南京小西湖街区地处老城南东部，占地面积4.69h㎡，是南京市28处历史风貌区之一。留存历史街巷7条、文保单位2处、历史建筑7处、传统院落30余处，被认为是南京为数不多比较完整保留明清风貌特征的居住型街区之一，同时也是被南京市政府列入棚户区改造的对象之一。
经历复杂的历史变迁，小西湖街区的应有价值逐渐淹没于人口密集的衰败环境之中(图1)。尽管这里沉睡着文保建筑、历史建筑等珍贵遗存，但直观之下，却看到年久失修的屋舍、巷道和院落内随处可见“私搭乱建”。传颂中的昔日容光已经模糊，至2016年，小西湖街区有810户居民和25家工企单位，居住人口3000余人，人均居住面积约10㎡。2015年暑期，南京市规划局和秦淮区政府共同发起3所在宁高校研究生志愿者行动，探索保护与再生策略，后经专家评审，确定由东南大学团队承担规划设计，南京历史城区保护建设集团(下文简称“历保集团”)负责项目实施。5年余，通过现场调研、规划编制、政策机制探新、遗产保护修缮、市政管网和街巷环境改造、参与性设计建设等一系列探索，形成多元主体参与、持续推进的“小尺度、渐进式”保护再生路径。改造过程中，腾迁居民443户，保留原居民367户，搬迁工企单位12家；完成市政管廊敷设近600m、街巷环境整治3180㎡、文保和历史建筑修缮6处、服务设施改造9处、新建综合控制中心1处、实验性居民住房改造5处(28户)，总建筑面积约1.2万㎡(图2、3)。
▲1改造前的小西湖街区环境
▲2小西湖街区一期实施项目总平面
▲3小西湖街区一期实施项目轴测
02
方法与技术
小西湖街区保护与再生工作“以人民为中心”，以历史文化保护为前提，以“小尺度、渐进式、管得住、用得活”为理念，探索以居民意愿为指向的入户调研方法、立体覆盖的保护体系、张弛有度的规划编制、因地制宜的设计策略；为实现保护再生的多元目标提供了具有系统性和针对性的方法技术及工具。
2.1以居民意愿为指向的入户调研
小西湖街区的现场调研工作起始于2015年暑期的高校志愿者活动，2017年再次开展全覆盖入户调研，持续一年余。前者以物质空间调研为主，后者则针对居民驻留或搬迁意愿。小西湖街区物质空间和产权关系复杂、居民诉求不一，历保集团与设计团队协同合作，逐户调查居住状况、产权信息与居民意愿。“类型学地图”的编制作为呈现空间肌理、标识物权单元、记录居民意愿的载体工具，呈现了每一个院落地块、每一栋建筑乃至每一个房间的产权归属和搬迁意愿(图4、5)；其不仅是与居民沟通的工具，也成为支撑规划设计方案及规划编制的重要基础。
▲4产权类型分布
▲5居民搬迁意愿
2.2立体覆盖的活态遗产保护
在物质空间层面，小西湖街区的历史街巷结构和传统肌理得到保护；6处文物建筑和历史建筑得到保护和修缮，并植入新功能(表1)；根据历史地图、文献记载和现场发掘，“三官堂”遗址被发现并得到保护；“翔鸾庙”再造为社区公共活动中心；院落类型普遍得以传承；分布于不同位置的古树名木被严格保护，并融入新的环境。我们把小西湖街区的历史地籍形态的演进纳入保护视野，从而在根基上提供了维持该地段细密肌理的规划工具(图6)，使之成为街区风貌保护和改造再生的重要基础和依托。在社会层面，注重对原住居民及个体权益的保护，采用“自愿、渐进”搬迁模式，通过与居民持续沟通，逐步实施就地改造、街区内平移安置，驻留住户367户，约占原住民户数46%。通过物质要素、街巷结构、地块形态、邻里社群的立体化系统保护，保留了不同时期的历史遗存和风貌，也留住了南京老城南的烟火气。
▲表1文物及历史建筑保护和修缮项目一览
▲61930年代的历史地籍(左，117个地籍)、改造前地块(中，216个地块)和规划地块(右，127个微更新实施单元)的演进关系
