万达卖掉万达百货，引发了业内关于商业地产前途的思考，毕竟零售是商业的灵魂所在，现在灵魂似乎陷入混沌，新零售又步步紧逼，商业地产的处境相当尴尬呀！
但从数据上看，商业地产又有着火热的市场，业内人士预测，到2020年商业地产市场会达到万亿级。虽然刚过去的2018年，被称为是地产艰难一年，根据地心引力的数据，2018年1-11月，商业地产大宗交易近90宗，其中房企参与的交易数量达51宗，占比近6成，表现活跃。
前有火热行情，后有无限未知，不过看似未知，其实从蛛丝马迹中也能得到些许线索，只有按图索骥，才能大致明白商业地产该往哪儿去的问题，下面明源君结合一些实际情况谈谈2019年的商业地产趋势。
01
消费群体：低龄化群体异军突起
很多地方都会提起95后、00后开始成为市场中的消费主体，但据观察和查证，高端消费、美容、医疗健康等领域的低龄化趋势更为明显。
一条创始人徐沪生表示，2018年奢侈品在商业地产行业依然占据上游，甚至一些新兴奢侈品品牌市值也高达百亿美元，并且呈现高端消费低龄化趋势。
之前在微博上看到一个话题，现在的95后、00后都用什么化妆品，网友的晒图，不乏Lamer、SK-2、Chanel等高端品牌，用起“前男友面膜”也是毫不手软，其消费能力可见一斑，90后老阿姨表示受到一万点伤害。
00后的化妆桌
看过综艺《我家那闺女》，可能都不会忘记吴昕瓶瓶罐罐狂吃各类保健品的场景，简直惊掉一波下巴。其实注重养生保健，已成为社会大势，伴随人们健康意识的提高，保健业迎来快速增长期，且保健业消费群体正向低龄化人群扩散。
从Swisse公布的2019年中国市场的新战略中可以发现，中国区美容养颜产品的代言人选都是20多岁的明星，而不是30、40岁的明星，可见其年轻化的战略重点。
02
业态创新：宠物经济、儿童经济势头强劲
这年头如果没有孩子还不养个宠物，已经很难社交了，毕竟别人探讨怎么养孩子，你可以交流如何养猪猪呀！别人晒娃你可以晒猫呀，别人夸孩子你可以夸狗呀！不撸猫撸狗又不生孩子，简直会被怀疑是个问题青年了！
玩笑归玩笑，但是也反映出现实社会的消费动力所在，只有围绕真正的消费需求才能制胜市场。拿宠物经济来说，衍生宠物美容院、动物旅馆、小狗日间照料中心，宠物殡葬、宠物整形，宠物医院等服务。而据权威数据可知，2018年中国宠物行业市场规模达1708亿元，而儿童经济市场规模已达万亿市场，儿童和宠物经济实在是不可小觑的消费势力。
如何在哪些城市的商业项目中布局这两类经济形态了，还得从市场潜力来说。从养宠物人群画像来看，这类人群大多处于消费水平高的一二线城市，收入可观的白领。所以可以考虑在一二线的商业体内布局宠物业态，刚好一二线购物体同质化严重，宠物业态可作为创新业态布局，其中凯德、大悦城等嗅觉敏锐的购物中心已经开始试水了。
三四线全面进入“二胎时代”，据一份数据显示，中国0-3岁婴幼儿中，约有450万位于一线城市，540万位于二线城市，3800万位于三四线城市及县城、乡镇。而且三四线的80、90后开始成为养育下一代的主力军，他们舍得为孩子花钱。
