1.1.3项目承办单位：宁夏小山农业科技有限公司
1.1.4项目建设地点：贺兰县习岗镇经济桥村
1.1.5项目建设主要内容：
（1）200米沿溪观景游步道；
（2）4000平方米果品及特色蔬菜保鲜库；
（3）400亩特种蔬菜及果品采摘观光园；
（4）仿古四合院及其它仿古建筑40栋；
（5）300立方米消防水池１口；
（6）1200平方交互式培训娱乐中心。
1.1.6项目建设期限：3年（自2018年3月至2021年3月）。
1.1.7项目总投资：2350万元。其中固定资产投资1650万元，建筑面积7000平方米。流动资金400万元，基础设备设施及道路、景观300万元。
投资构成：项目总投资1300万元，其中建设投资1100万元，流动资金200万元。
1.2可行性研究结论
本项目建设在充分发挥贺兰县习岗镇地缘优势和生产优势的同时，还有助于促进区域文化旅游产业结构调整和经济发展。同时，对项目建设区经济的发展也具有一定的带动作用。另对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，本项目符合贺兰县产业发展的要求和民宿产业发展规划。通过对项目财务分析表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。因此本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。
1.3主要技术经济指标
表1-1项目技术经济指标表（略）
序号项目单位数值备注1建设总规模亩4502建设总面积平方米70003项目总投资万元13004年营业收入万元6705年总成本万元3356利润总额万元3357税金万元808投资利用率%33.109净利润万元25510投资回收期万元5
2.1项目建设背景
第二章项目背景及必要性分析
该项目规划用地位于贺兰县习岗镇经济桥村范围，计划建设用地30亩。为游客提供以观光、采摘、餐饮服务为主，并综合传统文化、民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容的旅游休闲度假服务，建设精品文化民宿，打造具有度假、休闲、文化、旅游等功能的精品乡村民宿项目。
近年来，自治区、市先后对发展乡村旅游作出了一系列部署，并把发展乡村休闲旅游经济放在更加突出的位置，乡村民宿经济迎来前所未有的发展机遇。各种政策利好使乡村民宿旅游迎来发展新机遇。
2.2项目建设的必要性
2.2.1促进产业转型升级的需要
项目建设以休闲度假为功能、以民宿为载体，开展生态旅游，拓展当地农民创收渠道和生态旅游市场的深度与广度，推动着习岗镇产业转型升级。
2.2.2满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要
项目的建设以文化为核心、以市场为向导、以资源为依托，以生态资源及高东寺历史资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、文化体验等为一体的度假胜地，为城镇居民提供天然生态的休闲康养之地，满足居民日益增长的休闲和文化、健康需要。
2.2.3打造习岗镇高端民宿产业的需要
项目的建设结合当地人文、自然景观、生态、环境资源、农林渔活动和历史文化资源，提供旅客乡野生活之住宿处所和历史文化方面的体验活动，能让人体验当地风情、感受地方文化，并体验有别于城市的生活。
2.2.4促进习岗镇自我发展、农民增收的需要
项目的建设依托其优美的生态及历史文化资源优势，以生态旅游、文化旅游、农林特产销售为基础，以休闲养生、文化旅游、民宿度假带动农村业态转型，拉动当地经济发展、促进农民增收、提高人们生活质量，推动山区资源优势向经济优势的快速转变。
第三章项目市场分析与预测
3.1民宿市场分析与预测
3.1.1民宿整体市场概况
随着我国旅游业的发展和成熟以及越来越多的人对生活品质要求的提高，旅游消费逐渐从“观光”向“休闲”快速过度，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转而投向精致高品位的民宿休闲旅游。在美丽乡村建设的大背景下，兼具秀美风景和文化内涵的民宿项目如雨后春笋般纷纷涌现。
目前国内民宿大致分三类：第一类为“农家乐”，主要体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃饭”，是农民自发形成的一条生财之路。第二类称之为“梦想回归”，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人士，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑自己的梦想。第三类为“创意田园”，民宿是既能与当地接上地气，又有文化氛围与人情味的住处。入住者享受的不仅是乡村清新的空气和优美的风景，更有民宿主人精心营造的家居环境，和朴实平和的生活之道，他们提倡的是一种环保、朴实、达观的生活方式，追求一种“低处生活”的慢生活自由状态。本项目民宿就属于第三类。
3.1.2民宿前景与市场需求预测
旅游消费升级，推高周边旅游市场规模。随着居民度假旅游需求的高速增长，中国将进入休闲旅游阶段，短途游、自驾游消费将成为常态化、高频次消费，周边游市场份额将持续提升。根据2015中国在线周边自助游市场专题研究报告显示，2014年中国在线周边游市场规模为66.51亿元人民币，占中国在线度假旅游市场的20%，预计2017年将达到33%，市场规模达到265.10亿元人民币。
根据2014中国在线客栈民宿预订市场专题研究报告显示，2013年第2季度至2014年第2季度中国在线客栈民宿预订市场增长迅速，2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%，远高于在线酒店预订市场整体35.8%的同期同比增速。大众出行主体已由商务出行转向个人旅游，居民对于客栈民宿等个性化主题酒店需求增加，民宿预订市场迎来爆发式增长。易观国际于8月份发起的“中国客栈民宿预订市场用户调研”项目显示，高达66.3%的在线酒店用户同时是客栈民宿预订用户，26至35岁的用户是中国在线客栈民宿预订用户的主体，占50.7%的份额。对于消费者而言，民宿产品区别于标准化住宿产品的地方在于不仅实现“住”的功能，同时通过环境的营造和提供个性化服务，使消费者身心舒展，感受到有别于日常生活的旅游体验。
3.2项目市场定位
本项目位于银川市范围，贺兰县习岗镇经济桥村附近。与石嘴山、吴忠、左旗相邻都在二小时交通圈内。对于周边城市游客有很强的吸引力。
