可行性分析报告，就是从事一种经济活动之前，企业为决策者和主管机关审批而制定的上报文件。那么关于项目可行性报告该怎么写呢？下面是小编给大家整理的项目可行性报告怎么写_关于项目可行性研究报告范文，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
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如何写项目可行性分析报告
一、项目可行性分析报告的含义
可行性分析报告，就是从事一种经济活动(投资)之前，企业要从经济、技术、生产、功销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利不利因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效益
程度，为决策者和主管机关审批而制定的上报文件。
二、项目可行性分析报告的写作格式
1、引言。主要包括项目名称、目标和基本功能，用户单位名称，新项目开发单位，该项目与其他项目或机构的关系和联系，在可行性报告中使用的专门述语及其定义，该报告中所引用的文件和技术资料。
2、可行性分析的准备.包括对可行性分析的要求和目标,进行可行性所具备的条件和限制,进行可行性分析所采用的方法.
3、对项目的分析。包括企业要实现的目标与完成的任务，组织机构和管理体制，可供利用的资源及制约条件，目前企业存在的主要问题及薄弱环节。
4、新项目方案。包括新项目的目标及要实现的功能，新项目的组成结构，新项目的实施计划、安排，包括各阶段对人力、资金、设备的需求，新项目实现后对组织结构、管理模式影响等。
5、可行性分析。包括有：项目的必要性、项目的经济可行性和技术可行性、组织管理的可行性和社会的可行性。
6、可行性分析的结论。根据以上对项目的可行性分析，应该得出一个该项目是否可行的结论，一般有以下几种方式：
1)、可以立即进行
2)、需要增加一定设备资源后才能进行
3)、要推迟到某些条件具备以后才开始进行
4)、需要对项目目标进行重大修改
5)、不能或不必要确立该项目
三、项目可行性分析报告的主要内容
1、基本情况
3)、项目基本情况：项目名称、项目类型;主要工作内容、预期总目标及其阶段性目标;主要预期经济效益和社会效益指标;项目总投入情况(包括人、财、物等方面)
2、必要性和可行性
1)、项目背景及实施项目的必要性。项目受益范围分析;项目是否符合国家政策，是否不属于国家政策优先支持的领域和范围;国家(含部分地区)需求分析;申请单位事业发展需求分析。项目实施对申请单位、所属领域或社会事业发展的意义与作用。
2)、项目实施的可行性。与同类项目相比分析;项目的主要思路与设想;项目预算的合理性及可靠性分析;项目预期社会效益分析;项目预期效益的持久性分析。
3)、项目不确定性分析。项目实施过程中存在的不确定性分析;对应措施分析。
3、实施条件
1)、人员条件。项目负责人组织管理能力;项目主要参加人员的姓名、性别、职务、专业、对项目熟悉情况。
3)、基础条件。项目申请单位及合作单位单位完成该项目已经具备哪些基础条件(重点说明项目申请单位及合作单位具备那些设施条件，需要增加哪些新的关键设施)。
4、进度与计划安排；项目的阶段性目标情况;分段地实施进度计划与计划安排情况。
5、主要结论
企业项目可行性分析报告写作方法
一、项目可行性分析报告的编制依据
1、项目建议书及批复文件
2、国家和地区的经济和社会发展规划
3、国家有关法律、法规，政府的有关规定
4、项目合资、合作各方签订的协议书或意向书
二、项目可行性分析报告的写作提纲
1、概述
简述项目提出的背景、项目技术状况、现有产业规模;项目的主要用途、性能;投资的必要性和预期经济效益;本企业实施该项目的优势。
2、技术可行性分析
1)、项目技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和效
果论述。
2)、项目技术性能水平与国外同类项目的比较
3)、项目承担单位在实施本项目的优势，
3、项目成熟程度
4、市场需求情况和风险分析
5、投资估算及资金筹措
1)、项目投资估算
2)、资金筹措方案
3)、投资使用计划
6、经济和社会效益分析
1)、未来5年成本、收入估算
2)、财务分析：以动态分析为主，提供财务内部收益率、贷款偿还期、投
资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等指标。
3)、不确定性分析：主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，对项目的
抗风险能力做出判断，
4)、财务分析结论
5)、社会效益分析
7、综合实力和产业基础
1)、企业员工构成(包括分工构成和学历构成)。
2)、企业高层管理人员或项目负责人的教育背景、科技意识、市场开
拓能力和经营管理水平。
3)、企业从事研究开发的人员力量、资金投入，以及企业内部管理体
系等情况。
4)、企业从事该产品生产的条件、产业基础(包括项目实施所需的基
8、项目实施进度计划
9、其他
1)、环境保护措施
2)、劳动保护和安全
3)、必要的证明材料
1、特殊行业许可证(如食品、医药、农药、化肥产品生产许可证及批文);通信产品入网许可证;公共安全产品生产许可证;压力容器生产许可证等
2、可提供项目立项证明、高新技术企业证书、产品质量认证、环保证
明;产品订货意向、合同等补充材料
10、结论
以下是整理的项目可行性研究报告范文
项目可行性研究报告范文1
一.项目概况
(一)开发项目区位条件
