深圳：“创新之城”如何承受楼市“逆势”躁动
在“房住不炒”上先行示范，也是“建设中国特色社会主义先行示范区”必须直面的课题
一位市民路过位于深圳福田区香蜜湖片区的一个房地产中介公司门店（5月10日摄）。记者赵瑞希摄
疫情之下，深圳房地产市场走出一波“逆势”热度
房住不炒，关乎人民安居乐业，也事关深圳长远发展。市场已发出担忧：高房价可能带来产业和人才“挤出效应”，或将成为这座创新之城的“不可承受之重”。警惕脱实向虚，需打击炒作、增加供应多措并举共同发力
今年是深圳经济特区设立40周年。在科技创新不断拨云开雾之际，深圳楼市却让人直呼“不懂”、冥思“有惑”。
买房先交“喝茶费”；二手房挂牌价跳涨；“经营贷”违规冲抵房贷……疫情之下，深圳房地产市场走出一波“逆势”热度。
房住不炒，关乎人民安居乐业，也事关“创新之城”长远发展。市场已发出担忧：高房价或成这座创新之城的“不可承受之重”。需要打击炒作、增加供应多措并举共同发力。
炒风再起，引来监管整治
近期，深圳楼市不消停。
先有“喝茶费”传闻，再有“经营贷”入市消息，期间二手房挂牌价更是出现跳涨，一波接一波的“逆势”行情显示，炒作“风云再起”。面对楼市躁动，监管部门已出手打击违规行为。
——“喝茶费”重现深圳楼市，中介人员被终身禁业。
3月下旬，市场传出深圳宝安中心区一些新盘需缴纳“喝茶费”后才可买房的消息。有中介人员称，“总价1150万元，‘喝茶费’70多万元。”“总价2200多万元，‘喝茶费’150万元。”
——“经营贷”流入楼市当房贷，监管部门要求银行全面排查。
当前，房贷利率近5%，而一些房抵经营贷利率约4%，利率倒挂之下，近期深圳出现“经营贷”违规流入楼市的苗头。
针对这一现象，监管部门紧急排查。4月22日，中国人民银行深圳市中心支行公布初步排查情况：辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请“经营贷”的情况，但规模占比很小。该行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。
——开发商捂盘惜售人为制造“秒光”，主管部门对其锁盘限制交易。
——二手房挂牌价跳涨，主管部门开展涨幅异常排查。
“贝壳找房”数据显示，华润城润府一期2019年四季度成交的11套二手房，每套单价在每平方米12万元至14.7万元之间。而目前挂牌在售的房源中，有24套报价在每平方米17万元以上。按照挂牌房源最小83平方米计算，单套上涨幅度最少也近200万元。
房价难倒人才，城市如何创新
在新房限价的背景下，这一项目呈现“一房难求”的局面，项目前几期的二手房挂牌价有的已达17万元/平方米，而新房价格据市场猜测约10万元/平方米。抢到新房，坐地就赚，导致新房像股市打新股般紧俏。
“华润城四期共有约1200户，预计6月开盘。此前华润城二期的中签率是10.9%，三期是13.8%，四期目前来看中签率可能会更低。”一位中介机构工作人员告诉记者。
“摇号中签”成为类似网红新盘的销售方式。房源推出后，有意购买且具有购房资格的市民进行“认筹”，并缴纳数百万元的“认筹金”，随后摇号公布结果，未中签的“认筹金”则予以退还。
“万一摇上号了，就能大挣一笔，何乐而不为呢？”一位深圳市民表示，尽管不是“刚需”，但自己也准备去“认筹”。
业内人士介绍，此前深圳楼市传出的百万元“喝茶费”，即由此应运而生。粗略计算，一套100平方米的商品房，若以限价10万元/平方米计算，总价约1000万元，二手房如若卖到1500万元，就算“喝茶费”达到百万元，仍然“利润空间”巨大。
“新房和二手房之间‘价格倒挂’现象的背后，是住房供应不足的问题。”深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋认为，深圳每年新增约50万户籍人口，但可售商品房库存不到300万平方米，供需矛盾一定程度存在。
