民宿是指利用自用住宅空闲房间或闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所。乡村民宿作为民宿行业的重要板块，其独特的住宿体验受到了越来越多消费者的青睐。然而，乡村民宿的兴起也伴随着一系列的法律问题，本文主要对乡村民宿房屋租赁问题进行分析。
01明确农村宅基地的特殊属性参保方式
《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》（文旅市场发〔2022〕77号）指出：“推动落实乡村旅游用地政策，在充分尊重农民意愿的前提下，鼓励依法盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅等资源。”，乡村民宿作为盘活闲置宅基地的一种有效方式，不仅能够为农民带来额外的收入，还能促进乡村旅游和当地经济的发展，为乡村振兴提供新的动力。但是利用宅基地上的闲置住宅发展乡村民宿，需要考虑宅基地作为中国农村土地制度中的一项特殊安排，其具有独特的法律地位和属性。
（一）权属问题
《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，农村村民可以占有和使用宅基地，但宅基地的所有权仍归集体所有，即农村村民对宅基地拥有的是用益物权，而非所有权。
（二）数量限制
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，这一原则旨在保障农民的基本居住需求，同时限制宅基地的无序扩张。
（三）流转限制
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。虽然从物权角度看，宅基地上的房屋属于农村村民，其可以进行处分，但在“房地一体”的规则下，出卖、出租、赠与宅基地上的房屋也就不可避免地涉及村农民集体所有的宅基地。实务中，农村宅基地使用权不得单独转让，仅可随合法建造的住宅通过法律许可的方式和程序进行出售、赠与、继承等，进而流转宅基地使用权，流转后原村民再申请宅基地的将不予批准。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”，表明农村宅基地上的房屋买卖也受到严格的限制。且根据2016年最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条指出：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”，因此非试点地区宅基地上建造的房屋出售对象严格限制在本集体经济组织以内。
02宅基地房屋的租赁使用
虽然农村宅基地上的房屋因涉及宅基地特殊性质，在市场流转上没有商品房流转便利，但法律并未阻断农村闲置住宅通过房屋租赁方式进行盘活，当然在租赁使用时，也要符合相应的法律法规及政策制度。2019年发布的《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）规定：“依法规范盘活利用行为。各地要进一步加强宅基地管理，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。”
（一）租赁合同
1.租赁合同主要条款要素
租赁合同的主要条款要素是确保合同双方权益得到保护的关键。根据《中华人民共和国民法典》以及实践经验，租赁合同的主要条款要素通常包括以下几点：
（1）合同主体条款：包括合同当事人的名称（姓名）、住所等基本信息，以明确合同的当事人身份。
（2）租赁物条款：主要包括租赁物的名称、数量、位置、配置等基本信息，确保租赁物的明确性。
（3）租期条款：包括租赁期限、续租等，租赁期限最长不得超过二十年，超过部分无效。
（5）租赁物的使用条款：包括租赁用途、装修装饰及转租等，明确承租人使用租赁物的方式和限制。
（6）租赁物的维修条款：包括维修义务的承担、维修范围等，明确租赁期间租赁物的维护责任。
（8）违约条款：包括对双方违约责任的约定，明确违约时的责任和处理方式。
（10）争议解决条款：即约定发生争议后如何解决，比如诉讼或仲裁，为解决合同争议提供途径。
（11）其他程序性条款：包括合同生效、份数、附件等，确保合同的形式和程序符合法律规定。
这些条款要素是租赁合同中的核心内容，有助于规范租赁行为，减少纠纷，保护双方当事人的合法权益。在实际操作中，合同双方应根据具体情况，详细约定各项条款，以确保合同的完整性和可执行性。
2.租赁期限
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”租赁合同具有期限性，这在一定程度上避免当事人利用租赁合同行买卖合同之实。民宿投资周期较长，在签订房屋租赁合同时，需注意此项规定。
3.装饰装修
通常情况下，民宿投资人在租赁农村房屋后，会对房屋进行一系列装饰装修，以达到适宜经营等效果，在此过程中需要遵守一系列的规范和法律要求。
首先，承租人在进行装修前，需获得出租人的同意，未取得同意的应承担恢复原状或赔偿损失的责任。
（二）利用方式
1.不得改变土地性质用途
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”，宅基地的使用性质和用途在我国受到严格的法律规定，这些规定旨在保护农村土地资源，确保土地的合理利用。若通过租赁方式取得宅基地上房屋的使用权的，要确保在符合国土空间规划确定的用地类型、控制性高度、乡村风貌、基础设施和用途管制等要求的前提下进行使用。
2.符合国家标准
3.遵守村规民约
4.严格报批
根据《住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》，严格用作经营的农房安全管理，确保房屋具备安全使用条件。严格改扩建和变更用途管理，依法办理用地、规划建设等有关审批手续。根据“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”的原则，民宿投资人在使用房屋时，应当严格报批，避免后续安全责任问题。
总结
在乡村振兴背景下，通过整修闲置农房改建为民宿，依托农村的自然条件和文化特色发展乡村旅游，不仅能够使投资方获得收益，也能提高当地居民的收入，改善村民的生活环境，推动美丽乡村的建设，实现投资方、村民双赢局面。但乡村民宿在我国仍是新兴产业，在其发展过程中，特别是对农村闲置宅基地及其上的房屋的利用，应当注意其特殊性，确保在合法合规范围内进行。
作者简介
骆丹律师
盈科成都合伙人律师
盈科成都乡村振兴法律事务部主任
成都市农业农村局项目评审专家
擅长领域:房地产开发、建设工程、乡村振兴法律服务。
徐微律师
盈科成都乡村振兴法律事务部秘书长
盈科全国建设工程委员会委员
盈科全国物业管理与社会治理法律专业委员会委员
擅长领域：房地产、物业、商业运营、合规法律事务、乡村振兴法律服务。