天和园小区位于小清河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小清河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小清河于太平河环绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛口服装城，金牛建材市场，银座购物广场，军区总医院为生活带来全方位便利，五十六中，二十八中，济南师范，金牛小学营造浓厚教育氛围，紧邻的动物园，药山公园，黄河森林公园以及政府投入86亿巨资改造的小清河景观，营造了舒适的居住环境。
(二)规划方案
天和园小区秋园一号楼项目占地13亩，规划面积1.89万平方米，建筑密度22%，绿化率15%，天和园小区分为春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园部分楼盘已建设完成，并投入使用，入住率达99%。
二投资环境分析
(一)宏观环境分析
1.20_年随着新
2.目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比基本维持在3-6之间，楼价相对合理，而且随着二线城市的收入水平和发展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上涨空间。
(二)微观环境分析
1.20_年上半年济南房地产市场回顾
(1)年初新政颁布后，济南巿政府土地放量谨慎，第一季度仅有少量土地上巿，四月份开始，优质地块纷纷上巿，实力开发商拿地热情高涨，土地巿场成交火热，部分地块甚至由于超过最高限价而流拍，土地巿场的繁荣侧面反映出开发商看好房地产巿场的前景。
(2)在新增供应量的带动下，济南房地产巿场供需两旺
20_年上半年，绿地、恒大、中海等品牌开发商大量推盘，在强劲刚性需求的拉动下，济南房地产巿场成交量稳步增长。国家颁布的调控政策，一定程度上抑制了房价的上涨步伐，挤出了大量投资需求，刺激了巿场中潜在刚性需求的释放，对济南房地产巿场的健康发展起到了积极作用。
(3)郊区大盘的崛起，促使济南房地产巿场郊区化趋势开始呈现。绿地国际花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、万象新天等郊区项目的大量上巿成交，导致郊区大盘对巿场的影响加强，济南房地产巿场郊区化趋势开始出现。由于巿中心土地稀缺，旧城改造风险较大，城郊土地对开发商的吸引力日渐增强。
2.济南市土地市场分析
附一：20_年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表：
(1)20_年月度土地市场分析
详看各月数据，在经历1-3月的低谷之后，4、5月迎来了一个相对爆发的时期，4月份土地放量供应在5月得到释放，6月份成交回落，以5月份为例：当月成交108万平方米，形成当月百万方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交类型分析
20_年上半年土地成交类型分析
20_年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23宗，成交楼面均价为1499.95元/平米;商业和金融用地成交面积为32.38万平米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为3150.51元/平米。
(3)区域土地市场成交情况
3.济南市普通住宅市场概况
20_年上半年住宅市场总供应量为18845套，较去年同期大幅下滑，其中新增供应量11826套，共消化房源12358套，136.86万平米，总销售额为111.64亿元。从价格看，一季度价格下滑明显，4月份开始市场回暖，供应成交开始放量，价格反弹;截止到6月底，整体均价为8304元/平米(含章丘板块)。
三.市场分析及价格预测
(二)北部地区作为济南传统房价的‘低洼区’,在小清河改造等一系列利好消息的带动下，城市价值逐步显现，住宅价格明显攀升。作为济南市规划重点开发的16个城市综合体之一，泺口片区将建成690万平米集商贸金融、五星级酒店、办公、娱乐、休闲、居住为一体的城市综合体。随着小清河改造工程的顺利完工及泺口城市综合体的开工建设，小清河片区的房价会有很大的
提升空间。
(三)目前济南的房地产市场置业和改善性刚性需求是主体，投资投机行为较少，天和园设计的户型从80-130平方米各种房型都有，其中以总价款较低的小户型和性价比较高的90-120平方米的户型居多，给购房的客户提供了很大的选择空间，而相对于市中心及东部，南部动辄上万一平方的房价，相对较低的价格及因小清河改造不断改善的居住环境就使其成为年轻置业者及改善住房条件者的首选地区。另外，小区附近的洛口服装市场及金牛建材市场有大量的外来人口及中小私营业主，他们是周边小区潜在的巨大客户群，而天和园小区便利的交通及仅几分钟的车程对这部分客户无疑来说有巨大的吸引力。
(四)价格预测
根据项目的自身特点，参考当地房价及发展趋势，本项目预测价格：
1.多层住宅：8000元/平方米
2.沿街公建：25000元/平方米
3.储藏室：2500元/平方米
四.项目实施计划
(一)工程建设计划
1.20_年3月项目整体开工，20_年3月底交工，。
2.已多年的开发管理经验，施工过程中严格控制工程造价，严把工程质量，控制工期，提高资金周转率。
(二)销售计划
根据工程进度，该项目拟销售周期为18个月。
五.项目财务经济分析
投资估算(见附表一)
项目经济效益分析(见附表二)
项目可行性研究报告范文2
申请建立医院可行性报告范文
