华东资深投资人顾然，于2022年底租赁下南通火车站附近的一处全新物业，展示面好，地址位置佳。物业原本为办公性质，通过与房东的沟通和各部门的审批，他将物业性质转为了商业，并加盟了全季酒店4.0。
目前来看，酒店的经营已进入平稳期，2024年月均RevPAR230元，OCC85%，OTA评分在4.8分左右，预计4年内收回投资成本。
投资人说|第147期
投资人|顾然
酒店品牌|全季酒店（南通火车站南广场店）
以下内容来自投资人自述：
在正式下场投资酒店之前，我从事的是酒店配套产品供应，与多家四星级、五星级、经济型连锁酒店、单体酒店等各种类型的酒店都合作过，因此认识了不少酒店从业者，对酒店行业也有一定的认知。
与酒店行业从业者进行了深入交流后，我发现酒店投资是一门不错的生意。
2003年时，我在扬州投资了一家单体小酒店，正式开启了酒店投资之路。
2003年到2013年的10年里，我在南通、扬州等地从事单体酒店经营，陆续投资了数家酒店，并取得了不错的收益，因此我也渐渐将工作中心转移到了酒店经营中来。
2013年，我经朋友介绍了解汉庭品牌，经过与多方对比，逐步认可并信任汉庭，于2014年1月加盟第一家店：汉庭南通汽车东站店。这家酒店仅用一年半就收回了全部投资。从此，我不再投资单体酒店，转而开始投资连锁酒店。
吃到了第一家连锁酒店的红利，我陆续投资了数家汉庭、全季、桔子酒店，随着投资的项目越来越多，酒店投资成为了我的主业，酒店供应反而变成了副业。
2021年时，我的合伙人寻得了南通火车站附近的一处新物业，物业为办公性质。虽然物业本身较好、地址位置优，但由于当初疫情较为不稳定，且物业性质不适合作为酒店使用，因此我们始终处于观望状态。
2022年底，察觉到疫情有放开的趋势，通过跟政府的协商沟通，经由住建、消防、商务局等8个部门的联合同意，我们将租赁部分物业的性质由办公转为商业，并准备将其打造为一家中端酒店。
全季酒店（南通火车站南广场店）
关于全季酒店，顾然表示其优势如下：
1、品牌市场影响力强
另外，在南通本地，全季品牌具有较强的市场竞争力，可以借助全季在行业内的口碑，让门店获得稳定的收益。
投测满意度：5分
酒店总投资额I1280万
单房投资额I12万
投资回报周期I经营预估4年
开发人员服务水平I满意
（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括拆改、装修、消防、物资、店招、第一季度物业租金等全部费用）
该物业位于南通火车站南广场附近，直距火车站仅200米，步行5分钟内可达，直距南通地铁2号线长岸站仅400米，周边有数个公交车站点，交通出行便利。
物业周边教育（南通市北城小学、南通市体育运动学校），医疗（南通市第六人民医院、江苏南通肾脏病医院），购物（南通万象城、万科金域广场）等配套资源丰富。
2022年12月，在疫情快要放开的时候，我们租赁下该物业，租期15年。我们共租赁了物业的4-8层和一层大堂部分，共6000㎡左右。
值得一提的事，物业共18层，其实如果理想状态下，10层以上规划为酒店是更合适的，但是该物业有数位股东，有的将部分高楼层作为自用了，但作为酒店而言，间隔楼层不便于管理，也不利于住客体验，因此我们只能租赁了连在一起的4-8层，好在我们租赁的物业部分是有独立大堂的，展示面较好，且有3部客用电梯。
物业面积约6000平米，打造了108间客房，房源类型有大床房、双床房、家庭房、套房等，不仅与商务客源相适配，家庭房、套房也能满足家庭客源的需求。客房面积在24-40㎡之间均为大面积明窗户型，舒适度较高。
酒店单房投资成本12万，预计的总投资额为1200万，实际总投资额1280万（含原物业拆除改造，增加隔墙、土建、消防、外墙、窗户、中央空调、第一季度物业租金等）。
在总投资额上，实际落地比预计高出80万的原因如下：
其一，新建部分墙体；物业原先为办公性质，房间比较大，因此不符合品牌对于客房规划的标准，在物业原先布局的基础上，我们新建了部分墙体，这一部分增加的费用比较多。