2.3张弛有度的规划方法
▲7分级管控体系
▲8微更新图则
在上述规划编制的引导与控制下，可以根据历史保护、房屋产权性质和搬迁意愿，动态且有序地调整修建性详细规划设计方案。利用居民自愿搬迁腾出的空间，疏通街巷、改造基础设施、增加公共服务和活动空间，激发街区活力，改善人居环境，做到“管得住、用得活”。
2.4因地制宜的设计策略
结合产权性质、居民诉求和场地条件，“一房一策”开展保护与更新设计。目前已完成的公房改造项目包括：“平移安置房”由原有的3层老旧公房加固改造而成，用于街区居民平移安置(图9)；“共生院”由原承租人与社区规划师办公室、文创工作室在改造后的院落中互助共处，居民厨卫设施、起居空间得到根本改善(图10)；“花间堂”利用搬迁后的公房院落通过历史建筑修缮、三官堂遗址展示和既有建筑改造再利用打造特色民宿(图11)；“翔鸾庙”根据历史记载再造后成为社区公共活动中心(图12)；“综合控制中心”利用工企单位腾迁后的用地建成街区综合控制中心和沿街店铺(图13)。私房改造项目包括：“共享院”由历保集团出资改造私家院落，屋主自愿将院子开放，与邻居游客共享(图14)；“熙湖里”咖啡馆由原私家民国小楼以租赁形式改造而成(图15)；马道街39号“许宅”结合临街区位优势，通过公私合作，采用前店后宅的方式得到翻建，为私有院宅的改造提供了程序与方法的示范(图16)。更多宅院的自主更新将持续进行。
▲9平移安置房
▲10共生院
▲11花间堂民宿和三官堂遗址保护
▲12翔鸾广场
▲13综合控制中心
▲14共享院
▲15熙湖里咖啡馆
▲16马道街39号“许宅”
依托既有街巷的基本结构，结合历史建筑修复和局部地块翻建，小西湖街区引入小规模商业服务和休闲业态，改造街巷铺装，提供街道家俱。在公私合作、业态混合、多元参与的灵活策略下，衍生出充满生活情趣，商住混合的生活性街道(图17、18)。
▲17/18生活性街道
在街区市政基础设施的改造中，不同于传统的管线直埋形式，主干线采用地下微型市政管廊敷设市政管线，研发创建了“微型管廊”技术，化解了历史街巷小尺度与市政管线敷设的矛盾；解决了后期维护和更新增容的管理难题，为居民生活改善和街区消防安全提供支撑(图19)。
▲19微型管廊
03
政策与机制
小西湖街区保护与再生实践逐步探索尊重各方权益、合作共赢的政策；建立规划管理、建设平台、设计团队、街区居民、经营主体等多方参与、协商互动的合作关系；通过一系列指导文件的编制和落实，持续培育动态有序、包容共进的协同机制。
3.1自愿动态的征收模式
从旧城改造常见的整体征收，转向与“小尺度、渐进式”改造模式相适应的自愿动态征收模式，经历了一年余摸索。掌握居民意愿是征收工作的基础。所谓“自愿动态”，就是以居民自愿留住或搬迁为原则，通过政策解释，反复沟通，根据意愿和参与度的不断变化，逐步实施征收。2017年3月，历保集团下属征收公司与街道共同组建征收团队，5月正式开始逐户调查。调查起步时，将小西湖街区划分为75个居民“院落”组团和6个工企单位组团(图20)，各组团并行开展居民意愿调查和征收谈判。征收采取“预签约制度”，对每个自愿搬迁的住户先行签订附生效条件的《交房协议》，一个“院落”组团内的全部住户签约后，即通知交房；组团内全部住户交房后，协议生效。对于自愿搬迁的居民，政府提供“货币补偿、房屋置换、平移安置”3种补偿办法。
▲2081个“院落”或“幢”组团
