进入2018年，长租公寓的利好开始满天飞，但嗅到苗头的企业早已提前布局：
2015年，绿城中国和优客逸家合作，在杭州成立了合资公司，联合运营杭州的长租公寓，公司的持股比例为40%。
2016年7月10日，世联行公告称，拟以7.01元/股的价格非公开发行不超过2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目。
2017年，佳兆业在今年宣布进军长租公寓领域，随后推出寓享空间；远洋也宣布推出的邦舍，旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓。
截止2017年底，万科泊寓已已经布局21城，获取房间7万间，开业超2万间，计划2018年拓展45万间。
2017年12月，碧桂园对外发布自身长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，正式进入租赁市场，并与30多家单位签订战略合作协议，计划在三年内建设100万套长租公寓。
......
如此多的企业追捧长租公寓，他们都采用了怎样的运作模式？
站在租客角度，居住体验又是如何？
长租公寓市场的未来又会如何？
1
长租公寓的本质——二房东
目前长租公寓的参与者有四类：
一、创业类公司：市场上大多数长租公寓企业，YOU+（雷军投资），魔方公寓，优客逸家（旅游电商），寓见（雷军投资），蘑菇公寓（旅家网），他们多带有互联网基因，运营灵活，技术优势明显，多采用轻资产运行。
三、地产服务商：世联行的红璞、链家自如寓、我爱我家的相寓、合富辉煌的创寓，服务商拥有策划营销优势，对租客的需求更为了解，而且房源和客户获取优势也很明显。
四、连锁酒店集团：如如家的逗号公寓、华住的城家公寓、铂涛的窝趣公寓，亚朵酒店的缤润亚朵，酒店集团具有丰富的住客管理经验、存量物业运营经验。
尽管参与主体众多且背景各异，但运营模式主要有两种：
（1）集中式，主要代表有前You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方。
是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，对房源统一装修，配备统一服务，将其作为公寓出租的模式。
优势在于便于运营管理，品质感强。因为是整栋楼宇，通常设置有共用面积和共用设备设施，功能丰富，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力。
劣势在于房源获取改造难度大。目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，这种集中性物业获取难度高，而且对改造物业的能力要求较高，一般开发商拿出自己的物业自持是比较可行的。
（2）分散式，主要代表有自如、优客逸家、蘑菇公寓、建业魔飞公寓。
指获取不同区域不同楼层内分散的个人房源，对房间进行装修和配备后，再以公寓品牌对外出租的模式。
优势在于分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品数量和层次可以更丰富。
劣势在于房源过于分散，品质参差不齐，服务半径增大，人员成本相对较高，因此对运营管理要求极高。
不论是集中式还是分散式，过程都是获取房源——装修改造——获客出租，如果没有购买房源的话，公寓公司本质其实是二房东，但对租客来说没区别，都是租房而已。
我们以一个租客为例，谈谈真实的居住体验。
2
住在长租公寓是一种什么体验？
小丹是我的一个朋友，所租住的长租公寓是郑州一家本土公寓品牌，采用分散式运营模式，产品具有代表性，针对的是主流的上班族，我们管中窥豹，做个大概了解。
该小区位于三环附近，临近地铁口，交房不久，房主将毛坯房交给公寓公司全权打理。主要从硬件、软件、收费三方面来说：
入户门密码锁▼
房间门▼
厨房▼
卫生间▼
个人房间▼
1、从硬件来看，装修简洁实用，能满足最基本的居住需求，小到垃圾桶衣撑拖把，大到洗衣机空调，基本实现拎包入住，但除此之外，公寓非常单调，缺乏家居生活氛围，例如房间没有任何装饰性物品，客厅没有沙发电视玄关，厨房没有燃气灶，不能做饭，也就是说公寓满足的是居住而非生活。但这也很难能可贵了，不少个人出租的房屋连基本的家具家电都难以保证，租客入住还需自己添置。