近年来，__的经济和社会持续、快速、健康、和谐发展，综合实力不断增强，城市面貌发生巨大变化，人民生活水平显著提高。为更好地满足__城镇居民和社会群众对看病就医多样化的医疗服务需求，顺应城镇医疗卫生体制改革的形势，我公司根据浙江省人民政府关于《推进城镇医药卫生体制改革的意见》等文件精神，为发挥民营经济和技术辅助力量，不断加强和完善城镇公共医疗卫生体系建设，积极参与发展__卫生事业，较好地为城镇居民提供多层次的疾病诊疗、预防、保健等医疗服务，加快“卫生城市”建设，构建健康和谐社会、促进区域经济发展，我公司拟在__市，建立“__曙光医院”。现将申请建立“__曙光医院”的可行性报告上报贵局。其具体内容如下：
一、申请单位名称、基本情况以及申请人姓名、年龄、专业履历、身份证号码：
1.申请单位名称：
2、基本情况：
3、申请人姓名：男汉族出生
现住址：
身份证号码：
简历：
二、所在地区人口、经济和社会发展等情况
__市位于浙江省东南沿海，台州湾以南，介于宁波和温州两个开放地带;北界路桥，南接玉环县，西邻乐清市，西北与黄岩接壤，东、东南、西南频海，总面积920.2平方公里，人口111万人。辖25个镇，9个乡，2个国有农场。有大小岛屿170个，海岸线长317公里。__历史悠久，早在新石器时期就有人类繁衍生息。__市原名太平县，明成化五年(1469年)设县治。民国三年(1914年)因与山西、安徽、四川等省太平县同名，改称__县，县名取自境西温峤岭之别称“__”，沿用至今。1994年2月18日，经国务院批准，撤消__县，设立县级__市。属台州市。市政府驻地太平镇。__物产丰饶，素以“鱼米之乡”著称，在古代就有诗人以“三秋泽国鲈鱼美，十里林塘橘柚香”的诗句赞美__。__盛产海鲜、水果等地方特产，是中国“果蔗之乡”、“高橙之乡”“大棚西瓜之乡”，常年海产品总量超过50万吨,尤以虾仁出口为最，被誉为“虾仁王国”。
改革开放以来，勤劳聪慧的__人发扬超常规、创特色、干一流的精神，励精图治，奋力拼搏，经济社会持续、快速、健康、和谐发展，形成了机制灵活、市场活跃、民资丰厚等鲜明的区域经济发展特色，是浙江省优先培育的中等城市，省17个扩权县之一，先后获“全国农村综合实力百强县(市)”、“中国明星县(市)”、“全国农民收入先进县市”、“全国科技先进县市”、“全国质量兴市先进县市”和全省目前唯一的“国家级可持续发展实验区”等称号。20_年，全市实现生产总值291.8亿元，增长13%，居全省第4位;财政总收入20.32亿元，增长13.8%，居全省第7位，其中地方财政收入10.46亿元，增长20.3%，居全省第10位;农民人均纯收入7026元，增长6.6%。社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力位居全国百强县市33位和11位。20_年第一季度全市生产总值64.44亿元，比去年同期增长11.2%。
处在新的发展战略机遇期的新__，在新的征程上确定了新的奋斗目标：到20_年，基本实现向经济强市、文化大市、中等城市跨越，构筑更大规模城市框架;到20_年，力争全市人均国内生产总值超过10000美元，达到中等发达国家水平，全面实现现代化。
以上情况说明__的政治、经济、社会稳定，投资环境好，区位优势及发展潜力巨大。由于新城市建设、经济和人口增长的拉动，对各种医疗服务机构、医疗服务质量及各层次的医疗保健水平也提出了更高要求。因此我们确信在新一轮城市现代建设中，设立医疗设施先进的“__
曙光医院”，这是新城市公共配套服务设施、公益事业建设和公共医疗卫生事业改革发展的需要。新建的“__曙光医院”，不仅可以为当地居民提供优质的医学诊疗、疾病防治、健康保健及康复等服务，同时还可为当地财政创收，为发展区域经济作出新的贡献。
三、建设高档次民营医院的可行性
近年来，__市经济发展速度很快，社会经济的快速发展为居民创造了良好的环境和生活条件。但由于客观上区域性自然灾害和疾病流行时有发生，则阻碍着经济发展及影响人民生活质量提高，这些现象及问题已引起市政府和社会各界人士的高度重视。
公立医院随着社会主义市场经济体制的确立，政府鼓励和扶持多元化投资参与公共医疗卫生事业建设，又由于竞争机制的引入，使各类医院的中心任务由“以医疗为中心”正在向着“以病人为中心”转变，这就给民营资本进入医疗产业提供了发展契机。
21世纪初，新医学模式的建立、医药分家和医疗保险制度的全面展开，特别是人类疾病谱发生变化，在慢性病、人口老龄化等问题日趋突出的情况下，单纯依靠原有的公共医疗卫生体系已不能适应和满足社会人群的需要，更由于遗传、行为、心理因素、生活方式、社会环境等影响，使人们逐渐认识到“无病早防、有病早治、预防残疾、康复医疗”的重要性。因此，建立一种新型的康复医院，包括医疗、预防、保健、中西医结合的具有现代医疗特色的医院，是符合医疗发展方向的。
医疗机构应主动适应医疗卫生体制改革和市场变化，适时优化配臵医疗资源，改变传统医院诊疗模式，努力向门诊诊疗(中西医相结合、疾病预防保健、健康体检、紧急救援)、急慢性病区(宾馆式服务)、康复区(心理、体疗功能锻炼)等方面发展。为适应高层次医疗消费者的需求，新建的“__阳光医院”将设有家庭保健医生、个人健康顾问、专家预约服务项目。重点完善服务配套设施，进一步拓展服务功能，根据自身实力，在稳定规模的基础上，努力增加病区文化、娱乐等人性化配套服务设施，为病人创造良好的诊疗康复环境，为满足人们日益增长的预防医疗保健篇二：设置医疗机构可行性报告
申请书
兰山区卫生局：
我叫___，男，1970年8月生，汉族，家住兰
山区，本人执业资格20_年注册，符合医疗机构执业许可登记标准。
申请单位(人)：
设置兰山___中医诊所选址报告
1、选置依据：