随着征收工作的推进，组团用地划分的问题开始暴露出来。第一，部分组团面积过大，组团内平均户数达10户，难以达成一致意见；第二，部分组团的边界与土地权属边界不相吻合，致使土地的征收、流转和确权工作陷入困境。为解决这一问题，规划设计团队梳理比对了小西湖街区1930年代的地籍图(共117个地籍单元)，在现状216个产权地块基础上，重新划分院落组团，将控规划定的12个规划管控单元(内含81个组团)，调整为15个规划管控单元(内含127个微更新实施单元)(图7)。每个微更新实施单元包含一个或多个产权地块，作为征收和实施的基本单位。重新划分的“院落”组团内户数减少至平均6户，有效增加了居民达成共识的可能性。对既有土地使用权的充分尊重也为征收及此后的土地运作提供了可操作性。至2019年8月，累计交房443户，约占总户数的55%，留住居民与人口疏解的目标基本达成平衡。
3.2共商共建的自主更新
自2015年提出小西湖街区自主更新机制的议题起，经过连续的实践磨砺，到2019年，微更新政策和实施路径取得突破。在南京市规划和自然资源局牵头组织下，经数十稿修改，形成《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》，于2020年10月通过市政府审批后发布。该指导意见明确以规划确定的微更新实施单元为基本尺度，采取“公房腾退、私房自愿收购或租赁腾迁、厂企房搬迁”的方式，疏解人口规模。对于产权关系清晰的私房产权人，鼓励其依据规划对自有房屋进行自主更新。其新意有3点：第一，明确自主更新流程。即“产权人提出更新申请、规资局提供规划条件、编制更新方案、多方协商审核、施工及竣工验收”。第二，鼓励私房自主更新，优化提升居住条件。在规划允许的限值下，完善厨卫等设施。各住户按原产权建筑面积的分类(45㎡、45~60㎡、60㎡)可获增原产权建筑面积的15%~20%、10%~15%、10%以内。改造竣工后补缴土地出让金，办理不动产登记。第三，明确私房的翻建费用由产权人自行承担。其中，经有效专业鉴定的不同危房，可分级获取市、区两级财政补助，并设定了市、区财政与产权人的具体分摊比例。
3.3多种渠道的资金筹措
3.4包容共进的协同机制
建成环境的再生过程是多角色相互牵制与合作、妥协与平衡的复杂过程，不同主体行为之间的协同性很大程度上影响并决定了过程的有效性和目标品质。经过5年探索与磨合，小西湖街区项目逐渐形成了政府主导、规划设计引领、居民参与、市场引资的协同工作机制。在这一机制的创建过程中，观念共识是核心基础、多元协商是必要过程、包容共进是主导方向。自小西湖项目开展以来，与项目推进直接有关的跨单位跨部门工作部署、技术论证、法规协调、居民协商、招商引资等工作会议和交流咨询活动达60余次；政府部门现场调研20余次；除规划设计等技术文件外，编制出台了《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》和《小西湖微更新地块社区规划师聘用管理办法》等管理指导文件。
从规划编制的进程看，从规划方案到规划管理的图则编制经历了十余次重要修改，每次修改都反映了不同参与主体在诉求、规则、行动特点等方面的差异性，是认识提升、信息汇聚、技术深化和可行性不断加强的过程。从单项工程设计看，尽管东南大学团队发挥了主导作用，但不同建筑、街巷铺装、街道小品、室内设计仍有众多的专业机构参与，反映了以产权人和经营方为基础的多样性。共同的规则与纷繁的个体差异藉由协同机制，促成了和而不同的街区风貌和环境活力。
04
认识与思考
4.1保护与活化
如何认识城市建筑遗产，又如何使遗产融入当代生活，对历史地段的保护与再生而言，是个前提性问题。历史地段的形态风貌是历时性积淀的结果。法定文物并非遗产的全部，遗产也不仅需要保护，还需要活化利用。
