1)报告中涉及的四、五星级酒店指根据《旅游涉外饭店星级标准的划分》分别达到300分(四星)和330分(五星)，由当地星级评定机构评定的酒店。
2)报告中涉及的四、五星级标准酒店指酒店本身未参与评星，但自评达到四、五星级酒店标准的酒店。
3)报告中涉及的中高端酒店指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的所有线上酒店供应商可提供的预订酒店(含部分精品民宿、独栋别墅等)。
迈点区域酒店舆情指数MCI说明
迈点区域酒店舆情指数MCI监测范围涵盖该地区所有的酒店类型，包括酒店集团品牌旗下单个酒店，也包含独立品牌酒店。
计算公式：MCI=a*OI+b*PI
注：MCI，指某酒店的迈点区域酒店舆情指数数据;a、b，指系统中的加权系数;OI(OperationIndex)，指运营指数;PI(PublicSentimentIndex)，指点评指数。
点评指数：一段时期内，用户对于酒店的点评累计情况。
目前，迈点研究院(MTA)已推出北京、深圳、广州、上海、三亚、杭州、成都、苏州、海口、东莞、天津、南京、重庆、青岛、武汉、厦门、大连、沈阳、长沙、济南、哈尔滨、郑州、昆明等23个旅游城市的酒店舆情指数监测信息。
一、上海旅游住宿业宏观环境分析
1.1宏观经济环境
2014-2017年上海GDP整体稳步上升，但增幅较为不稳定，近年来呈现波动状态;旅游业收入发展势头相较GDP走势变动幅度更大，且在2015年GDP增幅放缓时逆流而上仍超出前一年增幅，2016年大幅提升后放缓;酒店业收入整体发展走势与旅游业相同，且在2016年前增幅保持高于旅游业，2016年遭旅游业收入增幅强劲反超，但增幅也明显高于前两年。
1.2上海现有旅游资源
上海拥有大量4A级及以上旅游景区资源，2017年共接待过夜旅游人数32516.48万人次。至2017年市内拥有4A、5A级景区共53个，主要集中分布在浦东新区，共9个景区，其次松江区、嘉定区和宝山区各占6个;长宁区和普陀区拥有景区资源较少，各有一个。
二、2018年上海酒店市场分析
上海作为经济中心，拥有大量的流动人口和庞大的酒店市场需求。据迈点研究院(MTA)实时抓取第三方酒店预订平台的不完全数据统计，上海2018年共有13066家酒店提供住宿，其中中高端酒店(四、五星级酒店及四、五星级标准酒店)681家。
2.1上海现有酒店行政区分布
681家中高端酒店分布在上海的16个行政区。受上海市城市规划影响，各区职能划分不同，酒店分布特征十分明显：浦东新区的陆家嘴区域作为上海的金融中心，拥有大量的高端商务市场，中高端酒店分布密集，同时区内的上海迪士尼乐园也吸引了大量度假休闲类酒店进入市场，酒店数量超过190家，明显高于其他行政区;同时拥有大量人文旅游资源，处于上海内环的黄浦区，以及受浦东新区市场辐射影响，紧邻浦东的闵行区酒店开设数量分别位于第二、三位置，开设酒店数量均超过60家;而金山区相较之下高端酒店市场比较局限，仅有2家进入。
2.2上海现有酒店商圈/景区分布
2.3上海现有酒店品牌分布
上海酒店市场内品牌酒店占比45.96%，接近市场体量的一半。整体而言，上海酒店市场国际化程度高，超过70%的酒店品牌来自海外，且品牌众多，其中万豪国际集团旗下酒店品牌最多，占品牌酒店的15.77%;其次是洲际酒店集团，占比达到11.26%。国内品牌中，首旅如家酒店集团一家独大，占比10.81%，与第二的亚朵酒店管理集团的4.05%占比差距悬殊。
上海酒店市场国际化及品牌化程度非常高，且由于是国家经济中心，城市国际化程度高，海外市场庞大，多数国际品牌选择上海作为进入中国市场的切入点，国际品牌众多且有大量小众品牌;而国内酒店品牌化程度也比其他城市更高，大量国内品牌酒店选择入驻上海以加强其品牌的国内影响力。
三、2018年上海酒店运营表现分析
就酒店市场运营表现而言，除了平均房价和入住率，酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数MCI中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度，同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。
3.1上海星级酒店运营分析