兰山区解放路__号，周围居住人口约5万余人，平均经济生活中等居民八中，老年人占30%，慢性病、亚健康人群占39.6%，中医中药治疗需求者占35%，中药预防需求者占总人口的15.6%。该区域缺少专业中医诊疗，具有低廉、简便、效优的医疗优势，特别适合该区域居民的医疗消费水平。
2、选址所在地区的环境和公共设施情况：
本诊所门前的停车的宽畅，紧邻解放路，交通方
便，绿化、消防、路灯、排污、排水、生活垃圾专人看护等市政设施齐全。
3、对周围托幼机构，学校及食品生产单位的影
响情况，本诊所对幼儿园，学校及周围食品经营、环境等无任何污染发生。
4、本诊所占地面积100平米，建筑面积80平米。
设置医疗机构可行性报告
1、拟设医疗机构名称、选址、性质：
设置名称：兰山___中医诊所
选址：兰山区解放路__号
性质：营利性私人诊所
2、所在地区人口有关疾病患病率、医疗服务需求和服务范围与半径：
沂蒙路沿街60号，位于解放路西段，居住人口5万人，平均经济生活低于中等。随着市和区政府民生推进及创建文明、卫生城市的决心，该区居民的各方面均会得到快速发展。
在该地区居民中，老年人占21.3%，慢性病、严健康人群占48.9%，中医中药治疗需求占37.5%，手足口病等中药预防需求占总人口14.6%。因此，兰山___中医诊所作为专业中医诊所的设置，对该地区的居民生活和经济发展，将起到积极的健康促进作用和科学防治效果。
中医药诊疗具有低廉、简便、效优的医疗优势，不仅对慢性病、老年病、亚健康、多发和常见疾病的预防治疗保健具有切实疗效，而且在一些特大突发性疾病方面，如非典、甲流感的预防治疗中也效果显著。中医针灸已经申请为“世界非物质文化遗产”，中医文化的普及发扬更要从娃娃开始。20_年的“中医文化万里行”在全国开展，而且全球未来医学的发展，必然走向高深层次的中医科学的最高境界，——生命是整体的不可分割的生命力反应，健康是完善的生命力活动的总体反应。这是中医整体学观念的科学发展与科学普及的深刻意义。本诊所的中医文化咨询和服务，也有利于中医药科学的普及推广。
3、服务方式、诊疗科目：
本诊所主要进行中医科范围的诊疗，及预防保健服务活动
4、占地、建筑面积
本诊所占地80平米，上下两层。
5、人员配备：
本诊所为营利性私人诊所，现有专业人员1名。
6、设施配备：
本诊所中药橱2组，诊桌1张，室内供水、供电整齐安全，有厕所、下水道和消防设施，污水主要清洗中药之水，污物主要为代煎中药的药渣，中药本是天然野生药材，所煎药渣以普通生活垃圾处理，不仅可回归自然，而且可发送土壤环境，对周围环境无污染、对人和生物无任何损害。消防设施按照医院消防标准设置，由消防部门验收合格方可使用。
8、诊所宗旨：专业是第一目标，发展是第二目标。以“医者仁心，厚德载物，脉法彰显，药术粗为”作为核心。“归藏脉法”与“药对技巧”，历代史书和文献记载中，均注为“虽见其文而不识其意”，可见其技术难度，更是只华医学的独物分支，濒临失传。归藏中医学科，与内、外、妇、儿、骨、五官、皮肤、精神科等一样，是中医学的一个科目，也是中医学界面临失传的精奥分支;治疗率在85%以上。整理弘扬中华医学的中医学科，是我潜心研究“归藏中医学”的良苦用心，掌握此门中医技术的人均秘守不传，但总得有人“敢为天下先”如何将这门医学以科学现代的层呈现于世界科学的千姿百艳行列中，是我苦心运筹和实践提升的精心总结。
9、申请人身份证及专业履历证明材料篇三：医疗设备可行性报告范文
医疗设备可行性报告范文3
响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。当项目的可行性研究完成了系统分析之后，应对整个项目可行性研究提出综合分析评价，并提出建议。一份完整的可行性研究报告通常是单独成册的，因此，它的基本模式为首页、标题、前言、正文、结论、附件等几部分组成。
1、首页：主要注明项目名称，项目主办单位及负责人，可行性研究单位名称，可行性研究的技术负责人，经济负责人、参加研究.人员名单及报告完成日期等。
2、标题：一般直接注明可行性研究项目的名称和主要内容，如《南京通达机械集团公司关于实行生产信息化改造的可行性研究报告》。
4、正文：该部分是报告的主体，要求列举事实，运用系统分析方法，综合考虑各方面的因素，对项目实施的可行性作出客观、全面而准确的预测。不同类型的可行性研究报告在该部分通常具有不同的侧重点。
可行性研究报告主要内容
因为各行业及项目性质不同,具体项目的可行性研究报告内容可以相差很大;尽管不同行业及项目性质的可行性研究报告内容可以相差很大,但一般至少应该包括以下基本内容:投资必要性。主要根据市场调查及分析预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。
技术的可行性。主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。财务可行性。主要从项目及投资者的角度,设计合理财务方案,从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。
组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。
经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。
风险因素及对策。主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。以工业项目为例，其可行性研究报告的基本章节内容有(由一个总论和几个专题构成)：
(1)总论。包括：项目提出的背景(改扩建项目要说明企业现有概况)，投资的必要性和意义;研究工作的依据和范围。
