10、以山水为卖点的楼盘：山水是真正的不动产
11、房在林中，人在树下
12、海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景
13、回家就是度假的生活
14、某地势较高的楼盘：高人，只住有高度的房子
15、某城区的山腰上的楼盘：凌驾尊贵俯瞰繁华
16、打造都市一族
17、打造径山中央居住区
18、某钱塘江边楼盘：面对潮流经典依旧
19、公园不在我家里我家住在公园里
20、别人住径山，我住青城
21、实现住在城里的梦想
22、，装饰城市的风景
23、与城市零距离
24、住进城里，何须远离径山
25、居住，与都市同步
26、超前10年的生活家园
27、我们造城
28、在自己的阳台看上海的未来
29、向往都市，不如入住青城
30、这里的花园没有四季
发展才是硬道理----蔡屋围发展大厦
轻松1998----国企大厦
无限商机，无限风光---证券大厦
跨越时代，赢家风采---特区报业大厦
欢迎二十一世纪的赢家---特区报业大厦
只有朝阳产业才能在二十一世纪生存----特区报业大厦
芳邻为友，共图大业----联合广场
气度不凡，大家风范---联合广场
坐拥旺地，升值在即----联合广场
联合广场，深圳楼王---联合广场
优势汇聚，投资升值---联合广场
万丈高楼平地起，发展才是硬道理---发展银行大厦
招商地产红五月---景园大厦，花果山大厦
铸智能商厦，握商战玄机----新绿岛大厦
买现在，更是买未来---皇城广场
地气人气财气旺气---半岛大厦
挑战世界上最挑剔的眼睛---海鹰大厦
亲手摇出折扣，亲身感受优惠---南塘商业广场
东门旺铺，无论面积大小，一口价---南塘商业广场
至尊宝地，海润广场---海润广场
兼蓄天地灵气，感受至尊生活---新世纪广场
有10万-30万你投资什么？---东门越港
精打细算15万，怎样投资更划算？---东门越港
投资越港小商铺，越港包租稳收入---东门越港
地铁交融，人流尽揽----广州中旅商业城
入主盛庭苑，事业更如愿----盛庭苑
买商铺免首期，交定金成业主---华佳广场
系出名门，好女自然百家求----国贸商业大厦
方圆天地，海纳百业---方海商苑
好地段+低价格=投资上选---大世界商城
演绎理想居庭，缔造生活典范---百仕达花园
翠竹路上震撼价---松泉山庄
置业投资，胜筹在握---绅宝花园
豪宅豪景豪情好家园---深港豪苑
一成首期，掀起购买浪潮---南海中心
我们眼里只有‘你’---龙威花园
独上高楼，一层一户尊贵家居---龙威花园
处处好景簇拥，超低密度靓宅---汇雅苑
引进完美的生活领域---都市花园
一道亮丽的风景线---国都高尔夫花园
为自己创业----国际文化大厦
二十一世纪深圳新生代的商业空间---国际文化大厦
你要忍受别人三分嫉妒，七分羡慕的眼光----万事达名苑
非常空中，非常豪宅----万科俊园
推开美加之窗，撩动看海踏浪的心情----美加广场
坐居欧陆风情街，放眼皇岗公园景----宝田苑
超值折扣，限期奉送---方海商苑
追求生活品质，缔造完美人生---好景豪园
深南路旁住宅，微利房的价格----帝景园
坐拥半山尊贵，美景一览无遗---百合山庄
绿意溪畔，一抹清新----东方半岛花园
东方，一个青山绿树环抱之处---东方半岛花园
住在太阳升起的地方----东方半岛花园
您将成为东方高层人士---东方半岛花园
回家的感觉真好---东方半岛花园
一层一户，21世纪居家新趋势---龙威花园
我们选择锦隆花园---锦隆花园
山水携手，绿色山庄----太子山庄
轻轻松松购房，欢欢喜喜入户---德兴城
有这样一片湖景，生活的旋律怎样展开都美---碧水园
首层铺位，二层价格----大世界商城
风华正茂时，特区内安家---紫荆花园
滢水山庄，优势无限---滢水山庄
搏击新世纪长空，见证大时代繁荣----世界贸易广场
世界贸易广场耸现曼哈顿风采----世界贸易广场
奥林匹克大厦---奥林匹克大厦
商务豪宅，世纪典范---福桥花园大厦
这是您的写意空间，还是您洽谈商务之地？---中盛大厦
是精雕细琢，还是追求完美之道？----中盛大厦
锋芒毕露，卓越自豪----中盛大厦
与其等待未来，不如坐享繁华----航都大厦
1.富丽奥林园——健康生活领跑者
2.非常男女——我和我私奔
3.汉飞青年城——时尚空间，简约生活
4.威嘉白金领域——因值得，而选择;我们，还为未来提供居住
5.统建大江园——筑我所想，住我所爱;生活在此，理想在此
6.中一花园——建筑无言，品格自现
7.中奇香港花园——地段，永远是赢家
8.东鑫鑫海花城——我有我的生活主张;我有我的生活高度;生活主流，上层之家
9.汉口春天——下一站，开往汉口春天
10.F天下——别墅看F天下;贵族领地;山水别墅，唯我独尊;
11.怡景花园——投资职业首选，怡景花园
12.金色华府——市府街，才智名门，释放生命的金色魅力;家，孕育生命之富饶
13.德大锦绣人家——城市黄金分割点
14.滨江苑——璀璨江景得意居
15.琴台颖园——景观多人一点，生活迈高一线
16.水榭香堤——潺潺岁月，恋恋生活
17.南国风华天城——思想者的风暴;比住花园更美好的家在哪里
18.澎湖高级公寓——尊崇生活，完美呈现
19.丽岛花园——装饰城市的风景
1、居家赚钱两不误，休闲娱乐一把抓。
2、大空间楼距宽，品自然真方便。
3、住在自然大空间，财富增值天天窜。
4、百年优质工程，品质生活从容。
5、大空间，更划算。
6、理想好房，您享好房！
7、大楼距敞亮，小公摊便享。
8、房要胜房，墙要更强。
9、在您的盛年，该为父母买一套房了！
10、买的就是性价比，真来住，真舒服！
11、匠心制造，因为您要。
