导语：如何才能写好一篇房地产营销策划流程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
2《房地产营销》课程改革背景
2.1行业背景
2.2专业背景
房地产经营与估价专业是以市场为导向，具有良好职业素养，掌握房地产基本理论知识，熟悉房地产行业基本制度和政策，在房地产生产、流通、消费领域企业一线岗位，熟练掌握房地产经纪、估价、物业管理等业务实操能力的高素质高技能型人才。本专业通过市场调研了解专业面向岗位，通过岗位工作流程分析完成行动领域分析，在工作核心任务分析基础上完成学习领域课程体系构建。[4]调研发现营销策划人员岗位为主要需求岗位，为提高专业学生技能水平和就业能力，进行《房地产营销》课程改革。
3《房地产营销》课程改革目标
3.1知识目标
3.2能力目标
（1）能够进行针对具体项目的调查问卷设计和市场调查；（2）能够进行具体项目的市场细分定位；（3）能够进行具体项目的价格策划；（4）能够制订项目营销策划书；（5）能够现场接待客户，进行楼盘信息解说答疑。
3.3职业素质目标
（1）培养热情、乐观和沉着的职业素养；（2）培养耐心细致、积极主动的工作态度；（3）培养风险防范意识、团队合作精神及应变和抗压能力。
4《房地产营销》课程改革内容
4.1教学设计改革
4.2教学内容改革
4.3教学方式改革
4.4考核方案改革
《房地产营销》课程考核以过程性考核为主，期末试卷考核为辅。过程性考核以能力和知识应用考核为主，考核内容分为3个部分：课堂表现、小组作业和小组展示。课堂表现以是否认真听讲、积极回答问题和参与教学组织活动为主；小组作业以上交的小组报告为检查依据；小组展示主要有销售现场接待和销售签约。期末考核以知识点考核为主，考核房地产营销基础知识和房地产营销趋势及模式。具体考核标准见表1。
5结语
关键词：房地产开发；市场营销；理论；实际；困难；途径
一、研究房地产开发市场营销理论和实践的重要性
（一）房地产营销策划的定义
对于现代的房地产开发商来说，房地产营销策划理论有几点深层次的含义，第一：在房地产关键领域内，合理正确应用科学规范策划行为活动；第二：房地产营销策划的出发点是市场调研和市场定位；第三：创意是房地产营销策划的灵魂；第四：在房地产营销策划活动中，要会综合利用各式各样的策划手段；第五：房地产营销策划要明确正确的目的；第六：整个房地产营销策划过程，是一个整合效应的行为过程。[1]
综上所述，整个房地产营销策划过程并不简单，这个过程是一个综合和系统的过程，如何把握好这个进程，就在于房地产开发商是否能够很好地掌握先进的营销理论和各式各样的营销手段，将理论联系到实践中去。
（二）房地产开发项目市场营销现状
随着中国宏观政策的不断调整，房地产的发展也越来越成熟，房地产营销过程中国遇到的问题也是越来越多。而作为房地产开发中的一个重要环节，房地产营销更是颇受开发商们的重视。不过，如果和外国房地产一比，中国的房地产营销理论还是嗷嗷待哺的婴儿阶段，在中国的房地产行业内，没有系统的营销理论体系，导致大大小小的问题不断地出现在房地产发展的过程中，如果这些问题不能最大效度地解决，那么我国的房地产就会受到很大的刺激。所以，对我国房地产市场来说，构建合理的房地产市场营销理论体系是十分是有必要的，中国的房地产市场开放才能做好健康发展。[2]
二、房地产市场营销理论的演变与具体应用
（一）满足顾客需求与和“4P”营销理论
著名的美国营销学学者卡锡教授曾经提出了一个有名的理论，“4p”营销组合理论。产品和价格还有渠道与促销四个要素是“4p”理论的构成部分。卡锡教授认为，市场营销活动成功一次，那么就能用现在的营销手段，现在的营销价格，现在的营销渠道等等来将产品应用到特定的市场。菲利普·科特勒在随后利用“4p”理论，对怎样更好满足市场需求的核心思想提出了自己的看法，提出了新的“4p”要素，他们分别是市场调研和市场细分，除此之外，还有目标市场选择与市场定位，菲利普·科特勒的这个观点，极大的丰富了现在的市场营销理论。[3]
（二）追求顾客满意与“4C”营销策略理论
美国营销专家劳特朋教授曾经针对顾客满意的过程提出了将“顾客”作为中心的“4c”理论。消费者、成本和便利还有沟通是构成“4c”营销理论的四个要素。[4]“4c”营销理论认为现在的房地产企业应该将顾客的需求和顾客的满意度放在开放的首要位置上，接下来才是降低开放时候要考虑的成本问题，这些成本其中就有顾客购买成本和其他的一些耗费成本。另外，顾客在购买过程中的便利程度也是房地产商么不能要考虑的，在顾客购买之后，房地产商还要与消费者进行沟通。如今，很多的房地产开发商全部都是为了满足顾客的祥和，最终目的都是为了让顾客满意。[5]
在“4p”理论的基础上，“4c”理论是前者的进一步发展。虽然“4p”理论研究的对象也是消费者的需求，沟通双方的交流，但是，“4p”理论的中心点是企业，实用的场景也是传统的市场，但是对于现代竞争空前激烈的营销市场来说，“4p”理论或许已经远远不能够满足大众的需要，在这个时候，“4c”理论的出现极大的缓解了这种需求。
（三）构建顾客忠诚与“4R”营销理论
关系营销是“4R”理论的核心，它主要由关联、反应和关系以及回报四个要素组成。在“4R”理论中，企业和顾客直接要构建合理的关系，这样一来，企业就可以最大限度地留住顾客的信，为自己在竞争激烈的市场当中夺得一个稳定的地盘。另外，面对现在多变的市场，企业必须要学会和顾客沟通，在问题中寻找顾客的需求，需求企业的突破，要学会和顾客做朋友，让顾客对企业有一定的依赖感，维持住顾客的购买力。最后，企业的发展目标是企业获得利润，企业应该把市场利润当作自己发展的动力和源头，只有这样，企业才能做大做强。