但是该项目周边旅游发展相对滞后，旅游产品较为单一，同时经营能力欠缺，管理力量薄弱，硬件设施和服务水平都亟需提升。无论从知名度还是开发运作成熟度来说都处于劣势。
基于此，该建设项目的战略定位是：通过对传统文化、历史文化和乡村特色的理解，建立一个有着浓郁乡土文化的独立磁极，充分利用周边生态的资源优势，打造地方特色显著的乡村民宿，为游客提供“吃、住、游、娱、学“五位一体文化休闲旅游，引导人们来大自然过一种简单的生活，做到人和自然的真正融合。同时在开发初期以特色、亲民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持续发展战略。
3.3目标客群分析
目前民宿项目的游客多以休闲度假为目的，地域构成主要为银川及周边城市客户群体，兼有周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游。
而该建设项目更多的吸引读书爱好者、文学爱好者、生态旅游爱好者、自驾旅游爱好者、农耕生活爱好者等追求回归自然，享受人与自然和谐的民宿旅游群体。
3.4营销策略
根据市场定位和客户分析的研究，在营销策略上，本项目应重视以下方面：
1、树立品牌推广概念，打造“农耕文化，回归自然”的品牌概念，并传达文化休闲并且有乡村特色的度假理念。本项目目标群体客流大，树立良好品牌形象有利于项目形象有效传播传达，以利于后期深入可持续发展。
2、通过有成效的管理，提高经营能力及软硬件实力，以具有竞争力的产品赢得客户的满意度、信任度，努力让客户二次甚至多次来访，形成固定度假模式。
3、通过线上线下同时传播，并与全球最大的在线民宿运营商“途家”合作推广。
第四章项目建设方案
4.1建设规模及分期开发计划
4.1.1项目规模
4.1.2项目分期开发计划
项目计划分二期进行，根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为3年：一期2018年3月～2018年12月，二期2018年12月～2021年3月。
一期建设内容：
1、新建四合院2栋，共1000平方米。用于游客接待需要。
2、开挖消防水池１口约300立方米，用于满足消防要求及苗木培育的灌溉条件，并作为生态鱼池供垂钓用。
3、建设200米沿溪观景游步道。
4、冷藏库1000平方米。
5、建设特种蔬菜及采摘园400亩。
6、基础设施及配套设施建设。新建水塔辅设水网；铺设林园道、观景道并配套灯光；水电配套、绿化美化；整治山林地等工作，力争美观和实际结合，做到设施齐备、功能齐全，节能高效、循环利用。
二期建设内容：
1、新建四合院及其它仿古建筑20栋共2000平方米。
2、建筑冷藏库3000平方米。
第五章项目产品类型
5.1主要产品
随着城市化的发展，生态休闲度假是发展的主导方向，市场需求空前扩大。正逐步向“以城带乡，城中有乡，乡中有城，城郊一体化”的方向迈进，这就要求城郊农业要为市民提供旅游休闲娱乐场所，亲民的，差异化的休闲市场正方兴未艾，随着80、90后的消费市场逐渐成熟，农居性质的特色休闲产品市场很大。
本项结合农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种具有浓厚人文气息和文化气息，自在、自然、幽静、野趣、新奇的悠闲度假场所，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集文化体验、旅游观光、生态休闲度假，环境和社会文化功能为一体的原生态旅游、休闲的新型高端精品民宿。
因此本项目在产品开发上定为四大类：观光旅游；休闲娱乐；采摘购物品尝；农事活动。
5.2产品性能优势
5.2.1观光旅游。观赏万亩杜鹃花及浙西丘陵沟壑区特有的山大沟深、山尖坡陡、梁峁纵横、绵延不断、群山环抱、多路相连、多村点缀的风光，观赏春花、夏绿、秋黄、冬褐四季分明的山色，观看高山流水和农村田园风光。
5.2.2休闲娱乐
住：精品民宿；吃：农家饭；玩：垂钓、棋牌、林地健身等；娱：垂钓休闲，悠然人生。
5.2.3采摘购物品尝。根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受农村饮食文化。尝鲜果鲜菜，品农庄韵味。
5.2.4农事活动。根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将菜地租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。
6.1投资估算
本项目总投资额2350万元。其中土建工程1870万元，设备投资100万元，土地流转费30万元，流动资金300万元，不可预见费50万元。
总投资估算表
序号项目内容数量投资额（万元）一土建工程18701冷藏库4000平米8002交互中心1000平米2203四合院3000平米8004附属用房50二设备购置1001生产设备502办公设备203业务用车30三土地流转400亩30四流动资金300五不可预见费50六合计2350
企业自筹及银行贷款1400万元、申请政府资金扶持950万元。
第七章效益分析
7.1经济效益
按每年接待观光游客1万人计算，年经济效益预测如下：
一、年营业收入670万元。
（1）观光收入10000人*120元/人＝120万元；
（2）餐饮收入40间*500元/间/天*150天/年＝300万元；
（3）蔬菜及果品销售收入：200万元；
（4）其他收入（培训、会议等）50万元；
二、营业成本335万元（按营业收入的50%计算）
三、利润335万元
四、上缴税金80万元
五、净利润335－80＝255万元
六、投资回收期5年。
7.2社会效益
一、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。
二、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。
三、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题
四、可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。开发农业旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。
五、可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富城乡人民的消费及文化生活。