所以可在一二线商业项目中布局宠物业态，而三四线的商业发展可重点抓住二胎红利。
03
空间革命：文化空间强势加持
传统商业中心正在以惊人的速度，无可挽回地走向衰落。年轻人追求个性表达，转而拥抱小众品牌，妈妈们开始网购，在商场逛一下午的人越来越少。
同时传统购物中心也将陷入进退两难，拥抱小众品牌又很难把握客户，在和电商的比拼中，竞争力不足。无论店里卖什么，购物网站上几乎都能找到同款产品，且价格更便宜。
单纯购物功能的商场已经出局，商业地产正在加速进入“反购物中心”时代，做得好的商业地产都不再是购物场所，而开始成为文化场所、社交空间。
2018年以来，各类商业地产开始加持文化空间，比如2018年的最后一个月，华润新大厦春笋旁边，低调开业一个文化空间“前檐YAN”，开设在深圳万象城中，属于华润商业板块的自营项目。
诚品生活内的文创产品
与华润不同的是，中粮大悦城注重打造IP主题文化空间，如北京朝阳大悦城中，高晓松的“晓岛”、上海大悦城的摩坊166，沈阳大悦城的四又二分之一（当当沈阳店进驻），都是比较讨好消费者的作品。
04
智能体验：新零售下，门店需要变得更智慧
新零售发端于2017年，快速发展于2018年，进入2019年，如果你还没有跟上新零售的步伐，拥抱智慧商业，将跟时代离得渐行渐远。
到底什么是新零售了，知乎有个回答比较简洁明了：有线下的门店，也可以通过线上购买物流送货，共享数据，线上线下相互引流，并运用科技手段提升整体零售的运营效率，同时更新用户的购物体验。
其中运营效率和购物体验是新零售的落脚点，所以新零售下主动利用技术手段显得特别重要。而现在一些互联网企业如阿里、京东、苏宁等频频主动渗入实体商业，对其进行改造，在这种形势下，商业项目运营商更要主动参与，拥抱技术，不能等着被“收拾”。而要实现这些，需要将商业门店变得更智慧，跑通人、货、场。
亲橙里中央屏展示中心内人流、店家人气实况
而去年出现的阿里亲橙里、满记甜品联合阿里巴巴打造的智慧餐厅、海底捞智慧餐厅等都是有益的尝试，特别是阿里亲橙里简直是新零售的“试验田”。
05
商业模式：百货店大举购物中心化
万达甩卖万达百货，激起各方关于百货业何去何从的讨论。在一位业内人士看来，百货业目前主要有两条出路：一是增加自采自营比例，二是百货店购物中心化。国内尚无成熟的买手制，建立起来非一日之功，增加自采自营具有一定难度，百货店购物中心化是个不错的选择。
有的购物中心除了增加餐饮、儿童、体验业态外，之前广为诟病的付款体验也有所改善。比如深圳某百货内直接在店铺收银，取代以往拿着店铺收据到百货总收银处付款，然后拿着付款单据到店铺取货的冗繁程序。
而在国外来看，日本的老字号百货商店高岛屋的“去百货化”转型更为全面，在2018年，高岛屋推出全新的购物中心—日本桥高岛屋S.C.