综上来说，我们可以得出这样一个结论：“4c”、“4p”、“4r”三个理论中间，没有互相取代的关系，他们三个是一个整体，一个互相联系的关系。
三、房地产开发项目市场营销的理论和实践应该互相结合
（一）加强房地产市场调研与预测
在房地产营销策划过程中红，市场调研是一个必不可少的环节，因此，在进行市场调研之前，企业要制定严密的市场调查流程，从整体上把握市场，在调查结束后，企业要系统地分析市场的未来发展方向。
（二）确认目标市场，定位科学市场
在营销策划过程中，目标市场的分析和市场的定位是关键，对伊每一个地产项目，企业都要有充足的认识，因为每一套每一套房子都有可能是不同的，不仅仅是面积上，还有格局和楼层、景观上，所以，房地产企业必须要系统地认识市场需求的不同点，从消费者的角度和企业自身的特点出发，双面地看待问题。
（四）加强专业培训，提高责任感
策划人员自身的知识培训是非常重要的，如果企业能够为策划人员定期举行一些培训，那么，企业的策划人员就能的不断地吸收先进的策划经验，然后将其应用到企业自身的发展上来。■
参考文献
[1]杨雪.房地产营销理论的发展及实践研究[D].重庆：重庆大学，2006.
[2]李春.房地产营销策划研究[D].武汉：华中师范大学，2007
[3]陈雪冰.我国房地产发展现状问题以及策略研究[J].科技信息（科学教研）.2007，（33）.
ABSTRACT：
Ourcountryrealestateindustrydevelopmentmovestowardstherationalityandthestandardunceasingly,howevertherealestatemarketingplanstillwasattheinitialstage,ontheonehand,thedeveloperdidnottakethemarketingplan,butalthoughortooktolackthesystemthetheorymethodtoinstructtheworkingpractice,Ontheotherhand,somemovingspiritsdidnotunderstandbutanyisthetrueplan,theplanbehaviorcapriciousnessstrongthescientificnatureisweak,someso-calledmarketingexpertisinductingthemarketingplanthewrongroad.Thisintensifiedtoacertainextentthemassivecommodityapartmentsvacant,createsthesocialresourcestheenormouswaste.
Therefore,theauthorbasesonthecurrentChineserealestatedevelopmentmacroenvironment,inviewoftheChengdurealestatemarketingplanpresentsituation,linkstotheChengdusomerealestateenterpriseprojectmarketingplanreality,hascarriedontheelaborationtotherealestatemarketingplanprocesskeycontentandtheoperationflow,Hasanalyzedthecurrentdomesticrealestatemarketpresentsituation,hasconstructedtherealestatemarketingplanframe.Intherealdiagnosisresearch,throughtotheChengduHRealestatecompany''''sactualsituationelaboration,simultaneouslytotheproductfixedprice,thepriceadjustment,theadvertisementpromotionhascarriedonthedetailedelaboration.Thisarticleattemptsintherealestatemarketingplantoconductsomebeneficialdiscussionresearch,hopedsummarizesasetboththescienceandthepracticalandfeasiblerealestatemarketingplanframe,providesthebeneficialhelpforthepropertydevelopmententerprise.Atthesametime,the
authorthroughtherealestatemarketingplanactualoperationevidencerealestatemarketingplantheory,causesthetheoryandthepracticereflectsthecardmutually,expectedpracticescertaininstructionfunctiontotherealestatemarketingplan.
