“编者按据赢商大数据统计，截至2022年末，深圳存量购物中心总体量达到1449万方，城市商业日趋饱和。新商业体们能在激烈的行业竞争中站稳脚跟，获得一席之地吗？赢商网实地探访近年部分新开代表性项目，带来其最新动态。本期为【欢乐港湾】。”
作为华侨城重磅推出的全新一代文旅示范作品、大湾区滨海城市公园综合体——欢乐港湾，建筑面积约38万平方米，将海景、公园、生态与商业融为一体，覆盖了海滨文化公园、东西岸商业街区、“湾区之光”摩天轮、“湾区之声”演艺中心、JW万豪酒店“光之翼”，海府一号等多元业态。其中，欢乐港湾将东岸、西岸商业街区建设为深圳首个湾区亲海体验式商业街区。近日，赢商网对该项目进行实地踩盘，从场景、品牌组合、特色业态等方面，看看它带来了哪些思考？
一、欢乐港湾消费场景为何出圈
·公园式的场景打造：滨海景观、chill氛围感
实探过程中，小编发现欢乐港湾不管在建筑设计、空间设计还是在内部场景打造上，都讲究“融入自然、享受自然”的理念，力求将滨海自然景观带与公园、生态与商业完美融合，以全绿化、度假式的消费场景为人们提供舒适玩逛体验。
比如，商业街区的内部空间，通过阳光、绿植、水系等自然元素的植入，整体空间场景通透舒适放松，消费者游逛更加舒畅。而街区的南延展面以开敞的姿态拥抱生态景观公园，绿意和谐地从商业空间蔓延到公园，内部空间与外部空间时合时分，营造生态与乐活、文化与休闲、体验与社交相交融的新型商业消费场景。
行走其中，小编不仅感受到了现代商业空间的有序变化，还可以远眺海滨公园与前海湾美景。傍晚时分，小编沿着商场的廊桥走到海边，吹着缓缓的海风，看着波光粼粼的海面，邂逅一场摩天轮的日落，既惬意又浪漫，松弛感瞬间拉满。
·引进130+品牌集结，餐饮占比过半
欢乐海岸东西岸总商业面积达到12万平米，分为两期开业。探访过程中，据小编不完全统计，欢乐港湾目前在营商户达到130+店。同时商场也在进行品牌调整，有不少店铺有围挡情况，如千趣会、手信坊、玉捌院子等新品牌正在装修。
具体来看，欢乐港湾东岸商业街区打造的是滨海生活美学馆，集结前沿时尚、设计美学、潮流科技、儿童体验、环球美食等业态，现有100+家店铺在营业。品牌组合“休闲”属性突出，以大众化消费为主。
一方面，兼顾周边高端白领人士、年轻客群和家庭客群的需求，引进了“中国最美书店”钟书阁深圳首店、备受年轻人青睐的潮流艺术玩具品牌HallOne，纽带LIVEHOUSE、大型潮玩游乐玩家-星际传奇，近3000m2奇幻童话秘境的meland、华为PLUS旗舰店以及BMVi、特斯拉、上汽大众ID.Store.X等汽车零售体验店。得益于这批主力店的吸粉能力，即使在工作日，小编发现仍有不少人和家庭客群目的性到访。
另一方面，提供阖家欢餐饮组合。包括了廊桥港湾、芸山季、烧江南、朝巷、马记永州牛肉面、马迭尔、南洋味道、NAYA亚洲泰菜、故里和山等餐饮品牌和M-stand，MANNERCOFFEE、星巴克、喜茶、奈雪的茶、蔻蔻椰、邱大叔等休闲餐饮。
在西岸商业街区里，小编注意到该区域也是呼应文旅商业的主题，以潮流运动、跨界体验、休闲美食为主，目前在营商铺约有30+家。
为了规避与东岸商业品牌同质化的问题，为消费者提供了全新的情景式餐食空间，西岸现已开放了深圳首家米其林餐饮集合主题街区——米其星天地，进驻了米梳、京鸟、丁爸食府、赵萌萌等20+餐饮品牌。此外，其二层和三层也引进了日日香鹅肉饭店、阿睿泰国菜、同仁四季、观海酒家、一粥等优质餐饮品牌。
西岸商业区不靠近地铁，景观上也缺乏摩天轮这样的大IP引流。为此项目在主力店特色卖点出发，引入了全国首店“影院+餐饮+酒吧”多业态综合体IPIC电影中心和smart体验店深圳首店，街区外侧则引进了滴咖露营品牌以及挞柠等休闲餐饮，营造一个放松又充满仪式感的休闲娱乐环境。
·多元化夜间消费新场景：夜购、夜游、夜赏、夜娱、夜趣
而且在NuBond（纽带）LIVEHOUSE、滴咖城市营地等这样的年轻化和夜经济的品牌的加持下，也吸引了很多年轻化的群体夜游欢乐港湾。
二、关于项目运营的思考
值得注意的是，在这次探访中，小编发现该项目在运营上也呈现了跟其他常规商业项目不同的特征以及挑战。
首先，探访当日，白天日照强烈，高温炎热的天气在一定程度上限制了小编的逛玩体验。傍晚时分才有凉意，正是此时，小编才看到两三成群的消费者陆续抵达商场，有带孩子的家庭客群，有商务白领、还有情侣和年轻人等客群。因此，项目整体消费表现来看，“夜经济”属性突出。
其次，工作日与周末客流差异大。小编工作日十点半到达商场，直至晚上八点半才离开，一天观察下来，发现商场人流量有待提升。而小编周末探访发现，商场人流量会相对高一些，尤其大众化餐饮人气可观。
据悉，欢乐港湾今年五一假期累计接待人数超50.1万，单日接待游客人数连续5天排全是景区第一，可见节假日客流不愁。
显然，该项目也存在着文旅型商业普遍的经营难点：工作日与节假日客流量不均衡。是否通过跨周期的营销活动、增加针对周边居民客群开展相应的互动主题性活动，强化项目的话题性和趣味性，吸引周边居民工作日前往打卡等等。
最后，探访过程，小编也发现，由于东西岸商业街区相隔约1公里，西岸没有东岸摩天轮这样的流量IP略显冷清。因此想办法带动更多东岸客流向西岸移动，是项目目前运营的一大挑战。显然，商业团队也在正视这个问题，目前西岸引进IPIC电影中心及滴咖露营地这样的消费新场景，在一定程度上可吸引消费者目的地奔赴。至于未来如何长效实现东西岸商业流量共享，相信华侨城商管也在积极探索最佳破局方法。
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