蓝领公寓由过去的集体宿舍，正在成长为长租公寓细分领域中一个新的蓝海市场。
作者|李珍
“我们这里基本上能够达到95%的入住率。”魔方生活服务集团旗下蓝领公寓9号楼上海临新店的工作人员告诉记者。
映入记者视野的9号楼公寓，位于上海虹桥地区扬子江国际企业广场内，是几幢办公楼中的一个，从外观看不出与其他办公楼有什么差别，但内部别有洞天，重新做了设计，针对园区及周边的工作人群，提供企业员工住宿服务。长租公寓行业内为了区隔白领公寓、青年公寓，将这一类公寓统称为蓝领公寓(企业员工公寓)。
长租公寓“新势力”
蓝领公寓，也称为租赁型职工宿舍、企业员工公寓，是长租公寓行业中重要的细分领域。诞生之初是面向服务行业人群需求，伴随发展逐渐面向企业主，专门为企业员工提供住宿服务。公寓运营机构通常与企业签订租赁合同，为租户提供相应服务，进行统一管理。
蓝领公寓之所以成为长租公寓的“新势力”，是由于这一租客群体的兴起。据中国新蓝领消费于成长白皮书(2017)显示，2018年我国蓝领人口约2.88亿人，呈逐年上升趋势，其中新蓝领从事新兴服务业比例均超过50%。
这一群体年龄在20岁至30岁之间，大多以90后为主，这一代年轻蓝领的需求在不断提升，更加看重居住环境的舒适和服务质量方面。上一辈蓝领们所住的集体宿舍，已经不被他们所接受，两代人对住房的要求发生了巨大变化。
蓝领公寓2018年融资额突破100亿元，增速较2017年翻了一倍，成为长租公寓中一匹成长较快的黑马。
“在计划经济时代和改革开放初期，职工多半是安排住进单位的集体宿舍。1998年新房改之后，集体宿舍随着住房改革的浪潮渐行渐远。”安歆集团高级副总裁、合伙人黎月珍接受《中国房地产金融》采访时表示，现在企业宿舍从集体宿舍向蓝领公寓转型，重点服务的是单身群体。
黎月珍介绍，在服务行业，员工流失率特别高，企业需要为这批人群提供更优质的居住环境，以此留住人。
记者走访的位于9号楼公寓临新路店，地处上海虹桥临空经济园区,紧邻上海虹桥综合交通枢纽。工作人员介绍，直接租赁对象大多是园区内的企业和周边服务业、教育培训行业的企业。
“9号楼公寓临新店有100多个房间，500多个床位，男女分布在不同楼层，房型在2人间至6人间不等，每张床位租金在800-1350元之间。”9号楼公寓工作人员介绍道。
记者看到，居住区功能分离，有独立的空间和桌椅，洗漱区做了干湿分离。“我们不但在硬件设备上做了改革，在服务上面也有了新的升级，每半月提供免费换洗布草，每周客房免费打扫；共享空间配备，有洗衣房、公共晾晒区，休闲娱乐区等。”
在安保层面，9号楼配备了两名安保人员，租客刷卡出入公寓，每日有专人检查房间，避免安全隐患。
“以前大家认为的宿舍都是群租房，是脏乱差的地方。我们在打造蓝领公寓这一产品线的时候，是按照酒店标准来做，包括消防入户。当我们以更高标准的产品投到了市场以后，结果市场的认可度和反馈都很好。”魔方生活服务集团副总裁、魔方公寓企业公寓事业部总经理李亮对《中国房地产金融》说。
李亮表示，9号楼提供的不仅是一个住处，最重要的是运营服务，从服务和产品的设计上，颠覆了大家对传统的一个宿舍的认知。“这些服务和投入都是有价值的。”
“蓝领公寓，从产品的外观看没有差异和壁垒，我们会根据客户的需求和运营管理的经验，做产品的更新和迭代，但最大的壁垒其实是在服务，给员工家人般的关怀，这是很难被复制的。”安歆集团黎月珍说。
从产品到服务，这是蓝领公寓超越过去集体宿舍最大的不同。“我们的原则是，从人出发，以人为本，以企业的需求和员工的需求为出发点；第二是产品的标准化，这些标准化是基于企业与租客的角度，让每个产品根据他们的需求去做产品的提升和要求。”筑梦居创始人、CEO丁敏对《中国房地产金融》表示。
筑梦居成立于2014年，只开发单一蓝领公寓市场。丁敏表示，在产品的设计和管理方面，筑梦居通过两种方式向企业提供服务：一种是，自己寻找物业，面向企业做成标准化管理；另一种是，向企业提供定制个性化的服务，称之为企业的大管家。
政策吹暖风
蓝领公寓在2016年之前，不温不火，在此之后，以年均50%的速度增长。据不完全统计，从事蓝领公寓开发的企业从几家扩展到现在将近100家，现在全国的蓝领公寓量有近20万间。据统计，目前国内蓝领公寓需求缺口将近一千万间,巨大的增长空间预示着蓝领公寓的未来有着巨大的发展潜力。