Keyword:Realestateenterprise,marketingplan,productfixedprice,priceadjustment,advertisementpromotion
一．绪论
1．1研究背景
随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。
由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱;一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。
房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。
由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。
1．2研究的意义
随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。
目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。
房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。
二．房地产企业营销策划理论分析
2．1房地产市场概论
2．1．1房地产市场的影响因素
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：
宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。
政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。
产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。
其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。
2．1．2房地产市场的特性
房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。
1．市场供给缺乏弹性
2．市场供给的异质性
因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。
3．市场的区域性
一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。
4．市场的周期性
5．市场容量难以估算
由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。
6．市场的政府主导性
房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。
2．2房地产营销策划理论和方法
美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:
第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。
第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。
第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。
第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。
房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。
三．成都房地产市场分析
3．1成都市房地产市场的基本势态
3．1．1成都住宅建设持续增长
近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2%；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。
3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步
迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。
3．1．3成都房地产市场持续活跃
随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。
另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。
四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划
根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。
H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。
4．1成都市H房地产企业市场定位分析
市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。
根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。
国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。
最后，H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。
4．2成都市H房地产企业定价策划
从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。
1．总体定价策略
从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。
（1)低价策略
采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。
（2)高价策略
（3)中价策略
这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。
2．过程定价策略
房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:
（1)低开高走定价策略
低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。
（2)高开低走定价策略
这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。
（3)稳定的价格策略
这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。
根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。
3．时点定价策略
时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。
①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。
②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。
③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。
2．项目成长期，即项目的开盘期
五．结论
房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。
成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划，要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向，以市场为龙头，以策划工作牵头引导其他工作，实现从产品型向服务型企业转化，从资源优势企业向能力优势型企业的转型。
参考文献：
1．周鹏.南京马术场别墅小区项目前期策划研究[D]南京理工大学,2006.
2．罗国银.湖南建鸿达房地产公司营销策划研究[D].湖南大学,2005
3．邵永喜.企业人力资源培训系统的构建与评估[D].华北电力大学（北京）,2006
4．张伟.房地产项目营销策划研究[D].重庆大学,2006
5．姜万勇.山东房地产市场研究[D].天津大学,2005
6．李娱.房地产营销策划领域中孙子兵法的应用[D].中国地质大学（北京）,2006
7．刘军英.浅谈我国房地产市场供求失衡状况[J]价值工程,2006,(11).
8．金长宏.论房地产营销理念与竞争方式[J]技术经济,2006,(06).
9．赵秀云,钱晓群.房地产企业品牌竞争力的构建与提升[J]建筑经济,2006,(10)
10．周纯静.重庆JG房地产开发公司C项目市场营销策略研究[D]重庆大学,2006
11．兰子勇.影响房地产营销策略的主要因素分析[D]重庆大学,2006
12．张瑶宁,周晓静.房地产营销创新与营销策略[J]科技信息(学术版),2006,(06)
13．李建军.商业房地产项目多维定位的理论借鉴[J]企业技术开发,2006,(10)
“龙腾福地”是个旧市第一个大型、低密度的复合型房地产社区,以源于传统、优越至上的创意规划蓝图酿造着个旧市全新的和美生活。作为个旧市首个大型复合型房地产项目,“龙腾福地”对于个旧市建设符合人们美好生活构想的新城市,无疑有着举足轻重的作用。
“龙腾福地”位于个旧东南市区的宝华山,毗邻宝华公园,南邻杨家田村,西至上河社区,北壤胜利、宝华社区,正处在个旧的城市发展带上。总占地面积约200亩的龙腾福地,容积率为1.5,有着灵龟出海、蛟龙戏珠、激扬腾跃、浑然天成的胜状。
依托着宝华山坚实之势、宝华寺亘古之灵,龙腾福地汇金湖之气、聚四方之宝,可谓物华天宝。随处落定,举目远眺,群山逶迤,锡都金湖,一览无遗。
龙腾福地首创了“一体、二轴、三中心、多院落”的空间布局架构。在这个复合型的房地产社区内,三大建筑组团有机地融为了一体,同时又相互独立、彼此呼应;三个主体花园于花草掩映间,别有一番诗情画意。闲游其间,享受着不同景观的创意生活,让人忍不住流连忘返。
立于坡地上的庭院式地产构架,更使得龙腾福地的层层退台,退出了邻里间的阻隔――独具匠心的层次立体露台花园,巧妙地舒缓了建筑高度的压迫感,每一层的庭院、露台、花园,无不是一方小小的天地,却又与天相融、与地相连,一片其乐融融、天地人和的和美空间,欣欣然立于半坡山腰间。也正因为此,双拼、联排、山地叠加、多层住宅以及小高层洋房等丰富的住宅类型,在龙腾福地200亩的社区内显得处处精彩,无一不绽放着理想居住方式的华光。
龙腾福地的建筑带有浓郁的地中海特色,入户花园、退台、屋顶露台、多入户方式等纯粹设计,使得洋房在整体上的异域风格浓厚。同时,住宅相对紧密的庭院,更增强了居住者入住美宅的亲和感。错落有致的庭院,因地制宜地随意围合成一个个貌似院落的独立个体,同时又共同形成一个组院。如同细胞组成的肌体,组院与组院参差错落又井然有序的组合关系,构成了如今别有一番洞天的龙腾福地。而在组院内部,又有着人性化的合理区隔,形成一落落相对独立的单家独院,在保证高度安全性与私密性的同时,更使得居住者有了一个更大的景观庭院,极大的满足了人们对自然景致的更高需求。
原生态的植被、高差不大的缓坡、一望无际的绿色、啾唧飞鸣的鸟群,园林水景,植物花草,山地水榭,观景灯塔……在龙腾福地,各自交叉独立又相互关联的灵动空间,以及可以游赏或静处的景点多不胜数,构筑了一个恬静怡然的山水生活园区。