12、今天一间房，明天不用忙。
13、买房是件优雅的事情，我只为优雅买单。
14、千万别错过城中的买房季！买房季，促销力度大。
15、住房不将就，今年最后一波福利！
16、城市枢纽，财富领秀。
17、新房预报，生活需要。
18、住好房，要靠抢！抢！抢！抢！最后一波抢房来袭。
19、最后，最珍贵！
20、两房三房好买卖，轻松做个城里人！
21、金九银十，让我们享受最后的狂欢！
22、一城时尚，一房畅享。
23、会消费的人，都在最后时刻出手，最后的总是最值的！
24、当季好买房，越过越亮堂！
25、365天心想事成！
26、楼距宽心敞亮，品自然方便享。
27、爱家有家，何家幸福！不等待，来购买！
28、一城新风景，生活大不同。
29、好生活，在这里！
30、吃在乡村，住在城中，两房三房，共筑辉煌！
31、揽一城先机，享生活便利。
32、叫一声好房在此，您敢应吗？
33、生活方便更重要，城市花园享美妙。
34、好房会说话，家庭更温馨！快来抢购吧！
35、自然大空间，设计小公摊。
36、城市新核心，生活更顺心。
37、生活更方便，增值无限极。
38、大空间看得远，享自然更方便。
39、城市新地标，生活真需要！
40、警报，警报，最后一波好房来袭！开抢啦！
一、前言
莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。
莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。
二、市场分析
1)市场背景
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。
果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。
在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。
现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。
重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。
2)产品分析
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。
优势：
一棵令人震惊和赞叹的超级百果树——
它立在莱恩田园区的大门口或中心。
它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。
中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。
上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其慢慢长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。
还可为其编一个古老的神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。
果树命名为"仙醉百果树"，由著名书法家题字，由著名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。
它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格;
在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色)，不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的
卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。
劣势：
对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入更多的人力物力财力。
3)竞争对手分析
东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。
造市。制造销售热点。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。
提升企业形象。
一年之内销售量达到80%以上。
好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;
对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;
喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;
喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;
乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;
在重庆这个城市及周边地区。
(1)每天活在水果的世界里
创意
选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家，就是渡假的开始
一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公："老公我在家里好闷，我要去渡假。"老公："行，马上带你上。"上了车，不过多久就到了。
他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出："老公，我要在这里住一辈子!"