蓝领公寓相较于过去民房租住，越来越受到政府的支持和鼓励，这也从政策层面给予发展动力。
“蓝领公寓的出现，给政府、社会、企业三个维度，解决了一些租住痛点：一是，帮助政府分担，解决基层员工的住宿问题；二是，从社会角度看，可以给这些年轻人提供住宿和学习的地方，增加整个社会的稳定性。三是，对企业来讲，提供好的住宿环境和服务，可以帮助企业留住人才，提升人员的稳定性。”黎月珍认为。
2018年5月22日，杭州颁布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，这是地方政府针对蓝领公寓下发的首个正式文件。该办法对蓝领公寓的需求申报、人员准入、房源分配、后期运营等方面进行了规范，明确了申报、分配、运营等环节的基本程序和要求。
在杭州出台办法的后一天，5月23日，北京市住建委、市公安局、市规土委联合制订的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》公布，《意见》明确了增加租赁型职工集体宿舍供应的主要渠道。在集体建设用地上新建、产业园区配建，以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。要求集体租赁型职工宿舍人均使用面积不得低于4平方米，每个房间宿舍居住人数不得超过8人。
虽然有少数地方政府的指导性文件出台，蓝领公寓作为长租公寓细分领域还没有一个权威性的标准出炉，在记者走访调研中发现，蓝领公寓众多人士呼吁能从监管上给予明确的指导意见。由于各地的政策差异，行业发展仍然存在瓶颈制约。
“希望有更多的使用性质的房源，政策上给予一定的支持性，部分非居住类性质的房源可以更加开放。从管理层来讲有更加细化的管理条款。比如：明确消防管理要求，及安全通道消防标准。有关部门定期针对流动人口管理检查，蓝领公寓企业要做到对人口流动百分之百登记，要有相应的系统给到支持。”李亮表示。
长租公寓新蓝海？
据记者调查，目前蓝领公寓集中在一线城市，和人口流入、服务业旺盛的二线城市。随着蓝领公寓市场的逐步成熟，蓝领公寓吸引了更多资本的介入。有媒体报道，2017年全行业融资额度不到50亿元，到2018年就突破了100亿元，成为长租公寓行业融资额增长最快的细分领域。
李亮告诉记者，9号楼公寓服务企业集中于服务行业，如物流、餐饮、星级酒店等劳动密集型行业。魔方2016年进入蓝领公寓市场，成立了魔方公寓9号楼，发展至今目前9号楼公寓覆盖了40余家门店，房间数量1万余间，床位逾5万张。
丁敏亦看到了这一市场机会，并从提供面向应届毕业生客群住宿服务转向为企业主，筑梦居经过几年高速发展，目前已成为长三角地区运营规模体量最大的企业员工公寓服务商。目前全国有50余家连锁门店，大约有3万多张床位。丁敏告诉《中国房地产金融》，预计到今年底可以增加至80-100家门店，床位增加到7万多张。
5月29日，安歆集团并购首旅如家酒店集团旗下逗号公寓，成为蓝领公寓行业内最大的一起并购，安歆集团从原有6万张床迅速激增逾10万张，城市扩张至17个。在当天发布会现场，安歆集团创始人兼CEO徐早霞表示，通过对逗号现有项目、未来项目以及如家体系内其他项目资源的深度合作，扩大安歆的城市版图及运营规模，为城市新蓝领提供更多有品质的住宿空间。
对于长租公寓新蓝海的市场天花板，李亮告诉记者，蓝领行业刚刚起步，还未到成熟时期。他预计这一长租公寓细分领域，未来市场规模将近万亿元。“所以，我们不怕这个市场有竞争，希望有更多的同行和我们一起，并且呼吁政府有政策出台，让这个市场有一个更加良性的发展。“李亮说。
从选址来看，蓝领公寓并不是刻意选择商业中心，而是选择在商业中心周边，地铁沿线10-15分钟步行距离，与白领公寓相比，避开选址竞争，但兼具交通便利，更重要得是依然辐射商业中心里的服务人群。
上述采访人士告诉记者，由于面向企业租赁，不存在频繁换租导致的租金损失，大多与客户签订了固定期限合同，通常为1年，这就保证了入住坪效。同时相对于青年公寓、白领公寓，蓝领公寓基于企业主的服务，合作更为牢靠，获客成本并不是很高。
此外，越来越多的品牌公寓负责人认为，蓝领公寓最为核心的竞争力是服务，在管理和安全服务等环节需要完备的运营能力。蓝领公寓未来的发展空间有着巨大的潜力，如果行业的政策标准能尽快出台，未来蓝领公寓市场或将诞生出一片蓝海。