文化景观的传承需要探索多元的再现和活化利用策略。历史地段中曾长期存在的公共场所(如庙宇、祠堂等)不仅是城市文化景观的重要载体，也维系着地方的历史记忆。这些文化景观的本体要素在历史变迁中可能留存至今，也可能已经泯灭。发现、保护、利用这些重要的文化景观对于再现历史地段的空间格局具有结构性意义。这些曾经的建筑早已失去其原有的功能，我们主张以积极且严谨的态度发掘发见这些重要的历史遗存或信息，并以灵活的方式服务于今天的生活，促进历史文化景观的再生，而不是复古。法定的保护、机理的传承、敏锐的发见和与时俱进的活化，构成刚柔并济、灵活多样的保护与再生的一体生境。
“原住民”常是历史地段保护中的又一个重要议题。在历史文化景观逐渐式微，或日益成为消费对象的时代，小西湖街区已经是南京为数不多的住民与其建成环境依然维系深切关联的历史地段了。作为老居民聚居地，习俗和行为总是在人与环境之间相互衍生，这样的风貌区是每天都在上演日常生活的活态遗产，“它们为普通民众的日常生活提供了场所，并且发生于实用主义的逻辑及地方性的美学。”如果这些特定的居民全部被动转移，居民与建成环境的关系就被完全切断，那么物质空间遗产就将失去其鲜活的灵魂，风貌也将有貌无风。所以，在空间承载力的前提下，尽量留下原住民，保护其参与生活空间改造的话语权，并使其设施标准踏上时代的节奏就尤为重要。
4.2外显与内隐
许多风貌整治的经验和教训表明，简单的外科手术或涂脂抹粉并非根本之策。风貌衰败的背后是营建文化及其所依赖的生成机制的失序。仅仅局限于外在风格样式的语境下，难以从根本上达到传统风貌保护的初衷，更妄谈宜居品质的提升。如果说大拆大建的模式不可取，那么“小尺度、渐进式”的恰当颗粒尺度和循序速度又该如何定义呢？由此，必须探寻隐匿在风貌表象背后的结构与机制。
更深一步看，物质空间特征的背后，是更为隐匿的资源供给、权益分配和营建机制。政策与机制的设计是历史地段保护与再生实践的重要保障。这其中不可避免地会遭遇不同主体之间和实施进程中的多种矛盾和冲突，需要针对不同的矛盾，达成有针对性的保护、妥协、协商、共享，而资源的供给、权益的平衡和行动的协同则是政策和机制创新的核心内涵。
4.3规则与突破
再以土地运作为例，通常的旧城改造做法是先划定征收范围，完成全部征收后对地段内土地进行整体收储，然后根据控详规划，以划拨或出让方式将土地使用权转给新的产权主体进行开发。这与多主体参与的小尺度渐进模式不相适应。动态搬迁中留下的小宗地块，难以集中收储和流转。要探索与这种新模式相适应的资产确权和土地征收流转规程，确保国有资产保值增值、促进可持续更新。而规划编制和规划管理也须适应历史地段复杂且精细的结构特征，才能与新的土地管理机制相向而行。
05
结语
南京小西湖街区实践成果初现。6年来，各方通力协作，历史遗产得到保护，基础设施和公共服务得到完善，居住环境品质明显提升，街区风貌得以传承。小西湖街区的持续再生已具备更为清晰的骨架基础。
街区实施项目3例
花间堂·朱雀里
▲东南向鸟瞰
▲区位
▲改造前后
▲三官堂遗址挖掘（摄影：范燕亮）
▲一层平面
▲二层平面
▲南立面
▲庭院
▲廊
▲三官堂前庭院
▲三官堂遗址展示
▲三官堂南立面（摄影：薛亮）
▲住宿区院落
▲二层平台
▲三官堂详图大样
本案伊始的现场踏勘中发现了建筑遗址，经研究确认是南京老城南重要道观三官堂的大殿台基，这让年代、功能本就难辨的地块条件变得更加错综复杂。场地位于马道街、箍桶巷的路口，内有清代民居，其他房屋在1950年代后陆续加建或改建。项目的典型性在于综合处理古建筑遗址、历史建筑、安全性能尚可的旧建筑、危旧房等各类既有建筑，并在有效保护的前提下使之适用于新的功能业态。