首先增加餐饮比例，将服饰业态则减少到30%，餐饮增加到40%。
其次换团队增强招商能力，郁亮在其最新的内部邮件中讲，转型中，地产出身的人习惯了挣大钱，让他们去挣小钱太南，所以换人很必要。同样高岛屋也是换掉原百货公司的业务团队，选择公司旗下的专业运营购物中心的团队负责招商，成效显著。
最后，呈现年轻人喜欢的品牌组合，增加体验店，网红店，下调客单价等措施。
06
运营模式：存量资产改造潮来临
据有关数据统计，2018年存量改造的商业项目（超市、百货、购物中心更名重开、升级调整、转型）超过30个，和2017年基本持平，而且这些项目主要集中在城市核心商圈内。另外据睿意德报告得知，截止2018年，我国开业超过10年的项目有498个，超过15年的有219个。
这些项目一般处于城市核心商圈内，在现行资金压力大，拿地日渐艰难的环境下，与其花心思跑马圈地，不如将这些项目进行改造，让其重新焕发商业活力。此外，在新的消费趋势和审美偏好下，有些项目在品牌、体量等方面存在不足，需要提升效率适应新的竞争环境。总之各种类型的商业存量亟需改造。
改造存量资产说起来容易，做起来则需要钱，但在地产寒冬下，资金是个大问题，但根据国外经验，资产证券化可称为存量改造的资金利器。而且在城市更新背景下，国家金融政策不断放开，目前以购物中心、写字楼等商业物业作为底层资产的CMBS产品已经实现不断突破。
此外这也符合商业地产由“重”转“轻”的发展趋势，当然这需要房企改变开发思维，积极拥抱运营思维，提升自身的管理运营能力。
07
项目战略：能引领市场的都有标杆商业
上文讲过，市场竞争激烈，基本每一个开发商在新的城市或者区域开拓商业地产项目时，就会吞噬当地的商业消费市场份额，而且不论你这个项目运营的情况好坏，后面还有众多追赶者蜂拥而至。
在这种纯粹的市场竞争环境之中，开发商必须树立高地意识，通过打造标杆项目来提高进入门槛，以此在残酷的竞争中处于领先地位。
之所以成为标杆必定是其身上有许多标签，比如区域项目高度最高、建筑材料的独特、经济带动力等标签。从华润、万达、融创、龙湖、大悦城等龙头企业进入一个城市或地区的商业项目来看，其布局起点几乎都是打造一个鲜明的商业地标。
以华润深圳湾国际商业中心为例。
该项目位于深圳南山区后海湾，总投资超200亿元，总体量达到120余万平米，经过一期二期建设，使其成为“深圳后海片区总运营商”。其中华润大厦“春笋“更是拥有多个独特标签，比如成为250米高度之上单位面积钢材用料最少的建筑、现有超高层结构中钢柱数量最多的单体建筑。
现在粤港澳大湾区规划已出，而华润通过深圳湾的两大实践，现已迈进了一个新的阶段，成为“后海片区运营商”，在寸土寸金的粤港澳大湾区高潜力地带站稳了脚。
08
行业格局：商业地产市场收并购迭起
目前在中国住宅地产的市场占有率基本上呈现“二八格局“：20%数量的房企产出80%的业绩，但是商业地产远没有形成这个集中度。据弘阳商业集团执行副总裁祝林表示，我国众多商业地产房企有着足够的成长空间，
据权威数据统计，全国全国3万方以上的购物中心数量多达8000家，而公认的头部品牌万达广场市场占比其实不足5%。
但同时地产行业下行，商业项目资金压力高企。准备不足或是不看好这一行业的企业将会大量抛售旗下商业项目，但是对于有实力的开发商来说，可以抓住这一机遇，收购一些暂时低价的项目，这对于占位市场极为有利。
商业地产系统性解决方案标杆商业地产EMBA总裁班商业地产营销战略与商业模式升级
地点：深圳香港中文大学
在只有规划局为残酷商业竞争欢呼的当下，为何幸存到最后的恰恰就是你？！
今夜你干掉了前一个欢呼者，又如何在黎明前建好守势。招商已足够完美，为何还是被动。费心做的内街，为何如此空荡。如何才能找回纷至沓来的人群，如何建立有趣的商业模式，不仅能做好人、做好事、还能赚钱。