(4)建厂条件和厂址方案。包括：地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况;
交通运输及水、电等的现状和发展趋势;厂址方案比较与选择意见。
(6)环境保护。包括：环境现状;预测项目建设对环境的影响;提出环保与三废治理方案。
(7)企业组织、劳动定员和人员培训。
(8)资金筹措和利用外资方案。包括：资金用途，主要采购内容和采购方案。列出主要设备、材料清单(含数量、型号和主要技术参考等)合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待。
(9)经济评价。
项目可行性研究报告范文4
第一部分：项目概况
一、宗地概况二、大社区配套三、宗地规划情况四、区域产业发展规划五、合作方与合作条件
第二部分：法律分析
一、合作地块土地现状二、法律风险评估三、风险控制
第三部分：市场分析
一、宗地优劣势二、市场背景三、市场竞争四、产品建议五、客源分析六、开发节奏建议
第四部分：规划设计初步分析
一、地块分析
二、规划设计中重点考虑的因素三、规划设计思路
第五部分：开发计划
一、经营目标二、开发计划安排
第六部分：成本及投资收益分析一、成本预测二、经济效益分析三、项目资金预测
第七部分：税务分析
第八部分：综合分析
项目决策背景
一、进入浦东，拓展市场，占据战略要点
浦东新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个项目。20_年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五”期间，新区GDP年增长率15%，是中国最具经济活力和发展潜力的地区。
20_年，浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。
上海公司进入浦东，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。
二、形成全市发展格局，实施上海造镇计划
通过浦东曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入浦东和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积达到万平方米，为未来三年发展奠定基础。
上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇计划。
三、区域发展前景广阔
浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。
曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。
第一部分项目概况
一、宗地概况1、地理位置
项目地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。
2、面积及四至
项目占地亩(约公顷)，地块呈不规则状，南至路道路红线，北至规划路道路红线，西至规划路道路红线，东侧呈不规则形。
3、地块现状
-自然标高在约4米左右，地块内无高压线。
-地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。-地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道
淤塞，其余水质清澈。
-地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。
4、周边状况
宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。
宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。
二、大社区配套1、大市政配套
宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发(月约10万平方米)的配套需求。
2、道路系统完善，地块出行便捷，可与城市立体交通网络方便连接。
人民广场
外高桥
小陆家嘴
金桥开发区中心
25min10min30min
张江
15min
3、公共交通不发达
地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在浦东区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。
4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。
三、项目地块规划情况
3、目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的曹路集镇控制性详规方案编制工作中，方案预计在5月可获批复。
四、区域产业发展规划
1、浦东新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申江路微电子产业带。三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。
1)外高桥保税区：占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为发展方向。代表企业有Intel和IBM等。截止到20_年末，总投资额约53亿美元。