以上3点要求不同，自成体系。在整体使用的经营目标下，有机整合这3点有赖于对空间尺度、环境体验的精准雕琢：1)遗址东侧原有4株梧桐，以梧桐为骨架的庭院和新建三官殿虚实辉映，构成地块核心。三官殿的体态决定了梧桐院的旷奥、高下、进退、取舍等需要古典园林式的细腻和巧妙。2)遗址西侧的民居，权衡其与庭院的藏露、阻达关系，以一墙、一门屏障。3)遗址南侧加建，兼有酒店运营的考虑，在维持三官堂格局特征前提下，推敲高度、剖面、立面对描绘衬托三官殿、梧桐院实不可缺。4)地块北侧原有1980年代以来建造的两组二层条屋，加固以保安全，素粉以求融和，并抽取保留房屋建造的时代特征，如批檐、栏杆等典型做法，更被小西湖地段其他地块所借鉴。
完成后的花间堂酒店共有46间客房，分为南侧楼院、西侧民居、北侧条屋、东侧梧桐树间大房4类。路口转角处为餐厅独立入口，转角及北侧为餐厅，以西为酒店门厅。三官殿为茶室兼小型会议。外走车马喧闹，内坐桐台静好，赏树花，论古今，地块的多重历史功用在现代生活中恢复、演变、继续。
屋破院败，古貌犹在，拨砖寻瓦，幸现残台。假如缺少建筑史与城市研究的发现，本案可能会是又一处修复与更新的案例。但如果置于文化传承的语境下，更优的选择或许是让传统复兴和现代演绎同步发生。
小西湖花迹行旅精品民宿
▲西向外景
▲改造前(摄影：孙艺畅)
▲平面
▲1-1剖面
▲2-2剖面
▲客房区公共空间系统
▲西侧小广场
▲北楼北侧街巷
▲北楼空中连桥西望
▲南楼二层望北楼
▲南北楼之间的底层街市
▲南楼北侧入口
▲北楼跃层外廊
▲北楼四层北廊
▲北楼室内通高空间
▲南楼三层客房
▲北楼客房外望
本案为小西湖街区保护与再生实践中确定的首批重点实施院落之一，地处街区两条主要街巷相交的核心位置，是南北和东西人行交通的交汇点。小西湖29号和31号是整个街区较早腾空的两栋平行相对的公房，最初的规划意在营造青年社区，将其定位于面向背包客的青年旅舍和面向年轻人的创客空间，以求为传统街区带来多样化的人群和活力。改造过程中，因承租的经营主体逐步确定，以及相邻院落建筑的渐次腾空，南侧的两组平房院落也被整合到一起，设计重新定位为面向年轻人的精品民宿。
扩大的平房地块向南侧主街延伸，成为从城市进入街区的重要引导界面。基于现场勘察测绘，初步方案确定为保留主体建筑，拆除所有内院中和占道的临建。这一组建筑虽然高低错落、大小长短各异，但都有着基本同向的体量，坡顶山墙面沿街巷形成了一定的秩序。为强化这一传统街巷界面的特征，对其时正在改造的南侧临街地块的熙湖里咖啡馆也进行了整体的设计调整，增置青砖山墙限定入口并作为街巷的起点(如今已成为小西湖宣传窗口)，与拆除院墙和违建后被释放出清晰轮廓的2栋红砖房的山墙形成韵律。用体量后退的玻璃盒子将其与3层红砖公房连缀成一体，并将玻璃界面延续到公房西侧的一层建筑上，形成虚实相间、进退有律的街巷连续界面，归零为整，创造出连续有层次的室内商业空间。改造后，这一新增的小体量，既是对相邻建筑尺度差异的调和，也是回应场地上原有的历史肌理和记忆，并与结合人体尺度精心设计洞口大小和高度的西墙共同引导并限定出了街区的中心公共空间。
建于1970年代的2栋公房，均为短外廊式的砖混结构，主体为红砖表皮的南侧3层楼为共用厨房的集体公寓；白色的北侧4层楼为不带卫生间的公寓，空间开间不大但出挑阳台设计精心、富有节奏。经营方起初希望将2栋楼之间的通道加顶连为整体，增加经营面积的同时也加强客房的私密性。但因这一通道是街区东片居民进出的捷径，已成为居民生活出行的惯习，设计师建议应予以保留。由此，最终设计方案将民宿的入口和早餐厅设于北楼一层，早餐厅可兼做社区食堂开放，与南楼底层共同还原出底商上住的传统街市场景。