老公："没问题。"孕妇："真的可以吗"老公："当然，因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。"孕妇："哇，你好棒呀!我每天都可以渡假了!"老公："回到家，就是渡假的开始。"你想每天都能渡假吗就到莱恩田园区。
第一期：试销阶段(三个月)
让受众和消费群了解物业的基本情况，同时塑造发展商的良好公众形象。
在首期宣传中，让40%的目标客户知道莱恩田园区，并在心目中留下深刻印象。以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到10%。
吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。
及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。
第二期：扩销阶段(三个月)
一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买莱恩田园区。
继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成一定之口碑。
合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。第三期：强销阶段(四个月)
部分客户进行现身说法，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。
加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。
调动新闻的一切可以调动的手法和载体，进行深入宣传。
合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。
第四期：巩固阶段(三个月)
消化剩余楼盘，基本完成销售计划。
加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。
注意后效益和市场消费心理贯性。
完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。
1)主体媒体
报纸
策略：
根据整体推广计划，前三期拟采用报纸为主要信息载体之一。
第一期多用大中版面(半版或三分之一版)密集发布;
第二期采用中小版面，逐渐拉大发布周期;
第三，四期采用小版面;长线渗透。
《东方日报》重庆
《苹果日报》重庆
2)辅主媒体
电视
制作目的：塑造品牌形象
市场目的：造市，促销。
媒体预算比例
T。V。4500011.7%
N。p。(报纸)50000055.7%
印刷10000020、4%
总计700000100、0%
各销售季比例
新上市5000000015、0%
第一期特卖10000000030、0%
空档消化期20xx000010、0%
第二期特卖30051000045、0%
总计470510000100、0%
由于莱恩房地产公司的田园区选在繁忙都市人都向往的环境清幽，绿意盎然、山清水秀，远离都市尘嚣的优雅山区以及莱恩公司设计新颖独特，独具现代与古典相结合的房屋设计加上莱恩公司全面的设计宣传定能满足都市人享受世外桃园般的生活而产生热销，给莱恩公司大额的利润收入提高公司知名度，让公司在激烈的房地产市场竞争中站稳了脚根。
10.f天下——别墅看f天下;贵族领地;山水别墅，唯我独尊;
现代居住观，城内上班，近郊居住------------------------金铃花园
逸情雅居，可心邻居------------------------------------碧云天
背靠大树好乘凉----------------------------------------碧云天
推崇一种生活方式，建筑一个特色家居--------------------碧云天
客上天然居，居然天上客--------------------------------碧云天
品山，品水，品景观------------------------------------景竹园(高层)
位置如此优越，生活自然便利----------------------------德兴城
寻寻觅觅终可见，相看两不厌----------------------------德兴城
懂得欣赏，自是一种享受--------------------------------京隆苑(豪宅)
若非天上人间，岂敢妄称俊园----------------------------俊园
出将入相，朗朗俊园------------------------------------俊园
富者因之而贵，贵乎内涵俊园----------------------------俊园
非常空中，非常豪宅------------------------------------俊园
家年华------------------------------------------------时代新居
展现港式豪宅高尚气派----------------------------------泰宁花园
深圳一线市区楼皇--------------------------------------海滨广场
空中花园，立体情调，家家享有--------------------------宝瑞轩(小高层)
开创国际文明居住标准----------------------------------宝瑞轩
藏龙卧虎，尽显华贵------------------------------------龙景花园
生活因为宽广，才会不断延伸----------------------------麒麟花园
生活因为理想，才会不断完善----------------------------麒麟花园海
海阔天空任你飞----------------------------------------好景豪园
占据天时地利，把握成功契机----------------------------好景豪园
热点地带的冷静选择---------------------------------必好花园(多层)
不必最好，但求必好------------------------------------必好花园
小钱也能办大事----------------------------------------必好花园
追求心中的必好----------------------------------------必好花园
随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
案例：《天河花园》
1、市场分析
1.1、区域市场分析
天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
1.2、定向市场分析