2)金桥出口加工区：占地20平方公里，以集成电路、电子通讯、生物医药和光电子为主导，截止到20_年末，累积工业总产值超1000亿元人民币。主要投资项目有通用汽车和华虹NEC，其中华虹NEC微电子项目总投资12亿美元，占地10万平方米，于20_年2月投入生产。
3)张江高科技园区：占地25平方公里，以现代生物医药、微电子和信息产业为主导，截止目前总投资额近12亿美元。园区规划有国家软件产业基地——上海浦东软件园及以微电子制造为主题的创业区。代表企业有摩托罗拉、罗氏制药、宏力半导体等。十五期间，计划建成8条集成电路生产线。在未来10年内，将建成上海集成电路开发、制造链，形成产值上百亿美元的生产规模。
2、曹路镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区，并规划向东延展。
1)曹路教育产业园区占地：6-7平方公里
范围：东起长江，南至金海路，西至外环线，北至上川路。规划特征
-以教育产业为依托，形成基础教育，研发和创业园区。规划引进五所大学，
占地近2平方公里。
-规划低层低密度住宅区，并形成完善的配套服务。
-利用现状河流作东西向的生活景观带，规划南北向的休闲商业街。
2)曹路教育产业园区一期占地：2.4平方公里
范围：东起浦东运河，南至金海路，西至外环线，北至上川路。规划特征
-引进二工大等三所大学，占地近1平方公里，未来五年内将导入人口约2.5
万人。
-对工厂进行生态型改造，发展成为创业园区和研发中心。-将遗留物业改造为教师新村和学生公寓等教育园区配套。
3)大学城：已经签约的有杉达大学、上海第二工业大学、上海金融高等专科学校三所大学，总共占地约1400亩。预计在未来几年，将容纳学生约2万名。
五、合作方与合作条件
1、合作方：浦东新区曹路镇人民政府。
2、合作条件1)合作价款：
2)住宅建设配套费
3)交地进度
4)付款进度
第二部分法律风险分析
一、合作地块土地现状
目前地块存在未征用土地、已征用未开发和已出让三种情况的土地：1、未征用土地：面积约500亩左右，除小部分为建设用地外，大部分在现有上海市土地利用总体规划中为基本农田。
2、已征用未开发土地：该部分土地在92、93年已获征地批文，但至今尚未完成征地大包干协议及交纳征地税费环节。
3、已出让土地：占地约10亩左右，为合作地块东北侧烂尾楼盘的一部分。二、法律风险评估
2、土地风险：征地问题存在一定难度，使土地使用权取得有一定风险。
2、土地风险：
1)征用土地：在集镇结构规划和控制性详细规划获批准后，浦东新区土地利用总体规划将进行修编，届时该部分基本农田将改为建设用地，因此征地风险可控。
2)已征用未开发土地：从严格意义上说，该部分土地未完成征地手续，土地尚为集体所有。上海公司要求合作方，继续完善征地手续，签定征地大包干协议，交纳征地税费，完成土地国有化。
3)已出让土地：合作开发协议书中明确约定由合作方负责将该部分用地办理过户至我方名下，若无法办理，则该部分用地不列入本次合作范围，并抵扣相应的合作价款。
综合上述分析判断，规划、土地问题都可控，本项目在法律上具备可行性。
第三部分市场分析
一、宗地优劣势1、优势
●地块靠近金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区，有利于项目营销，开发消费市场潜力。
●由于地块规模大，规划余地大，可提供多种类型产品。
●依靠外环线和金海路——金桥路——杨高路交通干线，地面交通条件优越。
●位于大学城规划区内，有利于塑造项目形象，提高项目居住档次。2、劣势
●周边生活配套薄弱，需要在项目规划中解决。
●周边虽然道路交通条件良好，但是缺乏公交系统。●受地块位置限制，无法享受捷运系统的规划。●地处外环线外侧，距浦东成熟区域绝对距离远。
二、市场背景
1、浦东整体市场情况1)浦东市场区分：
●根据地理位置和产品的差异，可将浦东新区划分为陆家嘴、世纪公园周边、南区和北区等四个区域市场。宗地位于浦东北区。
●北区市场的范围包括罗山路以东、云间路一线以北地区。2)浦东整体市场特征：
●供需绝对值巨大，市场发展迅速，但竞争仍激烈。●市场价格呈稳步上升，新盘上市普遍高于市场均价。
●新盘供应量庞大，5万M2小体量项目为市场主流，大规模项目呈上升趋势。
●明星楼盘缺乏大盘气势，99年、00年全市销量前十大浦东仅占一席。●浦东市场热点产品类型以多层加小高层项目为主，与上海主流市场社区密度和建筑层数降低的趋势向背。
2、浦东北区市场情况
●产品类型主要以小高层为主，社区总建筑面积在10万平方米左右。●价格范围在3200-4200元/平方米，均价水平在3600元/平方米，高于浦东整体3368元/平方米的平均水平。
●客源主要为本地客源和在金桥加工区、外高桥保税区内工作的客源。●整体销售情况良好，位于本区的金桥湾和鹏欣绿苑分别是99年和00年的浦东销售冠军。
3、浦东新区大型个案和大型居住区1)大型个案：
●定义：根据浦东目前的个案开发规模均偏小的特点，其界定在总建筑面积10万平方米以上。
●特点：其生活配套主要依托周边已有的配套设施。小区内只配建少数设施，如幼托、小型超市等。
●典型项目：万邦都市花园、康桥半岛等。●浦东新区20_年度10万M2以上个案列表
上南和内环线内成熟区域，项目本身无法完成配套的自我完善。
●真正脱离生活成熟区域仅有康桥半岛、阳光欧洲城，且产品类型均为面向有车族的别墅型产品。
●针对金海项目的开发，应当充分利用曹路镇新区整体规划的优势，使之形成为大型居住社区的中心。2)大型居住社区
●定义：居住规模在20万平方米以上，生活配套多以小区内部为主，整个社区可以由多个个案组成。
●特点：整个居住区可能由多个开发商参与开发，但均遵照总体的规划，其生活配套统一规划建设，为小区内多个项目提供服务。●典型项目：联洋新社区、金桥生活园区。三、市场竞争