3、从费用来看，和普通租房缴费类目基本相同，多了个服务费，但水电费单价明显较高，这也是租客吐槽较多的地方。
说到吐槽，那就先谈谈不好的体验：
1、杂项费用偏高且模糊不合理。
所有费用都是通过租房APP缴纳，单论房租确实不高，相当于市场价水平，但其他各项收费偏高，每月每个房间的杂费包括：水费30元，服务费40-50元，物业费平摊下来50元，这三项合计100出头，更不合理的是电费，公寓电费分两块，公共空间用电平摊加上个人房间用电，客厅一个电表每人房间还有一个电表，小丹的租房APP上显示的电费情况：12月电费181元、1月电费171元、2月电费221元，而实际用电情况是公共空间只有一个电热水器经常开着，偶尔洗衣机用一下，冬天个人房间会开1-2小时空调，APP上却显示每天的公共用电量少则10度，多则20度，不得不说电表的读数很诡异，网上也有不少关于长租公寓用电快的吐槽。
2、隔断无客厅。
由于将客厅部分隔成一个房间，入户是一个黑洞洞的过道，当然也没有电视沙发之类的，大家下班后各回各屋，缺乏沟通交流，租客反映跟住单身宿舍没两样。
但如果不隔断，企业难以盈利，不可持续发展，所以越来越多的城市出台文件，允许住宅改造出租。
再来谈谈满意的体验：
1、省心省力省时省钱。所有缴费都通过一个APP搞定，省去了很多麻烦。以往合租租客素质参差不齐，往往需要排值日表来督促大家做卫生，上班族工作辛苦普遍懒得打扫卫生，现在公寓方定期派清洁工上门打扫，既省心又省力。维修服务也很及时，小丹入住时发生过灯泡不亮、地漏马桶堵塞问题，通过APP保修后很快修好了，这不仅省时省力，还省钱，要知道，现在的家政家务服务上门一次也得几十块钱。
从小丹的案例可以看出，尽管长租公寓常喜欢打国际、时尚、活力、青春、有趣等炫酷的标签，但从实际来看，这仅仅是一个睡觉的地方罢了。但不可否认长租公寓的价值，它通过标准化的装修配置，能保证最基本的生活需求，相比参差不齐的个人房源有所进步，同时租客每月多出100-200元杂项费用，换来多项便捷服务，也算物有所值。
3
今天风口，明天洗牌，后天可能赚钱
期间和公寓工作人员聊，了解到公司并未实现盈利，原因很多：前期固定投资不菲，人员成本较高，租房市场不景气，空租率高，房租下行压力大，为了吸引租客和保证续租，经常会做减免优惠，竞争对手多。
公司发展目前主要依赖外部融资，这也是很多品牌公寓的现状，大家都在比烧钱，看谁能撑到最后。不过，企业都做好了打持久战和规模战的思想准备。
有业内人士测算，管理房间数量少于10000间的基本没有利润可言，即便达到一定的量，整体出租率也要在95%以上才能盈利。龙湖冠寓CEO韩石表示，3年内不考虑盈利；旭辉领寓CEO张爱华表示，长租公寓是70年的自持物业，不能用5年、10年回本的逻辑来计算。
尽管现状不尽如人意，但长租公寓的未来是值得期待的。
一方面，整体租赁市场庞大。《中国流动人口发展报告2017》指出，2016年我国流动人口规模为2.45亿人，按照《国家新型城镇化规划》过程，2020年我国仍有2亿以上流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金500元测算，因此年租金已经突破万亿。
另一方面，长租公寓发展空间较大。在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%，但中国目前品牌公寓的规模市占不到2%，未来发展空间非常大。
4
结语
租房之殇，自古有之。
千年前，北漂白领欧阳修在考中中央公务员后，仍然苦逼租房。他给朋友写信吐槽：
“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。”
意思是在首都工作这么久也没买上房，一直在小胡同里租房。
古，说明旧，陋，说明破，杂，说明乱，相当于今天的城中村，租房体验确实很糟糕。
然而发展至今，我国的租房形势依然不容乐观。但愿风口上的长租公寓，能够持续发展，真正解决租房难题。
今日推荐：米宅旅居
米宅旅居，米宅旗下旅游度假地产频道，米宅旅居将坚持真诚、善意、专业、完美的价值观，通过实地探访和全面分析，在全球发现正确的、性价比的度假地产，帮你实现完美的第二家园！