现代会所、私立幼儿园、健身娱乐、便利超市、物业管理,龙腾福地有着丰富的社区品质服务;同时,家庭报警、周界防范、进出口监控、闭路监控、可视对讲、车辆管理、保安巡逻和智能管理的安全屏障以及24小时的智能监控,龙腾福地多层次地护卫着每位业主的安全和私享,并且实现了星级酒店式的管理服务模式。
亭台楼阁、精尚洋房、奢华享受,以及格外纯净的空气、阳光和碧水,龙腾福地以其独具一格的复合型精美社区,缔造着个旧市房地产的首席殊荣。
强强联手恒创辉煌
“龙腾福地”房地产社区项目由个旧市城市建设综合开发公司和个旧市金湖房地产开发经营公司携手打造,昆明恒创房地产营销策划有限公司进行地产营销策划。
正是为了成就有着美好生活构想的新城市,以及几个团体间对于实力与阵容的相互信任,联袂打造名优精品的战略合作伙伴关系才得以缔结,也正是在这样的机遇下,个旧首个大型复合型项目“龙腾福地”得以成就。
个旧市城市建设综合开发公司和个旧市金湖房地产开发经营公司两家个旧市本土的房地产开发公司在振兴家乡产业方面取得的成就自不必说,而远在云南省首府的昆明恒创房地产营销策划有限公司对于“龙腾福地”项目的参与则引人称赞。
【关键词】房地产；项目策划；全程策划
1.房地产项目策划概述
1.1房地产策划的概念
随着房地产业的迅速发展,房地产策划也随之快速发展起来。同时由于房地产市场化的程度逐渐增高,个人消费已经成为市场主流。因此加强房地产项目的策划对于房地产项目的实现具有举足轻重的意义。策划是通过实践活动获取更佳成果的智能或智能创造行为。房地产策划是依据房地产开发项目的具体目标，把市场调研和市场定位作为基础，把独特的概念设计作为核心，运用各种手段去策划，对将来的房地产项目进行科学的有创造性的规划，并且把具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。
1.2房地产策划的意义
房地产项目策划能使企业决策准确,避免偏差,提高企业竞争力,增强企业自身管理创新能力,有效整合资源,使房地产开发项目优势突出。对项目开发过程中,统一思想,理顺公司内部和外部的公司部门合作关系、提高管理效率,设计和建设标准确定,这是肯定的,困难的、重要的项目发展将起到积极作用,是房地产企业的员工实现项目的开发设计过程,综合的总体指导功能。因此,如何创造一个良好的房地产项目的总体规划,具有较高的效率和效益最大化的所有的销售,在房地产项目开发和管理变得越来越重要。
2.房地产项目策划模式
房地产项目策划的进行是遵循一定的模式的。通过策划人不断实践和总结,慢慢形成了各种策划模式,体现了房地产项目策划的一些基本规律。按照房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式,能够创造出项目典范和营销经典,提高房地产策划的科学性和规范性。房地产项目策划发展到今天,主要形成了3种策划模式:卖点策划、概念策划和全程策划。
2.1卖点策划模式
当市场需求大于或者略小于供给、市场竞争不是太激烈、消费者的消费心理也不够理性和成熟的时候，市场中产生的便是卖点策划模式。
2.2概念策划模式
随着经济的发展,从20世纪90年代中后期,人们的生活行为模式开始发生变化,房地产市场已经从卖方市场变换为买方市场。人们对住宅的需求要能够体现自身的个性和生活方式。策划人员开始赋予新产品以丰富的开拓性内涵,概念策划模式主要目的是引导消费者的消费新观念的形成过程中开发出新产品,实现产品的自我销售。
2.3全程策划模式
3.全程策划模式探讨
3.1全程策划模式的适用性
房地产全程策划模式的特点是全过程策划服务,所以策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在应用过程中逐渐形成3种策划方向:
(3)由于策划咨询公司的特长不同,他们运用自己的专业特长各有侧重,但不会丢掉全程策划的目标,也取得了很好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划模式相对而言更适用于中小型项目的策划,这样各个流程可以很好地策划落实,大的项目如几千亩的大盘就会感到无能为力。这时就需要采取其他策划模式与之交叉进行,取长补短。
3.2房地产全过程策划的原则
(1）整合原则：要把握好整合资源的技巧，整合好的各种客观资源要围绕项目开发的主题中心，要善于挖掘、发现隐性资源。
（2）定位原则：要从“大”、“小”两个方面入手，把握各项定位内容的功能作用，要熟练地运用项目定位的方法和技巧。
（3）可行原则：策划方案是否可行，方案经济性是否可行，方案有效性是否可行。
（4）全局原则：房地产策划要从整体出发,注重全局的目标、效益和效果；要从长期出发,处理好项目眼前利益和长远利益的关系；要从各个层次出发,总揽全局；要从动态性出发,注意全局的动态发展。
3.3全程策划过程中的问题
(1)不做市场调研或者做的不够仔细，使得综合得出的结果和市场的本来面目差距很大，生产适销对路的产品，把这作为依据进行的营销策划工作偏离了实际，无法生产适销对路的产品，最终结果可想而知;
(2)盲目决策，想当然地追逐热点，哪知道市场千变万化，今天的热点到明天就成为过时了的，没有认真分析细分市场的真正需求，项目上马后，形成尴尬的局面;
(3)在短期利润的追求，搞一锤子买卖。只关心该项目的销售，服务不到位，以满足个人利益于消费者的利益为代价的客户需求方面做得不够，有时，住宅单位的现象，或有逃跑时逃脱现象;
(4)只为了销售而搞策划，没有从根本上认识到营销不仅仅是局部的工作，而是牵涉到实现公司总体经营目标的核心工作的理念，造成临时抱佛脚，走到哪一步算哪一步的境地;
(5)其他包括营销策划水平较低，现代化办公工具使用不到位，定性多于定量，凭借想象完成策划工作，没有明确的目标，也就没有好的结果。
4.结语
