乐的66.5元/人，全年宾馆收入3.5亿元。常德素有“鱼米之乡”的美誉，历来是国家重要的农产品基地，粮、棉、油、干鲜水果产量居全省首位，工业已形成烟业、酒业、米业、制造业、纺织业和造纸等六大主导产业。常德卷烟厂、中国粮食第一股金健米业、中国淡水养殖第
16、一股洞庭水殖及德山酒业、国人啤酒、恒安纸业等一系列特大型企业和企业集团为城市的发展注入强劲的活力。1999年全市实现国内生产总值31.6亿元，经济总量位于全省第二，仅次于省会长沙。市民对餐饮文化娱乐休闲的需求较高，目前仅武陵区就有各类茶楼、餐厅千余家，全市出租车的人均占有量和营业收益也列全省首位，这些都为常德市柳叶湖国际会展（中心）酒店的开发建设经营提供了良好的经济基础。2、外地来常德旅游的客源旅游经济正成为第三产业中引入注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，常德的旅游也随着这种气
18、年得到了飞快的发展：年份游客类别1996年1997年1998年1999年2000年2001年年平均增长率接待入境旅游者（人次）32005000610010028150001820035%接待国内旅游者（万人次）120140168209249.530120%按上述增长速度预测到2006年柳叶湖国际会展（中心）酒店营业之际，常德市接待入境旅游者为6万人次，接待国内旅游者为624万人次，必将形成较大的旅游市场，为柳叶湖国际会展（中心）酒店提供了可靠的客源。3、商务客商及会展、运动会带来的客源目前常德市“三资企业”已达200多家，主要是与港澳台商合作，这些客商
19、势必带来可观的境外商务客源，据统计常德去台人员7000余人，加上第二、三代人数已达3万人左右，形成了较大的境外客源市场。常德市有一流的国际标准的水上运动场地，每年在柳叶湖都要举办国际、国内的比赛。常德市还有一流的体育场地设施，先后承办省全运会和国内单项比赛，因体育比赛每年带来的客源有5万人次左右。常德市每年都要举办大型的桃花节和承办一些物资交易会。节展会展吸引外地客商，每年带来的客源有20万人次左右。三、本项目利弊分析优势地理位置优势：柳叶湖度假区作为常德市旅游业发展的重要依托，位于常德城郊接合部，风光优美，距市区仅3公里之遥，将成为常德市民与外来游客旅游度假的重要去处，而拟建项目是目前柳叶湖
20、地区包括常德地区唯一的五星级酒店。因此，地理位置的优越性和一定时期的垄断性和稀缺性是未来客房出租率的有利保障。客源优势：柳叶湖离市区近，是休闲度假和商务活动的良好平台，柳叶湖酒店的高品质可以保证吸引足够的客源。政策优势：柳叶湖的开发得到了常德市政府的重视，政策给予极大扶持，而开发商拥有柳叶湖地块土地一级开发的权利。产品优势：柳叶湖酒店式公寓作为常德尚未出现的具备休闲度假功能投资产品，具备一定的市场吸纳力。劣势柳叶湖度假区的建设投资目前尚未形成规模优势，市场潜力尚未充分挖掘，而且商业配套有待完善。目标市场中的会议份额在前期可能需要较高的营销投入来获得市场的认知。在项目开业前期，对随机性的目标客源
23、柳叶湖国际会展中心周边环境优美，同时具备会议会展、商务接待、娱乐休闲的功效，随着常德市企业、政府接待规格的提升，高级商务会议也将考虑在高标准酒店举行。本项目的建设弥补了常德市在五星级酒店的欠缺，有望成为常德市酒店业的新“明星和龙头”企业。3、随着经济的发展，国家地位的加强及中国加入世贸组织，国际国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展推动常德旅游业，尤其是酒店业继续繁荣、兴旺。4、随着常德市城市化进程的加快，在2020年以前常德将为拥有城市人口100万的大城市，纵观国内现有的大城市，基本上都建有多座五星级酒店，因而做为新兴发展的城市，常德建设一座五星级酒店是必要的也是可行的。第四
25、国际、国内政务人员服务（标准客房）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）为短期国际、国内政要服务（高级套房）为国家首脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）；c、餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧特色经营：风味厅、食街等；d、康体娱乐经营为住店客户提供一体化娱乐服务为过往客户提供大众化娱乐服务经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如：近期流行的沙壶球；e、其他服务美容、美法服务保健服务（桑那、按摩等）商务中心金融服务交通服务旅游代理
27、端最低气温-13.2，极端最高气温40.1，年平均总降雨量1372.8mm，相对湿度平均79%，风速年均3.4m/s，常德夏天主导风向为西南风，冬季为东北风。2、地形地貌常德市城区属平原岗地类型，江北城区及近郊地形平坦，为河流岗地冲积平原，平原区是构成常德市城区最主要的地貌类型。拟建的项目位于常德市城区的东部，地势平坦，海拔高层31米左右，现状主要为稻田和鱼塘，其地貌单元属沅江北岸级阶地范畴。地表上无古树名木和其他文物古迹。3、水文地质拟建项目场地内有赋荐于杂填土中的滞水及赋荐于圆砾-卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源。潜水赋荐于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量
30、间、同时围绕着游泳池、或湖面的各式各样的大厦，而碧波荡漾的游泳池与天然池塘是酒店为各方游客提供优质服务的标志。根据对这个建筑综合体巨大体量的严格限制，可以选择建设成为两个中心区：其中一个中心区建一个大型游泳池，周边建筑包括会议与餐饮中心、综合商务楼、旅馆客房等等；而另外一个区域根据房地产开发的需求可以设计成一个传统的花园，并布置风格各样的别墅群。2、基地内宾馆的客房、会议、休闲中心、歌舞厅、餐厅均设有单独的分区，并有明显的独立出入口，各功能区均可单独对外，互不干扰。3、在主楼的东侧设有1500平方米的停车场。4、做好绿化设计，基地绿地率不低于45%。二、建筑方案1、宾馆1.1宾馆建筑物拟建12