南侧院落中有一面老青砖墙，南楼与平房的夹院中有3棵长势旺盛的枇杷树；北楼北侧的空地上沿小径有2棵姿态优美的70年唐槐，经与历史地图比对、现场实勘及与老居民的访谈，应为之前快园水岸边的植栽；北楼北侧还有2条通往街区北侧城市道路的弄巷。设计通过建筑架空、留出内院、延伸外部活动平台、开设洞口等方式，打通人行通道和视觉通廊，形成底层丰富的空间和视觉体验。北楼保留原有阳台，将底层外墙改为红砖贴面，与南侧相对应，以突出其公共空间的连续性，西墙开设长窗朝向主巷，窗前空地上设置室外绿植坐具。改造后的“新”建筑与其周边环境和居民日常生活深度相契，让来访的游客、短居的旅客和在地的居民产生生动的融合。
两栋公房的2层以上为相对私密的客房区，共有50间客房。通过空中连桥的方式，将2栋楼分别在2、3层联通，以保证客人从北侧大堂进入后可以通过增设的电梯便捷无障碍地通向南侧的2、3层。不同标高的连廊和北楼的室外梯段，加强了南北楼的内向性，为通道空间带来了多重的视线交汇，也与南北楼内部的局部贯通空间共同形成了客房区内部富有流动性的立体公共空间体系。这一半公共性的空间系统通过廊道、平台、视窗与外部环境交织互借，提供了感知和体验传统风貌的空中视角。
建筑师在与实施建设方、经营方、结构加固设计方和室内设计师的多方协作下，前后历时30个月完成近30稿方案，虽因需要应对各方诉求不断调整、妥协、优化，但始终立足于城市建筑的概念，延续街区传统肌理和氛围，从街巷界面、人行步道、视觉通廊等方面打造多层次的立体公共空间体系，通过对建筑内外空间的协同改造设计，营造多重人性化的空间，以期促进街区内不同群体之间的互动。
马道街39号许家私宅
▲改造前（摄影：董亦楠）
▲分层轴测
▲客厅
▲厨房
▲小弄
▲晒台
马道街39号为许家私宅，是一处自主更新的案例。许家自清光绪年间购置此地，至今7代，历经沧桑，目前仅余沿街两处不规则地块。其中，南侧地块为老许个人所有，主要用于出租存货，北侧地块是许家祖产，改造前老许夫妻二人居住于此，经一条狭窄小弄与南侧街道相连。两个地块内棚屋连片且破败不堪，基本的通风、采光和厨厕需求皆无法保障。
经多次走访调研，历保集团和设计团队为老许坚守祖宅的信念而动容，选其为私房自主更新的实验项目。该项目前后修改方案10余轮，与老许夫妻沟通交流20余次。在政府职能部门、实施主体、设计师和户主共同努力下，以产权人出资、政府部分补贴的模式原地翻建老宅，老许夫妻于2021年底前搬回新家。本案在“改善居民生活品质、创建自主更新流程、探索资金平衡模式”三方面为私房自主更新的实施提供了可参考的样本。
1)改善居民生活品质。根据老许家和历保集团的共同诉求，翻建方案“前店后住”，保留现状小弄作为后院私宅入口。选用造价较低且符合抗震规范的框架结构，延续周边传统建筑肌理，置入3个院落和天井改善通风、采光品质。南天井分隔商业和居住功能；中院围绕既有枇杷树布置，与室内空间互为因借，在维持产证面积不变的前提下，通过院落和屋顶平台等拓展有效空间；北天井为卧室带来阳光和自然通风。配置开放式厨房和独立卫生间，通过微型市政管廊接入水、电、煤气。
2)创建自主更新流程。南京市规划资源局秦淮分局牵头，制定自主更新流程和管理办法。根据规定，老许家南侧地块产权明确，翻建方案可增加10%建筑面积，在补交土地出让金后办理不动产登记；北侧地块因产权人较多，暂不析产，通过共同签署委托文件的方式由老许负责实施。历保集团协助老许夫妻办理各种申请、审批手续。更新流程的建立发挥了示范效应，带动更多居民参与自主更新。
3)探索资金平衡模式。本案探索实施了“产权人出资+政府补助+社会资本引入”的投入模式。老许将南侧地块长租给历保集团，后者统一招商引入适宜业态。经测算，约10年内实现政府平台、产权人、商户三方微利共赢，为私房的可持续自主更新提供了新思路。
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