在房地产项目策划的过程中,市场调研、对消费者行为方式的分析和研究,以及具体的营销计划的制定、执行和控制等,是一个密不可分的过程,忽视其中任何一个部分,都有可能造成项目的失败,但是,在现今房地产行业中,对于市场调研和对消费者行为方式的分析等内容,仍然没有得到应有的的重视,这也是反复强调全程策划的主要原因。目前我国的房地产业正处于快速发展时期,房地产策划理论也随着市场的发展而不断变化。将来肯定还会有更多的策划模式出现,但是每一种策划模式都会有其优点和缺点,没有一种策划模式会成为项目策划的万金油,策划模式的选择和运用要适应项目所处的市场的要求。
［1］杨澍.也谈建筑策划与房地产策划.四川建筑,2009
［2］李聪奇.房地产营销策划现存问题及发展趋势.企业技术开发(下半月),2009
［3］林涛、刘峰.房地产开发项目科学策划体系的研究,江西科学,2009
关键词房地产开发市场调研营销策划
中图分类号：G421文献标识码：A
1课程教学现状
1.1课程目的和任务
通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。
1.2课程教学内容
包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。
1.3课程教学方法
理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。
2《房地产开发》课程教学过程存在的问题
（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。
3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施
本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：
①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。
②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。
（3）规范学生学习方法
综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。
二、绩效管理的一般理论及其发展概况
三、公司绩效管理的原状及存在的问题
(一)T公司现状
(二)T公司绩效管理存在的主要问题
1、T公司与平级公司间协同效率较低
2、公司内部部分员工推诿工作
3、部分员工钻绩效管理制度漏洞
4、员工对绩效管理考核满意度不高
5、部分员工工作绩效较低
(三)T公司绩效管理制度问题分析
1、平级公司之间职能不清
2、岗位设置没有与公司发展战略结合
3、个别基础管理业务流程没有标准化
4、绩效考核制度没有得到员工认可
5、缺乏系统的人力资源管理制度
四、基于平衡计分卡的公司绩效管理体系优化设计
(一)公司架构优化
(二)岗位评价体系优化
1、内容优化。对被评估岗位主要分四部分要素内容进行评价:
(1)责任因素:主要包含销售任务责任、成本控制责任、指导监督责任、内外部协调责任、工作结果责任、组织人事责任、法律上的责任、决策的层次；
(2)知识技能因素:最低学历要求、知识多样性、工作复杂性、管理能力、综合能力；
(3)努力程度因素:工作压力、精力集中程度、创新与开拓、工作均衡性；
五、优化方案的实施
(一)逐级宣讲培训绩效管理制度
1、公司的高层领导应该高度重视
2、在推行绩效管理体系前要进行广泛深入的宣讲工作
(二)基于平衡计分卡确定绩效考核内容
(三)绩效评价流程
1、员工自评。月末时,被考核人按照自己在当月每项工作目标的实际完成数量与质量及效果、实际工作精神面貌及状态,参考工作评价标准实事求是的填写《绩效考核直接上级评分表》中列示的工作完成情况自评部分。
2、他方评价。在本轮评价过程中,为了较好的实现工作绩效管理初衷,直接上级就工作绩效实现情况与被考核人面对面坦诚谈论,共同讨论绩效管理考核任务目标的完成情况,总结出成绩与不足,取得一致评价意见,在《绩效考核直接上级评分表》中填写考核评分部分。之后就可以结合公司的工作目标一起讨论确定下一季度的奋斗指标、工作计划,也可以组织部门会议进行讨论,对于需要配合协作的工作统筹安排,对于需要其他部门支持配合的工作项目也需要及时提出要求,以利于各部门综合考虑工作安排,以免由于沟通不畅、配合不到位影响工作进度。
3、评价审批。行政人事部汇总所有考核结果后报考核管理委员会审批。
(四)绩效考核的申诉及其处理
六、结论
关键词：房地产企业；宏观调控；保障房
中图分类号：F120
文献标识码：A
1房地产政策对房地产行业发展的影响
随着“限购令”、“限贷令”等各项房地产宏观调控政策的出台和落实，红火异常的房地产市场迎来了发展路途中的寒冬。但是，是否房地产行业就此进入低位运行？是否中小房地产企业就无发展机遇呢？
1.1房地产宏观调控的原因分析
最近10年，房地产市场的火爆程度众所周知。地王的不断推出、房企的火热投入，证明了地王没有最高，只有更高。地方政府在土地买卖中获利是不争的事实，这无形中助长了不断攀升的房价。大量房地产开发商都在高负债地运行着，老百姓也疯狂地从银行贷款，投资购房。看到如此高歌猛进的房地产市场，各路投资者也纷纷将大量的资金投向房地产市场，在房屋的买卖交易中获取大量的利润。于是全国上下，无人不为房子疯狂。
企业的高风险运行、老百姓的疯狂贷款、投资客的疯狂炒作无疑加重了银行风险，美国的次贷危机给了中国一个很好的教育，这时政府必须要采取措施，控制房地产迅猛发展中的风险，于是有了“限购令”、“限贷令”、“提高存款准备金率”等政策的出台。
1.2保障房的效用分析
为了满足不同收入层次的需求，国家出台了“保障房”建设政策，个别地方政府还要求每年必须有10%的保障房建设开工面积。
这样一来，整个房地产市场的格局就构建起来了：收入低的人群，可以选择廉租房；选择公租房的人，通过努力工作，有了一定能力，也可以购买住房；有一定经济能力，但无法购买商品房的人可以选择购买经济适用房；有条件的，根据自己的资金状况，选择不同档次的商品房。
