原标题：仲量联行：预计上海2022年整体楼市政策仍将紧缩，信贷环境有望边际放松
2021年第四季度，上海房地产市场强势收尾，进一步稳固了全年的复苏回暖趋势。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“2021年上海商业地产租赁需求强劲反弹，尤其是办公楼和物流地产等市场吸纳量创出新高。”
甲级办公楼：四季度非中央商务区空置率近25%
四季度，全市办公楼市场净吸纳量达37.1万平方米，2021年全年净吸纳量共计150.6万平方米。2021年中央商务区主要受内资金融服务业、专业服务业、科技新媒体和零售业扩张推动，净吸纳量达到41.3万平方米。仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“除内资科技新媒体行业带动非中央商务区需求外，制造贸易行业的租赁成交加快，同时医疗健康行业的租赁需求也有所增加。“
四季度中央商务区无新增供应。浦东中央商务区活跃的租赁市场推动空置率环比下降1.3个百分点，同比下降4.0个百分点至9.9%。浦西中央商务区内，核心商务区强劲的租赁表现带动空置率环比下降1.7个百分点，同比下降4.9个百分点至6.0%。第四季度非中央商务区录得一个新增供应。然而，在市场强劲的租赁势头支撑下，非中央商务区空置率环比仍下降2.9个百分点，同比下降5.5个百分点至24.9%。
业主对市场信心增强，进而推动租金持续上升。2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上涨1.0%，同比增长1.7%。前滩等板块租金表现尤为抢眼。
仲量联行预测，短期内，金融服务业、专业服务业和科技新媒体行业仍将是市场需求的主要驱动力。先进制造业和新零售业等新经济行业将进一步拉动整体需求，同时总部企业将在非中央商务区寻求独栋办公楼整租或投资机会。租金在短期内有望持续增长，但预测大量未来供应将制约租金增速。
零售物业：体验类租户扩张需求积极
第四季度，上海零售物业净吸纳量达到65.4万平方米，2021年全年共计148万平方米，较2020年明显反弹。在新能源汽车展厅、奢侈品牌、运动服装和设备、体验业态、咖啡及饮品店的租赁需求推动下，四季度零售租赁保持稳定。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“尽管影院、KTV等传统体验类租户的扩张态度仍保持谨慎，但新兴体验类租户如剧本杀及密室逃脱、文化艺术体验、动物互动店和儿童室内游乐场等，扩张需求较为积极。”
四季度核心商圈首层租金环比增长放缓至0.3%。得益于奢侈品品牌和高端时尚品牌全年强劲的销售表现及其在核心地段的积极扩张，核心商圈全年租金同比上涨5.6%。四季度非核心区租金环比增长放缓至0.4%，全年整体租金总计上涨2.2%。
展望2022年，零售物业市场整体需求将保持稳定，但受疫情不确定性的影响，预计市场净吸纳量相比于2021年高基数将会出现小幅回落，市场分化将有所加剧。预计将有5个核心商圈项目和15个非核心商圈项目于2022年开业。核心商圈在需求稳定且供应有限的情况下，空置率预计将维持较低水平。对于非核心商圈而言，预计区域标杆型购物中心会保持出色表现，但较大的新增供应仍将使非核心商圈整体承压。
住宅市场：高端住宅市场需求强劲
2021年全年一手商品住宅整体成交量达1,070万平方米，同比增长14.1%。高端住宅市场需求保持强劲。为年底冲刺业绩指标，开发商普遍加大推盘力度，四季度迎来供应放量。本季度录得一手商品住宅整体供应量306万平方米，2021年全年共计815万平方米，较上年增长4.5%。第四季度共有10个高端住宅项目合计1885套房源入市，为近十年来季度供应新高。四季度入市的高端项目平均售价在人民币10.2万元至16.5万元区间内，且大部分项目在开盘当日取得了亮眼的销售成绩。
在上海限价调控下，一手高端住宅价格维持平稳走势，较上季度微涨0.1%。与此同时，在二手房价格核验政策及大量一手项目入市分流需求的影响下，四季度二手高端住宅价格环比下跌1.2%。土地市场方面，在2021年初上海出台新规限制土拍溢价率上限为10%的调控下，2021全年成交的95幅涉宅地块平均溢价率仅6.15%，较2020年13.7%的平均溢价率有所回落。
预计上海2022年整体楼市政策仍将保持紧缩态势，但信贷环境有望继续边际放松。在刚需购房及改善型购房需求的支撑下，预计上海2022年整体楼市销售将保持稳定。在高端住宅市场，因市中心供应有限，预计2022年的高端一手住宅成交量将有所下降。在严格的限价措施下，预计一手高端价格将继续维稳。与此同时，2022年的信贷边际改善以及一手高端住宅供应有限，高端二手住宅价格有望逐步企稳。
酒店市场：亲子宅度假需求强劲
受益于井喷的本地休闲需求，2021年上海高端酒店的每间可出租客房收入较2020年增长42%。2021年高端酒店市场平均入住率为57%，约为疫情前（2019年）水平的70%。由于担心新变种病毒的传播以及出于今年2月举办冬季奥运会的防疫安全考虑，预计至少在今年第一季度将实施跨省出行限制，或将影响上海的休闲和商务需求。预计酒店市场（尤其是近郊度假酒店）将从强劲的亲子宅度假需求中得到提振。
2021年上海酒店和服务式公寓成交额达人民币40亿元，占国内该类别成交总额的近30%。上海徐汇盛捷服务公寓、上海新天地辉盛坊国际公寓，以及绿地九龙宾馆均由国内投资者收购，多为出于多元化资产配置和境外资本管制的原因。2020年实施的“三条红线”政策继续对房地产开发商施加压力。随着市场上待售酒店资产的增加以及开发商出售资产的压力，预计定价期望差距将缩小，市场流动性可能在未来12至24个月内得到改善。