31、层（不包括地下一层），总建筑面积25000平方米，床位250张，按五星级标准进行设计建设。1.2建筑物地下层为设备用房层，设置空调机房、发电机房、配电室、锅炉房、水泵房、中水处理间、消防水池等，第一层设商场、宾馆大堂、餐厅；第二层设女宾桑拿洗浴中心和卡拉0K歌厅；第三层设男宾桑拿洗浴中心和舞厅；第四层设健身中心和美容美发中心；第五层为中心的办公层；建筑物的第六层第十二层为客房部。1.3建筑物总高度45米。建筑物1-4层层高4.5米，5-12层层高3.5米。1.4建筑物外观充分体现滨湖城市的景观特征。象座正在行驶的豪华客轮，使建筑风格既有时代气息又有地域特点。在色彩上不求过多的变化，以白色和灰蓝
32、色相间为主调。2、度假别墅（产权式酒店）2.1公寓式花园洋房有独体和联排别墅两种形式。2.2公寓式花园洋房采用现代欧式风格，创造一种异国情调。2.3公寓式花园洋房层数为二三层。三、结构方案1、地震烈度按七度进行抗震设防。2、宾馆采用框架、剪力墙结构，度假别墅采用砖混结构。3、所有楼面为钢筋混凝土现浇板。4、基础采用桩基。四、供电1、用电负荷等级为二级，并自备应急发电机组，其发电机容量应能满足消防用电设备及事故照明的使用负荷。总的用电负荷约为5000KVA。2、照度标准应按现行的民用建筑照明设计标准。3、走道、门厅、餐厅、宴会厅、电梯厅等公共场所应设供清扫设备使用的插座。插座回路（包括客房插座）
34、制作用房。5、大楼内设保安监视闭路电视系统。6、大楼内设电子计算机管理系统。六、给排水工程1、水源来自城市市政管网，大楼内设水泵站。2、采用生活和消防用水共用系统，并在大楼内调置蓄水池。3、用水定额按400升/最高日.每床计算。4、排水系统采用雨污分流制。5、大楼内的生活废水应经过生物处理达到国家排放标准后再排入水体。6、大楼集中供应热水，热水定额按65，热水150升/最高日.床计算。七、暖通空调1、大楼内设集中式空调系统；2、采用溴化锂吸收式制冷机；3、大楼内设防排烟系统。八、消防工程1、室外设消防栓6座。2、大楼内的客房、大型厅室、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料，采用非燃烧材料
44、国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营。商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营。餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐饮在企业监督管理下进行随租式管理经营。娱乐经营：在企业统一领导下进行承包式管理经营；时尚性项目在企业监督管理下进行承租经营。其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包式的管理经营。二、经营策略1、产品策略（经营项目选择）在保障经营主业（客房、餐饮、会议）一体化运行的前提下根据市场需求变化，适时推出时尚性项目。2、价格策略该项目市场定位为高档位，在主业之外适当设定中档位消费项目，以为高消费新生
45、代预留价格空间。3、促销策略利用本公司以往房地产开发建设中的良好业绩，影响市场、亲近顾客、树立形象。利用项目所在地的区位优势，在周边进行项目功能性、效用性宣传。采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊机会）、分价制、优惠制、会员制、加盟制的方式吸引客户和培养长期固定的消费群体。三、产权式酒店与分时度假（度假别墅出售后考虑其功能而谋划未来的经营方式）1、产权式酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”（中文译为“泰慕赛尔”），即“时空共享”，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特
46、殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是荐储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物，无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。2、产权式酒店的性质在于所有权与经营权分离。欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与普通商品住宅和商务写字楼又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身
47、份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。3、分时度假业在我国的发展我国分时度假业起步要比欧美地区的发达国家晚20-30年，这决定了不可能完全重复西方国家的发展历史，在发展阶段上会形成自己的特色。根据特殊的发展环境和对国内分时度假企业的调查了解，分时度假在我国会经历“概念主导、法规主导和市场主导”的“三步曲”。3.1概念主导阶段：90年代后期，分时度假开始在一些旅游业发达的省区出现。发展之初，消费者对分时度假概念还很陌生，尝试引入这一经营机制的企业首先要学习和了解分时度假概念，向消
52、济评价方法与参数（第二版）；1.2国家有关商品房政策；1.3项目设计方案；1.4房地产市场调查。2、营业收入及营业税金估算根据本项目设计方案，结合有关国家有关商品房定价原则，确定除物业管理房外采取全部出售的经营方式。2.1营业收入估算项目新建建筑面积85272平方米。参照项目周围商品房的销售行情，住宅及商业网点销售价平均按1425元/平方米估算，总的销售营业收入为12151万元。2.2营业税金及附加估算根据现行财税制度，项目须缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的5%和2%征收。项目开发完成后，总营业税及附加为650万元。3、总成本费用估算项目成本费用主要有开发建设成本、管理费用