其二，客房窗户改造；原先物业为筒子楼布局，有些房间没有开启窗，我们进行了窗户的改造。
其三，消防改造；原物业为办公性质，不符合商业性质的消防要求，因为我们对物业进行了消防改造，包括火警报警系统、灭火系统，增设疏散通道和楼梯、上下水等等。
根据开业大半年的经营状况来看，酒店预估投资回报周期为4年左右。
筹开满意度：4.5分
筹建周期I5个月
施工团队I品牌方推荐
2022年12月底，我们租下了该物业，并与全季签订了加盟协议。
2023年1月，在拿到物业后，我们正式进场对物业进行改造。针对物业原有的房型，我们没有改变墙体，而是选择将房间进行了分割，分割成符合酒店运营及品牌标准的房型。
物业是回字形的大楼，过道很长，我们将中间的过道进行了合理利用，每层楼规划了20多个房间、电梯厅、楼梯、布草间等，一共有三台电梯，从电梯厅出来后，左右两边各排布了10余间客房。
2023年2月底，在进行了墙体拆改后，酒店正式开始装修。施工过程整体较为顺利，但是也遇到了一定的阻力：
外人不知道我们租赁的部分物业性质已从办公改为商业，是可以作为酒店运营的，因此有同行去省纪委督察组、消防有关部门进行了举报，有关部门也来工地进行了检查和询问，我们花了很大的空间和精力去处理这些事情，严重影响了我们的施工进度，好在最终我们还是圆满开业了。
筹建周期从1月份进场拆改开始，6月装修正式结束，历时5个月。
经营满意度：4.5分
单房运营成本I105元
RevPARI230元（2024年月均）
店长满意度I满意
2023年7月26日，酒店正式开业，开业初期正值暑期，爬坡期的情况还不错，平均每天的收入在2万左右，入住率在50%左右。
开业2个月以后，迎来了国庆长假，酒店的入住小高峰也随之到来，酒店经营也在此时渐入佳境。
2023年，酒店月收入在70-80万之间，RevPAR在210-220元之间，入住率基本保持在70-80%。
2024年开始，酒店经营情况相比2023年有了一定的提升，RevPAR在230元左右，过夜出租率高于85%，且经营情况相对稳定，在区域内同档次酒店中属于第一梯队。
这家酒店的单房运营成本在105元，相比而言，还是比较低的，这是由于我们派了一个驻店经理，负责酒店日常的管理，也会去批发市场直接采购蔬菜水果等，自采门店的食材，一定程度也降低了单房运营成本。
酒店目前的经营状况，我认为是比较符合预期的。就南通这个城市本身来说，旅游资源及旅游客人很少，主要依赖商务客人。其次，南通连锁酒店相对比较密集，竞争压力也不小。因为在这家酒店的投测期，我们也没有将经营指标定的太高。
会员满意度:4.5分
集团会员占比I50%
会员复购率I高
整体而言，酒店目前的客源结构为：集团会员平均占比50%，OTA占比30%，协议客户占比10%，还有部分乘坐火车的散客。
整体来看，酒店入住的住客以集团会员为主，占比在45-60%之间，根据季节和周期情况会有15%的浮动；作为以商务出行为主的城市，南通酒店的大部分住客均为商务客户，旅游客源很少，因此酒店销售平日里也会着重扩展协议客户，目前来看，酒店协议客户多为物业周边中字头建设单位、商务楼客户等；作为地处火车站附近的酒店，门店也有少量散客上门入住。
酒店目前的复购率在25-30%左右，OTA平台上评分高达4.8分，入住的客人大多都表示：酒店离火车站近、客房面积大、设施新、服务宾至如归等等。整体而言，目前南通的酒店市场饱和度较高，尤其作为交通枢纽附近的酒店，门店周边的竞争还是比较激烈的，因此我们采取了以下引流方式：去火车站门口派发酒店优惠券、在酒店附近的商场内外引流，派发电子优惠券等等，事实证明，通过线下引流的方式，还是有一定的转化率的。
供应链满意度：4.5分
集采价格I有优势
产品质量I好
我全部的酒店投资理念总结为三点，第一就是要把最新最好的产品带给客人，超出客人预期带来更多复购，作为投资方也能尽早享受到新品的红利，就算为此付出了更高成本，也一定能转化为收益。
第二，位置为王，地理位置决定了客流量和回报周期。
第三，在经营淡季做好酒店洞察，发现问题解决问题，才能在酒店的旺季减少客人投诉，提高入住率，迎来业绩的爆发。