这样便将很大一部分的刚性需求通过保障房的途径消化掉了，从而减少了商品房市场的刚性需求。由此引导商品房市场按照市场经济的运行规律运行，合理定价，满足不同层次消费者的需求。
1.3未来房地产宏观调控方向分析
2房地产行业机会与威胁并存
房地产行业机遇与威胁并存：一方面，通过洗盘，大量不规范的企业将被淘汰出局。另一方面，优秀的房企将更能巩固和扩大市场占有份额，增加企业声誉。消费者将越来越偏向于购买有实力的品牌房企的产品。优秀房企将越做越高端，获取大量的品牌溢价，收益率逐步扩大。而实力小，且非品牌房企的生存空间会逐步被压缩，只能往低端市场发展，几乎没有品牌溢价，收益率降低。但低收益率的房地产项目并不意味着没有利润可图，只要量上去了，其收益依然可观。且目前这样的中低端房地产项目会得到地方政府的大力支持，会给予相应的政策扶持，这将成为中小房企的一条出路。
3房地产企业的出路
房地产企业应该认清目前的市场现实，找准自己的企业定位，利用这样的机会，苦练内功，图谋发展。
3.1正确定位，理性选择
正确定位企业发展目标，找准目标市场和发展方向。作为大多数房地产企业而言，准确定位自身，找准企业发展目标尤为重要。大多数房企资金、技术等实力不强，竞争力弱，品牌效益低。没有必要一味地往高端产品市场发展，而应在低成本开发的前提下，将品质做足，抢占中低端市场。当年李书福的奇瑞汽车就是以低端的产品冲击了整个汽车市场，并获得成功。目前国家的政策导向是保障房建设，在经济适用房建设项目上，或许可以成为一般房企发展的一个方向。
因此，房地产企业要决定进入哪个板块、做哪个档次的项目，需要根据自己的情况，合理定位，理性选择，不能盲目跟风。要选择适合自身企业发展的，同时也是自己擅长的项目来做。
3.2加强企业文化建设，将文化与房地产产品相融合
优秀的企业文化是企业发展的动力，是企业的核心竞争力。一个企业有没有文化、有什么样的文化，决定了这个企业能否壮大。以优秀的思想统一、凝聚员工，才能产生巨大的生产动力。目前的房地产已不再像过去那样仅仅起到保证居住的功能了，还承载着文化、社区交流等功能。因此，如何将文化与房地产产品相结合，也是当前房企走出困境需要思考的问题。目前，很多房地产企业推出的是欧式风格、地中海风格这样的海派文化产品。这样的产品如今比比皆是，已经没有了新意，落于俗套。也有部分企业开始思考将中式园林文化引入产品中，如金科东方王榭、金科中华坊、隆鑫72府等。这些项目在开盘的时候，确实吸引了不少人的目光，取得较好的业绩。值得注意的是，瑞安在选择文化的时候，将目光投向了本土文化。因此诞生了瑞安的天地系列产品，如上海天地、重庆天地等项目，将当地的文化与产品相融合，受到当地居民和外来投资客的广泛认可。
3.3完善项目决策评价体系，重视前期营销策划工作
由于早期房地产市场是卖方市场，很多房地产企业基本上不重视项目决策评价，基本上不考虑拿哪块地？开发什么项目？收益情况如何？在卖方市场的时候，只要把房子建起来，就有人抢着买。而现在，市场环境发生了变化，成了竞争性的买方市场，因此，必须要重视项目事前评价，需要事先有一套完整的评价体系，在拿地初期就对项目的可行性进行认真而严格的测算和分析，将开发风险降到最低。这方面万科确实是值得所有企业学习的
标杆。
由于大部分的房地产企业发展较晚，很多都是借助于早年房地产红火发展的势头成长起来的。因此，很多企业忽视开发流程、销售策划环节、物业管理策划环节等前期营销策划工作，不重视项目策划调研，对销售环节也是拍脑袋做决策，这些无疑加重了市场风险。
依我个人的从业经验，企业之所以愿意花大价钱借用外脑，把自己的问题委托策划人来解决，主要是源于4个理由。
第一，借用策划人的眼界和阅历
在策划界已经有人用保健品的运作方法来运作日用品和电子产品，并取得了巨大的成功。
第二，借用策划人的专业技能和系统知识
另外，眼界决定胆略，策划人服务的客户越多眼界也就越开阔，是企业愿意让策划人来帮助自己做决策的一个主要原因。
我就曾遇到过一些企业决策者，他们自己在给企业做决策的时候，总是举棋不定，下不了决心。总是要等到咨询了他信任的策划师之后，心理才觉得踏实。
我们每个人在自己的生活模式中，都积淀了某种特有的、习惯性的见解、观念和行为。这就使得决策者们很难对企业问题做出多视角、全面系统的分析、研究和评价，并直接影响到企业决策的正确性。
职业策划人是凭借专业的工具和科学的流程来开展工作的，对企业的问题更容易做出深入地、全面地、系统的分析、研究、推理和论证。
第三，借用策划人旁观者清的视角
人是感情动物，人更多的是依赖情感而不是理智来对周围的事务做出判断。任何人在处理与自己有关的事情时，往往更多的使用情感而不是理性，企业决策者也不例外。他们也无法完全抛开自己的感彩和主观好恶来看待公司的人和事。
而组织外部的策划人，一般与企业中的任何人都没有任何的利益关系，由于策划人的职业性．也不允许他们以自己的个人主观好恶来判断任何问题。所以，策划人一般都能比企业自己更客观、更公正的来认识问题和解决问题。
第四，借用策划人调动社会资源的能力
企业的发展需要对自有资源进行优化组合与有效利用。同时，也离不开借力于外部资源。因为企业中有很多经营活动，都需要借助外界的力量，如：政府、社会团体、新闻媒体、上、下游厂商，甚至是竞争对象及其它行业中的企业等。企业不只是要在市场上生存，同时，它还要生存在这个社会环境中，任何一个企业，如果离开了对社会资源的利用，光靠自身的内部资源来发展，都将寸步难行，也是没有出路的。
企业调动社会资源的能力越强，手段越高，该企业的经营思路就越宽阔，其商业机会也就越多。
企业与策划人合作时，策划人不但可以利用自己的人脉关系，调动一些企业需要的社会资源参与到项目运作中表，而且最有价值的是策划人能够自觉地去发现和挖掘那些于客户有益的社会资源，能发现社会资源中于客户项目最有价值的商业机会，这才是最重要的。
关键词：房地产开发与管理课程；专业教师；课程建设
一、房地产开发与管理课程特点
