近期我们对世贸股份进行了调研，简报如下：
根据公告，此次定向增发对象为世贸房地产附属或控股企业。增发前，公司第一大股东为许荣茂先生通过其亲属许世永先生控股93.33%的上海世贸企业发展公司；增发后世贸房地产将直接控股世贸股份。根据我们的测算结果，世贸房地产直接控股比例为47.4%，间接控股比例有望达到71%。对这种控股权的巨大变化，我们解读如下：一是通过世贸房地产控股世贸股份，解决后者暗淡的成长预期，将其纳入世贸集团核心资产，显然这是重大利好。二是世贸集团通过世贸股份在A股再融资的可能性很大，我们认为，只要能够增加高盈利的项目储备或者加快其开发进程，最终确保业绩的快速成长，适当的再融资是值得欢迎的。
北京世贸注入的7.2万平米北京华平国际大厦位于北京东三环长安街沿线CBD核心地段，距国贸中心仅200米，地段优越。该大厦包括大型综合商业物业和高档写字楼，已进入招租阶段。预计租金回报非常理想，同时也是优质投资物业。
公司现有项目储备包括：福州世贸外滩花园、南京世贸滨江新城、昆山世贸华东商城、上海南京东路上海国际大都会，均为盈利能力非常强的优质项目，为公司最近3-5年的业绩增长提供了保证(表1)。福州世贸一期除一些商业尾房外已基本销售结算完毕，二期和三期尚未完成拆迁，土地成本也因为而未锁定。南京世贸滨江新城开发手笔和销售堪比上海世贸滨江花园，地处长江和秦淮河入口处，沿滨江大道展开约3公里，总建面高达150万平米，楼面地价1200元/平米，地段如此优质、地价如此低加上面积如此超大的楼盘在宏观调控加强后几乎已绝迹。一期50万平米左右，06年年报刚结算不到两栋公寓，第一批房源销售均价已达到10000以上。非常重要的一点是，南京世贸二期和三期的地价成本是锁定的。因此我们对南京城市现代都市形象之一的南京世贸项目销售和盈利前景非常看好。
因福州世贸项目的集中结算，公司06年实现主营收入21个亿，EPS为0.28元。07年的利润贡献将主要来自于福州世贸尾房和南京世贸一期大部分，08年利润贡献则主要来自于南京世贸一期尾房和二期，华东商城小部分。预计07年房地产主营收入有望实现18个亿左右，按现有4.678亿股本，EPS实现0.34元。预计08年房地产主营收入实现大约22个亿，EPS达到0.46元。如果此次注入407万平米商业地产今年获批，则净利润将增厚，EPS有望进一步走高。
包括金融街、、张江高科、、等在内的商业地产股目前PB普遍在6-9倍之间，公司完成增发后，每股净资产将从现在的2.04元增加股本扩张后的5.514元，预计公司今年能够成功实现此次增发，因此可以根据公司实现增发后的新每股净资产定价。世贸集团注入的大部分商业地产项目是在建项目，所以比中国国贸这种成熟商业地产股PB估值要低；但另一方面，注入后世贸股份拥有的商业地产是全国化的、多品种的，从这方面看，其PB估值应该比中国国贸、陆家嘴等成熟商业地产股要高。两项均衡，保守估值，我们取7.5倍PB作为合理估值，则公司12个月目标价为41.33元。相对于公司目前股价还有67%的空间，再考虑世贸股份将来在A股资本市场的龙头商业地产地位，强烈建议增持，建议机构纳入重点股票池。因公司基本面和业绩成长性即将发生重大改变，所以我们不采用也不建议采用容易低估公司价值的PE估值。
在公司公告所注入商业地产的具体项目后，我们将在这次调研简报的分析思路上完成详细的分析和估值报告。