员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。
1.3、项目分析
1、项目名称：海景中心
2、项目规模：由2幢28层组成
3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层
4、宣传主题：只交一成，即做业主
5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2
6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)
7、优劣势分析
⑴优势分析
1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。
3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;
4、项目以准现楼发售，增强买家信心。
5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等;
(2)劣势分析
1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。
3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;
1.4、竞争对手资料分析
对手一
1、项目名称：侨颖苑
2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成
3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层
4、宣传主题：新天河、新市民、新文化
5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2
6、优劣势分析
①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;
②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;
③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;
⑵劣势分析
①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;
②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;
③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;
对手二
1、项目名称：紫林居
2、项目规模：由3幢连体9层组成
3、推售情况：现推C—H座的3～9层
4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲
5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2
①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;
③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析
①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;
②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;
③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;
1.5、项目周边配套状况
1、社区配套
①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校
②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学
③小学：昌乐小学
④银行：中国建设银行
⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆
1.6、项目企划思路
由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：
1、充分利用先天优越的交通环境
项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。
2、把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。
3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。
4、体现"以人为本"的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位
2.1市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。
2.2、项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
2.3、目标客户定位
作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个新地区(从东山——黄埔)的客户都是本项目客户。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：
1、区内的买家
分析：员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。
2、区域居民的子辈
3、区域居民的亲属、朋友
分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。
4、外来人口在该地置业
分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。
2.4、目标市场细分
针对目标客户的情况，敝司将目标市场细分如下：
1、购买阶层
1)自用：大众市民(含拆迁户)，有能力而又确实希望置业的。
2)安居保值：高薪收入阶层。
3)换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4)投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。
2、年龄层次：
中青年人为主(30~50岁)
3、家庭结构：
三~五口之家为主
2.5、目标客户
市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下(即对准大多数的消费群体)就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~60万元这一阶段，如图示：