曾几何时，商业地产被很多从业者搞得无比复杂，以至于如果不把这个行业往复杂了做，就会被很多同行给当成外行一般。孰知导弹这么复杂的工程，其实也只分为发射、制导和战斗部三个流程。大胆试着转个身，试试从商业本质下手解决问题。当一个商业项目甚至通过常规招商、运营都已经无法解决问题了、开盘时卖点不足已经销控失守了……这里很有可能找到你所忽视的解决方案。
课程收益
在同众多对手的战前、战中获得优势局面——先胜后战，量敌论将
建立总体财务意识，成为一个好会计，不但能操作项目，也为老板算清总账；
前期判断项目商业用地的优劣势，调整用地重要指标，不但摘好地、还摘好指标。另外及早规避商业用地的6种风险，避免从摘地环节便陷入被动；
系统了解商业用地内的公寓、酒店及写字楼产品的核心打法及产品思路；
招商时学会选择“主力店”中对项目效益最大的商户，进行有意义的招商；
掌握在招商陷入困局时，通过另一种模式创造出项目持续不断的人流发动机；
优化业态和业种的搭配模式，做好内场布局，形成区别于对手的消费粘性；
客户动线是一步步触发的，学会用最小的代价，将客流引入项目的动线死点；
能够找到自己的友军，解决日常运营推广以外的持续客流推广模式；
以最便宜的设计成本，建立出客户对于项目的最大价格预期
通过做好4件营销核心工作，形成商铺产品快销局面，或逆转当前销售颓势；
在开发前奠定项目退出路径，掌握4种常见的商业资产证券化组织模式；
讲师简介
张老师
国内最早的商业地产专业出身，曾从事多个国家级重大项目运作。商业地产资深从业背景，世界500强集团城市综合体业务研策、营销高管。清华大学研究生院、北大商学院、西南交大客座教授。
强实战强落地。行业中少数同时能全面解决商业招商、运营及销售三类业务的专家，此外也有大量公寓、写字楼及酒店实践。自己亲身做死过无数项目、双手血债累累，从大量失败中总结经验。另外除了做死过项目、也做成功过项目，曾亲手拿下过商业项目全国销售冠军，也创造过商业招商及运营奇迹。
商业地产行业为数不多平均4.85以上评分（5分制）的讲师，在众多标杆企业及顶级大学授课评估年度排名第一。
曾服务客户：万科印力集团、绿地集团、新城控股、招商地产、越秀集团、复地集团、中铁集团、华南城集团、首创集团、远洋集团、宝龙集团、旭辉集团、佳源集团、合生集团、新希望集团、中航集团、金融街控股集团、城建集团、紫薇集团、东苑集团、荣盛发展、三盛集团、南国置业、华宇集团、江汉集团、首地集团、特房集团、天地控股、新华联集团、鼎峰集团、九鼎集团等国内一线开发、投资公司。
课程内容
一
导言
行业分类产品界定；
行业突出优势及劣势；
核心组织决策系统；
二
商业及商业定位的本质
渠道价值的相对性一个被无端仪式化的行业；
人们到底愿意为商业地产的哪部分价值买单？！
渠道价值的相对性（一）：表面上好的商业场所不一定带来好的收益；
渠道价值的相对性（二）：表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带
来好的收益：
商业地产产业链的本质——我们的最大竞品到底是谁？
三
商业地产各物业单体及业态定位
商业项目非零售物业产品及盈利模式解析；
◆公寓类产品：公寓和商业的相生相克；
◆办公类产品：用链思路解决点营销；
◆酒店类产品：酒店的开发逻辑与产品线分类；
综合体大定位原则：
1、综合体各物业比例划分——比例就是定位；
2、综合体各物业开发节奏——节奏就是定位；
零售类物业分析：
◆商业街营销操作要害；
◆底商营销操作要害；
◆商业裙房营销操作要害；
◆单体楼营销操作要害；
单体商业布局要点——大型商业“六不进”；
商业业态类型——赚钱的和赔钱的：
主力店：表面上看起来有用的渠道......；
主力店及非主力店的渠道互动；
主力店效率分析；
——核心商户选择逻辑
◆主力店性价比（一）——同面积，不同效率；
◆主力店性价比（二）——同业态，不同效率；