据国家文旅部监督管理司数据显示，上海2010-2017年度中高端酒店房价整体较高，在2010年达到最高值，之后下跌且有小幅波动。五星级酒店房价变动幅度最大，2010年峰值超过1200元/晚后逐年下跌至2013年的938元/晚，之后房价在900-1000元/晚之间浮动;四星级酒店房价仅在2010年突破600元/晚，之后至2017年均保持在500元/晚左右，与五星级酒店房价差距相对较小;三星级酒店房价则相较稳定且偏高，与四星级酒店房价差额保持在200元/晚左右，2010年超过370元/晚后一直保持在300元/晚左右，近年来回升趋势明显，2017年达到364元/晚，有望重回最高房价。
就入住率而言，2010-2017年上海星级酒店的入住率均在2010年达到最高之后走低，四星级酒店入住率整体处于市场最高水平，但在2010-2011年及2016年遭五星级酒店反超。五星级酒店入住率在2010年达到市场最高水平71.80%后下跌，2012年达到最低入住率59.10%且低于四星级酒店水平，虽然在2016年入住率重新超过四星级酒店，但2017年再次下跌，整体入住率保持在60%-70%之间;四星级酒店入住率在2010年最高水平71.10%后跌破60%，但回升较快且稳定，近年有重回峰值的势头，2017年达到70.87%，处于市场领先位置;三星级酒店2010年入住率与四、五星酒店入住率差距达到最小，且为近年来最高值68.60%，之后跌破50%逐年回暖，但与中高端酒店入住率水平差距仍未明显缩小，2017年入住率达到下跌后最高水平，接近65%。
3.2主要商圈/景区运营情况分析
价位分布
根据迈点研究院(MTA)监测的第三方预订平台酒店房价水平，八个主要商圈价位分布如图8所示。上海市中高端酒店房价整体主要分布在350元/晚-1500元/晚之间，迪士尼度假区、浦东陆家嘴金融贸易区和外滩地区价位分布相较更广，高价酒店偏多，尤其是浦东陆家嘴金融贸易区，商圈内酒店数量庞大且市场消费能力高，大量酒店平均房价高出1500元/晚，最高房价达到3568元/晚。静安寺地区虽然地处上海内环区域且高价酒店密集，但平均房价分布较为集中，最高仅略超过1500元/晚，且1000元/晚-1500元/晚之间定价有明显空白区域。
就各个商圈地区的平均房价水平而言，淮海路商业区平均房价受区域内思南公馆定价影响，商圈内整体平均水平大幅抬升，高出除思南公馆外其余所有酒店平均房价，达到3323元/晚，若去除思南公馆定价影响，则商圈内平均房价水平稍高于迪士尼度假区，达到807元/晚。静安寺地区平均房价为八个商圈/景区最低，仅为644元/晚，主要由于区域内以国内品牌酒店和单体酒店为主，定价相较其他区域多国际联号酒店而言更低
平均运营指数分析
单就运营指数而言，八个地区除虹桥地区和浦东陆家嘴金融贸易区外，其他地区酒店整体水平与所在区域内的平均水平较为一致，区域内酒店竞争激烈。外滩地区平均运营指数明显高于其他七个商圈/景区，且整体离散程度低，证明市场内各家酒店实力均较强且彼此间实力差距小，竞争激烈;而虹桥地区和浦东陆家嘴金融贸易区虽然平均运营指数处于中等水平，但这两个区域内指数总体标准偏差过大，各个酒店运营水平不一，极值偏高拉高平均运营指数，参考性不如其他五个地区。
3.3平均运营指数前十酒店名单
就市场运营方面而言，上海由于其自身城市国际化影响，市场内大量国际酒店，且竞争力强劲，运营前十的酒店中，仅上海大酒店一家为国内酒店，其余均为国际品牌酒店且凯悦酒店集团旗下酒店居多。前四名的酒店运营指数差距极小，国际品牌酒店之间竞争激烈，排名极易变化。
四、2017-2018年上海酒店目标客群分析
4.1中高端酒店潜在客群画像分析
从潜在客群分布来看，上海潜在中高端酒店的客群年龄主要集中在30-49岁，男性和女性占比基本对开，但使用“上海宾馆”部分客群男性占比稍高于女性且更多40-49岁年龄段，“上海宾馆”使用人群年龄段偏高。
酒店的潜在客户主体为华东地区，尤其为长三角地区上海及其周边省市。同时，由于上海的经济中心地位，与北京的商业往来十分紧密，北京潜在客群搜索上海酒店也十分频繁;华南地区潜在客群相较之下惯用“上海宾馆”的人数更多;而深圳由于本地拥有与“上海宾馆”同名酒店，搜索频率异常偏高，不计入考虑范围。
4.2主要商圈/景区客评情况分析
OTA点评情况