3、销售策略建议
3.1、市场气氛培养
1、硬件塑造
⑴告知性工地展示
应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。
⑶设置精美的示范单位和样板房
通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。
2、软性宣传
⑴为区域造势
⑵为本案住宅造势
目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。
⑶为楼盘造势
形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分准备置业的买家。
3.2、促销手段建议
1、增加销售点
敝司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。
2、大型展销会
3、潜在客户开发
4、提供额外优惠
展销会期间提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。根据项目的实际情况，建议如下：
⑴赠送一年管理费
针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信心，又能给予客户一种实惠的感觉，有效促进成交
⑵赠送一年天河公园门票
提醒潜在买家项目邻近天河公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。
3.3、付款方式建议
针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家提供较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，根据最新的《广东省商品房预售管理条例》建议项目的付款方式建议如下：
付款方式
手续一次付款特惠按揭优惠按揭付款超轻松按揭付款
折扣88折9折91折93折
签认购书时付
定金10000
签认购书七天内
(扣除定金)30%10%
即办理最高七成三十年银行按揭10%
即办理最高七成三十年银行按揭30%
(扣除定金)
发展商提供24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭
一个月35%20%10%
二个月30%
三个月10%
办好房地产证七天内5%
4、宣传策略
4.1、媒体选择建议
⑴广州日报
⑵羊城晚报
价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。
①在楼盘附近做指示路牌
4.2、宣传主题
竞争对手分析
海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。
"新城市中心区宜商宜住精品公寓典范"
3、表现手法
宜商宜住精品公寓典范"，从而塑造项目的品牌形象和亲和力。
1、项目在第一阶段，将以树立品牌形象为主。
3、第三个阶段将著力配合销售的高潮期进行促销活动。
4.5、媒介的组合策略
1、报纸
《广州日报》、《羊城晚报》
2、电视
以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅
3、电台
广州二台、羊城交通台
方案说明
1、报纸、楼书等的重新创作设计
2、公关活动的专项活动提案
结束语
就项目本身现存的规划设计而言，结合适当的价格定位，理应能够保持一定的销售业绩。而对于上述的项目建议，敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的指标性物业。
在所找的几篇房地产策划书中，这是唯一一篇有目录的策划书，目录一方面可以使策划文本显得正式、规范，另一方面也可以使阅读者能够根据目录方便地找到想要的阅读内容，更有针对性。
这份策划书同时也存在着一些不容忽视的缺点：
三、这份策划书有些要点在分析时，分析得不够充分。例如，竞争对手资料分析，一个房地产商的竞争对手不仅仅只有两个，更何况是在中国经济最发达的城市—上海，这样的分析是缺乏说服力的。同时在分析自身的优劣势时，不够详细。一个这么大的项目，优劣不可能只有三四个，真是这样这个项目的未来一定不理想。
四、一份完整的策划书应有一张封面，才能体现出策划者的严谨性。
1、西海湾花园————魅力新加坡，灵感新生活
2、四季花城—————有一个美丽的地方
3、世纪村—————倾情演绎国际文明居住标准
4、南国奥林匹克花园—运动就在家门口
5、风和日丽—————美丽小城，亲爱一生
6、建设?新新家园——为我们的橙黄时代
7、中城康桥花园———阳光灿烂的日子
8、温馨花园—————一切为了爱
9、招商?海月花园——拥有海月，拥抱生活
10、泰华豪园—————放心的家
11、天然居—————好环境，好心情
12、活力康城—————天天都是运动天
13、星河湾—————一个心情盛开的地方
14、桃源居—————都市人的桃源梦
15、星河雅居—————星河传奇，因你而起
16、华侨城?翡翠郡——品质成就生活
17、彩世界—————五彩家园，精彩人生
18、百仕达花园————一个最满意的置业选择
19、彩福大厦—————时尚家居，深港特色
20、长城?盛世家园——丰盛生活焕发无限姿采
21、益田花园?画意居—因为大家好，所以我才好
22、美荔园—————钻石地段，美丽恒久
23、新亚洲花园————让我更爱家
24、嘉多利花园————延续深圳人的神话
25、金海湾花园————傲视远海，极目云间
26、半山海景别墅———悠悠山海间，我心自高远
27、富怡雅居—————富于动，怡在静，雅在居
28、黄埔雅苑—————尊贵生活嘉年华
29、城市绿洲花园———绿就是生活
30、宝珠花园—————给您一个带公园的家
1.江南明珠园——至尊私邸，领秀江南;放眼江南明珠满目春色，尽收江城四岸十里繁华
2.东方帝园——城市中心点，品质生活圈
3.芳卉园——有怎样的理想，就有怎样的追求;有怎样的追求，就有怎样的品质;有怎样的品质，就有怎样的生活
4.巴黎豪庭——生活大师大众豪庭
5.保利花园——和谐生活，自然舒适;香樟佑人，朱雀佑宅
6.绿色家园——房在林中，人在树下
7.银海华庭——让建筑延伸梦想
8.花前树下——春来花前鸟语，福入树下人家
9.剑桥春天——引领街区生活，静享都市繁华
10.大唐新都——原创生活，非常空间
11.东湖名居——东湖就在家门口
12.奥林匹克花园——运动家，生活家，生活的最高荣誉
13.半岛豪庭——少数人的府邸，所有人的梦想
14.天上人间——天上人间，风景人家
15.紫荆花园——香港路行政级榜样社区
16.吉祥国际——如意生活，自在随我
17.城南新居——听城南故事，看城南新居