2、竞争的压力主要来自于个别项目，而不会是整个周边区域的竞争。
●目前宗地周边的个案比较少，最近的个案是位于外环线以内、金桥镇附近的证大家园和阳光欧洲城。
●同时由于产品形态、社区规模、交通环境等条件的相似，位于浦东南区外环线外的康桥半岛也将对本项目形成竞争压力。
3、别墅为主的低密度项目是周边市场的空白点。
●宗地所属的浦东北区在产品供应上近两年一直是以小高层产品为主，没有真正意义上的低密度的综合社区，特别是对于别墅市场而言，本区域只有阳光欧洲城一个项目，而且已处于尾盘阶段。
4、本区域产品的产品力呈上升趋势，销售情况均良好。
●宗地所属的浦东北区产品力水平要高于浦东南区的水平，产品力呈上升趋势。
●99和00年进入全市销售量前十名的浦东项目都在本区。
●浦东市场中档项目的市场焦点在以金桥为中心的浦东北区，客源可以得到保证。
四、产品建议
1、产品类型建议
●产品形态：2.5-3层的联体别墅和4-5层多层为主●绿化率：50%
●车位比：联体别墅110%，多层40%
2、产品房型建议
3、价格建议1)单价
●联体别墅均价元/平方米;
●多层均价元/平方米。五、客源分析
1、客源来自的区域
●以金桥出口加工区、外高桥保税区、张江高科技园区为主。
●外环线和金海路—金桥路—杨高路交通干线来的浦东其他区域客户。●就近来自于金桥、曹路地区和大学园区2、客户特征
1)联体别墅产品客户
●职业面貌：主要为来自这些开发区各类企业的中高层管理人员和技术骨干;
●教育程度：受过良好高等教育
●家庭结构：以三口之家的家庭为主●家庭年收入在15万元以上。2)多层产品客户
●职业面貌：主要针对企业中低层工作人员、年轻白领和高级知识分子。
●年龄层次：以27-35岁为主●教育程度：受过高等教育
●家庭结构：以二口、三口之家为主●家庭年收入在8万元以上。
六、开发节奏建议
1、一期产品建议：以联体别墅为代表的低层为主，多层产品不宜超过20%。●浦东北区已形成低层产品销售市场。
●目前宗地的道路状况和出行条件比较适合有车族。●目前宗地的配套设施尚非常薄弱。2、一期开盘的工程形象1)一期开售时应完成的配套
●应完成一定数量的绿化景观，包括河流、绿地等，主要分布在现场接待处附近。
●应完成部分商业单位(尚在招商也可)。●应完成适当数量的休闲运动设施。
2)现场接待处建议放在金海路上，靠近一期规划大门附近的建筑物中。3)建议在陆家嘴附近地区安排销售接待中心。
第四部分规划设计思路
一、地块分析1、位置
金海路地块位于浦东金桥开发区东侧，位于路北侧、路的南侧、路的西侧、规划路的东侧。距离市区约25公里，距金桥开发区约10公里，距曹路镇约2.5公里。从目前来看，该地块地理位置较为偏僻，附近没有发展成熟的大规模居住区，只有部分中低档楼盘，是该地块的不利因素;另一方面，在地块的西侧，是杉达大学的校区，建成后将会提升该地块的文化氛围;另外，金海路和规划建成后的华东路将大大提高该地块的交通便捷性。从发展的眼光来看，随着将来配套、交通设施的齐全，该地块颇具增值潜力。
2、地形地貌
地块沿东西方向展开，基本为“L”型，占地面积约为亩，东西长约米，南北宽约米。地块现为农田及部分农舍，基地内有一条名为庙港的小河，有作为景观利用的价值。地块西南两侧各有20米宽绿化带，尚未建成。
3、交通分析
地块相临的北侧上川路、东侧川沙路、南向金海路和西向的外环线是该地区的主干道，连接城市中心。
目前地块的市政交通依靠南侧的金海路和东侧的川沙路与城市中心连接。公交系统目前只有在川沙路上经过的8条公交线路和周边及市区连接。
4、配套设施
目前地块方圆1公里内只有2间银行和1家便利超市。总体来说，该地块基本没有完备的配套设施。
二、规划设计中重点考虑的因素1、容积率
按照我们对该地块的设计分析，不同容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同影响，见下表：
经公司设计、销售、财务和项目等部门研究协商，最后确定容积率(住宅净容积率)为，即排屋和多层的建筑面积比接近1：1，以低层低密度为主的高尚居住区。
2、小区主入口设置
由于在规划华东路上不可设出入口，小区主入口设置在路，可以直接依托路的交通便利;北侧在路上可以设辅助出入口，南北贯通小区，以利用路和路连接入城市干道。3、金海路防噪
华东路和金海路虽设有20米的市政绿化带，但由于这两条是50米宽的城市干道，所以噪音仍然会对沿街住宅带来一定影响。可以通过设置高大树木遮挡及沿路布置多层住宅来隔离噪音，使布置在小区内部的排屋区能有一个较为安静的环境。
4、配套商业设施
我司取得的地块基本为纯建设用地，仅须配置商业服务和社区服务用房即可。地块的面积为亩，占地面积大，考虑今后居住者的生活便利，商业配套主要可考虑设在贯穿小区的南北商业轴线两侧，形成内聚式商业设施。商业内容可以考虑餐饮、酒吧、书店、发廊、便利店等生活服务设施。5、中心景观布置
结合曹路镇2.4平方公里的开发中一条贯穿东西的水景绿带，可将水面引入各个组团内，使每个组团都有自己独立的景观和私密的空间，使客户感受到居住的高品质。在该地块中应可能结合基地原有地貌与特征，并在此基础上挖土造坡，使景观在空间上更具立体。中心景观位置应考虑到整体景观的均衡性，为销售带来便利。
6、经济技术指标表
三、规划设计思路
1、项目整体策划
在整个曹路项目2.4平方公里的范围内，我司与政府做了积极有效的沟通，
从地块整体开发的角度提出了建设性意见。即把整个地块建设成现代化的新市镇概念。
2、低层低密度住宅
浦东曹路地块从其地理位置来说，处于远郊地区，公交系统、公共配套设施相对不甚完善，因此它并不符合城市花园系列的以多层为主的配套、交通完整的