在北上广深四个一线城市中，深圳土地面积最小，不到2000平方公里，实际管理人口超过2000万，人口密度大于北上广。
与此同时，根据深圳基本生态控制线的管理规定，至2020年，不少于974平方公里的土地面积不可开发。为稳定产业用地比例，保障产业空间需求，至2020年深圳工业用地占建设用地比重不宜低于30%。再除去民生设施、商业服务等用地，可供居住开发的用地可谓“捉襟见肘”。
一方面是现有居住开发用地回旋余地不大，另一方面是科技创新带来的“人口红利”，进一步加剧了住房需求矛盾。此外，深圳人口平均年龄33岁，较为年轻的人口结构、快速增加的在校人数，也使学位房价格“蠢蠢欲动”。
“别的城市房价较为稳定、甚至‘微跌’，而深圳却异常‘坚挺’甚至火热，疫情冲击、房价上涨、成本抬升，给企业的发展、员工的信心都带来影响。”一位科技公司高管说，一方面企业可能会选择流出、迁往成本较低的城市，比如珠三角周边城区或中西部省份，另一方面是畸高的房价可能对城市吸引力产生负面效应。“如果人才不来了，城市还怎么创新？”
警惕脱实向虚，落实“房住不炒”
疫情影响未散，经济恢复尚在路上，楼市却已异常火热，“两张皮”现象不免引人忧虑。一方面要警惕脱实向虚的不良导向，另一方面是土地供给结构性失衡导致的住宅供应不足，需要长效机制持续发力。
落实“房住不炒”，对于违法炒作常态化的打击势在必行。不少业界人士认为，作为市场经济较活跃的地区，大量投资者聚集深圳，也有部分群体投机情绪浓厚，甚至催生不当违法行为。
深圳市住房和建设局负责人表示，在热点地区之外，深圳其他区域销售、交易总体稳定，不排除个别中介机构和人员恶意炒作。接下来，深圳将通过严格执行限购、限价、限贷、限售、限户型等“五限”调控措施等，确保房地产市场平稳健康发展。
不少专家认为，面对当前供需矛盾，要盘活“城中村”等存量资源。《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，截至2014年底，深圳住房总量达5.59亿平方米，其中原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“治本”之举在于大量增加商品房供应，加快公共住房建设。
面对高房价可能带来的产业和人才“挤出效应”，深圳提出，2018年至2035年，建设100万套低价的公共住房。
为落实住房供应任务，深圳市规划和自然资源局5月8日印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，确定11种住房用地供应渠道，在原有的新供应建设用地、城市更新、棚户区改造、土地整备项目建设4种供应渠道外，新增原农村集体未完善征（转）地补偿手续空地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、机关企事业单位空闲的存量用地、基础设施用地配建和轨道交通用地综合开发等7种住房用地供应渠道。
深圳市规划和自然资源局副局长王策飞表示，深圳市从2020年起加大居住用地供应力度，当年计划供应居住用地293.2公顷，占计划供应建设用地总量近25%，与2019年计划供应的150公顷相比，增加近一倍。
据了解，截至目前，深圳今年已供应居住用地30宗54公顷，正组织供应的居住用地12宗78公顷。
业界人士认为，一些说法未见得科学合理，但在深圳改革创新发展中孕育的公共议事氛围、政府与市民之间的良性互动，推动形成社会共建共治共享的发展局面，也让不同的观点在争论中“越辩越明”。
去年发布的《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》明确提出，“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度”。
直面困难，没有退路。面对当前发展与现实之间的矛盾，在“房住不炒”方面先行示范，为科技创新持续赋能领航，这是时代赋予这座“创新之城”的重要课题。（记者赵瑞希、孙飞）