18.华城新都——尽享都市繁华的宁静，彰显尊贵生活的从容
19.世纪家园——精算专家，精致生活
一切商机均可到现场印证--------------------------------越港商业中心
开创尊贵生活新境界------------------------------------百仕达花园
闲情怡趣，呼之欲出------------------------------------逸翠园
一股热潮，正从东门老街袭来----------------------------南塘商业广场
雍容人生，俯首即拾------------------------------------百仕达
罐装空气----------------------------------------------逸翠园
梦幻住宅，天人合一------------------------------------国都高尔夫花园
时空花园，天地中央------------------------------------中央花园
居高颂雅，丰彩人生------------------------------------金地海景花园
碧海潮生看福源----------------------------------------福源花园
经典豪庭，多彩人生------------------------------------金地海景花园
创业主旋律，世纪最强音--------------------------------联合广场
联合发展，共创辉煌------------------------------------联合广场
超豪华配套，特优惠价格--------------------------------好景花园
入住东海花园，是福气，也是运气------------------------东海花园
金色的家园，温馨的世界--------------------------------金燕花园
第101次掌声即将响起----------------------------------江南花园
每日现场开放，经典随时感受----------------------------好景花园
美好家居，一流物业管理--------------------------------碧荔花园
看阳明山庄，识伴山豪宅--------------------------------阳明山庄
让您的生活温情备至------------------------------------香丽大厦
不看不知道，一看吓一跳--------------------------------国都高尔夫花园
绿色地产，首席风景------------------------------------中旅广场
山水相约，建筑是山，生活是水--------------------------御景苑(别墅)
仁者乐山，智者乐水------------------------------------御景苑(别墅)
让你每天也可细听海涛，抱拥大海------------------------华侨海景山庄
碧翠的果树，恒远的意义-----------------------------碧翠园乡村俱乐部
群英会，会群英----------------------------------------泰华地产
桃园生活，幸福居亭------------------------------------丽湖花园
跨世纪的杰作------------------------------------------鸿景花园
梧桐山飞出金凤凰，静仙湖旁好山庄----------------------凤凰山庄
江山如此多娇，深圳这边独好----------------------------曦龙山庄
好运稍纵即逝，机会就在你手中--------------------------振业梅苑
览洪湖公园美景，享都市生活便捷------------------------碧水园
宁谧闲适，位处尊贵------------------------------------景庭苑
率先感受，新时代的豪情生活--------------------丽晶豪轩(酒店式公寓)
尊贵府第优雅俊逸，演绎生活动人乐章----------------------辛诚花园
温馨家居，跨越时代------------------------------------辛诚花园
成就人生，体现尊贵--------------------------------城市花园(多层)
琴韵悠扬，款款而来------------------------------------东湖大厦
真诚面向工薪阶层，献给白领精英的乐章------------------东湖大厦
海景无限优美，居家赏心悦目----------------------------锦隆花园
我们选择锦隆花园(白领)------------------------------锦隆花园
高瞻远瞩----------------------------------------------锦隆花园
潜力空间随滨海大道延伸--------------------------------锦隆花园
滨海大道要通车了，把家搬到南山去----------------------锦隆花园
高尚的潜值物业，宁静的花园住宅------------------------锦隆花园
晨曦初露，鹿鸣翠竹------------------------------------鹿鸣园
现代欧陆味，绿茵红瓦，凭海临风------------------------湾厦花园(多层)
无限的优越感觉是汇展阁-------------------------汇展阁(酒店式豪宅)
绿的环保住宅区----------------------------------------丰润花园
美丽家居，健康人生------------------------------------金铃花园
1.核心地段(区位是一面镜子，照见家的质素)
2.隐逸空间(环境是一面镜子，照见家的质素)
3.超大规模(点亮与过往不同的“大”生活)
4.成熟配套(周边一切是镜子，照见家的质素)
5.精品建筑(外揽天下，内宜室家)
6.均好户型(每天每秒都被释放到四壁之外)
7.大唐新都：原创生活，非常空间
8.住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的。
9.人信.千年美丽：森庭画意.千年美丽
10.宁静是一种内在的力量
11.生活是与自然的恋爱
12.在自然中体验自由的生存
13.建筑让人迷恋的核心是思想
14.海峡西岸生态人居休闲商务区
15.让所有财富的目光聚集钟宅湾，这里每一天都在创造历史
16.上海A座(科维大厦)：创富人生的黄金眼
17.掘金上海!创富人生!