“房地产开发与管理”是房地产开发与管理专业的专业必修课，也是专业核心课程之一。房地产开发与管理这门课程的内容包括房地产开发企业开发一个房地产项目的整个过程，包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发项目报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。这门课与其他课程有一定交叉，需要有其他课程作为先导。同时，作为房地产专业的主专业课，本门课也为其他专业课提供了必需的基础知识。因此，“房地产开发经营与管理”课一般都在大三开设。另外，“房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的4门考试课程之一，如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好，那么，今后无论是在工作方面，还是在考试方面都能得心应手。
二、房地产开发与管理核心课程建设的思路
房地产开发与管理课程是培养学生运用房地产开发经营与管理的理论知识解决房地产开发、经营工作中的实际问题能力。为了实现上述培养目标，结合本课程的教学内容和教学特点，设定本课程建设思路为，改变传统的教学方法，将现代的教育理念和教学模式融入人才培养的始终。具体为：一要房地产开发岗位技能的要求联合企业开发课程，根据技术领域和职业岗位（群）的任职要求，参照房地产估价师的职业资格标准，改革课程体系和教学内容。二要注重学生实践操作能力培养，理论知识学习、实践能力培养和综合素质提高三者紧密结合，融“教、学、做”为一体，强化学生职业能力的培养。三要突出教学过程的实践性、开放性和职业性，注重学生校内学习与实际工作的一致性，开发以企业工作过程为课程设计基础的教学内容，实施以真实工作任务或社会产品为载体的教学方法。四要改革考核方法，实行校内成绩考核与企业实践考核相结合。五要重视优质教学资源和网络信息资源的利用。
三、房地产开发与管理课程建设措施
1.教学团队建设
核心课程师资是决定核心课程质量的首要条件，加强核心课程建设必须首先强化核心课程师资队伍建设。核心课程师资队伍建设包括师资队伍年龄结构、职称结构、教学水平、教学研究水平、科学研究水平等方面内容。核心课程师资队伍教学团队要求是一支结构合理、人员稳定、教学水平高、教学效果好的教师团队。核心课程教学必须由学术造诣高、教学经验丰富的教授、副教授领衔。为此，必须多途径、多方式引进人才，建立一支高素质的教师队伍，充实师资数量；以现有在职教师为主要对象和工作重点，采取切实有效的措施提高学历层次和学术水平，优化师资结构；鼓励参加执业资格考试；邀请知名学者莅临学校讲学，提高学术品位。通过师资的“学中干”和“干中学”的措施，切实提高核心课程师资的水平与质量，以此确保核心课程的质量与水平。
2.整合教学内容
房地产开发经营与管理这门课程所包含的的内容广，交叉性、重复性较高。本课程内容与其他的课程有一定重叠和交叉，如市场营销、房地产策划、房地产投资分析、工程经济学、工程项目管理、财务管理、物业管理等。因此，本课程在教学内容设置上，在充分了解整个专业的课程设置的基础上，应突出本课程的重点知识，对存在与之交叉的课程内容应避免大量重复讲授。在教学过程中针对本课程独有的重点知识，如房地产开发的环节、程序及房地产开发报批等知识应重点讲授。针对重复性、交叉性高的内容，要通过复习提问等方式检验学生的掌握程度，再根据掌握程度并结合房地产开发的角度有侧重的讲授。
3.改革教学方法
为帮助学生了解本学科知识发展的前沿，培养他们分析问题、解决问题的能力，教师可以在教学过程中，对于某些理论问题和一些新的发展内容，在查阅大量文献资料和进行了市场调查之后，给学生开设专题讲座。邀请房地产从业专家进入课堂和学生进行面对面的交流，不仅可以弥补高校教师工程实践经验的不足，增加学生对房地产及房地产业的感性认识，了解房地产企业的组织结构和运作机制，还可以让学生感受到真正的企业家应该具有的素质和精神，从而激发学生的学习热情和创业热情。
4.加强实践教学
房地产开发与管理是一门实践应用性很强的课程，针对这一特点，组织学生走进房地产企业、走进知名楼盘或社区、走进施工现场是解决学生缺乏工程经验、对教学内容没有感性认识的一条有效途径。争取和房地产企业合作，例如，帮助房地产企业或其楼盘做宣传，协助企业进行市场调查、可行性研究等方面的工作；组织学生去参观楼盘和社区，并对其小区规划设计、户型设计、项目市场定位等进行点评；带领学生参观施工现场，了解项目的建设实施过程以及房地产企业的业主代表在施工现场的职责和权力等。
5.教学资源建设
根据房地产专业人才培养的需要，深入开展产学合作，加强教学资源与环境建设。建立健全房地产沙盘实验，房地产沙盘实验室的建立和使用，有利于学生通过教学，熟悉房地产开发流程中的各项工作。还要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划公司签订校外实习基地建设协议，形成长期稳定的现场教学及学生实习的平台。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输人了新鲜血液并储备了急需的人才。
[1]谢婷，刘樱.“房地产开发经营与管理”课程的教学分析[J].中国电力教育，2013，（11）.
[2]李斌.关于新建本科院校专业核心课程建设的思考[J].产业与科技论坛，2012，（5）.
[3]张颂娟.建筑工程技术专业《混凝土与砌体结构》核心课程建设研究[J].科技信息，2011，（12）.
[4]孙海燕，高清冉.《机械设计基础》优质核心课程建设研究[J].济源职业技术学院学报，2010，（3）.
Discussionabouttheconstructionoftherealestatedevelopmentandmanagementcourses
HEHong
（ShenyangInstituteofEngineering，Shenyang110136，China）