就好评率而言，浦东新国际博览中心地区酒店虽然整体点评数量不多，但是多好评，好评率为八个商圈/景区中最高，主要由于区域内多品牌酒店，各酒店集团管理方对于顾客满意度较为重视，且有专人运营对客关系，好评率偏高，拉高整体区域内好评水平;迪士尼度假区和人民广场地区好评率在八个区域内偏低，主要由于区域内多单体酒店，酒店自身对于提升顾客满意度的专业程度不及品牌酒店，缺乏系统专业的运营流程，使酒店好评分数及好评数量偏低，区域内整体平均水平稍显偏弱。
平均点评指数分析
2018年八个重点区域平均点评指数及其离散程度如图11所示，各地区水平差异较大，且酒店之间水平参差不齐。浦东新国际博览中心地区平均点评指数高于其他区域，且各酒店指数离散程度极低，说明区域内各酒店之间的点评指数十分相近，就点评板块而言，酒店间差距不大，竞争激烈，同时平均水平能够较为准确地代表区域实际情况;淮海路商业区平均点评指数偏低，主要由于该区域内整体酒店客房供给量偏低，一定比例拉低了整体点评数量，同时区域内多小体量精品酒店，但中型商务酒店也占有一定比例，导致各家酒店客房数量差异偏大，直接导致点评数量的差异，点评指数离散程度大;然而区域内酒店点评情况差异最大的是静安寺地区，主要由于地区内单体酒店占比高，但又有表现较为优秀的国际联号酒店入驻，市场内酒店点评指数极值差距大，虽然平均指数水平处于中等，但是市场内酒店之间实力悬殊，总体标准偏差大。
4.3点评指数前十酒店名单
五、2018年上海中高端酒店舆情指数(MCI)分析
迈点区域酒店舆情指数综合了酒店的运营指数和点评指数，一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之，迈点区域酒店舆情指数MCI高的酒店，在市场中的综合表现往往更加有竞争力。
5.1主要商圈/景区舆情指数分析
5.2主要商圈/景区品牌分布
上海地区酒店的品牌化程度相较其他城市较高，所选的八个商圈/景区中，单体酒店与品牌酒店几乎五五分成，且品牌种类相对更多样化。就品牌酒店而言，国际品牌酒店以万豪国际集团旗下酒店为主，占据7%;而国内品牌酒店中，则以首旅如家为主，占比5%。
5.32018年上海中高端酒店舆情指数(MCI)前十名单
舆情指数前十榜单以国际酒店为主，国内仅有一家且为单体酒店：上海大酒店，位列第六。虽然国际酒店在上海中高端酒店市场内占据绝对优势，但国际酒店集团之间的竞争也十分激烈，前十名单中的酒店共包含6个不同的国际酒店集团，其中凯悦酒店集团上榜3家，在上海市场内表现优异。
六、2018年上海酒店发展趋势及建议
上海市近年来着力发展旅游业，进行产业转型，未来旅游业将成为上海战略性支柱产业。“十三五”旅游规划中提出的“三圈三带一岛”旅游发展空间概念，使上海旅游业发展更加侧重于城市高品质文化休闲和度假服务。作为上海旅游业的重要组成部分，上海休闲度假酒店市场也将迎来一个全新的更开放的市场。
6.1浦东中部地区市场多元化
上海国际旅游度假区是上海“十三五”规划中的国家级旅游功能区之一，以上海迪士尼乐园和迪士尼小镇闻名，但也因此该区域的市场认知形象仍以主题游乐为主，市场内的中高端型酒店也主打主题游乐。然而上海市对于该区域的功能划分并不局限于此，旅游度假、特色会展和商贸服务同样也在规划范围内，。目前区域市场内高端酒店不多，主要为迪士尼自营的主题酒店，商务性质酒店偏少，其余为单体或中端酒店，“休闲+商务”复合型酒店市场仍有进入空间。
6.2人文细分精品酒店市场热度依旧
上海外滩-豫园-新天地历史人文休闲区内包含大量富有历史底蕴的老洋房和弄堂建筑，同时由于地处上海法租界内以及区域政府的支持与保护，许多老式上海建筑被改造成为精品酒店，逐渐形成规模。虽然市场内的精品酒店数量日渐增多，但是由于本身建筑限制，各家酒店体量均较小，而该地区本身处于上海内环地区，国内外游客量巨大，市场需求量也十分庞大，人文精品酒店的细分市场仍不饱和。虽然精品酒店市场仍有进入空间，但准备进入市场的酒店需要做好自身酒店的市场宣传，避免与大量人文精品酒店产品特征大幅重合，同时也要注意市场内的精品民宿抢占市场。
6.3崇明岛休闲度假酒店市场潜力巨大
崇明岛近年来着力打造生态旅游岛形象，并建设了东滩湿地生态旅游休闲区，完善岛上田园生态观光、游憩、文化休闲功能。结合近年来的岛屿旅游热点和上海重点发展的邮轮旅游，东滩湿地地区可以考虑开发邮轮酒店市场。目前市场内已有两家国际高端酒店，但其品牌定位仍为综合型酒店，且靠近高尔夫球场地区，高端度假型酒店尚未进入市场。虽然当地单体酒店多为度假型，但主要集中在岛的西北部及中部地区，东部酒店市场仍有较大空间进入。