18.稀世经典180席
19.阳光国际公寓：阳光金桥来自纽约的生活蓝本
20.远东大厦：花小公司的钱，做大公司的事
21.未来城：无可挑战的优势无可限量的空间
22.绿地集团：居住问题的答疑者，舒适生活的提案人
23.茶马驿栈：精明置业时机享受附加值财富最大化
24.雪山下的世外桃源茶马古道上千年清泉之乡
25.金地格林春岸：城市精英的梦想家园
1.让世界向往的故乡
2.某沿河楼盘：生活，在水岸停泊
3.一江春水一种人生
4.某钱塘江边楼盘：面对潮流经典依旧
5.海景房：站在家里，海是美景;站在海上，家是美景
6.以山水为卖点的楼盘：山水是真正的不动产
7.某城区的山腰上的楼盘：凌驾尊贵俯瞰繁华
8.某地势较高的楼盘：高人，只住有高度的房子
9.某学区房：不要让孩子输在起跑线上
10.尾盘：最后，最珍贵
11.回家就是度假的生活
12.生命就该浪费在美好的事情上
13.我们造城
14.我的工作就是享受生活
15.我家的客厅，就是我的生活名片
16.在自己的阳台看上海的未来
17.公园不在我家里我家住在公园里
18.这里的花园没有四季
19.，装饰城市的风景
20.，我把天空搬回家
1.徐东销品茂——全新生活全新体验;消费和娱乐真正“一站式”
2.泰和中央公寓——黄金沌口小户型楼王百变全能投资有理
3.狮城名居——高知社区高雅人群高尚生活
4.名都花园——鸟语花香纯水岸
5.学雅芳邻——书香地，文化家
6.南国明珠——都市人的心灵居所
7.山水星辰——汉口城西第一水景名盘
8.蓝色天际——都市精英艺术社区
9.东方夏威夷——世袭制美式群岛生活圈
10.南胡中央花园——中央花园的杜鹃开了
11.江南家园——武汉光谷，精致生活蓝本
12.大洋彼岸假日群岛——唯我山路十八弯
13.德盛大厦——我把天空搬回家
14.惠园cbd——艺术惠园，见微知著
15.翠堤春晓——独占太阳湖，只有天空可以在你之上;公园生活新体验
16.天源城——都市新生带，品质新生活
17.幸福人家——有一种舒适叫幸福;源于狮城新加坡的浪漫风情，享受超前居住空间
18.时尚欧洲——家大天下大;住时尚欧洲，做城市主人
19.东方华府——后小康经典生活家
20.城中坊——城市中心，品味精致
21.复地翠微新城——梧桐树下，时尚生活
1.保利花园——和谐生活，自然舒适;香樟佑人，朱雀佑宅
2.绿色家园——房在林中，人在树下
3.银海华庭——让建筑延伸梦想
4.花前树下——春来花前鸟语，福入树下人家
5.剑桥春天——引领街区生活，静享都市繁华
6.大唐新都——原创生活，非常空间
7.东湖名居——东湖就在家门口
8.并非世外，却是桃源。——金太阳鹭港
9.离城市不远，离自然很近。——荣盛龙湖半岛
10.生活天天向上城市渐渐向北。——天润城
11.年纪轻轻，三房两厅。——金地自在城
12.开盘必特价，特价必升值。——恒大绿洲
13.世界公民的top级公寓。——绿城水晶蓝湾
14.房价不会跳水，只是在做俯卧撑。——城中某楼盘
15.用iphone，住ihome。——托乐嘉ihome精装公寓
16.心怀世界，身在园。——五矿御江金城
17.世外，在城的边上。——世外边城
18.这一刻，世界已大有不同。——万科金域蓝湾
19.这一城，已青出于蓝。——万科金域蓝湾
20.石林大公园，归来不看房。——石林大公园
7.暗恋桃花园。——昆山宝岛别墅
8.“玉垒山庄”，祝您福永继。——四川“玉垒山庄”
9.梦里寻它千百度，湖光山色见吾家。——杭州梦湖山庄
10.清幽如画的人间仙境，显赫富豪的梦想宅第。——湖景山庄
11.万年的丰盛，居住的梦土。——北京西郊花园
12.豁然开朗，卓尔不凡。——上海万科广场
13.碧影天然，桂香满园。——碧桂园高级花园别墅区
14.万众瞩目，京华瑰宝。——北京飞达玫瑰园高级别墅
15.拥有怡兴楼，一生已足够。——广州怡兴花园
16.世外桃源在此求，投资置业在您手。——上海东林花园住宅
17.千年梦幻成真。——上海世外桃源花园别墅区
18.外销规格，内销价格。——上海明泉苑
19.物业升值潜质高，投资自住两相宜。——天津紫金花园
20.安居乐业，兴隆花园。——上海兴隆花园别墅
21.拥有一座家园，感受一生幸福。——上海万科城市花园
22.千金易得，靓地难求。——梦湖山庄
23.傲视同群，唯我独尊。——上海怡景花园
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