◆主力店性价比（三）——同商户，不同效率；
渠道的追加战力；
◆渠道使用得当，商业模式可免费；
◆渠道使用得当，商业模式可融资；
颠覆——当没有主力店的时候，我们怎么办？
◆上兵伐谋——案例一：渠道可换；
◆其次伐交——案例二：渠道可借；
◆其次伐兵——案例三：渠道可建；
◆其下攻城——渠道可亡；
升维思考，降维打击——关于胜利的另一条道路。
四
渠道分布及业态集群效率
盈利核心——非主力店；
高迭代业态：快销业态集群10+1
零售品牌优劣的意义；
业态布局模式——有关商业的“化学反应”与“物理反应”；
粘性之争：为商业嫁接社交人流属性；
◆案例一——CBYJ；
◆案例二——QEGS、5CK；
◆案例三——ERAWAN、SR；
粘性集群：有关购物中心市场化；
集群客户：行军就是作战。行军时化整为零，作战时化零为整；
10年来商业模式的演化过程；
会员系统——现代商业的心脏
内场组合——一个有优势的商业应有的布局要素；
购物中心的本质到底是什么：要用做“妓院”的心态做购物中心
外动线之争——商业最忌讳死在“最后10米”；
操作郊区商业和城市商业的不同觉悟；
商业档次——被误解的客单价；
比对手就赢一点点：开盘、开业前奠定的三大差异化；
五
商业设计控制点及渠道早期建设
想招主力店和能招主力店是两回事；
商业设计逻辑树；
——各主力店工程基础需求示意；
把控项目设计的四个关键阶段；
设计内容归总——商业项目各组成部分同人体的关系；
插课：商业引流的几种基本打法：商业拿空之后......还是什么？
◆案例一：内部景观构筑人流；
◆案例二：绿化生态构筑人流；
◆案例三：水系情景构筑人流；
◆案例四：历史文化构筑人流；
◆案例五：导流设备构筑人流；
◆案例六：景观广场构筑人流；
◆案例七：光氛围构筑人流；
六
商业业务营销：租、售、组、控
所谓“商业自持”；
租赁及租金制定；
◆租金形成逻辑；
◆租金水平金字塔与“标杆管理”
◆流水倒扣模式及管控；
——早期画铺同设计及运营的关系；
◆实操案例：重兵器——流水倒扣；
◆前期养商的意义及背后隐藏的事实；
销售及售价体系；
——售价与“投资回报率”的连接及排斥（回报率测算逻辑）；
◆三级体系—售价水平金字塔；
◆一起来聊聊所谓：“售后包租”；
——动线和售价关系：以渠道价值建立能自圆其说的“一户一价”；
营销业务体作业（一）—招商业务体；
——招商逻辑及操作流程
◆商务合同谈判要点；
◆商务条款；
a、租赁意向书
b、租金控制
c、押金控制
d、租期控制
e、物业费敲定
f、递增模式
g、免租期
◆技术条款；
◆常规谈判周期；
◆合同陷阱：法务人员的真正使命与生存价值；
◆杠杆谈判：如何和商户讨价还价；
◆谈判典型失败案例——一场有关忽悠实力的较量；
◆招商总监的困惑——自己越专业、谈判越被动；
营销业务体作业（二）——销售业务体；
◆最难的任务绝不能交给平均文化素质最低的部门；
◆项目销售节点：商业与住宅销控相反——越到现房越难卖；
◆商业速销的四个逻辑：渠道、价格平面、价单与销控；
◆推广核心逻辑：卖点群——全板块下锚，非第一、即唯一；
◆集中销控的致命意义——一定让一部分客户买不着；
◆客户真那么难找吗？——投资客的重要社交属性，要让第一批客户占
到便宜；
◆从产品层面根本解决营销。
七
外援，关于渠道友军
致命的物管失控；
物管公司在商业营销中的运用——商业地产的未来；
政府力量——强大的渠道友军；
八
以退为进：商业资产证券化
在开发前设计退出机制；
商业不动产天生就是资本的标的物；
商业地产四种证券化组织模式；
案例：香港Links的资产证券化之路；
九
决战之后——结束就是开始
营销的本质：营销不是把梳子卖给和尚，而是一门真正解决需求的艺术；
二维客户链走不通的路，三维客户链或许能够解决；
关于卖牙刷的启示：如果大比例客户的习惯都是错的，那他们就是对的；