高档社区。从产品的角度来分析，应为低层低密度为主的Townhouse新市镇，真正意义的高尚社区，才能给该地块价值带来提升，降低地块位置较偏的劣势，吸引追求高尚生活的客户前来居住。其设计风格应有鲜明形象，设计主题可以考虑北美风情新市镇的概念。
在规划中我们设想该项目容积率(住宅净容积率)为，排屋和多层各占一半，其中多层以4-5层错落布置。形成一个低层，低密度，高绿化率的居住区。
3、规划布局及分期情况
规划布局我们设想以南北向商业街为纵轴，东西向保留河道形成的绿地景观走廊为横轴，基本将小区划分为4个区，主入口在地块南侧路，北侧次出入口通过路可通达路。
其地内现有河道将被保留，将其建成小区的大绿洲景观带，成为小区的主要休闲绿化带，在其周边将布置一些较高档的排屋。小区南北向规划一条贯穿用地的商业街，非常便捷地可服务于整个小区，同时带旺小区人气。
4、公建配套与住宅同步实施
由于用地周边缺少成熟的公建配套设施，必须考虑分期建设中要合理、均匀地布置公建服务用房。对于每一期的住宅建设都有与之相适应的成熟配套。项目建设过程中公建配套和住宅应同步实施，并且每一期都应其独特的卖点。
5、规划形态分析
在浦东有Links别墅、汤臣高尔夫别墅等一批高档外销楼盘，本产品规划形态希通过美国新城镇这一概念将本案推至一个较高的层面，使客户易联想为外销高档楼盘。
商业街呈线性展开，2层左右，沿街立面有丰富的色彩和造型，再通过对路面、行道树、路灯、座椅、铺地等的点缀，形成浓郁的美国新镇氛围。
住宅形象简洁明快，在屋顶、窗户、入口等的细节处理方面表现出美式住宅粗犷、简约、温馨的格调。
景观绿化方面沿河做一些运动娱乐设施，如网球场、慢跑径、小码头、亲水平台、小树林等景观设施，创造出休闲、生活化的田园风光。组团内部重点做些浅的水面和堆坡处理，道路、绿化以朴素、简洁为主，住宅随着地势起伏，再加上坡屋顶的轮廊线，形成丰富的组团空间。
第五部分开发计划
一、经营目标
1、开发分期：项目分期开发。一期开发万平方米，二期开发万平方米项目2、销售周期：年
二、开发计划安排
第六部分成本及投资收益预测
一、成本预测
1、现先暂时按《浦东新区曹路镇金海路地块合作开发意想书》进行测算，该项目总占地面积亩，折万㎡，规划综合容积率，建筑面积㎡，其中：住宅㎡，公建M2。
2、合作价款：以合作地块住宅用地容积率、住宅楼面价元/平方米计，合作价款总额暂定为人民币元整。
3、按年开发进度分期进行交地，地价共分年支付，计划在年月份付完地价。经测算该项目总投资为万元，单位成本元/㎡，其具体明细如下：
二、经济效益分析
1、经济效益分析按以下条件进行测算：
综合容积率，可售面积万㎡，多层元/㎡，排屋元/㎡，商铺元/㎡，
平均售价元/㎡;
可售面积完全成本按元/㎡，已摊入配套公建成本及期间费用;由于项目位于浦东新区，税收较为优惠：即：营业税及附加实际为
5.2775%，所得税按15%税率征收;2、该项目峰值资金需求万元，为年月份。
3、项目利润率及回报率：该项目税后利润总额为万元，单位净利元/㎡。该项目主要经济指标如下表：
3、如果对售价进行调整，增减100元/M2其对利润的影响如下表：
5、如果对制造成本进行调整，增减100元/M2其对利润的影响如下表：
6、如果对容积率进行调整，其对楼面价的影响：
7、如果对容积率进行调整，住宅净容积率增减0.1,其对利润的影响如下表：
8、项目开发各期利润体现安排
9、盈亏平衡点分析
▲保本售价：元/M2，即销售净收入等于总投资额万元;
▲保本销售率：%，当销售面积达到M2时，实现保本，即：已销售面积所
获净利正好等于未销售面积的成本。
保本销售率=单位投资额/((1-营业税率)_(1-所得税率)_销售单价-单位投资额_所得税率)
三、项目资金预测
1、开工及销售计划安排：
该项目暂时预计分次开工，预计从年月开始销售，其具体销售计划安排如下：
2、资金回笼预测:现暂按均价元/㎡测算
3、资金运用预测：
3、依据上述假定，项目资金占用情况：项目启动资金：万元。
资金占用最高值：万元(年月)。预计年月，该项目可实现现金净流入。
第七部分税务分析
一、营业税
上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告
1、营业税基本税率为5%;
2、附加税为营业税的5.3%。包括：城建税1%、教育费附加3%、堤防费1%、义
务兵0.3%，河道管理费0.25%;
3、营业税综合税率为5.2775%;
4、财务测算时按营业税为5%，营业税附加为0.2775%。
二、所得税
在测算时按浦东新区优惠政策实际15%税率。
三、土地增值税
按照“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则”，该项目征收土地增值税的最高售价限额为低于上述最高售价限额，可免交土地增值税。
第八部分综合分析
一、项目优势和劣势
1、优势：
1)本项目为城乡结合部的大型社区项目，符合万科一贯的操作优势。
2)三通一平地价成本低，仅万/亩，项目利润空间大。
2、劣势
1)目前宗地周边可利用的生活配套设施较缺乏，档次较低。
2)项目周边无轨道交通，目前依靠公共交通出行不方便。
二、项目机会和风险
1、机会
1)浦东新区三大开发区、微电子产业带以及曹路镇大学城的发展，将大大提升本项目所处区域的人气及区域档次，可增加土地价值。
2)上海公司参与曹路镇后期4平方公里开发,可为今后发展进行提前土地储备。
2、风险
地块所在区域目前尚不是市场热点区域，前期推广成本较高并且存在一定市场风险。
三、结论及建议
本项目地处浦东外环线以外，土地成本低，容积率低，利润空间大;项目今后发展的腹地空间大;项目风险可控。因此，上海公司认为本项目是可行的，提请总部项目听证会审议批准。