根据以上对商铺历史的回顾，可以对“商铺”做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
在签约方面，经过中介公司、出售与承买方的共同努力，出售方与承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。
分析
出售方：
希望能通过出售该物业，获得一笔资金。由于在1999年签订了一份为期5年的租约，租金较低（当时市场正处于低谷，因此租金较商铺出售时的市场行情明显偏低）。
承买方：金先生希望通过购买该商铺，能使资金保值、增值。金先生是商人，不希望把所有资金都投在该商铺上，而是希望利用银行贷款支付部分房款，并利用以后收取的租金来还贷。
中介方：凭借专业知识与团队合作精神，保障交易的安全性。
地区潜力商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位，到2010年，把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划，计划将淮海路建成更为时尚的商业街，届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定，2002年建成后，四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此，上述地区的商铺有一定的升值潜力。
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑底商商铺投资；
5、百货商场、购物中心商铺投资；
7、交通设施商铺投资
随着国家政策对楼市的打压，越来越多的人将眼光转向了商铺投资，其实并不是所有的商铺投资都是稳赚的买卖，这就需要在投资商铺之前认真的计算商铺投资回报率。如何计算投资回报率:
1、租金回报率法
2、租金回报率分析法
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
3、内部收益率法
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢
具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。
多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
技巧一：选择适当的行业类别
技巧二：有“傍大款”意识
技巧三：选取自发形成某类市场的地段
在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。
技巧四：选择有独立门面
技巧五：了解商铺周边民众购买力
技巧六：看人流量
商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。
技巧七：选择路边店
商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街状态。
技巧八：选择好的建筑结构
建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。
技巧十：周边交通便利
理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。
技巧十一：看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
技巧十二：把握投资时机
从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
1、商铺安全性
2、租金调幅
以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金上调。
3、租金价格
商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。
4、商铺贷款
一、商业物业的分类
按商业建筑形式分
·底商
·集中商业
按商业业态类型分
·综合商场
·
oShoppingmall：如世纪金源
o时尚购物中心：如中友百货
o传统百货商场：如王府井百货
o综合批发市场：如万通商品批发市场
·超级市场
o大型综合超市：如普尔斯马特
o超级市场：如京客隆超市
o便利店：如迪亚天天便利店
·专业市场
o服装类：精品店、专卖店、批发市场
o电子电器类：如中关村大中、海龙
o家居建材类：如集美、百安居、环三环
o农副产品类：如玉泉营花卉、红桥生鲜、大钟寺水果
·餐饮类
o中式：美食街、高档餐饮、快餐
o西式：高档西式餐饮、快餐
·休闲娱乐：
o美容美发美体保健
o运动健身
oKTV
o酒吧
二、主要商业业态的特点及选址要求
根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见：商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。各主要业态选址和经营特征如下：
·百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
o选址在城市繁华区、交通要道。
o店面规模大，营业面积在5000平方米以上。
o商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
o商店设施豪华、店堂典雅、明快。
o采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。
o采取定价销售,可以退货。
o服务功能齐全。
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
o选在居民区、交通要道、商业区。
o以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
o商店营业面积在1000平方米左右。
o商品构成以购买频率高的商品为主。
o采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。
o有一定面积的停车场地。
·大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
o商店营业面积2500平方米以上。
o商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。
o采取自选销售方式。
o设与商店营业面积相适应的停车场。
·便利店
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
o商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
o居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
o商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
o以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。
·购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
o由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。
o选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
o内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
o设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。
o核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
o服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。
o根据销售面积,设相应规模的停车场。
·仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态。其中有的采取会员制形式，只为会员服务。
·在城乡结合部、交通要道。
·商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
·目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
·商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。
·店堂设施简朴、实用。
·采取仓储式陈列。
·开展自选式的销售。
·设有较大规模的停车场。
三、商业理想地址的要素分析
·具有未来持续经营力
店铺选址是一项长期投资，当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化。而店址一经确定就难以变动。因此，商业在选址时必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来，如交通条件在改善、周这的竞争日渐激烈都是商业选择要考虑的。
·存在规模性的目标客户群
任何商业都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。但是对于任何一个店铺来说，它的目标顾客群都是经常会发生变化的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。如新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。因此在进行未来消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。
·保证进出道路的畅通
东城-东花市0.0分0条点评
朝阳-望京0.0分0条点评
西城-0.0分0条点评
石景山-古城0.0分0条点评
135.37㎡2室1厅南北
384.69㎡1室1厅南
400.34㎡1室1厅东南
289.61㎡1室1厅东南
整租6室3厅600.0㎡高碑店北路
北京市朝阳区高碑店北路
整租1室1厅45.0㎡翠林二里
万芳桥向北400米,开阳路西侧
整租6室3厅600.0㎡西店村
惠河南街南岸1号
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